不動産投資で取り入れたいSDGsの視点は？個人投資家ができる5つの取り組み

さまざまな領域で取り組みが進められているSDGsの考え方は、不動産業界でも盛んに導入されています。しかし、個人の不動産投資においては、どのようにSDGsの考え方を応用し、実践していけばよいのかわからないという人も少なくないでしょう。

SDGsを実践するためには、根幹となる17のゴールを理解したうえで、不動産投資のなかで貢献できる具体的な取り組みを整理し、実践することが大切です。この記事ではSDGsのゴールをおさらいしたうえで、ゴール達成に貢献する具体的な不動産投資の手法を紹介していきます。

目次

1. SDGsと不動産投資
2. 不動産投資で個人ができるSDGsを踏まえた5つの対策
   2-1．長期間居住できる不動産の所有と管理
   2-2．省エネ・再エネを重視した物件での不動産投資
   2-3．ターゲットとする入居者に配慮する
   2-4．廃棄物・有害物質の抑制
   2-5．災害に対する配慮
3. 個人の不動産投資でSDGsに配慮するメリットとは？
   3-1．ランニングコストの削減
   3-2．収益性の向上につながる場合も
   3-3．資産価値の維持につながる
   3-4．損失リスクの低減にもつながる
4. まとめ

1　SDGsと不動産投資

SDGsは2015年に国連で定められた概念で「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」の略で、世界全体が持続的に発展していくために解決すべき課題をまとめたものです。すでに7年が経過する中で、大枠の概念については社会にも浸透しつつあります。

SDGsにおいて「解決すべき課題＝ゴール」は次のとおり17個存在します。それぞれの目標の下に細分化されたターゲットも設定されています。

SDGsの17のゴール

1. 貧困をなくそう
2. 飢餓をゼロに
3. すべての人に健康と福祉を
4. 質の高い教育をみんなに
5. ジェンダー平等を実現しよう
6. 安全な水とトイレを世界中に
7. エネルギーをみんなに。そしてクリーンに
8. 働きがいも経済成長も
9. 産業と技術革新の基盤を作ろう
10. 人や国の不平等をなくそう
11. 住み続けられるまちづくりを
12. つくる責任、つかう責任
13. 気候変動に具体的な対策を
14. 海の豊かさを守ろう
15. 陸の豊かさも守ろう
16. 平和と公正をすべての人に
17. パートナーシップで目標を達成しよう

不動産投資を通じてSDGsへの貢献を目指す場合、全てを達成しようとするのではなく、投資効果も加味しながら自分としてできる範囲でSDGsに貢献すべく、投資手法を工夫することが大切です。

また、より踏み込んでSDGsに取り組みたい場合は、169のターゲットの達成を目指してみると良いでしょう。

2　不動産投資で個人ができるSDGsを踏まえた5つの対策

個人が実践できる不動産投資におけるSDGsの取り組みは多数あります。しかし、SDGsのゴールが17と多いため、どの取り組みがどのゴールへの貢献につながるのかわからず実践できない、もしくは自分の不動産経営がSDGsに貢献できているのかよくわからないという人も少なくありません。

そこでここからは、個人の不動産投資において実行可能なSDGsの工夫について紹介していきます。

2-1　長期間居住できる不動産の所有と管理

貢献できるゴール

• 住み続けられるまちづくりを
• つくる責任、つかう責任
• 陸の豊かさも守ろう

近年は耐久性の高い建築手法が普及してきており、建物の寿命は長期化しています。不動産を長期間使用し続けられるように建設し、適切に維持・管理することは、都市機能の持続性の向上に役立つでしょう。

建物の建築には多数の建材を使用し、取り壊すとなれば廃棄物が発生します。そのため一つの建物を長期間維持することが、自然環境や資源の保護にも役立つのです。

新築不動産を所有する場合には、長期で住み続けられる工夫を行っている物件を選ぶようにしましょう。もし建築から手掛ける場合には、建築業者選びなども工夫して、耐久性の高い物件を建設することが大切です。

また、建物のメンテナンスに力を入れて、資産価値の保全を適切に行う管理会社に管理を任せましょう。経年劣化をできるだけ遅らせるよう、こまめに修繕やリフォームを行うことで、建物の寿命を延ばすのも有効です。

