【初心者向け】0から学べるアパート経営セミナーは？選び方や注意点も

アパート経営セミナーでは、不動産投資の基本からマンション経営との違い、アパート経営で失敗しないためのポイントや成功するポイントまで効率的に学ぶことができるため、毎月の副業収入や将来の資産形成に向けてアパート経営を考えている方におすすめです。

国土交通省「不動産価格指数（令和6年第4四半期分）」

国土交通省「不動産価格指数（令和6年第4四半期分」によると、一棟アパートの価格は上昇傾向にあります。中長期的な投資先として注目されている方も多いのではないでしょうか。一方でアパート経営にはリスクもあるため、まずはアパート経営セミナーでの情報収集を通じて、慎重に検討することも大切なポイントです。

今回は、初心者の方がどのようなアパート経営セミナーを選べば良いのかと言った内容や、具体的なセミナーを厳選して紹介します。何から始めて良いか分からない、どの会社の話を聞けば良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

目次

1. アパート経営セミナーの選び方
   1. 自分の目的・経験に適合している
   2. 実績豊富な会社が主催している
   3. 講師・内容の質が良い
2. 初心者向けアパート経営セミナー
   1. 株式会社シノケンプロデュース
   2. 株式会社アイケンジャパン
3. アパート経営セミナーに参加するメリット
   1. 専門家からアパート経営の基本を学べる
   2. 非公開の情報を知ることができる・個別相談ができる
   3. 他の参加者と交流できる機会になる
4. アパート経営セミナーに参加する注意点・デメリット
   1. 購入できる物件は属性に大きく左右される
   2. 勧誘・営業がしつこい場合もある
   3. 質問事項をチェックリストにまとめておく
5. セミナー前に知っておくと役立つアパート経営の基礎知識
   1. アパート経営のキャッシュフロー
   2. アパート経営にかかる税金
   3. アパート経営のリスク
6. アパート経営に関するよくあるQ&A
   1. 初めてアパート経営を始める場合、最初に何を準備すればよいですか？
   2. アパートを購入する際、立地選びのポイントは何ですか？
   3. アパート経営の初期費用はどれくらい必要ですか？
   4. 融資を受ける際、銀行は何を重視しますか？
   5. 築古アパートと新築アパート、どちらを選んだ方が良いですか？
   6. アパート経営で元が取れるのは何年かかりますか？
   7. アパートローンの審査に通る年収は？
7. まとめ

1　アパート経営セミナーの選び方

不動産投資セミナーは様々な企業が主催していますが、その内容は初心者向けからセミプロ向けまで多肢に渡ります。

では、不動産投資やアパート経営が初めての場合、何を基準に選べばよいのでしょうか。自分に合ったセミナーを選ぶ基準を以下で見ていきましょう。

1-1　自分の目的・経験に適合している

不動産投資セミナーは参加者の目的に応じて内容が異なります。しかし、大別すると「マンション区分投資に関するテーマ」と「1棟ものを扱うアパート・マンション投資に関するテーマ」の2種類があります。

なお、同じ1棟ものを扱うセミナーでも、「物件購入を前提とするもの」と「オーナー自らが物件を建てる内容のもの」に分けられます。さらに、セミナーの対象者は「初心者向けのセミナー」と「経験者向けのセミナー」、有料・無料のセミナーもあります。

セミナーに初めて参加する場合、自分の目的や経験値と照らして、どのセミナーが最も合っているかを事前によく調べることが大切です。

「アパート経営は初めて」という方は不動産投資の仕組みからわかりやすく解説しているセミナーを選ぶと良いでしょう。またセミナーは無料で参加できるものが多いため、複数社のセミナーに参加することで各社の情報を多角的な視点で判断することができるようになります。

1-2　実績豊富な会社が主催している

アパート経営セミナーを主催している企業は、不動産の売買や仲介、投資用不動産の運営・管理、不動産コンサルティングなどを専門とする不動産投資のプロ集団です。

アパート経営はワンルーム投資と違って初期費用が高く、管理する範囲も物件全体に及ぶため、より専門的で高度な知識が求められます。そのため、アパート経営の実績が豊富な不動産会社が開催するセミナーを選ぶことが大切となります。開発棟数やこれまでの入居率の推移、リピート・紹介率なども見ておくと良いでしょう。

創業何年の企業なのか、入居率は9割以上を維持しているか、セミナー開催回数は豊富なのかといった分野で強みのある企業かをチェックします。また、登壇する講師の経歴から専門分野もよく調べ、相続や税金対策までアドバイスしてもらえるかなども確認しておきましょう。

1-3　講師・内容の質が良い

テーマが似ているセミナーでも、講師の質にはバラつきがあります。そのため、セミナーを選ぶ際は、テーマに関する専門家が講師を務めるかどうかを事前にチェックしましょう。

