アパート経営のリスク一覧とリスクヘッジ方法は？リスク対策に取り組むアパート経営会社も

アパート経営にはさまざまなリスクが伴います。健全なアパート経営を行うためには、あらかじめリスク要因を整理したうえで、対策を施すことが重要です。

今回は、アパートのリスクそれぞれの対策についてまとめました。また、後半ではリスク対策に有効なアパート経営会社を紹介します。

目次

1. アパート経営のリスク一覧
2. アパート経営9つのリスクとそれぞれの対策方法
   2-1．空室リスク
   2-2．賃料下落リスク
   2-3．修繕リスク
   2-4．借入返済が滞るリスク
   2-5．家賃滞納リスク
   2-6．入居者トラブルのリスク
   2-7．金利上昇リスク
   2-8．オーバーローンのリスク
   2-9．災害リスク
3. アパート経営のリスクヘッジに強いアパート会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　アパート経営のリスク一覧

アパート経営にはさまざまなリスクが伴います。おもなリスクを一覧表にすると、つぎのとおりです。

次の章では、それぞれのリスクと対策について紹介していきます。

2　アパート経営9つのリスクとそれぞれの対策方法

アパートのリスクそれぞれについて詳しく紹介したうえで、対策について紹介します。リスク対策を万全に施したうえで、堅実なアパート経営体制を実現しましょう。

2-1　空室リスク

空室リスクは、文字通り物件に空室が発生して損益が悪化することによるリスクです。空室の部屋からは賃料収入が得られないため、空室により賃料収入が減少します。不動産のポータルサイトなどに記載された想定賃料収入は、満室を前提としたものとなっているケースが多く、空室により期待通りの収入を上げられないリスクがあります。

また、アパートローンを利用している場合には、空室時で収益が低下している時にも毎月の返済が発生します。アパートの空室が増えたり期間が長くなってしまうことで、経営を継続することが困難になってしまう事例もあります。

空室リスクへの対策

空室リスクに対しては、まず空室の発生原因を突き止めるのが大切です。たとえば、次のような原因が考えられます。

• 立地が悪い
• 地域に賃貸物件が多すぎる
• 経年劣化により人気がなくなる

立地および賃貸物件が多すぎるといった点は、そもそもの物件選びの段階で対策しておきたいところです。いずれも、物件の立地選びによりリスクを抑制できる要因といえます。物件選びでは利便性が高く、さらに人口規模に対して賃貸物件が乱立していない地域を選びましょう。

また、経年劣化についてはどの物件でも避けられない要因です。どんな優良物件も、古くなれば周辺物件より見劣りし入居者獲得のハードルは高くなります。

物件を適切にメンテナンスして劣化を遅らせたり、さらに適切な大規模修繕やリノベーションにより物件の資産価値を向上させれば、経年の影響を抑制可能です。その他、室内設備の充実や入退去時の内装工事、水回りの清掃などによって、築年数による劣化を感じさせないような印象を保つことも重要です。

もうひとつ大事なポイントとして「空室はゼロにはならない」ことを前提に計画を立てましょう。どんな優良物件でも、入居者の転居・空室が発生するタイミングはあります。「満室」を前提として収支計画を立てないようにすることも、重要な対策のひとつです。

2-2　賃料下落リスク

賃料が下落すれば月々の賃料収入が低下して、損益が悪化する要因となります。あまりに賃料が下がれば、慢性的な赤字に陥るリスクもあります。

賃料下落リスクは、空室リスクとも関連があります。空室が増えれば入居者を募るために賃料を下げざるを得なくなるからです。そのほか、周辺の競合物件の賃料相場を背景に、競争力を保つために賃料を下げなければならない場合もあります。

賃料下落リスクへの対策

空室が増えればそれだけ賃料下落につながるリスクが高くなるため、まず空室を抑えるのが重要な対策となります。また、地域の賃料相場の影響を抑えるうえでは、物件の立地選びが鍵となります。

利便性の高い立地、そして発展していて人口流入が長期にわたり期待できる地域であれば、賃料相場の下落をおさえて、収益性を維持しやすいでしょう。なお、賃料についても基本的には築年数と共に下落する傾向を持ちます。

