上場企業など大手不動産投資会社8社の実績・評判は？

「どの不動産投資会社に相談するのが良いだろうか？」とお悩みの初心者の方は少なくないのではないでしょうか。数ある不動産投資会社の中で、全てを比較検討することは難しいですが、基本的には以下のような点が見極めのポイントになるでしょう。

1. 賃貸需要が豊富に見込める土地・物件を購入できる
2. 物件の開発実績や取引実績が豊富
3. 融資の際に良い条件を引き出しやすい
4. 連絡が取りやすい、レスポンスが早い
5. 営業の説明が丁寧でわかりやすい
6. コンプライアンス（法令遵守）活動に積極的に取り組んでいる
7. 会社規模が大きく、倒産リスクなどが低い

上記の条件を満たしていることが多いのが、上場している不動産投資会社です。上場企業は上場審査という証券取引所の厳しい審査を経て上場されているので、非上場の不動産投資会社と比べると会社の規模や体制などがしっかりとしています。

この記事では、不動産投資会社選びでお悩みの方に向けて、上場企業・上場グループ企業などを含む大手不動産投資会社8社の実績・評判などをまとめましたので、ぜひご参考になさって下さい。

目次

1. 上場企業など大手不動産投資会社8社の比較
2. 上場企業など不動産投資会社8社の実績・評判
   2-1．シノケンプロデュース｜一棟アパート
   2-2．プロパティエージェント｜新築・中古マンション
   2-3．GA technologies｜新築・中古マンション
   2-4．オープンハウス｜アメリカ不動産
   2-5．FJネクスト｜新築・中古マンション
   2-6．CREAL（クリアル）｜投資型クラウドファンディング
   2-7．オーナーズブック｜投資型クラウドファンディング
   2-8．グローバル・リンク・マネジメント｜新築・中古マンション
3. 大手不動産投資会社8社のランキング・実績・決算情報
   3-1．大手不動産投資会社「売上高」のランキング・比較
   3-2．大手不動産投資会社「自己資本比率」のランキング・比較
   3-3．大手不動産投資会社「流動比率」のランキング・比較
4. 不動産投資の始め方
   4-1．不動産投資の勉強や情報収集
   4-2．不動産投資の目標設定と物件探し
   4-3．不動産投資会社への相談
   4-4．不動産売買契約締結・引き渡しの手順・流れ
5. 不動産投資の基礎知識
   5-1．不動産収入の仕組み（キャピタルゲインとインカムゲイン）
   5-2．不動産投資の利回りとキャッシュフロー
   5-3．不動産投資のリスク
   5-4．不動産投資の税務・確定申告
6. 信頼できる不動産投資会社の選び方
   6-1．不動産投資会社の規模の大きさ
   6-2．顧客目線の営業方針
   6-3．提携金融機関
7. 不動産投資会社に面談する前に準備したほうが良いこと
   7-1．不動産投資の目的を明確にしておく
   7-2．自身の属性を整理しておく
   7-3．不動産投資会社の紹介物件の種類や事業内容に目を通しておく
8. 不動産投資会社に面談する際に注意をしたほうが良いこと
   8-1．その場で物件の購入を決めない
   8-2．面談後の強引な営業に注意
9. マンション投資とアパート経営のメリット・デメリット
   9-1．マンション投資のメリット・デメリット
   9-2．アパート経営のメリット・デメリット
10. 不動産投資会社に関するよくあるQ&A
    10-1．評判の悪い不動産投資会社ってどこなの？
    10-2．不動産投資会社の手数料はどのくらいが相場？
    10-3．利回りが高い物件にはどんなリスクがある？
    10-4．勧誘がしつこい不動産投資会社はやめておいた方がいい？
    10-5．不動産投資で失敗してしまう人の特徴は？

1．上場企業など大手不動産投資会社8社の比較

不動産投資会社の比較

※本記事のデータなどは2025年4月調査時点のものとなります。最新情報は各社のサイトURLから直接ご確認下さい。

大手不動産投資会社8社の年表（1980年～2024年）

2．上場企業など不動産投資会社8社の実績・評判

2-1．駅徒歩10分以内のデザイナーズアパートで入居率98.75%の不動産投資会社「シノケン」

• 駅徒歩10分以内の土地にこだわり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
• 管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の豊富な管理実績
• 初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」

シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。

シノケンはアパート事業を通じてSDGsにも積極的に取り組んでいる不動産投資会社でもあります。木造アパートの建設においては、C02削減などの気候変動対策や、廃材の再利用など陸の豊かさを守る対策を実施しています。また、再生骨材の再利用や原料トレーサビリティーの実施なども行っています。

さらに、シノケンでは入居者向けコールセンター（24時間365日8カ国語対応）で、外国人や高齢者など敬遠されがちな方にも手厚い対応を行っています。このような入居者向けサービスは、高齢者の継続的な安否確認、外国人の言語の壁によるコミュニケーションや生活マナーの改善などが期待でき、オーナーにとっても入居者層を広げられるメリットや将来的な入居需要に応えることができるメリットがあります。

オーナーの最適利回りの実現とコンプライアンスリスク増大の回避などを目的にMBOで非上場へ

シノケングループは2022年12月から、経営の自由度を高めて成長分野への投資を加速するために、MBO（マネジメント・バイ・アウト：買収対象者の経営陣が、買収資金の全部又は一部を出資して、買収対象者の事業の継続を前提として買収対象者の株式を取得する取引のこと）により、非上場企業に移行しました。

