不動産投資、サラリーマンはいくらまで融資可能？属性を改善するコツも | 不動産投資コラム

キャッシュフローを増やし空室リスクを軽減させる目的で、複数の部屋を購入したり一棟丸ごと購入したりするのは有効です。そのため30代の会社員の方でも複数の投資用不動産を資産運用しているケースも少なくありません。

ではサラリーマンは投資用不動産のための借入れをいくらまでできるのでしょうか。今回は融資のポイントとなる「属性」に焦点をあてて、30代会社員の融資限度額についてご紹介します。

不動産投資の融資額はサラリーマンの属性で異なる
1. 不動産投資の融資に必要な3つの項目
2. 不動産投資の融資で個人の与信が必要な理由
知っておきたい属性の項目
1. 属性の種類は複数ある
2. 属性のポイントを知っておこう
サラリーマンの属性別の融資限度額
サラリーマンが属性を改善するコツとは

1　不動産投資の融資額はサラリーマンの属性で異なる

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性に加えて、個人の属性と与信により決まります。

1-1　不動産投資の融資に必要な3つの項目

投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。

物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。

そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額が決まります。

1-2　不動産投資の融資で個人の与信が必要な理由

ところで購入する物件の収益性が十分確保できるとしても、与信が必要なのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。

しかし投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。

そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。

2　知っておきたい属性の種類

それでは与信の判断材料となる属性についてご紹介します。ポイントになるのは一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということです。

2-1　属性の種類は複数ある

不動産投資のための融資で審査される属性は、おもに「収入」「持ち家か賃貸住宅か」「家族構成」「金融資産」などがあります。

「収入」に関する属性でチェックされるのは、勤め先と勤続年数、そして年収です。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかをチェックされます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。

さらに「保有する金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

2-2　属性のポイントを知っておこう

それぞれの属性が実際にどのように評価されているのかも知っておきましょう。まず勤務先は「職種」によって評価が異なります。

一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が有利と言えます。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、収入が減少するリスクが少ないことが評価されるわけです。

このように収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は「一部上場企業→中小企業→自営業者」とされています。中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に務めるサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。

さらに勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、逆に転職回数が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。

また「持ち家か賃貸か」がどのように影響するかですが、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

家族構成では、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいる方が属性は高くなります。

3　サラリーマンの属性別の融資限度額

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍とも20倍程度とも言われます。あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

3-1　平均的な30代サラリーマンの例

国税庁が発表している最新データによると、2015年7月に更改した30代男性サラリーマンの平均年収は約450万円となっています。仮に年収が400万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみます。

融資額は年収の7倍～10倍程度は受けられることが多いため、年収が450万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年～35年のローンを組むことが可能と考えられます。

融資限度額	5000万円前後
固定金利	2％～3％
ローン期間	最大20年～35年

「サラリーマンである」ことのメリットとは

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、融資期間を長く設定できることです。もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また年齢による制限があるため、「早めにスタートさせるのが良い」とされています。

地方銀行の場合、だいたい年収が400万円以上あればその20倍ほどの融資限度額となります。なお属性が上がることで限度額はさらに増えます。都市銀行となれば審査はさらに厳しくなりますが、やはり目安となる年収は400万円以上です。

3-2 属性が上がる条件とは

上記の最低ラインをベースに、属性が上がることで融資限度額は増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。

会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。

個人の借金ですが、住宅ローンは属性に影響しない銀行が多いようです。ただしローンの滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。

3-3 属性が高いサラリーマンの例

例えば同じ年収400万円でも、上場企業に勤める妻帯者であり、親からの遺産が将来入る予定のサラリーマンのケースをみてみましょう。個人の金融資産がなくても、このように遺産が入る予定であれば属性は高まる傾向があります。具体的に銀行によっては、上場企業であることから年収の20倍に対して1割増加させるところがあります。さらに妻帯者であれば1割増し、そして遺産が3,000万円入る予定であればその半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、通常であれば「年収400万円の単身者が限度額8,000万円」であるのに対し、「属性が高い妻子持ちは限度額1億1,180万円」になるということです。

4 サラリーマンが属性を改善するコツや注意点は？

同じ年収でも属性を上げることで融資限度額が高まることが分かります。もちろん勤続年数や家族構成などはすぐに変えることはできません。しかしながら次のポイントを知ることで属性を改善することは可能です。

4-1 クレジットカードの限度額を下げる

住宅ローンは別として、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。ここで注意したいのは、たとえ利用していなくても「カードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということです。

例えば融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、実際に借り入れていなくても将来はその可能性があると判断されます。つまり、クレジットカードの限度額が高いほどに属性は下がるというわけです。

そこで属性を改善するために、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額を引き下げておくのも有効です。手続きをすれば可能ですし、使っていないカードは解約するとさらに属性は改善します。

4-2 不安定な副業をしない

年収が高いほど属性は高まります。では会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、そうではありません。大事なのは安定した収入があるかどうかです。個人で行う副業は、安定収入とは見なされないので、属性の改善にはつながりません。もちろん本業よりも収入が増えたからといって独立してしまうと属性は一気に下がります。

また預金があれば属性も高まりますが、一時的に借り入れたお金は当然ながら評価されません。例えば知り合いから現金を借りて銀行に入れても、預金とは見なされないわけです。

4-3 不動産投資のキャッシュフローで属性を高める

収入が安定しない副業は属性に影響を与えませんが、安定収入が得られる投資用不動産を保有すれば話は変わります。仮にキャッシュフローを生み出す物件を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まります。

例えば区分所有の投資用マンションを購入し、キャッシュフローを生み出してもローンの繰り上げ返済に使っては、属性は高まりません。しかし現金収入として確保していれば、次の物件購入に役立つわけです。この仕組みを上手に活用すればサラリーマンでも複数の物件を保有できるようになります。そのためには、30代のうちに収益性の高い物件を購入し、50代になるまでの買い増しプランを立てるのも良いでしょう。

キャッシュフローを生み出すポイントは収支の良い物件を保有することです。たとえば、中古ワンルームマンション投資を手がける東証上場企業のGAテクノロジーズでは、都心エリアの築10年以降という毎月の収支バランスが良い物件を扱っており、入居率98.9%（2018年6月末時点）という実績に加えて、融資上の評価が高く金利も1%台後半と優遇されるケースが多くなっています。

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このように、スタート時は不動産取得費用、融資金利などを低く抑え、購入後は高い入居率・家賃水準を維持した上で、毎月の賃貸管理コストを低水準に抑えるといったことができれば、毎月の収支が良くなりキャッシュフローを手元に積み上げていくことが可能です。

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