オープンハウス(アメリカ不動産投資)の評判・口コミ

1. オープンハウスの特徴

オープンハウスは、アメリカ不動産の販売・管理・売却などで国内トップクラスの実績がある東証1部上場の不動産投資会社です。アメリカ現地の不動産市場に深く入り込み、人口動態や需給バランス、空室率、学区などの生活環境、周辺取引事例といった広範囲に渡るデータを駆使することで投資に適した地域、物件を見極めています。厳選された物件により、投資家は運用益・売却益・税効果の3つのメリットを狙うことが可能となっています。

また、購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けられ、利息のみを返済すればいいため毎月の返済額も抑えることができるという特徴があります。購入後も管理を丸ごと代行できるので、言葉の壁や時差、現地の慣習によるトラブルなどに悩まされる心配もありません。売却のタイミングや買い替えなどについてもアドバイスを受けることができるため、長く付き合えるパートナーとなってくれるでしょう。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる不動産投資セミナーを定期的に開催しています。アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方におすすめです。


運営会社名 株式会社オープンハウス
サービスURL https://wm.openhouse-group.com
本社所在地 東京都千代田区丸の内2-4-1 丸の内ビルディング12階(総合受付13階)
銀座サロン 東京都中央区銀座6-10-1 GINZA SIX 11F(※アメリカ不動産事業の拠点)
設立 1997年
代表取締役社長 荒井 正昭
資本金 42億3,445万円
売上高 3,907億円(2018年9月期)
社員数 2,301名(2019年3月末現在)
免許 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(3)第7349号
不動産特定共同事業 許可番号 東京都知事 第106号
上場有無 東証1部
主な加盟団体 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会
一般社団法人 不動産流通経営協会
一般社団法人 全国住宅産業協会
主要投資エリア アメリカ
主な投資対象 戸建て、アパート1棟
サービス領域 販売・仲介/賃貸管理

※2019年2月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

2. オープンハウスの最新情報

3. オープンハウスのおすすめポイント

  1. 人口増と経済成長が続くアメリカ不動産に投資できる
  2. 運用益・売却益・税効果で嬉しい3つの投資メリット
  3. 米国不動産のみの担保で、最大70%の融資が受けられる(※株式会社アイビーネット)
  4. 東証1部上場のオープンハウスが交渉から売却までトータルサポート
  5. アメリカ不動産の基礎や注目エリアがわかる無料セミナー実施

3-1. 人口増と経済成長が続くアメリカ不動産に投資できる

グローバル化が進展する中、市場の成長力や運用の安定性などを背景に高い評価を受けているのがアメリカの不動産です。オープンハウスでは、そんなアメリカ不動産による資産形成を提案。現地で培ってきた豊富なノウハウを結集し、質の高い物件提案はもちろん、購入手続き、融資、管理実務などをワンストップで提供しています。

アメリカは人口増と経済成長により、高い住宅需要を維持

アメリカ不動産の推移(ケース・シラー全米住宅価格指数)
アメリカのGDPは過去30年間で4倍になっており、2023年には年率3.3%成長、2033年には同5.4%成長と、このまま順調に増加していくことが予測されています。また、人口の増加ペースや出生率についても先進国の中では高い水準にあり、2017年の3億2572万人から2030年には3億6,260万人に到達することが見込まれています。

経済成長と人口増により住宅の需要も高まり、アメリカの住宅価格はこれまで40年以上にわたり、年平均4%の上昇を続けてきました。具体的な価格水準で見ると、2015年の時点で、1983年当時と比較して約3.4倍となっています。今後も人口増加などを背景に、アメリカの不動産価格は長期的な上昇傾向にあると考えられています。

膨大な都市データを分析し、4つの投資エリアに注目

オープンハウスは、アメリカ現地の不動産市場に深く入り込み、人口動態や需給バランス、空室率、学区などの生活環境、周辺取引事例といった広範囲に渡るデータを駆使することで投資に適した地域、物件を見極めています。

アメリカの都市別比較表

オープンハウスでは、長期的な値上がりが期待できるエリアを絞り込むポイントとして、下記5点に注目をしています。

  • 転入や自然増により人口が増えている
  • 優れた教育機関(主に大学)がある
  • ハブ空港に近いなど交通のアクセスがよい
  • 居住者の世帯年収が高い
  • 不動産価格と世帯収入との乖離が大きすぎない

これらの観点から、トヨタ自動車をはじめ世界的大手企業が多数あり、州別経済規模全米2位、全米の投資に適した町ランキング上位に多数ランクインしている「テキサス州ダラス」、優れた税務環境で世界的大手企業が多数あり、州別GDP成長率全米3位などリーマンショックの影響が少なく安定的な人口増加・経済成長をしている「オハイオ州コロンバス」など、4つの投資エリアに注目して不動産を提案しています。