その背景として、土地の仕入れや建設資材の高騰などコスト上昇の要因が重なる中であっても上場企業として利益水準を維持・拡大していかなければならないとすると、物件の販売価格に転嫁せずに現在の利益水準を維持するためには販売戸数を増やすための積極営業をしなければならず、営業現場でのコンプライアンスリスクを増加させるおそれがあるためとしています。

また、中長期での競争力向上や売上の分散を図るために不動産REIT事業や不動産STOなどの新規事業開発・展開を進める上で、短期的にはコストが増加して収益が悪化する恐れがあることなども挙げられています。

なお、発表の中では、将来の選択肢として再上場を目指す意向はあるとしています。

2-2．資産性の高いワンルームで入居率99%超、新築・中古どちらも投資可能、プライム上場グループの不動産投資会社「プロパティエージェント」

• 東証プライム上場グループのマンション投資会社、20期連続で増収増益
• 賃貸マンションの入居率は99.98%（2024年12月末時点）
• 確定申告のサポートなどマンション購入後のサービスも充実

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.98%（2024年12月末時点）の実績を有する東証プライム上場の不動産投資会社です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、東証プライム上場グループ企業ならではの資本力や交渉力の面でもメリットがあります。

一方、中古マンション投資では資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件を厳選し仕入れています。また、建物管理事業を備えているため、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。

プロパティエージェントでは、幅広い知識レベルに合わせた「オンラインセミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています

2-3．都心の中古マンション投資で入居率99.6%、仲介手数料0円、フルローンも可能「GA technologies」

• 都心部のコンパクトマンション投資で入居率99.6%（※2023年4月時点）
• 築10年以降の中古マンションが中心
• 賃貸管理も一括で依頼可能、わずらわしい管理をフルサポート

GA technologiesは、都心の中古マンション投資を手がける東証グロース上場企業です。物件情報の管理ツールやデータ解析などにAIを活用し、効率的に不動産投資の運用を行うことができます。

物件は投資効率の良い中古マンションを中心に扱っており、GA technologiesが売主となることで購入時の仲介手数料0円を実現しています。入居率は業界トップクラスの99.6%（2023年4月時点）、賃貸管理も依頼できるので入居者募集から家賃集金・解約精算までわずらわしい管理を全面的にサポートをしてくれます。

また、金融機関とのアレンジによってはフルローンで開始することも可能なので、自己資金が少ない方でも相談することができます。

2-4．グループの力でアメリカ不動産への投資をワンストップサポート「オープンハウス」

• 人口増と経済成長が続くアメリカ不動産に投資できる
• 米国不動産のみの担保で、最大70%の融資が受けられる
• 契約締結・管理・税理士の紹介・売却までトータルサポート

オープンハウスは、アメリカ不動産の販売・管理・売却などで国内トップクラスの実績がある不動産会社です。厳選された物件により、投資家は運用益・売却益・税効果の3つのメリットを狙うことが可能となっています。

また、購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けられ、利息のみを返済すればいいため毎月の返済額も抑えることができるという特徴があります。購入後も管理を丸ごと代行できるので、言葉の壁や時差、現地の慣習によるトラブルなどに悩まされる心配もありません。売却のタイミングや買い替えなどについてもアドバイスを受けることができるため、長く付き合えるパートナーとなってくれるでしょう。

2-5．入居率99％、都内の高品質なブランドマンションを提供する東証プライム上場の不動産投資会社「FJネクスト」

• 都内の好立地・高品質ブランドマンションにより入居率99%
• 創業40年・東証プライム上場企業という信用力と実績でフルローン・金利優遇も
• 業界トップ水準の管理戸数24,542戸超、家賃保証あり

FJネクストは、東京都・横浜市・川崎市のエリアに特化して「ガーラ」シリーズの投資用マンションを販売している東証プライム上場会社です。30代～50代の会社員・公務員をメイン顧客としており、首都圏投資用マンション供給ランキング（不動産経済研究所2021年8月調べ）では、第1位を獲得しています。グループ会社のFJコミュニティでは24,542戸（2024年4月末）の賃貸管理を行っており、入居者向けのコンシェルジュサービスなどを強みに入居率は99％（2024年4月末時点）を実現しています。

初心者向けのセミナーは、「不動産投資のメリットとリスク」「必要な自己資金はいくら？」「資産価値が落ちないマンションとは？」「税金と不動産投資の関係は？」など『不動産投資の今』を知ることができる第1部と、「新築or中古？都市or地方？」「物件選びのポイントは？」「資産価値の落ちないマンションとは？」「税金と不動産投資の関係は？」という第2部の構成となっており、始める前の不安を解消することができます。

さらに個別相談では、 土地を仕入れる際行われるエリア調査情報や新築分譲時からの家賃推移など、宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の有資格者がプロの目から見た物件のポイントを知ることができ、自分だけのプランも作成してもらうことができます。また、FJネクストは購入後のアフターサポートも充実しており、上場企業ならではの充実したサポート体制も期待できます。

2-6．1万円から不動産投資ができるESG不動産投資クラウドファンディングの「CREAL（クリアル）」

• 1万円から不動産投資ができる
• さまざまな種類の不動産に投資できる
• 投資家を保護する仕組みがある
• 投資活動がスマートフォンで完結する

CREAL（クリアル）は、クリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。ホテルやマンション、学校、保育園など、さまざまな種類の不動産に投資できるのが特徴のサービスで、1口1万円という少額から不動産投資ができるのも魅力です。