そのため、投資開始時点の賃料を所与とせず、経年による賃料下落を加味して計画を立てることも大切です。

2-3　修繕リスク

保有するアパートに破損や汚損が発生したら、基本的にはオーナーが修繕しなければなりません。住人が安全に住めるように物件を維持するのはオーナーの義務の一つです。破損・汚損を放置した物件は、住民が離れていき収支の悪化にもつながります。一方で、修繕にはまとまった費用がかかるため、適切に計画を立てて資金を準備しておく必要があります。

修繕リスクへの対策

修繕リスクへの対策は、大きくつぎの二つに分けられます。

• 適切な物件管理で修繕箇所を最小化する対策
• 大規模修繕やリフォームなどに対処するための対策

日々のメンテナンスを適切に行って、物件の劣化を遅らせることが大切です。質の高い管理会社と契約して、アパートの品質を高い状態に保ちましょう。

一方で、どんなにメンテナンスをしても、経年劣化を完全に食い止めることはできません。アパートでは定期的に大規模修繕と呼ばれる施工が必要になります。数十年単位になれば、資産価値を回復させるためにリフォーム・リノベーションを検討する必要も出てくるでしょう。

こうした大規模な施工には、高額な費用がかかります。そのため、あらかじめまとまった資金を用意しておき、必要な修繕を遅滞なく実行できる状態にしておくことも有効な対策のひとつです。

2-4　借入返済が滞るリスク

借りているアパートローンが返済できなくなることも、アパート経営の主要なリスクのひとつです。基本的には当初は返済の見込みを立てたうえでアパート経営を始めますが、賃料の下落や空室の発生等により、借入の返済ができなくなる恐れもあります。

借入返済のめどが立たなくなれば、物件を売却して残債を処分する必要があります。それすらできなくなれば、物件が金融機関に差し押さえられるなどさらに深刻な事態を引き起こします。

借入返済が滞るリスクへの対策

ここまで紹介した空室リスク・賃料下落リスクへの対策により、収益性を維持するのが重要です。それ以外では、当初の資金計画を慎重に立てて堅実なスキームでアパート経営をするのも有効な対策となります。

購入時に物件価格対比で潤沢な自己資金を差し入れれば、賃料収入対比でローン返済額が小さくなるため、空室発生や賃料下落に対する耐久力が高くなります。

利回りが過度に低すぎない、収益性の見込める物件を選ぶのも重要です。経営を始める時点で、将来の不確実性に備えて堅実な資金計画を立てましょう。

2-5　家賃滞納リスク

家賃の滞納が発生すると、入居者がいても賃料収入が途絶えてしまいます。アパートローンの支払いは毎月起こるため、1月滞納が発生しただけでもオーナーの収支には大きな影響が及びます。さらに、夜逃げや自己破産などにより最終的に賃料回収ができなければ、収支を回復させる術がなくなるおそれもあります。

家賃滞納リスクへの対策

物件管理を管理会社に任せることを前提とすれば、入居者管理や家賃回収に確かな実績をもつ管理会社を利用するのが有効な対策のひとつです。

入居審査を適切に行い滞納リスクのある入居者を住まわせない、いざ滞納が発生したら速やかに回収に乗り出してくれる管理会社が信頼できます。入居条件に家賃保証会社の利用を入居の条件とするのも有効な対策です。

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納したときに、賃料を肩代わりしてくれるサービスとなっています。連帯保証人を用意できない入居者が、保証料を払って保証を受ける仕組みです。

2-6　入居者トラブルのリスク

入居者によるトラブルは、次のようにさまざまなケースが懸念されます。

• 騒音等の近隣トラブル
• 住民同士の喧嘩などのトラブル
• 共用設備などの破壊
• 部屋を著しく汚す
• 禁止されているペットを飼う

近隣住民やほかの入居者に危害が加えられるリスクがあります。刑事罰や賠償は加害者本人が負うとは言え、物件の評判が悪化し空室の増加につながる可能性もあるでしょう。

また、部屋や共用設備の汚損、破壊や禁止されているペットの飼育は、物件に損害をおよぼす原因となり、修繕コスト増大などの影響が懸念されます。

入居者トラブルへの対策

入居者トラブルについても、直接的には管理会社に対応してもらう必要があります。したがって、トラブルへの対応力が高い実績のある管理会社を選ぶのが大切です。トラブル発生時の初期対応力が高く、トラブルを深刻化させない管理会社を利用するとよいでしょう。

2-7　金利上昇リスク

ローンを変動金利や一定期間の固定金利で借りている場合は、やがて金利上昇によって金利支払い額の増大や収支の悪化が起こるリスクがあります。

日本は過去長きにわたって日銀の金融緩和により金利が低い状態がつづいていました。金利の上下については金融市場の動向次第とはいえ、日本においては長期でみると金利上昇のリスクは相応に高いといえます。