オープンハウスがアメリカで注目している不動産投資エリア

3-2. 運用益・売却益・税効果で嬉しい3つの投資メリット

オープンハウスでは、データや分析に基づきエリアや仕入れ物件を厳選することで、入居がつき資産価値の高い不動産に投資をすることができますが、もう一つ大きな特徴があります。それが、減価償却費計上による税効果です。

まず、不動産の収支は給与所得と通算できますので、不動産で経費が大きく出た場合にはその年の課税所得を引き下げてくれるという特徴があります。

また、日本国内の物件は建物よりも土地の方が評価割合が高くなるケースが多いですが、アメリカでは中古物件でも土地より建物の方が高く評価されるケースが多くなっています。減価償却の対象は建物なので、全体の価格(土地+建物)が同じであれば、日本国内よりもアメリカの物件のほうが減価償却費が大きくなるメリットがあります。

運用益・売却益・税効果※ドルへの通貨分散による資産保全に加え、この3つの組み合わせの効果が期待できます。

例えば、築22年以上の木造住宅をアメリカで購入した場合、減価償却期間は4年(*1)となり、投資開始から早いタイミングで節税効果を享受することができます。しかも、アメリカの不動産マーケットは8割が中古物件ですので、築年数が経った物件であっても流動性が高い(売却しやすい)というメリットがあり、減価償却のメリットを最大活用することで税効果を享受することができます。

課税所得2,000万円の方がアメリカ不動産を購入した場合の例

法定耐用年数22年を全部経過した5,000万円の中古物件をアメリカで購入したイメージ

①建物価格:物件価格5,000万円×80%(建物割合)=4,000万円

②年間の減価償却費=4,000万円÷4年=1,000万円(経費として毎年計上できる金額)

③毎年の不動産収益:200万円(経費差し引き後の年間賃貸収入)

④購入後の課税所得:所得2,000万円-減価償却費1,000万円+賃貸収益200万円=1,200万円

⑤所得税・住民税の税効果:731万円(課税所得2,000万円時)- 367万円(課税所得1,200万円時)=364万円

⑥税効果+賃貸収入:364万円+200万円=手取り564万円増加(*2)

(*1)2019年1月時点の情報です。最新情報については、国税庁のサイトや不動産会社、税理士事務所などにご確認下さい。
(*2)投資効果や税効果等については現時点での予想であり、将来にわたって確実に得られることを保証するものではありません。

オープンハウスが販売しているアメリカ不動産の例

オープンハウスが販売しているアメリカ不動産の例

※記載内容と現況が異なる場合、現況を優先。
※実質利回りは以下の算式に基づき計算しています。
(満室賃料収入 – 年間経費) ÷ 販売価格
※投資効果等については現時点での予想であり、将来にわたって確実に得られることを保証するものではありません。

3-3. 米国不動産のみの担保で、最大70%の融資が受けられる

海外不動産を購入する際に、最もハードルになりやすいのが資金面です。国内の金融機関は海外不動産への投資をハイリスクと判断することが多いため、ほとんどのケースで融資を控える傾向にあります。そのため、投資家は手元にキャッシュがなければ海外不動産が購入できないというケースがほとんどでした。

オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットが融資面をバックアップすることで、融資を活用してアメリカでの不動産投資をスタートすることが可能となっています。アイビーネットの融資プラン「プラチナモーゲージ70」を利用すれば、アメリカ不動産の物件金額の最大70%相当まで融資を受けることが可能です。(*年収や年齢、資産状況などにより条件は異なります)

また、購入したアメリカ不動産を担保として設定することができ、毎月の返済も利息のみなので返済額を抑えて無理なく取り組むことが可能です。

株式会社アイビーネット

株式会社アイビーネットのサイトより

※融資審査・各種条件・詳細に関しましては、株式会社アイビーネットまでお問い合わせ下さい。

3-4. 東証1部上場のオープンハウスが交渉から売却までトータルサポート

オープンハウスは、アメリカ国内5ヶ所に展開する現地法人があり、英語での交渉や契約締結サポートなどはもちろん、管理や毎月の報告、売却のタイミングなどのコンサルティングをワンストップで提供しています。海外取引時に心配な言葉や時差などの心配もありません。

また、借主とのやり取りは、グループ会社の管理会社および選定会社が代行し、報告書などは日本語で受け取ることができます。また、補修時のタイミングや退去時のリフォームなどの実務や、賃料の集金・費用の支払いなどもすべて代行できるので、購入後は運用収益の振込を受け取るだけとなります。

