COZUCHI（コヅチ）は厳選された不動産に少額で手軽に投資できる不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
今回はCOZUCHIを利用した不動産投資のメリットやデメリットについて紹介します。また、他の不動産クラウドファンディングサービスとどのように違うのかも詳しく解説しているので、投資を検討している方は参考にしてください。
※COZUCHI（コヅチ）では、はじめての不動産投資クラファン応援特典として2024年10月3日〜2024年10月31日まで、HEDGE GUIDE経由で新規に投資家登録を完了すると、Amazonギフト券2000円分がプレゼントされるタイアップキャンペーンを実施中。また、登録完了後の投資額に応じて最大50,500円分のAmazonギフトカードがもらえます。キャンペーンの詳細はCOZUCHIにお問い合わせください。
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目次
- COZUCHI（コヅチ）とは
- COZUCHI（コヅチ）のメリット
2-1．厳選された不動産に投資できる
2-2．想定利回り・運用期間の幅が広い
2-3．ファンドによって収益のタイプが異なる
2-4．優先劣後方式を採用している
2-5．途中解約が可能
2-6．任意組合型の小口化商品「中長期運用型」ファンドも - COZUCHI（コヅチ）のデメリットや注意点
3-1．元本は保証されていない
3-2．運営会社が上場していない
3-3．分配金は総合課税の対象
3-4．案件に応募できないことがある
3-5．案件ごとに入金する必要がある - COZUCHI（コヅチ）と他社との比較
- まとめ
1．COZUCHI（コヅチ）とは
COZUCHI（コヅチ）に関するニュース
- 2024/4/8不動産投資型CFのCOZUCHIで「高円寺プロジェクト」4/7募集開始。募集金額4.9億円、想定利回り6％
- 2024/3/27不動産投資型CFのCOZUCHIで「中央区銀座 商業ビル」4/1募集開始。募集金額59億円、想定利回り9%
- 2024/1/31不動産CFのCOZUCHIで「北青山開発プロジェクトフェーズ2」2/1募集開始。想定運用期間14ケ月、利回り年利9%
- 2024/1/23不動産CFのCOZUCHIで「千駄ヶ谷開発プロジェクト フェーズ２」1/24募集開始。想定利回り年利4%
- 2024/1/9不動産投資CFのCOZUCHI、「港区南麻布プロジェクト」で3ファンドの募集を開始
COZUCHI（コヅチ）の概要
COZUCHI（コヅチ）はLAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。LAETOLI株式会社は、リノベーション事業や不動産買取事業を展開する不動産会社で、投資用不動産のノウハウを生かしてCOZUCHIを運営しています。
2019年にサービスを開始した前身サイト「WARASHIBE」の運用開始から約2年が経過し、サービスをリニューアルしたのが「COZUCHI」です。COZUCHIdeでは賃貸用のマンションの案件に加えて数億円規模の事業性の大型のファンドを組成することもあり、2024年9月末時点で累計789億円超のトップクラスの募集実績があります。投資対象となる不動産の豊富なバリュエーションが特徴的です。
2．COZUCHI（コヅチ）のメリット
COZUCHIには下記のメリットがあります。それぞれ詳しくみて行きましょう。
- 厳選された不動産に投資できる
- 想定利回り・運用期間の幅が広い
- ファンドによって収益のタイプが異なる
- 優先劣後方式を採用している
- 途中解約が可能
2-1．厳選された不動産に手軽に投資できる
COZUCHIの特徴の1つが、運営会社によって好立地かつ収益性の高い投資物件が厳選されているということです。
COZUCHIのような不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資のように投資家が物件を購入・管理する必要がなく、投資した後は分配金を待つだけとなります。プロが厳選した物件に手間をかけることなく投資することができます。
また、COZUCHIでは「スマホで手堅く資産運用COZUCHI」というキャッチコピーを掲げており、まだ投資経験が少ない人やCOZUCHIをこれから始める人も、身近なスマホから気軽にCOZUCHIという船に乗ることができる、そんな手軽さをコンセプトの一つとしています。
2-2．想定利回り・運用期間の幅が広い
COZUCHIでは、想定利回りが2%程度のファンドから20%のファンドまで、幅広く提供されているという特徴があります。
また、運用期間も2ヶ月程度のものから2年程度のものまであり、投資家は幅広い選択肢からリスクやリターンのバランスを調整しながら投資をすることができます。
案件によってはまちづくりや再開発案件などもあるため、クラウドファンディングを通じてよい街や社会づくりに参画したいと考えている方にも向いています。
COZUCHI（コヅチ）の運用終了ファンド実績・事例（2024年8月末時点 直近10件）
| ファンド | 調達金額 (百万円) | 想定利回り(実績) | 想定運用期間(実績) |
|---|---|---|---|
| 渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3 | 503.00 | 4.5%（33.0%） | 24ヶ月（2.9ヶ月） |