金利上昇リスクへの対策

物件価格に対する借入を減らして、返済額が上がっても収支をプラスに維持できる状態でアパートを経営するのが、まず有効な対策のひとつです。借入時に固定金利のローンを利用するのも一案です。

ただし、大抵の場合変動金利より固定金利の方が高いため、もし大幅な金利上昇が起こらないと、固定金利ではかえって返済コストが高くなるリスクもあります。金利水準を比較したうえで、合理的なローンを利用しましょう。

2-8　オーバーローンのリスク

オーバーローンとは、ローンの残額である残債が物件の売却価格より高い状態です。この状態では、売却して得た現金でローンを完済できないため、手出しをしなければ物件売却ができない状態となります。

万が一そのときにローン返済が滞って物件の売却を余儀なくされても、ローンを返済しきれないため、深刻な状態に陥るおそれがあります。当初の頭金が少なすぎたり、物件の価格下落が進行したりするとオーバーローンの状態となるリスクが高まります。

オーバーローンのリスクへの対策

オーバーローンが起きる理由としては、「①物件の資産価値の下落スピードが返済スピードよりも早い」「②購入時の借入が大きい」という2つの要因があります。

「①物件の資産価値の下落スピードが返済スピードよりも早い」場合の対策としては、物件価格全体の価格のうち、土地割合が大きい物件ほど回避しやすくなります。土地は経年劣化がないため需給関係以外の価格下落は起きず、土地値が高いエリアでは賃貸需要も豊富に見込みやすいため、オーバーローンを回避しやすいという傾向があるのです。

「②購入時の借入が大きい」場合の対策としては、購入時点でローンの物件価格対比の比率を抑えるのが有効です。可能な限り低い水準に抑えた方が健全なアパート経営につながるため、頭金を多めに入れて、ローンの返済比率を下げることが検討できます。

その他、手元資金に余裕があるタイミングでローンを繰り上げ返済していくのも有効といえます。ローンを返済すれば残債が減るため、オーバーローンから抜け出せる可能性があります。これらの対策を行うことで、完済までの期間が短くなることで、アパートローンの金利負担を抑制する効果もあります。

ただし、頭金の増額や繰り上げ返済を行うと自己資本収益率（CCR）が低くなるというデメリットもあります。例えば、低金利でアパートローンを借りられている場合には、他の投資対象に投じた方がより高い投資効果を得られる可能性があります。また、手元資金が枯渇して修繕など他のコストを負担できなくなってしまうなどのリスクもあるでしょう。繰り上げ返済は、手元の資金を考慮したうえで、あくまで健全な経営に支障が出ない範囲で実行しましょう。

2-9　災害リスク

地震や津波、土砂崩れ、台風、火災など日本のアパートにはさまざまな災害リスクがあります。ひとたび災害に巻き込まれれば、アパートが破壊されて長期間住めなくなる可能性もあります。

賃料収入が途絶えて、さらにアパートの建て替えが必要になるため、オーナーにとっては災害はアパート経営を一気に困難にするおそれのある重大なリスクです。

災害リスクへの対策

災害リスクへの対策は、大きく分けてつぎの3つにて実行します。

• ハザードマップを参考にした立地選び
• 耐久性の高いアパートでの経営
• 火災保険、地震保険への加入

災害リスクの抑制においては、立地選びが重要です。土地それぞれにおいて、想定しうる災害やリスクの高さは異なります。災害リスクが相対的に低い地域を選んで経営を始めましょう。

各地の災害リスクは、自治体のハザードマップで確認できるほか、国土交通省が2024年4月から運営している「不動産情報ライブラリ」を参考にするのもよいでしょう。

頑丈な建物で不動産経営を行うのも有効な対策です。火災や外部からの飛来物、地震などいくつかの災害は、耐久力のある物件を保有することでリスクを軽減できます。特に耐火性や耐震性などの防災機能の高さを、物件選びの基準のひとつとしましょう。

また、保険への加入も重要です。火災保険は火災だけでなく一定の条件のもと水害への補償も含まれています。また、地震保険に加入しておけば、火災保険でカバーされない地震による損害も軽減できます。どれだけ対策しても災害リスクをゼロにはできないため、万が一久しても、保険で被害を軽減できるようにするのが有効です。