講師は不動産会社の営業スタッフや不動産投資事業を専門とするプロなどが務めます。特に人気のある講師のセミナーの場合、すぐに席が埋まるため早めの予約が必要です。

2　初心者向けアパート経営セミナー

以下では、初心者向けのアパート経営セミナーをご紹介します。詳しく見ていきましょう。

2-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

2-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

3　アパート経営セミナーに参加するメリット

アパート経営のセミナーに参加するメリットは様々あります。以下、詳しく確認してみましょう。

2-1　専門家からアパート経営の基本を学べる

アパート経営は、土地選びや物件の取得、入居者探し、管理業務など多岐に渡ります。そのため、セミナーでは不動産投資の基本的な仕組みから資金計画、税金、関係する法律、空室リスク対策など初心者の方でも理解できるようにプロの講師が解説してくれます。また、セミナーでしか得られない未公開情報や、セミナー後には個別面談などもあるので役立ちます。

2-2　非公開の情報を知ることができる・個別相談ができる

アパート経営セミナーでは、実際に販売されている物件でシミュレーションをしたり、過去の成功事例・失敗事例などの具体的な事例紹介などがされることがあります。なかなかネット上に公開されていない非公開情報を知る機会にもなるという点は大きなメリットです。

また、アパート経営セミナーによっては、個別で登壇者や担当者に相談できることがあります。自分の年収や年齢などの属性を伝えることで、より具体的な投資戦略を相談することができます。

2-3　他の参加者と交流できる機会になる

他の参加者と交流できる機会になるという点もセミナーに参加するメリットです。アパート経営セミナーでは様々な職業の方が参加していますが、同じ目標や悩みを抱えていることも少なくありません。

アパート経営は大きな資金を運用することになるため、心理的なハードルを感じている方もいるでしょう。このような時、同じ視点で話し合える仲間の方がいれば、客観的なアドバイスを受けられることもあるでしょう。また、初心者の方ならではの情報交換の場としても活用できます。参加者仲間の実体験や成功例・失敗例を学ぶことで、自身のアパート経営戦略を見直すチャンスにもなります。

4　アパート経営セミナーに参加する注意点・デメリット

セミナーに参加する際は、以下のポイントに気を付けることも大切です。

4-1　購入できる物件は属性に大きく左右される

アパート一棟を購入する際は融資を受けることになりますが、融資額や年数などの融資条件は購入希望者の属性に大きく左右されます。属性とは、融資を受ける人の年齢、収入、職業、資産や借入状況の有無などです。金融機関からの属性評価が高ければ融資額は増えますが、評価が低いと融資額が大きく下がってしまうことがあります。

なお、不動産会社によっては、長年の収益物件の開発・販売実績と金融機関との信頼関係構築により、融資審査が通りやすくなったり、優遇金利が適用されたりなど、融資条件が良くなることがあります。属性に自信のない方はこのような融資付けに強い不動産会社を活用し、資金計画について担当者と慎重に検討しましょう。

4-2　勧誘・営業がしつこい場合もある

アパート経営セミナー参加後の営業電話や押し売りがしつこく感じられる場合もあります。営業の電話がしつこく感じられる場合は、今後不要である旨をしっかり伝えることが大切です。

一方で、勧誘という手段の全てが悪いというわけではありません。良い物件が入ってきた場合などには「早く提案したい」と考える担当者や、情報提供を通じて「まずは信頼を得たい」と考えている担当者もいます。勧誘や営業そのものの是非ではなく、投資家の目線で情報提供や意思決定のアドバイスを行えているかどうか、という視点で判断されていくのが良いでしょう。

ただし、利回りの高さを必要以上に強調したり、契約を無理に迫ったりしてくる不動産会社には注意が必要です。メリットだけでなく注意点やリスクについてしっかりと解説してくれるかどうか、不安点をしっかり解消してから契約の提案をしてくれるかどうか、慎重に検討していきましょう。

4-3　質問事項をチェックリストにまとめておく

限られた時間の中で疑問を解決するためには、質問を効率よく行うことが重要です。セミナー内で設けられている質疑応答の時間が少ない場合や、人気講師で参加者多数の場合は、質問の順番が回ってこない可能性もあります。事前にセミナーの内容に関する疑問や話をもっと詳しく聞きたい項目を整理しておくことで、貴重な時間を有効活用することができます。

5　セミナー前に知っておくと役立つアパート経営の基礎知識

アパート経営のセミナーに参加する前に、不動産投資の基本的な知識を知っておくと役立てることができます。

5-1　アパート経営のキャッシュフロー

アパート経営や不動産投資におけるキャッシュフローとは、毎月の家賃収入からローン返済額＋諸経費を差し引く現金の流れのことです。この資金の流れは、帳簿上の数字と必ずしも一致しない点に注意が必要です。