CREALの分配金は不動産の賃料収入が原資となります。また、損失の発生時も一定割合までは運営会社が負担する仕組みを採用するなど、投資家の投資元本を守る仕組みが構築されています。

不動産投資では、資金的な側面からアパートやマンションなどの住宅に限定されるなど、投資先を自由に選択しづらいデメリットがありますが、CREALでは、住宅以外の不動産を投資対象にしたファンドを組成・提供しており、個人では投資しづらい不動産にも少額から投資できます。

加えて、クリアルは自社サービスだけでなく不動産クラウドファンディング業界全体の発展拡大にも積極的です。2023年8月に設立された不動産クラウドファンディング市場の発展や拡大に寄与する「不動産クラウドファンディング協会」の代表理事には、クリアル代表取締役社長の横田氏が就任しています。

CREAL（クリアル）の実績（2025年5月24日時点）

CREALの2025年5月24日時点のファンド実績は下記のようになっています。

• 累計調達額：781億円
• 組成ファンド数：132件（運用中：27件、償還済み：103件）
• 平均利回り：約4.52%
• 平均募集金額：5億9,188万円

組成ファンド数の実績は数ある不動産クラウドファンディングサービスの中でも最も多く、また募集ファンドは全て満額達成しています。

※CREALでは、下記ページ経由で新規に投資家登録やファンドへの投資を行うと最大50,000円のAmazonギフト券がプレゼントされるキャンペーンを開催中です。詳しくはCREALのキャンペーンページでご確認下さい。

2-7．1万円から気軽に不動産に投資ができる「オーナーズブック」

• 1万円からの少額資金で不動産への投資が可能
• 上場企業100%子会社が運営、物件は不動産のプロが厳選
• ロードスターキャピタル社の株主になると優待枠も

オーナーズブックは、ロードスターインベストメンツ株式会社が運営するクラウドファンディングで不動産に投資ができるサービスです。投資型のクラウドファンディングのほかに、ソーシャルレンディングと呼ばれる融資型クラウドファンディングの案件に応募することもできます。

親会社であるロードスターキャピタルは、代表がゴールドマン・サックスグループで勤務経験があり、ボードメンバーも金融業界出身多数ということで金融のプロが多数在籍している東証プライム上場会社です。オーナーズブックの投資案件では、返済金額をカバーできる可能性が高い不動産を担保に設定することで、返済の安全性を高める取り組みをしています。

また、オーナーズブックに掲載されている全ての案件は、不動産鑑定士を含む不動産投資の専門家が精査したものとなっていますが、大阪のホテル案件など返済遅延が発生しているものもあるため、案件ごとにしっかりとリスクを判断することが大切です。これまでに、投資実行済案件数316件、総額493億円超（2024年4末月時点）と豊富な実績があり、投資家会員数も28,082名（2023年12月期決算）と多くの利用者がいます。

なお、成年年齢が18歳に引き下げられたことにあわせて、オーナーズブックでは18歳から投資ができるようになっています。

2-8．入居率99.47%、リピート・紹介率71.3%の新築マンション投資会社「グローバル・リンク・マネジメント」

• 高品質な物件で入居率98%超
• 都心周辺の駅徒歩10分圏内の立地に特化して開発
• 「ZEH-M Oriented」や「BELS」4つ星以上など、サステナブルな不動産開発にも注力

グローバル・リンク・マネジメントは東証プライム上場企業で、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている都内有数のマンション投資会社です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを展開しており、入居率は99.25%（2024年年間平均/自社企画開発物件）、オーナーのリピート・紹介率が71.3%（2019年度実績）など、入居者とオーナー双方からの顧客満足度がトップクラスとなっています。

また、サブリース契約は国内唯一の7年更新、一回の更新での賃料下落は5%までとなっており、安定した賃料収入を見込むことが可能です。定期的にセミナーも開催しており、不動産投資初心者におすすめできる会社です。セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらうことができます。

なお、グローバル・リンク・マネジメントでは今後の自社開発すべての新築物件を「ZEH-M Oriented」（住棟全体で正味20%以上省エネ）や「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）4つ星以上などの環境対応として標準仕様にしていく予定です。経産省と環境省が登録制度を設けている一般社団法人環境共創イニシアチブの「ZEHデベロッパー」にも登録予定で、2024年12月期には自社企画開発物件を100%環境配慮対応にしていくとしており、サステナブルな不動産開発に注力しているESG不動産投資会社でもあります。

3．大手不動産投資会社8社のランキング・実績・決算情報

上場企業には決算短信を作成し開示する義務があります。上場している大手不動産会社であれば決算書から企業の安定性や将来性を確認することができるため、「売上を伸ばしておりユーザーから選ばれているかどうか」や、「経営の安定性から長期的に不動産運用を任せられる会社であるかどうか」などを知ることができ、投資判断に役立てることができます。

ここでは、各社の「売上高」「自己資本比率」「流動比率」をランキング形式でご紹介します。

3-1．大手不動産投資会社「売上高」のランキング・比較

国内外における不動産販売を手掛けるオープンハウスが売上高1位となっています。オープンハウスでは中期経営計画で「行こうぜ1兆！2023」というスローガンを掲げており、2023年9月期に1兆円の目標を達成しています。投資用物件だけでなく地方を含む居住用の不動産販売を手掛けていることから、他の企業と比較しても事業規模が大きくなっています。

