アパート建築の相場は？ローコスト建築の3つの注意点とリスクも解説

アパート経営を始める際には、「アパートを新築する」という選択肢も検討に値します。自身の希望に合った間取りや設備、内装を反映させた物件で経営をスタートできる点が大きな魅力です。

しかしながら、建設費用の高さがハードルとなるケースも多く、できるだけコストを抑えた建築を検討する方も少なくありません。

本記事では、アパート建築の一般的な相場感に加え、コストを抑えるための具体的な工夫や、いわゆる「ローコスト建築」に潜むリスクについても解説します。

目次

1. アパート建築の相場感
2. アパート建築のコストを抑える主な方法
   2-1．施工面積を抑える
   2-2．間取りを工夫する
   2-3．木造建築を採用する
   2-4．共用部分の設備をシンプルにする
   2-5．外観にこだわりすぎない
   2-6．設計・施工・管理に一貫対応できる会社を利用する
3. ローコストアパート建築の3つのリスクと対策
   3-1．サイズが小さいため賃料収入が減少するリスク
   3-2．設備の質が低く入居者集めに苦労するリスク
   3-3．耐震性や耐久性が下がるリスク
4. アパート建築・管理・無料相談ができるアパート経営会社
5. まとめ

1　アパート建築の相場感

建築着工統計調査によると、2024年（令和6年度）の建設費は1平方メートルあたりで、木造が20.8万円、鉄骨鉄筋コンクリート造が33.4万円でした。一坪当たりで換算すると、それぞれ68.8万円、110.4万円です。

2022年から3年間の推移は次のとおりで、近年は建設コストが高騰傾向です。

建設コストの推移

出所：e-Stat「建築着工統計調査」、各年の「木造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」の「共同住宅・貸家」の「1㎡あたり工事費予定額　（万円）」に1坪＝3.30578平方メートルを掛け算して算出

また、2024年の建設費を基にした、坪数あたりのコストは次のとおりです。

出所：e-Stat「建築着工統計調査」、各年の「木造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」の「共同住宅・貸家」の「1㎡あたり工事費予定額　（万円）」に1坪＝3.30578平方メートルを掛け算して算出

過去3年間で木造もSRC造も約1.2〜1.3倍に上昇しており、インフレ傾向が今後も続くのであれば、資材費・人件費の影響により建築費は更に上がる可能性が高いと予測されます。アパート建築を検討しているのであれば、早めに着工を検討しておくのも選択肢の一つと言えるでしょう。

2　アパート建築のコストを抑える主な方法

コストを抑えてアパートを建てる方法としては、次のようなものがあります。

• 施工面積を抑える
• 間取りを工夫する
• 木造建築を採用する
• 共用部分の設備をシンプルにする
• 外観にこだわりすぎない
• 決められた仕様・規格を採用する
• 設計・施工・管理に一貫対応できる会社を利用する

建築コストを抑えたいなら、以上のようなポイントに着目して工夫してみましょう。

2-1　施工面積を抑える

施工面積を抑えると、建築コストを引き下げられます。基本的に、建築コストは施工面積に比例します。すなわち、建築する物件の大きさを抑えると、コストの抑制につながります。

アパート内の区画数や区画あたりの面積を抑えることで、物件のサイズを小さくできます。また、区画数を変えずとも、部屋の配置や共用部分の広さなどを工夫することで、施工面積を抑えることが可能です。

2-2　間取りを工夫する

施工面積を変えずとも、間取りを工夫するとコストを抑えられる場合があります。アパートの部屋には、1区画ごとに必要な設備がいくつかあります。そのため、アパート全体の施工面積が変わらなくとも、区画数を抑えるとコスト抑制が可能です。

また、設備の配置を工夫することでも、コスト抑制の余地があります。たとえば、水回りや電気配線は、壁の中のパイプや電線が建物全体を走っています。室内の設備同士ができるだけ一箇所に集まっていると、パイプや電線にかかるコストを下げられます。

2-3　木造建築を採用する

木造には調湿・調温といった自然素材ならではの機能性があり、コスト面だけでなく居住性においても一定の魅力があります。「価格が安い＝品質が劣る」というわけではなく、構造の選択は用途や戦略に応じて柔軟に判断すべきです。

入居者の方の部屋選びでは、構造だけでなく、立地や間取り、家賃など他の要素を複合的に比較して判断されるケースが大半です。木造アパートであっても、戦略的に設計・運営することで入居率の高い不動産経営を検討することができます。

2-4　共用部分の設備をシンプルにする

共用部分の設備をシンプルに設計することも、建設コストの抑制に有効な手段の一つです。例えば、階段や廊下の照明、郵便受け、ゴミ置き場といった共用部の設備は、シンプルな仕様でも稼働率への影響が限定的であるケースが多く、コスト削減の対象として検討しやすい領域といえます。

一方で、居室内の設備に過度なコスト削減を施すと、住環境の質が低下し、結果として入居率の低下を招く可能性があります。とくに浴室・トイレ・キッチンまわりの機能や収納の有無など、日常生活に直結する設備の質は入居者の満足度に大きく影響します。

また、防犯カメラやオートロックといった防犯設備は、コスト削減の対象に見える反面、入居者にとっては「安心感」を左右する重要な要素です。こうした設備を削減しすぎると、安全性の不安から物件の魅力が低下し、結果として稼働率にマイナスの影響を及ぼすリスクもあります。

したがって、建築時には入居者が重視する要素を正確に把握し、過不足のないバランスで設計を進めることが重要です。単に「削る」のではなく、費用対効果を見極めた上で、必要な設備にはしっかりと投資を行う姿勢が求められます。

