2025年、東京23区の不動産市場では家賃の上昇傾向が継続しています。この市場環境を背景に、多くの不動産投資オーナーが賃料収入の増加を実現し、中には物件売却によって相当額のキャピタルゲインを得る事例も見受けられます。
しかし、こうした成功は全ての物件に約束されたものではなく、その裏には市況を的確に捉えた物件選定と賃貸管理戦略が存在します。
本記事では、不動産投資会社「エイマックス」の家賃上昇事例を基に、家賃上昇と物件売却の最新動向を解説します。さらに、同社の専門家へのインタビューを通じて、不動産投資における資産価値向上のポイントを考察します。
エイマックス
エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門 天田氏の個人取引実績 年間最高売上高83.9億円 年間387部屋）
エイマックスでは、購入後の家賃アップ戦略を強みとしており、管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という高い実績を誇ります。その結果、不動産投資オーナーのリピート率82%、紹介率37%（いずれも2022年1月集計）という非常に高い満足度につながっています。
2025年1月以降、退去物件の95.5%で家賃アップ、平均上昇額は9,400円
不動産投資会社「エイマックス」の販売・管理物件の2025年1月～8月の賃貸募集の実績によると、2025年1月～8月の期間に退去が発生し、新規募集を行った178件のうち、95.5%において家賃の増額改定が行われました。
なかでも特筆すべきは、家賃が増額された物件の平均上昇額が「9,400円」という点です。1万円以上の大幅な増額を実現した物件も約26%に上り、オーナーの収益性向上に繋がっています。
家賃の上昇は、月々のキャッシュフローを改善するだけでなく、収益還元法に基づく物件の資産価値そのものを向上させ、売却時の利益（キャピタルゲイン）に直接的な影響を与えます。
以下では、エイマックスの宮地氏に、家賃上昇によりオーナーが実際にいくらの売却益を得ているのかや、家賃が上昇しやすい物件の特徴などについて詳しく伺いました。
インタビュー：家賃上昇による売却益の事例や家賃が上昇しやすい物件の特徴は？
株式会社エイマックス 宮地 英（みやち すぐる）氏
家賃上昇により、オーナーには実際にいくらの売却益が出ているのでしょうか。
「5年前にフルローン・頭金10万円程度でご購入された方でも、現在の市況で売却され、税引前で300万円～400万円の利益を計上された事例があります。複数物件を所有されている方では、税引後で500万円以上の利益を確定された方もいらっしゃいます。
こうした家賃上昇は、市場全体の賃料上昇トレンドに加え、弊社が物件を仕入れる段階で将来的な家賃上昇が狙える物件を精査していることにも起因しています。
家賃が特に上昇しやすい物件には、どのような特徴が見られますでしょうか。
「特徴は主に2点挙げられます。1点目は『独立洗面台を備え、築年数が10年～15年以内の物件』です。
2点目は『専有面積40㎡前後の比較的広い住戸』です。リモートワークの定着などを背景に都心部では供給が限られており、2万円～3万円といった大幅な家賃上昇も期待できます。
家賃が3万円上昇すれば、物件の評価額も600万円～700万円程度向上する可能性があり、5年間の保有で500万円以上の売却益に繋がる事例もあります。こうした広い住戸は、現在も非常に有望な投資対象と考えています」
家賃上昇に伴う空室リスクには、どのような対策が考えられますか。
「弊社の実績では、家賃を平均9,400円増額させながら、平均空室日数を14日に抑えることができています。この日数は原状回復工事の期間を含んでおり、入居付けは14日よりもさらに短い期間で行われています。
弊社の販売・管理物件が空室リスクを軽減できている背景には、周辺相場を的確に分析した上での割安な物件の仕入れと退去時の適正な賃料設定、強力なリーシング（客付け）体制があると考えています」
最後に、今後の市況の見通しについても教えてください。
「現在は賃料上昇という追い風が吹いており、不動産投資にとって有利な市場環境と言えます。大きな賃料上昇が狙える局面では、短期保有での売却も可能であり、5年前に投資を開始された方が税引後で150万円～200万円の利益を手にされているケースもあります。弊社では、こうした市場環境が当面継続すると予測しています」
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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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