2位には、物件情報の管理ツールやデータ解析など不動産投資・不動産関連業のDXに強みがあるGA technologiesがランクインしています。投資や運用の提案から契約、その後の管理や売却までオンラインで完結できる「マーケットプレイス」を構築し、不動産の売買取引や管理をより手軽に実現できるサービスを提供しています。

3位のシノケンプロデュースは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発しており、管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があります。

3-2．大手不動産投資会社「自己資本比率」のランキング・比較

自己資本比率は、総資本のうち自己資本が占める割合のことを指しています。不動産会社は金融機関の融資（他人資本）によって不動産を保有していることが多く、自己資本比率が低くなりやすいという傾向があります。

なお、不動産会社では自社保有している物件の売却によって自己資本比率が一時的に良化したり、物件の仕入れによって悪化したりすることがあります。自己資本比率は、下記の計算式で求めることが可能です。

自己資本比率 ＝ 自己資本 ÷ 総資本（他人資本＋自己資本）× 100（%）

1位のFJネクストの自己資本比率は71.4%と非常に高い水準となっています。また、2位のグローバルリンクマネジメントは37.5%、3位のオープンハウスは34.7%と、各社ともにおおよそ30%前後で自己資本比率が推移していることが分かります。

クリアルの自己資本比率が14.4%と低くなっていますが、これはクリアルの主力事業が不動産クラウドファンディングであることに起因します。クリアルでは匿名組合出資という形で投資家から集めた資金によって物件を保有し、自社保有したまま不動産を運用、得られた利益を投資家へ分配しています。

このようなスキームであるため、ファンドを組成するたびに自社で保有する物件が多くなり、投資家からのファンド出資（他人資本）が増えるため、いっそう自己資本比率が低くなりやすいという傾向があります。

3-3．大手不動産投資会社「流動比率」のランキング・比較

流動比率は、流動資産の流動負債に対する割合のことです。１年以内の企業の短期的な債務の支払能力を確認することができ、下記の式で求めることができます。なお、不動産業界における自己資本比率の目安は150%以上となります。

流動比率 = 流動資産（1年以内に現金化が予定される資産） ÷ 流動負債（1年以内に支払いを要する負債） × 100

1位のオーナーズブックを運営するロードスターキャピタルの流動比率は757.74%、2位のFJネクストは543.96%、3位のオープンハウス302.73%と、各社ともに非常に高い水準となっています。

GA technologiesの流動比率は130.73%と、他社と比較してやや低い水準となっていますがこれは同社が投資用不動産の販売だけでなく不動産事業者向けのサブスクリプションサービスの提供や、電子入居申込・電子契約が行えるSaaS事業など、不動産×デジタル領域の事業展開を行っていることに起因します。新しい領域での投資活動のために流動負債も上昇していますが、2023年10月期の売上利益は前年比29.1%増となっており、投資活動に成功していると言えます。

また、クリアルの流動比率が120.4%となっていますが、これは不動産クラウドファンディングの分配金が流動負債として計上されているためです。クリアルのファンドは運用期間3ヶ月～24ヶ月などの短中期のファンドが主となっているため、流動負債が増え、流動比率が低くなりやすいという傾向があります。

4．不動産投資の始め方

4-1．不動産投資の勉強や情報収集

不動産投資の検討に入る前に、まずは不動産投資について基礎的なところを押さえることが大切です。まずは不動産投資の基礎知識を勉強し、そのうえで情報収集を行っていきましょう。不動産投資の基礎知識については、本記事の「4．不動産投資の基礎知識」でも解説しています。

なお、「基礎知識の勉強」と「情報収集」の違いについても理解しておきましょう。

不動産投資はその時々のトレンドや不動産投資家の投資目的によって選びたい物件タイプやエリアなども異なってきます。また、税制改正などで以前は主流であった不動産投資の手法が使えなくなるというケースも少なくありません。

基礎知識の勉強がある程度の普遍的な構造や仕組みを学ぶことであるのに対し、情報収集はその時のトレンドの影響を受けることがあります。例えば、金融機関の融資環境というのは年々に変化していますが、融資が付きやすい物件情報は多く出回りやすいため、情報収取から開始してしまうとその時のトレンドをキャッチアップしてしまうことが多くなるのです。

不動産投資を開始する際は、ある程度の基礎知識を学び、そのうえで情報収集を行っていく流れで進められると良いでしょう。

4-2．不動産投資の目標設定と物件探し

次に、不動産投資の目標設定をしたうえで実際に物件探しを行っていきます。不動産投資の目標設定は、「不動産投資を通じてどのような資産形成をしていきたいのか」という視点から始めてみましょう。

例えば、出来るだけリスクを抑えたい、リスクとリターンのバランスを取って不動産運用していきたいのであれば、長期的に保有が検討しやすい都市部の物件が選択肢となります。また、徐々に規模拡大をしていきたい場合にも、流動性の高い都市部の物件が選ばれやすいでしょう。

一方で、都市部の物件は好立地で賃貸需要が見込みやすい反面、利回りが低くなりやすいというデメリットがあります。高利回りで潤沢なキャッシュフローを得たい場合には、都市部からやや外れたエリアで、一棟アパートやマンションを保有するという方法が検討されます。

その他、購入できる物件タイプ・価格イメージから逆算する方法もあります。実際に頭金を最低限20〜30％用意して、残りをローンで借りるという想定で必要な自己資金を計算してみましょう。各物件タイプの物件価格イメージの目安も踏まえると、例えば頭金25％を用意するなら次のような自己資金が必要になります。