例えば、アパート経営では建物の資産価値の減少を毎月の費用として計上できるため（＝減価償却）、帳簿上の利益を減少させ、税金の負担を軽減させる効果があります。減価償却費は実際に現金の支出を伴うものではないので、帳簿上はマイナス収支になっていても、実際のキャッシュ（現金）はプラスに推移しているケースも少なくありません。

反対に、実際の現金のキャッシュフローだけを追っていると税計算を考慮できずに資金が足りなくなることがあります。アパート経営でよくある税計算の課題としては、法定期間を経過して減価償却費を計上できなくなるデッドクロスがあります。デッドクロス（ローン元金返済＞減価償却費）が生じると、税金負担が増えてキャッシュフローを圧迫します。

キャッシュフローを計算する際は、税金（所得税、固定資産税、住民税、個人事業税）を差し引き、最終的に手元に残る現金がいくらになるのかをシミュレーションすることが大切になるので、不動産会社の担当者としっかり確認しておきましょう。

【関連記事】アパート経営におけるデッドクロスの仕組みは？回避する10個の対策も

5-2　アパート経営にかかる税金

アパート経営で運用中に発生する税金の種類と内容は以下の通りです。

所得税

アパート経営による家賃収入などの所得に対しては、不動産所得税がかかります。不動産所得は総合課税の対象であり、給与所得や事業所得など他の所得と合算して課税されます。税率は累進課税なので、所得が高いほど税率も高くなります。

住民税

住んでいる都道府県や市区町村に納める税金です。住民税は、所得金額に対して都道府県民税と市町村民税の合計10％を支払う所得割と、所得に関係なく一律に課税され住んでいる地域によって異なる均等割があります。

固定資産税、都市計画税

土地や建物を所有している際に支払う税金であり、毎年1月1日時点の評価額に基づいて計算されます。税率は、固定資産税が1.4％、都市計画税が0.3％です。ただし、アパートやマンション経営などの住宅用地を運用している場合、軽減措置が適用されることもあります。

個人事業税

アパート経営の規模が10室以上または5棟以上になると、所得金額から事業主控除290万円を差し引いて税率５％をかけた金額が課せられます。

5-3　アパート経営のリスク

アパート経営で最も注意したいのは、入居者が見つからず家賃収入を得られなくなる空室リスクです。空室状態が続くと、建物の維持管理にかかる経費負担が重くなるので、キャッシュフローも悪化します。物件を売却する際も、入居率の低いアパートは収益性の悪い物件とみなされるので売れにくくなります。

また、建物の経年劣化や周囲環境の変化で懸念されるのが家賃の下落リスクです。アパートの外観や設備が老朽化すると、入居者が見つかりにくくなるため、家賃も下げざるを得なくなります。このほか、近隣施設の閉鎖や、交通アクセスの悪化、治安の変化なども家賃価格に影響します。

このほか、日本は自然災害が多い国なので、地震や火災、台風・大雨による建物の倒壊・損壊がリスクになります。そのため、建物の耐震性を維持するための定期的なメンテナンスや、各種保険（地震保険・火災保険等）の加入の検討が必要になります。

【関連記事】アパート経営のリスク一覧とリスクヘッジ方法は？リスク対策に取り組むアパート経営会社も

6．アパート経営に関するよくあるQ&A

6-1．初めてアパート経営を始める場合、最初に何を準備すればよいですか？

アパート経営では高額の物件を保有するために金融機関の融資（アパートローン）を活用します。現時点で保有している資産や年収、借入状況などによって借入可能な金額や年数が異なり、購入できる物件の規模や種類が異なってきます。

そのため、まずは自身の資産状況を整理しておくと良いでしょう。不動産会社に相談する際はこれらの情報が正しく整理されていることで、自身の属性に適した物件を紹介してもらえる可能性も高まります。

6-2．アパートを購入する際、立地選びのポイントは何ですか？

立地選びのポイントを考える際には、初心者の方であればまずは都市圏から検討されるのが良いでしょう。具体的には、一都三県、大阪、京都、福岡、名古屋、仙台などが候補地として挙げられやすいと言えます。

これらの地域は人口が多いため賃貸ニーズが確保しやすく、また一人暮らしの若年層も多いため、1ルーム～1LDKの間取りがメインになるアパート経営が行いやすいエリアです。駅までの距離や生活利便性、治安など、細かなポイントを見ながら、投資先を絞っていくと良いでしょう。

一方で、立地条件が良くなるほど土地値が上がり、物件も高額になるため表面利回りが低下します。リスクとリターンのバランスを見ながら、投資先を比較検討されていくと良いでしょう。