【関連記事】次世代に受け継ぎやすい住宅の特徴は？長寿命住宅の制度や間取りのポイントも

2-2　省エネ・再エネを重視した物件での不動産投資

貢献できるゴール

• エネルギーをみんなに。そしてクリーンに
• 住み続けられるまちづくりを
• 気候変動に具体的な対策を

省エネ・再エネはSDGsの典型的な貢献事例としてしばしばクローズアップされます。最近はZEB・ZEHという基準が設定されていて「実質的に二酸化炭素を排出しない不動産」も増えてきています。二酸化炭素の排出抑制は地球温暖化の抑制を通じて気候変動や環境汚染を防ぐ役割をもたらします。

不動産投資における脱炭素化は二つの切り口で実施されます。一つは壁や空間などの建材・構造の工夫による断熱性の向上や省エネ対策です。断熱性が高まれば冬暖かく、夏は涼しい居室が実現するため、空調の使用を控えることができます。また、電力消費を抑えた空調やLED照明などにより省エネを実現する物件もみられます。

そのうえで、太陽光発電などを活用した再生可能エネルギーの導入も有効です。産出するエネルギー量がその物件で消費するエネルギーよりも多くなれば、ZEB・ZEHの基準に達することになります。完全に二酸化炭素排出をゼロにできなくても、省エネ・再エネを不動産に取り入れることでSDGsに対する一定の貢献は果たせるので、できる範囲で実践してみましょう。

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2-3　ターゲットとする入居者に配慮する

貢献できるゴール

• 貧困をなくそう
• すべての人に健康と福祉を
• ジェンダー平等を実現しよう
• 安全な水とトイレを世界中に
• 人や国の不平等をなくそう
• 住み続けられるまちづくりを

住居は全ての人にとって生活していくためのインフラの一つです。SDGsの観点からは、入居者に制限をかけず、賃料が払えて反社会勢力であるなどの問題がない限りは入居を認めるのがあるべき不動産投資の姿といえるでしょう。

性別や年齢、人種や国籍などで過度に入居者を制限しないことが大切です。これを高いレベルで実践しようとすると、契約や説明において言語の壁が障害となることもあります。日本語が堪能でない人にも間口を広げるためには、外国語対応した管理会社を利用するなどの工夫も必要です。

また、さらに一歩進んで、低所得者や高齢者など、住宅確保要配慮者向けの住居提供を行う方法もあります。空き家を効率的に活用するなどの工夫により賃料を抑えて、住宅確保要配慮者でも住みやすい物件を提供すれば、さらに一方進んだSDGsへの貢献が可能です。

こうした物件での不動産経営では、賃料収入が低水準になる点がネックとなりがちですが、住宅確保要配慮者向けの住居提供については助成金が出る場合もあります。助成金をうまく活用しながら不動産経営として成立させる方法を模索してみてください。

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2-4　廃棄物・有害物質の抑制

貢献できるゴール

• すべての人に健康と福祉を
• エネルギーをみんなに。そしてクリーンに
• つくる責任、つかう責任
• 海の豊かさを守ろう
• 陸の豊かさも守ろう

多少なりとも化学物質を使用しなければ、現代の住宅建造は困難です。しかし、かつてのアスベストやホルムアルデヒドが問題になったように、有害物質が入居者の健康を害してしまった事例もあります。SDGsの観点からは、まず入居者が安全に住み続けられるよう安全な物質のみで建てられた住宅で不動産経営をおこなうことが必要条件です。

その他、不動産の建造や取り壊しにおいては大量の廃棄物が発生します。完全にごみをゼロにするのは困難ですが、できるだけ廃棄物を出さない、出た廃棄物を極力リサイクルするといったような取り組みがSDGsの観点から望ましいといえるでしょう。

特に新築で不動産投資を始める場合には、使用する化学薬品や廃棄物の取扱いに工夫がみられ、SDGsへの貢献度が高い不動産会社や建築会社を選ぶことが大切です。有害物質の使用回避や廃棄物の削減は、資源の保護や環境汚染の抑制などを通じて、SDGsへの貢献につながります。

2-5　災害に対する配慮

貢献できるゴール

• すべての人に健康と福祉を
• 住み続けられるまちづくりを
• 気候変動に具体的な対策を

不動産は防災と密接な関係にあります。特に日本は世界で見ても災害の多い地域であるため、防災や災害発生時の対策はSDGsにおいて重要な貢献の一つといえるでしょう。

まずは不動産自体を災害に強い構造にすることが第一です。日本は地震が多いため、高い耐震基準の不動産が好まれます。現代においては最高レベルの耐震基準の建物は震度7クラスの震災が起こっても、建物自体がダメージを受けるリスクは非常に低いと考えられます。