自己資金の規模からチャレンジできる物件タイプをみたうえで、賃料収入から管理費などの付帯費用と借入額を引き算して目標に見合う物件を選んでいきます。自己資金に余裕があって物件候補が多数ある場合は、より空室リスクが低い物件を優先するとよいでしょう。

4-3．不動産投資会社への相談

大まかに投資目標や物件タイプが定まってきたら、不動産投資会社へ相談します。不動産投資会社によって物件タイプや投資エリアなども異なっているので、まだ目標がしっかり定まっていない場合には複数の不動産会社へ相談すると良いでしょう。

不動産投資会社の選び方については、「信頼できる不動産投資会社の選び方」でも詳しく解説しています。

4-4．不動産売買契約締結・引き渡しの手順・流れ

不動産を販売してもらう不動産会社や購入する物件が定まったら、売買契約と引き渡しの流れになります。下記、不動産売買の流れです。

• 不動産売買契約
• 金銭消費貸借契約（金消契約）
• 売買契約の決済・登記手続き
• 物件の引き渡し
• 賃貸管理契約

上記の流れの中で最も重要なのが「不動産売買契約」です。不動産売買契約を締結した後は、原則として取り消すことができません。やはり違う物件を購入したい、市場のトレンドが変わって価格が低下したなどの状況になっても、購入意思の取り消しができないのです。

なお、ローンが下りなかった時に契約を取り消す「ローン特約」を追記しておいたり、災害などによって契約時と物件の状態が著しく異なる場合で引き渡し前であれば「*災害による建物の滅失」を理由に契約を解除したりなど、特別な事情によって契約を解除する方法はあります。

売買契約を締結する際は、事前の説明と齟齬がないか、不明点がないかじっくりと確認することが大切です。契約日の前にできれば契約書のドラフトを送ってもらい、内容を確認されておくと良いでしょう。

5．不動産投資の基礎知識

どのような不動産投資の方法でも基礎的な仕組みは変わりません。初心者の方が優先して覚えておきたい基礎知識は下記の4点です。

• 不動産収入の仕組み（キャピタルゲインとインカムゲイン）
• 不動産投資の利回りとキャッシュフロー
• 不動産投資のリスク
• 不動産投資の税務・確定申告

5-1．不動産収入の仕組み（キャピタルゲインとインカムゲイン）

不動産収入には大きくわけてキャピタルゲインとインカムゲインがあります。キャピタルゲインは不動産の売却益のこと、インカムゲインは家賃収入のことです。

インカムゲインは賃貸契約書によって毎月の賃料が定められているため、入居している状態であれば収益予測が立てやすい収入です。一方、キャピタルゲインは不動産市場全体の動向や、物件の劣化状況にも左右されるため、プロでも収益予測が立てづらいという特徴があります。

不動産投資はこのインカムゲインとキャピタルゲインの総和で投資の成功可否を検証することになります。なお、インカムゲインがしっかりと出ている投資物件であるほど、物件の値下がりリスクが低下するため、キャピタルゲインを獲得しやすいという傾向があります。

5-2．不動産投資の利回りとキャッシュフロー

不動産投資の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2つが代表的です。それぞれ見ていきましょう。

• 表面利回り：年間収益（売上）÷物件価格×100
• 実質利回り：年間利益（諸経費を指し引いた数字）÷物件価格＋購入時の諸費用×100

実質利回りは、単純に年間の家賃収入を物件価格で割り戻しただけの表面利回りよりもより正確に現実的な利回りを計算することができます。一方で、表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に役立ち、多くの物件情報の中から比較したい時に役立つ指標となっています。

利回りが高いほど収益性が高いと考えることもできますが、利回りが高いということは「物件価格が安くなっている」ということを意味しています。購入を考えるのであれば、なぜ価格が安いのか、慎重に検証することが大切です。

不動産投資の利回りを見る際は、キャッシュフローについても考慮しておきましょう。キャッシュフローとは、実質利回りからさらに「ローン支払い額」を差し引いた指標で、実際に手元に入る現預金に最も近い金額を知ることができます。

• キャッシュフロー＝満室時年間収入×（1-空室率）-（諸経費+修繕積立金）×12か月-ローン支払い額

高利回り物件でよくあるパターンとして、築年数が経っているために融資年数が伸びにくい物件であることがあります。融資年数が短いことで月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローのマイナスが大きすぎるというデメリットを抱えていることがあるのです。

それぞれ利回りとキャッシュフローの違いを押さえておくことで、物件選びの際に大まかに収益性を判断することができるようになります。

5-3．不動産投資のリスク

実物の資産を運用する不動産投資では様々なリスクがあります。下記、主な不動産投資のリスクです。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 修繕リスク
• 災害リスク
• 資産価値下落リスク
• 金利上昇リスク

これらのリスクを完全に0にすることは出来ませんが、それぞれ対策しておくことが可能です。例えば、空室リスクや家賃下落のリスクについては、賃貸需要が豊富なエリアを厳選することで回避することができます。家賃滞納リスクは保証会社を入れたり、賃貸管理が得意な不動産会社へ管理を任せることでリスクヘッジができます。

このように不動産投資のリスクはそれぞれの項目ごとに適した対策を講じることが可能です。ただし、いずれの対策もリスクを完全に無くすことは出来ません。全ての資産を一つの物件に投じてしまうとハイリスクな運用に繋がってしまうこともあるため、現預金や他の投資商品と組み合わせて、分散投資を心がけることも大切な視点です。