| 大船マンション用地プロジェクト | 1200.00 | 7.0%（10.9%） | 18ヶ月（10ヶ月） |
| 京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト秋期特有持分追加買取 | 2350.00 | 7.0%（7.0%） | 4ヶ月（4ヶ月） |
| 代々木公園プロジェクト | 800.00 | 5.0%（5.0%） | 8ヶ月（4.6ヶ月） |
| 横浜元町・中華街プロジェクト | 1000.00 | 5.0%（8.3%） | 12ヶ月（7.1ヶ月） |
※引用：COZUCHI「ファンド運用実績（2024年9月末時点）」
COZUCHI（コヅチ）の運用実績・ファンドの実績利回り
| 累計調達額 | 754.1億（運用中：351.5億、運用終了：402.6億） |
| 運用中ファンド | 26件 |
| 運用終了ファンド | 74件 |
| 平均利回り（年利） | 想定7.6%⇒実績17.1% |
| 平均運用期間 | 想定10.5ヶ月⇒実績8.0ヶ月 |
※参照：COZUCHI【第8号】四半期レポート（基準日：2024年6月30日）
2-3．ファンドによって収益のタイプが異なる
COZUCHIで提供されるファンドは、収益のタイプによって下記のように分類できます。
- インカムゲイン型
- キャピタルゲイン型（またはキャピタルゲイン重視型）
インカムゲイン型では分配金による収益を、キャピタルゲイン型では物件売却時の収益を想定したファンドとなります。
また、インカムゲインを得ながら、最終的に物件の売却益も期待できるキャピタルゲイン重視型のファンドもあります。利回り・運用期間だけではなく、ファンドにもタイプがあるのがCOZUCHIの特徴であり、投資家は自分のポートフォリオに合ったファンドを選択しやすいといえます。
2-4．優先劣後方式を採用している
COZUCHIでは優先劣後方式を採用して投資家を保護しています。
優先劣後方式とは、損失が発生した場合は劣後出資者である運営会社が先に負担し、利益が発生した場合は優先出資者である投資家に優先的に分配が行われる仕組みです。この仕組みにより、投資家が出資した元本が守られやすくなり、リスクを抑えた資産運用が可能となります。
ただし、優先劣後方式であってもファンドの損失が非常に大きい場合、運営会社のLAETOLI株式会社が補填できる金額を超えてしまう可能性は0ではありません。優先劣後割合を確認しつつも、ファンド単体のリスクを考慮した投資判断を行うことが大切です。
なおCOZUCHIでは、2024年8月19日時点でこれまで償還実績100％を維持しています。
2-5．途中解約が可能
多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、一度出資すると契約期間中は途中解約できず、出金することができなくなっています。
しかし、COZUCHIでは事務手数料が必要にはなるものの、途中解約が可能になっています。急な事情ができてお金が必要になった場合でも、解約申請の翌月には換金することができます。
2-6．任意組合型の小口化商品「中長期運用型」ファンドも
COZUCHIでは「匿名組合型」の通常ファンドだけでなく、「任意組合型」の商品である「中長期運用型」のファンド提供も行っています。
「任意組合型」は、出資の法的性質や財産の共有方法が異なっており、匿名組合型とは別のスキームとなります。資本の部分を小口化して不動産を共同所有するため、一般的には相続対策や減価償却などの税制上のメリットがあると言われています。
ただし、優先劣後構造はなくまた無限責任であるため、出資額以上の損失が発生するリスクに注意が必要です。最も現物の不動産投資に近いスキームと言えるでしょう。
COZUCHI「中長期運用型」ファンドの募集実績（2024年7月末時点）
| ファンド名 | 想定利回り（年利） | 運用期間 | 募集金額 |
|---|---|---|---|
| 熱海 ACAO FOREST Parking プロジェクト | 4.00% | 10年 | 549,000,000円 |
| 三軒茶屋ターミナルビル区分 | 4.10% | 10年 | 643,000,000円 |
| ウィスタリアプラザ 世田谷区下馬 一棟ビル | 3.60% | 10年 | 466,500,000円 |
※2024年7月末時点
また、COZUCHIでは任意組合型の商品提供と並行して、不動産を売りに出せばすぐに買いが入ってキャッシュ化できるような、セカンダリマーケットの実現にも取り組んでいきたいとしています。
3．COZUCHI（コヅチ）のデメリットや注意点
一方、COZUCHIでは下記のデメリットがあります。
- 元本は保証されていない
- 運営会社が上場していない
- 分配金は総合課税の対象
- 案件に応募できないことがある
- 案件ごとに入金する必要がある
3-1．元本は保証されていない
COZUCHIでは、優先劣後方式によって投資家の出資元本が毀損するリスクが軽減されています。
ただし、絶対に元本を毀損しないということではありません。経済情勢や社会情勢によって不動産市場が低迷した場合、物件の価格が下落したり、入居者が減少したりするなどの影響が出る可能性があります。
このようなリスクは、COZUCHIだけではなく、すべての不動産投資に伴うリスクであるため、しっかり理解しておきましょう。
3-2．運営会社が上場していない
不動産クラウドファンディングのなかには上場企業が運営しているサービスもありますが、COZUCHIを運営するLAETOLI株式会社は非上場企業です。