6-3．アパート経営の初期費用はどれくらい必要ですか？

アパート経営の初期費用は、物件の規模や投資家の属性（勤め先、年収・年齢・資産状況）によって大きく異なってきます。

目安としては、ローンの頭金を含めるのであれば、物件価格の1～3割程度を見込んでおくと良いでしょう。例えば、8,000万円の物件を購入する場合の初期費用としては、800万円～2,400万円が目安となります。

自己資金が乏しい、もしくはあまり初期費用として資金を使いたくないという場合には、フルローンを組むことで初期費用を圧縮できます。ファイナンスに強いアパート経営会社であれば、フルローン実績も豊富です。

6-4．融資を受ける際、銀行は何を重視しますか？

不動産投資で金融機関が融資審査を行う際、下記の3つの項目を軸に融資を実行するかどうかを審査します。

• 不動産の収益性（担保性）
• 購入希望者の与信
• 購入希望者の属性（勤め先、年収・年齢・資産状況）

借入額が大きい、金利が低い、融資年数が長いなど、借主有利の融資条件になるほど、上記の3つの項目の重要性が増していきます。購入希望者の属性については早期に改善できないことも多いため、属性をベースにして物件選びを進める、といった流れで検討されていくのが良いでしょう。

また、物件の担保性については、木造アパートの築年数が重視されることが多くあります。木造アパートの法定耐用年数は22年となっており、融資年数をこの法定耐用年数内でしか設定しない金融機関もあります。築古物件になるほど融資審査が厳しくなる傾向にあるため、注意しておきましょう。

6-5．築古アパートと新築アパート、どちらを選んだ方が良いですか？

アパート経営における築古物件と新築物件にはそれぞれメリットデメリットがあります。それぞれ特徴を比較してみてみましょう。

新築アパートは物件価格が高額になるため利回りが低く、借入額も高額になりやすいという特徴があります。

一方、築古アパートは物件価格が低く高利回りで、借入も比較的に少なく済むというメリットがあります。高い収益性を求めるのであれば、築古アパートは投資対象として検討されやすいと言えるでしょう。

ただし、担保性の観点から築古アパートの融資のハードルは高く、また新築と比較して空室になりやすいため全体的にハイリスクになります。特に、築古アパートで特に初心者の方が注意しておきたいのは、修繕リスクについてです。

築古アパートはどこに劣化が潜んでいるか分かりにくいため、購入後に大きな修繕を必要とするケースもあります。購入前には過去の修繕履歴を確認したり、必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を行うなどの対策が必要です。

6-6．アパート経営で元が取れるのは何年かかりますか？

アパート経営の投資回収期間、いわゆる「元が取れるまでの年数」は、15年から25年程度が目安になります。ただしこれは表面利回りや運営コスト、ローンの有無によって大きく変動します。

たとえば、家賃収入が年間600万円、維持管理費や空室損などで毎年150万円が差し引かれる場合、実質的な収入は450万円です。建築費用や土地取得費、諸経費を含めた総投資額が9,000万円であれば、単純計算で20年かかります。

また、アパートの購入・建築には、アパートローンを利用しているケースが大半でしょう。その場合は元利返済額も加味する必要があります。一方、途中で売却してキャピタルゲインを得ることで、実質的な回収期間を短縮できる可能性もあります。将来的な売却価格や家賃の下落リスクも想定し、保守的な収支計画を立てることが重要です。

6-7．アパートローンの審査に通る年収は？

アパートローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、年収500万円以上が一つの目安です。年収が多いほど借入可能額は増えて審査の通過率も高まります。借入可能額の目安としては、おおむね年収の7〜10倍程度が基準とされることが多く、たとえば年収600万円の場合、4,200万〜6,000万円程度の融資枠が想定されます。

ただし、年収のみならず、勤続年数、勤務先の安定性、他の借入状況なども重要な審査項目です。自己資金が物件価格の1～2割以上用意できているか、返済比率が適正であるかもチェックされます。

なお、物件自体の収益性も審査対象となるため、空室リスクや立地条件が悪い物件では、年収が高くても融資が断られるケースもあります。最近では、個人ではなく合同会社などを設立して法人名義で融資を受けるケースも増えていますが、設立直後の法人は信用が薄く、個人よりも審査が厳しくなることもあるため注意が必要です。

3　まとめ

アパート経営に挑戦する際は情報取集が欠かせませんが、初心者の方がひとりで勉強してもなかなか効率は上がりません。

アパート経営会社が主催しているセミナーでは、専門家の力を借りながらアパート経営のイロハを学ぶことができます。これまで独学でアパート経営を行っていた方なら、さらに視野を広げることも可能です。

自分の経験や目的に沿うセミナーを上手に選んで活用することで、アパート経営に関する知見や先見性が磨かれ、将来に向けた貴重な糧となるでしょう。

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