【関連記事】不動産投資のリスクヘッジとは？初心者が知っておきたい7つのリスク

5-4．不動産投資の税務・確定申告

不動産投資を行うと不動産所得が生じ、建物部分の減価償却も計上する必要があるため、原則として確定申告が必要になります。確定申告の手順は下記です。

• 書類をそろえて準備をする
• 不動産所得の計算を行う
• 所得税の計算をする
• 税金を納める

不動産投資における税法や会計の仕組みは複雑であるため、専門的な知識に基づかずに安易に税金の軽減対策をおこなっても、税金が思うように軽減されなかったり、結果的に支払う税額が増えてしまったりすることがあります。

税理士へ相談するか、税務サポートのある不動産投資会社の利用を検討されると良いでしょう。

例えば、プロパティエージェントでは確定申告の時期に相談会を毎年開催しており、提携税理士法人の代理作成サービスも行っています。税務に不安のある方や、確定申告の手間を出来るだけ少なくしたい方には嬉しいサポート内容です。

【関連記事】不動産投資に強い税理士を探すポイントは？相場や相談方法も

6．信頼できる不動産投資会社の選び方

• 不動産投資会社の規模の大きさ
• 顧客目線の営業方針
• 提携金融機関

6-1．不動産投資会社の規模の大きさ

不動産投資は長期的に不動産を運用し、徐々に資産を増やしていく投資方法です。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。

不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。

また同様に、オーナーズブックのようなクラウドファンディングを介した新しい不動産投資商品についても会社規模が重要なポイントです。事業者の資金が潤沢でないと新しいファンドを組成することが出来なかったり、運用失敗した際の投資家保護が十分に行われないリスクが高まります。

不動産投資会社が上場企業であるからといって上記のリスクを完全に排除することは出来ません、しかし、上場企業ではIR情報が開示されており、財務情報を簡単に把握することが出来ます。また、上場時には監査も受けているため、未上場企業と比較して一定以上の信頼性があると判断できます。

6-2．顧客目線の営業方針

不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。

悪質な不動産投資会社では、自社の利益を優先して顧客の希望に沿っていない物件であっても紹介したり、デメリットやリスクについて十分な説明なく販売を推し進めることがあります。

一方、顧客目線での営業を行っている不動産会社では、このような営業方針は長期的に会社の信頼性を下げると考え、慎重に物件紹介を行っています。不動産投資会社を選ぶ際は、顧客目線での提案を行っているかどうか、まずは確認されてみると良いでしょう。

不動産投資会社の営業方針を推し量る方法としては、まずは1社だけでなく複数社を比較しながら検討していくことが大切です。不動産投資セミナーの受講や個別相談などを通じて、自身の投資目的に沿った案内をしてもらえるかどうか確認しましょう。

その他、人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっていますが、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。

顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら様々な視点から確認してみましょう。

6-3．提携金融機関

不動産投資では、物件購入のため基本的には金融機関の融資を活用します。この時、不動産投資会社側で提携している・紹介できる金融機関が少ないと、少ないファイナンスプランの選択肢の中から資金計画を立てなければならなくなります。金融機関が違うと融資総額だけでなく金利や融資年数が変わり、不動産投資のパフォーマンスにも大きな影響を与えます。

また、金融機関も業歴が浅い不動産会社や強引な営業によって物件販売している不動産会社とは提携を断っています。提携金融機関が多い不動産会社は、少ない場合と比較して、より信頼性が高いと見ることができるポイントの一つとなります。

7．不動産投資会社に面談する前に準備したほうが良いこと

7-1．不動産投資の目的を明確にしておく

不動産投資の目的が明確に定まっていると、担当者もどのような物件を紹介すれば良いのか、どのような情報提供をすれば良いのかが分かりスムーズに面談が進みます。具体的な目標設定が難しい場合には、まずは「資産運用」としての不動産投資なのか、「リスクヘッジ」としての不動産投資なのかを定めておくと良いでしょう。

資産運用として不動産投資をするのであれば、利回り4～5%の物件を長期保有したり、不動産価格の上昇タイミングで売却をしたり、規模拡大を視野に入れながらファイナンスを工夫していくなどのアプローチが検討できます。

一方でリスクヘッジとして不動産投資をするケースもあります。この場合は不動産を保有しまたまま完済して老後に自己利用したり、病気や事故のリスクなどに備えて融資を受けながら団体信用生命保険の活用を目的としたり、インフレ対策として資産を分散させる目的で運用されることがあります。

7-2．自身の属性を整理しておく

不動産投資は投資家の属性によって投資戦略や選べる物件の種類・規模が異なります。不動産投資会社と面談をするのであれば、自信の属性を正確に伝えられるよう情報を整理されておくと良いでしょう。

投資家の属性とは、金融機関で審査される借主に関する情報のことで、投資家の属性によって受けられる融資額や融資年数、金利などの条件が設定されます。主には下記が審査の対象となります。

• 年収
• 年齢
• 金融資産（自己資金）
• 残債・返済状況・返済負担
• 家計余力・家族構成
• 勤務先情報

7-3．不動産投資会社の紹介物件の種類や事業内容に目を通しておく

不動産投資会社は特定の領域における不動産情報に精通しているものの、基本的に領域外のことについては専門外です。

例えば、投資用マンションが専門の不動産投資会社ではアパートの情報収集を行っていません。大まかな運用の仕組みやメリット・デメリットなどは教えてもらうこともできますが、現場レベルのリアルな利回り相場や売買情報について詳しく聞くことは出来ないと考えておくと良いでしょう。