その他、運用目的に合わせた税務対策などについても、税理士の紹介や必要資料の提供などを受けることができます。このように、東証1部企業であるオープンハウスがグループ全体の力を最大限に活用し、アメリカの不動産投資において、日本流のきめ細やかなサービスを実現しています。

3-5. アメリカ不動産の基礎や注目エリアがわかる無料セミナー実施

オープンハウスのアメリカ不動産投資・無料セミナー

オープンハウスは、アメリカ不動産の基礎から、注目エリア・具体的な物件情報までわかる無料の不動産投資セミナーを定期的に開催しています。セミナーでは、アメリカ不動産投資のメリットだけではなくリスクまでしっかり説明しており、税メリットのポイントや今後の税制動向まで役立つ情報を仕入れることができます。

オープンハウスの無料セミナーで学べるポイント

  • なぜ今、アメリカに資金が向かうのか?
  • 日本とアメリカの不動産市場の違い
  • アメリカ不動産におけるタックスメリット
  • アメリカの注目エリアとその理由
  • アメリカでおすすめの物件と見極め方
  • アメリカ不動産投資で起こりうるリスクやトラブル、対処策
  • 購入後の管理と運用イメージについて
  • 市場動向や税制を踏まえた適切な売却タイミングとは? 等

※セミナー内容は講師によって異なります。

セミナー参加者の口コミ・評判

セミナー参加者を対象としたセミナー内容に関するアンケートでは、「大変参考になった(47%)」「参考になった(51%)」を併せて98%の高い満足度となっています。

大変参考となりました。時間内でコンパクトにまとめれらていたと思います。

まだ不動産について不勉強で、これからいろいろ考えようという段階で大変参考になりました。ありがとうございました。

色々詳細を伺いたいことがあるので、個別にいくつかご相談したいです。

個別シミュレーションを作ってみたいです。

4. オープンハウスのオーナーの口コミ・評判

オープンハウスのオーナー1

「米国不動産への投資は極めて合理性があると感じています」



私はテキサス州に不動産を購入しましたが、米国不動産への投資は極めて合理性があると感じています。まず、国内不動産と大きく異なって、米国不動産は建物比率が高いという点。これは、マーケットが中古流通によって成り立っているということで、投資の意味合いをさらに向上させてくれています。

次に、家賃相場自体が右肩上がりになっていて、賃料の下落リスクが少ないという点。テキサスは人口増加が著しく、賃貸需要が旺盛のため、統計的にも家賃相場は上がり続けています。1年での契約更新が慣習化されていることもあって、賃料が安定するだろうということが安心の下支えになりました。

もう一点あるとすれば、それは資産価値の安定性だと考えています。人口減少が続く日本の不動産価値は、構造的に見れば先安感を否定できません。この点、米国は国自体が成長しており、構造的に不動産価値が上昇する傾向にあるということも大きな魅力でした。

オープンハウスのオーナー3

「離れた土地から一括で任せられるオープンハウスで購入しました」



元々アメリカに馴染みがあり、米国不動産を取り扱った経験もあり、購入自体に大きな抵抗はありませんでした。

ドル資産を形成する優位性や、アメリカでの投資メリットは十分認識しております。

ただ、離れた土地から米国不動産を扱うことはなかったので、一括してお任せできるオープンハウスで購入いたしました。

今では、2件目の米国不動産もオープンハウスさんで検討しております。

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6. オープンハウスの担当者からのメッセージ

オープンハウス
オープンハウス
担当者
弊社では、お客様の資産状況を考慮したご提案をさせて頂いております。
【物件の選定】【融資】【管理】など、お客様のお取引の妨げに
なっていると考えられる様々な壁を一括でお任せして頂く事が出来る
ワンストップサービスも好評頂いております。

7. HEDGE GUIDE編集部から見たオープンハウスの魅力とは?

HEDGE GUIDE編集部

オープンハウスのアメリカ不動産投資の最大の魅力は、海外不動産への投資であるにも関わらず、ローンを借りてスタートできるという点です。通常の海外不動産投資では、手元のキャッシュで購入しなければならないことが多いのに対して、オープンハウスの場合は購入するアメリカ不動産を担保に、最大70%相当までの融資を受けて投資を開始することができます。

また、海外での不動産投資という国内よりもリスクの高い分野において、投資エリアや物件の見極め、管理や売却などについて、東証1部企業であるオープンハウスグループの力を活用して取り組めるという点についても、大きな安心感があります。アメリカ不動産で分散投資をしたいという方や、購入後の税効果に興味があるという方、他社で海外不動産を検討したがキャッシュの問題で断念したといった方などにおすすめできる企業です。

8. オープンハウスの無料セミナーの詳細を見る

オープンハウスの銀座サロンオープンハウスのセミナーでは、アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、まずは情報収集をしてメリットとデメリットを慎重に検討したい、という方におすすめです。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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