【関連記事】不動産投資、地震や火災など災害リスクへの対策方法は？それぞれ解説
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3　アパート経営のリスクヘッジに強いアパート会社

シノケンプロデュース、アイケンジャパンは、個人向けの投資用アパートの開発や販売・管理において高い実績を持つ不動産会社です。どちらの物件もアパート経営のリスクを理解したうえで、さまざまな対策を行なっています。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

2023年3月末時点で、グループ会社のシノケンファシリティーズがの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

好立地・高品質な物件選び

シノケングループでは、まず立地や物件の品質にこだわっているのが特徴です。競争力のある物件でアパート経営をすれば、空室の最小化や賃料下落の抑制効果が期待できます。

土地の仕入れについては、土地情報を独自で調査して魅力的な土地の取得を行なっています。長期にわたり現金一括での取得を多く行なってきた実績により、早い段階で新たに売却対象となる土地の情報を得られるようになりました。

また、建物はデザイナーズ物件となっていて、デザイン性と機能性の両方にこだわっています。デザイン面では「ヨーロッパに見られる高級列車の客室をイメージさせるようなワンランク上の居住性」を追求しています。

足元は居住性やトレンドも踏まえて、単身者でも1LDKの物件を多数供給しています。近年は原則全ての物件にIoT設備を導入していて機能性にも優れているのが特徴です。設備については定期的にアンケートを実施して、人気の設備の早期導入を定期的に検討しています。

物件管理も対応可能

シノケンでは自社が販売した物件の管理も行なっています。近年の入居率は平均で99％以上と、空室リスクを抑えて健全な経営を実現しているのが特徴です。物件管理では清掃や入退去者の管理、家賃徴収などあらゆるアパート管理業務を一任してくれます。

さらに、シノケンではサブリース契約も行なっています。空室の有無に関わらず原則として一定期間にわたって同額の賃料が手に入るため、空室リスクの影響の抑制効果が期待できます。

金融機関からの評価も高い

30年超にわたる不動産販売の実績や、高品質で資産価値を維持しやすいと期待されることから、多くの金融機関と強固な関係を築いており、複数の金融機関で提携ローンも提供しています。

オーナーの属性次第では、より良い条件のローンを引き出せる可能性もあります。好条件で資金を調達できれば、返済が滞るリスクやオーバーローンなどのリスクを軽減可能です。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

好立地・高品質なアパートを販売

アイケンジャパンは、都市部・徒歩15分以内の好立地な場所をターゲットとして自社でアパート開発を行っています。独自基準で土地を厳選して、収益性が期待できる土地のみを仕入れています。

そのうえで、土地の形状や特徴に合わせて、柔軟に物件開発を行なっています。「社会人の女性」をターゲットとしつつデザイン性と機能性、セキュリティ性に細部までこだわったうえで「シンプルかつ高級感」があるデザインを追求し、「住み心地のよいアパート」を目指しているのです。

物件管理を任せればリスクを抑えた健全経営が可能に

物件管理においては、24時間体制で入居者のサポートが可能です。入退去者の管理や家賃回収、清掃や定期的なメンテナンスなどアパート経営をフルサポートしています。トラブル処理や近隣住民との意見調査などにより、入居者トラブルへの対策も万全です。

管理物件の入居率99.3％（2023年年間実績）と高く、空室リスクを抑えたアパート経営が期待できます。空室リスクの抑制は、賃料下落の抑制や収益性の維持にもつながっています。

これまでの販売実績により多くの金融機関とリレーションを構築

アイケンジャパンも実績が豊富で、物件の資産価値（担保価値）の高さや販売実績を土台として多くの金融機関と強固なリレーションを築いています。

アイケンジャパンのリレーションを活用することで、有利な融資条件に向けた交渉が可能となるほか、堅実なアパート経営を実現する資金計画・返済計画の相談も可能です。

4　まとめ

アパート経営においては、今回紹介したようなさまざまなリスクが存在します。全てのリスクをゼロにはできませんが、リスクへの対策や損害を抑える工夫が重要です。この記事を参考に、さまざまな対策を行なって堅実なアパート経営を実現しましょう。

今回紹介した通り、リスクを抑えた経営においては物件選びや不動産会社選びが重要です。今回紹介したシノケンプロデュースやアイケンジャパンのように、堅実なアパート経営を多面的にサポートしてくれるアパート会社を選びましょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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