不動産投資会社との面談をするのであれば、まずはどのような物件タイプを紹介している会社であるのか物件の種類や事業内容に目を通しておき、質問したい内容や疑問点などを洗い出しておきましょう。

8．不動産投資会社に面談する際に注意をしたほうが良いこと

8-1．その場で物件の購入を決めない

面談を受けるとその場でいくつかの物件を紹介されることがあります。しかし、投資用不動産の購入代金は数千万円から数億円となります。この代金を支払うために多額のローンを組むことになりますので、一旦持ち帰って冷静に判断することが必要です。

また、生計を共にするご家族がいる場合には、事前に不動産投資を始めることを伝えて了承を得ておくことも大切です。良い物件はすぐに買い手がついて売れてしまうこともありますが、慎重にリスクを検証して、他社との比較も行いながら検討されていくと良いでしょう。

8-2．面談後の強引な営業に注意

悪質な不動産投資会社の場合、面談後もしつこく強引な営業が行われることがあります。また、会社全体の方針として推奨されていなくても、担当者によっては自身の売上目標を達成するための焦りから積極的に営業してしまうということもあります。

面談後の営業が不要である場合やしつこいと感じられる場合は、まずはきっぱりと今後の案内が不要であると告げておきましょう。2011年10月1日に改正・施行された宅地建物業法では、契約を締結しない意思を表示した後に勧誘を継続することが禁止されています。その後も案内が続くようであれば、監督行政庁への通報も検討しましょう。

9．マンション投資とアパート経営のメリット・デメリット

マンション投資とアパート経営にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらかが優れているといった普遍的な答えはありません。下記、それぞれの特徴を比較した比較表です。

これらの中でもマンション投資とアパート経営を比較する時に特に見ておきたいメリット・デメリットについて、それぞれ解説していきます。

9-1．マンション投資のメリット・デメリット

マンション投資のメリット

• 元手が少なくても始められる
• 長期的な家賃収入が期待できる
• 将来の生活の備えとなる

マンション投資は賃貸需要が豊富な都心エリアでも少額から始めやすいというメリットがあります。担保価値が高い物件であったり、本業の年収が安定している方であれば、好条件でローンを受けてほとんど元手がかからずに不動産投資を始めることも可能です。

また、マンションは立地が良いエリアに建てられることが多く、長期的に賃貸需要を期待することができます。将来に備えた資産形成や、インフレに備えた資産の分散などの、長期的な投資に向いています。

多くのマンションは鉄筋鉄骨コンクリート造で建設されているので、木造アパートと比較して劣化が遅く、長い運用に耐えられるというのもメリットです。売却せずに保有し続けた場合、ローンの返済後は家賃収入の大部分が手残り金となるため、将来の生活の備えにもなります。

マンション投資のデメリット

• 空室時のリスクが高い
• 利回りが低く年間収支がマイナスになることも
• 短期的に大きな利益を上げることが難しい

集合住宅の1室を運用する区分マンション投資では、1棟ごと保有して複数戸を運用するアパートと比較して、空室時のリスクが高くなります。これはマンション投資の方が1室あたりの投資額が大きいためです。アパートでは1室で退去が出ても他の部屋の収入がカバーしてくれますが、マンションを1室しか持っていない場合はたちまち全空*となり、次の入居があるまでのキャッシュフローが必ずマイナスになります。

*全空：賃貸物件のすべての部屋に入居者がいない状態のこと

また、良い立地条件となりやすいマンション投資では、家賃収入に対して利回りが低く、ローン返済後の年間収支がマイナスになることも少なくありません。ローンの返済によって徐々に純資産が減っているのであれば運用に失敗しているわけではありませんが、キャッシュフローマイナスの物件を保有する際は他の所得でカバーする必要があります。

マンション投資は利回りが低いため短期的に大きな収益を上げることが難しいという点もデメリットとなるでしょう。35年などの長期ローンを徐々に家賃収入で返済して純資産を増やしていく投資スタイルのため、短期的に大きく利益を上げるには向いていません。ただし、経済情勢の変化やインフレによりマンション価格が大きく上昇した場合などは、売却によって短期間で大きな利益を獲得できるケースも稀にあります。

9-2．アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリット・

• 利回りが高く一定規模の資産性収入を得ることができる
• 複数戸に空室リスクを分散できる
• 事業性が高く主体的な経営が可能

アパート経営ではマンション投資と比較して高い利回りを狙いやすく、一定規模の資産性収入を得ることができます。アパートローンの返済も月々の利益を残しやすくキャッシュフローをプラスで推移させながら、早期の資産形成につなげることができます。

また、1回の投資で複数戸を所有できるため空室リスクが分散されます。空室時も他の部屋の収益でカバーされるため、1戸の空室が長引いてしまっても大きな収益減とはなりません。

アパート経営は1棟全てを自分で所有しているため、マンション投資のように管理組合が無く、自由に修繕計画を立てたり設備投資をしたりなどが可能です。アパート経営が不振に陥っても、ターゲット層を変更するためにリフォームを実施したり、コストコントロールをしたりなど、自身の経営能力によって改善が行いやすいという自由度もメリットです。

アパート経営のデメリット

• 投資規模が大きく融資審査のハードルが高い
• 初期費用が大きい
• 地方ではリスクが高くなりやすい

投資規模が大きく早期の資産形成がしやすいという点はアパート経営のメリットですが、その分の多額の資金を必要とします。その資金調達のためにアパートローンを利用したい場合、多額の融資を実行するために融資審査も厳しくなります。