2-5　外観にこだわりすぎない

外観デザインをシンプルにすることで、建物全体の建設コストを抑えることが可能です。外壁材の選定や塗装の色数、装飾部材の有無などは、意匠性を高める一方でコスト増加要因となるため、特にコストを意識する場合には簡素な設計が有効です。

物件の外観を重視する入居希望者も一定数存在しますが、立地や周辺環境、交通の利便性、室内設備の充実度といった要素が一定の水準を満たしていれば、外観がシンプルであることが大きなネックになるケースは限定的です。

そのため、入居率に大きく影響を与えない範囲で外観デザインを簡素化することは、コストと収益性のバランスを最適化するうえで有効な判断といえます。過剰な装飾を避け、機能性とコストのバランスを重視した設計を検討しましょう。

2-6　設計・施工・管理に一貫対応できる会社を利用する

設計や施工、物件管理まで一貫対応している会社に依頼した方が、トータルコストを抑えられる可能性があります。アパートを建てる時には、設計会社に設計を依頼したものを施工会社に建ててもらう方法と、設計・施工一貫を対応している会社に一任する方法があります。

後者の方が設計者と施工担当が連携して効率的なプランを立てられるため、コストを抑えられる可能性があるのです。

さらに、不動産会社を子会社・グループ会社にもつ建設会社は、オーナーがアパート経営を始めた後の物件管理まで受けてくれます。自社がよく知る物件を管理した方が効率化の余地があるため、設計・施工・管理まで一貫対応できる会社を選ぶと、一層のコストダウンが実現できる可能性があります。

3　ローコストアパート建築の3つのリスクと対策

ローコストなアパートで経営を行ううえでは、次の3つのリスクに注意が必要です。

• サイズが小さいため賃料収入が減少するリスク
• 設備の質が低く入居者集めに苦労するリスク
• 耐震性や耐久性が下がるリスク

それぞれのポイントについて、詳しく紹介します。

3-1　サイズが小さいため賃料収入が減少するリスク

アパート建築におけるコスト削減策の一つとして、建物のサイズを小さくする、あるいは住戸数（区画数）を減らすという方法があります。これにより建築費は確かに抑えられますが、その分、将来的な賃料収入も減少する可能性がある点には留意が必要です。

特に、建物全体の延床面積を縮小した場合は、単に区画数を減らすだけでなく、1戸あたりの面積も変わらないままであることが多く、結果として満室時の最大賃料収入が減少するリスクが高まります。

一方、建物のサイズを維持したまま区画数のみを減らす場合には、1戸あたりの居住面積が広くなるため、これに応じて賃料単価を引き上げられる可能性もあります。ただし、その増収効果が区画数の減少による減収を上回らなければ、総収入は結果的に低下します。

このように、「建築コストの抑制」と「将来的な収益性」の間にはトレードオフが存在します。短期的な建築費の圧縮を優先しすぎると、長期的なキャッシュフローに悪影響を及ぼすおそれがあるため、慎重な検討が必要です。

3-2　設備の質が低く入居者集めに苦労するリスク

物件の設備を下げることで、全体的なコストを抑える方法もあります。アパート全体で見ると、さまざまな付帯設備があります。

個室内につけられるもの

• トイレ・浴室など水回り設備
• 照明
• 家電製品
• 棚などの収納家具
• WiFi・ケーブルテレビなどの配線

共用部分につけられるもの

• 照明
• 防犯設備
• 宅配ボックス
• 非常用器具

高品質・高機能な設備を多数つけるほど、トータルコストは高くなり、逆にシンプルで最低限の設備にとどめれば、コストを抑えられます。

ただし、基本的に設備が充実した物件ほど、入居希望者にとっては魅力的です。家賃や立地など他の条件が一緒であれば、多くの人は設備が充実した物件を好んで選ぶでしょう。入居者が重視する設備を選別して、コストをかける設備を選別することが大切です。

3-3　耐震性や耐久性が下がるリスク

間取りも設備も大きく変えずに、建物の構造の質を下げる方法もあるにはあります。建築基準法を満たしていれば、日本でこれから建てるアパートが、震災で倒壊するリスクは低いと言えます。

また、耐久性に少し目をつぶったとしても、新築時の見た目は大きく変わりません。だからこそ、コストを抑えるために耐震性・耐久性を犠牲にするケースは考えられます。

しかしながら、長期で運用を続けると耐震性・耐久性の低さがリスクとなる可能性があります。まず、日本は頻繁に地震が発生する国です。アパート経営を数十年間続ければ、どこかのタイミングでは震災被害を受けるリスクがあると考えておいた方がよいでしょう。

倒壊まではしなくとも、耐震性の低い建物は、傷やひび割れなどの小規模な被害が出る可能性が高まります。その時には修繕費用が発生し、オーナーの負担増となるでしょう。

また、耐久性が低い物件は劣化が早く進むため、資産価値を維持するために頻繁な修繕が必要になります。劣化が進めば出口戦略に影響が出ますし、修繕頻度が増えれば将来のコスト増大となります。どちらにしても、投資期間全体でみたときの収支の悪化要因となる点に注意が必要です。

4　アパート建築・管理・無料相談ができるアパート経営会社

4-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

4-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

5　まとめ

建築費の高騰が叫ばれるなか、コストを抑えたアパート経営の余地を探る投資家は数多くいます。建物のサイズを小さくする、構造や装飾をシンプルにするなど、コスト削減の方法はいくつか存在します。

ただし、手法によっては将来の収益性を引き下げたり、管理コストを増大させたりする可能性も。初期費用だけでなく、投資期間全体におけるトータルコストを見ながら、最適な方法を検討していくことが大切です。

今回紹介した不動産会社は、どちらもリーズナブルな費用で品質にこだわったアパートを多数販売した実績を持っています。新築アパートでの投資を始めようと考えている方は、ぜひこれらの企業に相談してみると良いでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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