不動産クラウドファンディング選びでは、運営会社の経営状況がどのような状態であるか確認できるかどうかも重要なポイントの1つとなります。上場企業では定期的に決算情報を確認することができますが、LAETOLI株式会社は決算情報を開示する義務がないため、正確な経営状況を把握するのが難しいデメリットがあります。
3-3．分配金は総合課税の対象
不動産クラウドファンディングで分配金（＝利益）が発生した場合、支払金額に対して所得税及び復興特別所得税を合わせた20.42%が源泉徴収されることになります。
ただし、この分配金は税制上「雑所得」の扱いとなり、総合課税の対象となります。そのため、一定金額を超えた利益が発生した場合は確定申告が必要になります。
また、株式投資で利益が発生した場合の「申告分離課税」のような税制メリットもありません。COZUCHIを利用した場合、確定申告の手間が掛かったり、支払う税金が増えたりする可能性があるため、注意が必要です。
【関連記事】投資型クラウドファンディングにかかる税金は？確定申告の手順・注意点も
【関連記事】COZUCHI(コヅチ)で収益が出た場合に確定申告が必要になるのはいくら？申告手順や会計ソフトも
3-4．案件に応募できないことがある
COZUCHIでは先着順だけではなく抽選制のファンドも提供されていますので、投資家が参加しやすい方法で投資することが可能です。しかし、どちらの場合でも、多数の応募が集まった場合には、投資したくてもできない可能性があります。
特に人気の高いファンドでは、応募者が殺到するケースがあり、ファンドに投資できる可能性はより低くなります。たとえば、2022年5月に募集された「代々木公園 事業用地ファンド」は36億円という大きな募集金額でしたが、わずか3時間37分で募集完了となりました。人気案件は必ず投資できるわけではない、ということに注意しましょう。
3-5．案件ごとに入金する必要がある
COZUCHIでは、案件ごとに入金口座が異なるというという特徴があります。そのため、ファンドに当選した場合はその都度指定される口座に入金しなければなりません。
株式投資や投資信託のように、証券口座を開設して入金しておくシステムとは異なり、少々手間が掛かりますので注意してください。
4．COZUCHI（コヅチ）と他社との比較
COZUCHIと他の不動産クラウドファンディングサービスがどう違うのか、比較してみましょう。以下、公表しているファンド数が多いサービスの利回り水準や最低投資額、運用期間です。投資をするサービスに迷う時の際の参考にしてみてください。
| サービス名 | 累計募集額実績 | 利回り水準 | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| COZUCHI | 789億円超 | 2%～20% | 首都圏の賃貸マンションや店舗・事務所などに投資可能、途中解約が可能 |
| CREAL | 571億円超 | 4～5％ | 上場企業が運営、保育所ファンドや地方創生・ヘルスケアなどESG不動産投資ができる |
| LEVECHY | 54億円超 | 6～10% | 首都圏の好立地マンションやリゾート地のホテルに投資可能。SPCのスキームを使った高利回りのファンド組成に強みがある。 |
| property+ | 15億円超 | 3～10％ | 東証⼀部上場で分譲住宅トップシェアの飯⽥グループが運営、東京、名古屋、福岡などの都心や政令指定都市の物件が中心 |
| 信長ファンディング | 約7億円 | 4％～6% | 上場企業が運営、予定分配率5%程度、名古屋など東海エリアでESG不動産投資ができる |
| TECROWD | 268億円超 | 4.5％～11% | 日本や海外で建設業や不動産業を営むTECRA株式会社が運営、中央アジアの不動産に投資できる |
| ちょこっと不動産 | 8億円超 | 4％～6% | 戸建て、アパート、マンション、オフィスビル、テナントビル、店舗など多様な商品に投資可能 |
| TREC FUNDING | 15億円超 | 4％～7% | 都心のマンションやオフィスビルに投資可能 |
| 利回り不動産 | 61億円超 | 6.5%～7.0% | 1口1万円の少額から不動産投資が可能、利回り不動産での口座開設や物件への投資額などに応じてワイズコイン（1コイン1円相当）が貯まる仕組みも |
| Rimple | 56億円超 | 5％前後 | 東証プライム上場グループ企業のプロパティエージェントが運営。永久不滅ポイントが使える |
※2024年9月9日調査時点
【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の10社を紹介
5．まとめ
今回は不動産投資型クラウドファンディングサービス「COZUCHI」のメリットやデメリットについて紹介しました。
COZUCHIは厳選された収益性の高い物件に1万円から投資できるサービスです。優先劣後方式などによって投資リスクを軽減しており、途中解約にも対応できるのは魅力となるでしょう。
一方で、元本保証がない点や、運営会社が非上場である点、案件ごとに入金が必要になる点はデメリットとなります。
適切な投資判断を下すためには、サービスの特徴に加えてメリット・デメリットを把握することが重要です。COZUCHIを利用した場合は、本記事を参考に検討してみましょう。
山本 将弘
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