アパートローンの融資審査をクリアするために、物件価格に対して1～3割ほどの頭金を必要とされることもあります。この場合、1億円規模のアパートであれば、1,000万円～3,000万円を頭金として準備しなければならず、投資のハードルは非常に高いと言えるでしょう。

マンションに比べてアパートは都心からやや離れた住宅街に位置していることが多く、特に地方では建築時よりも大きく賃貸需要が減少し、ハイリスクな投資先になるというリスクがあります。エリアの人口動態についてしっかりと検証し、アパート経営の計画を立てる必要があるのです。

10．不動産投資会社に関するよくあるQ&A

10-1．評判の悪い不動産投資会社ってどこなの？

不動産会社の評判の良し悪しについては、「求めているサービスが受けられなかった」というミスマッチによるものと、「業法違反によって行政処分を受けている」という重い事例まで様々なケースがあります。

過去の業法違反については必ず確認しておきたいポイントです。例えば、建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」では、以下のような情報を入手できます。

• 商号
• 所在地
• 代表者氏名
• 免許証番号
• 免許証の有効期間
• 行政処分歴

行政処分の記録では、過去5年間に処分歴のある業者の場合はその記録が確認できます。ただし、記載されているのはあくまでも行政処分を受けた場合のみです。指導や注意などは記載されていません。行政処分の記録に何も記載されていない不動産業者でも、消費者からの苦情やトラブルの多い業者の可能性はあります。

ミスマッチやトラブルの多い業者との取引を避けるには、会社のウェブサイトからとれる情報からいくつかのキーワードで検索されてみると良いでしょう。例えば、会社代表者の氏名を調べてみると、過去のインタビュー記事が見つかることもあります。その他、会社の経営理念や実績、設立年、人材募集、その他に行っている事業など、多角的な視点から会社の風土を推し量ることが出来ます。このような情報が乏しい会社であれば、慎重に検討されるのが良いでしょう。

10-2．不動産投資会社の手数料はどのくらいが相場？

不動産投資会社の手数料は会社のサービス内容、不動産の提供方法によって異なります。

不動産仲介の場合は上限が定まっていますが、その他のケースでは手数料が自由に定めることができるようになっています。

10-3．利回りが高い物件にはどんなリスクがある？

不動産投資において高い利回りであるということは、「物件から見込める収益に対して物件価格が割安である」ということを意味します。見込みの収益が高いのに対して物件価格が安く販売されているということは、なかなか売却が進まない物件であり、何らかのリスクを内包しています。

高利回りの物件の特徴としてはまずは立地条件が悪い傾向があります。駅から離れている、人口が減少しており将来的な入居需要の減少リスクがある、土地の形状が悪く再建築ができない、災害リスクが高いなどです。立地条件についてはオーナーの努力で改善することが難しいポイントのため、まずは立地条件からどのようなリスクがあるのか検証が必要です。

その他、物件の建物が経年劣化によって価格を下げていることがあります。この場合はリフォームなどの追加投資が必要であったり、融資付けが難しいなどの資金面でのハードルが高いことがあります。リフォームによる追加投資を実施しても採算がとれる、自己資金が豊富で融資付けの問題をクリアにできる場合などは投資先として良い場合もありますが、専門的な知識や経験を必要とするため初心者向きではありません。

10-4．勧誘がしつこい不動産投資会社はやめておいた方がいい？

勧誘がしつこいと感じる不動産投資会社である場合には、慎重に検討されるのが良いでしょう。不動産会社では高額なインセンティブを営業担当に設定しているケースも多く、勧誘がしつこい場合には投資家目線ではなく、自社の利益を優先して提案されていることも多いためです。

一方で、勧誘という手段の全てが悪いというわけではありません。手離れの良い物件が入ってきた場合などには「売れてしまう前に早く提案したい」と考える担当者や、情報提供を通じて「まずは信頼を得たい」と考えている担当者もいます。また、不動産投資の基礎や最新情報が学べる不動産投資セミナーや個人面談は情報収集の場として役立ちますが、これらも大別すると「勧誘」と言えます。つまり、いずれの場合でも投資家の目線で情報提供や意思決定のアドバイスを行えているかどうか、という視点が大切です。

しつこいと感じる勧誘を受けている場合には、「今は情報収集の段階である」ということをきっぱりと担当者へ伝えてみましょう。それでも勧誘の頻度が変わらない場合には、複数の不動産会社を比較しながら検討を進めて行きましょう。

10-5．不動産投資で失敗してしまう人の特徴は？

不動産投資で失敗してしまう人の多くは、投資目的と手段にズレがあるケースが少なくありません。例えば、将来の資産形成に備えて不動産投資を検討している方が、いくつかの物件情報を見る中で高利回りの物件に目移りしてしまい、短期目線のハイリスクな物件を所有してしまうことなどがあります。

その他、投資目的を明確に定義できておらず、不動投資会社の言うままに物件を購入してしまうというケースもあります。与信枠を使いすぎてしまい拡大戦略ができない状況になってしまったり、毎月のキャッシュフローもマイナスが続き経営が不安定になっていることがあります。

このような失敗を防ぐには、まずは投資目的をしっかりと定めて、目的に沿った物件選びを行うことが大切です。

不動産投資の目的を決めるには、将来のライフプランや生活資金とのバランスなどの大きな視点から定めていきます。不動産投資会社ではこのようなライフプランや資金状況を踏まえたアドバイスを受けることもできるため、積極的に利用されていくと良いでしょう。

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