次いで、水害への対策も重要です。集合住宅の中には、一階の基盤をやや高めに設定することで、床上浸水が起こりにくい構造になっている物件も見られます。また、壁など外装の防火性を高めることで、火災に強い不動産にすることも可能です。

以上のようにさまざまな災害に強い不動産は、人々が安心して住み続けられます。気候変動による災害リスクの増加に対する対策としても有効性を発揮します。

さらに一歩進んで、災害発生時の貢献に着目した物件もあります。例えば、災害発生時には共用部分を解放すれば、簡易な避難所として機能します。

さらに非常食や水を備蓄すれば、住民・避難民双方にとって役立つでしょう。他には、施設内に設置した自動販売機を災害発生など、非常時に飲み物を取り出せる構造にして、非常時の飲料水として機能させる方法もあります。

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3　個人の不動産投資でSDGsに配慮するメリットとは？

SDGsが考え方としては重要であると理解しつつも、投資である以上は収益に貢献しなければ実践しづらいという人も少なくないでしょう。SDGsは社会貢献に繋がるだけでなく、投資家に対してもメリットをもたらすものといえます。投資家が享受できるメリットも踏まえて、実践できる取り組み事例について解説します。

3-1　ランニングコストの削減

長持ちする不動産を目指して耐久性の高い建物を作ると、経年劣化が進みづらくなり、大規模な修繕の頻度が減ったり、修繕個所が少なくなったりします。また、省エネの照明・空調などを使用することで、共用部分などの維持・管理費用が削減されます。以上のことから、SDGsに配慮した物件は、ランニングコストの削減に繋がるのです。

3-2　収益性の向上につながる場合も

例えば太陽光発電をはじめとした再生可能エネルギーを設置した場合は、売電収入がオーナーの収入向上につながります。また、将来の入居者となるZ世代（2023年時点で10代〜20代前半）では、SDGs・ESGへの関心も高く、環境に配慮された物件の入居需要の向上という可能性もあると考えられます。

以上の例のようにSDGsの取り組みの中には、社会貢献をしながら収入を増やす方法もあるため、こうした取り組みから不動産投資に取り入れるのも一案です。

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3-3　資産価値の維持につながる

いまある物件を長期間使用できるように建設・維持管理することが、SDGsへ貢献する一つの方法となります。この考え方に即して管理された物件は経年劣化が相対的に遅くなり、年数が経過しても資産価値がしっかり残ると期待されます。物件の資産価値の保全は、賃料水準の維持や売却時の価格向上といった形で投資家にメリットをもたらすでしょう。

また、2022年6月に建築物省エネ法の大幅改正がおこなわれたことにより、省エネ基準適合義務の対象が拡大されることが決定しています。この法改正で、すべての新築住宅および新築非住宅について、省エネ基準適合義務が課せられることになります。（2025年4月に施行予定）

2025年4月以降、新築や増改築した物件はすべて省エネ基準を満たすことになり、中古不動産についても省エネ基準をみたしているかどうかが、差別化の要素になる可能性があります。旧耐震基準の物件への融資付けが厳しくなっているように、SDGsに配慮した物件であるかどうかという点が今後のポイントとなる可能性もあるでしょう。

【関連記事】建築物省エネ法が不動産投資に与える影響は？改正の変更点、注意点も

3-4　損失リスクの低減にもつながる

SDGsに配慮した不動産は、損失や収益減少リスクの低下にもつながります。断熱性が高く省エネな物件は、入居者の光熱費をはじめとした生活費の引き下げ効果があります。

生活コストがかからずに暮らせることから、入居者の退去リスクの低減につながるでしょう。さらに、コストが安い物件は低所得者の方にも住みやすい物件となるため、新たな入居者を獲得しやすく、空室期間の短縮にも役立つでしょう。

また、防災・減災機能の高い物件は、災害による深刻な破損や倒壊を避けられます。住めなくなって賃料収入がなくなるリスクや、修繕に伴う多額な出費を回避できる可能性が高くなるでしょう。

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まとめ

SDGsの17あるゴール全てに目を向けるのは困難なので、個人でもできる取り組みから優先的に導入していきましょう。不動産の構造の工夫や太陽光発電の設置、外国人や高齢者を含めたオープンな入居募集など、実は個人の不動産経営でも実践できるSDGsの取り組みは多数存在します。

SDGsへ高い貢献を示す不動産は、追加収入の獲得や資産価値の維持、評価向上に伴う入居者の増加など、投資家自身にもメリットが大きいといえます。今回の記事を参考に、SDGsの考え方を自分の不動産投資に取り入れてみましょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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