省エネ基準適合義務化でアパート経営はどう変わる？建築コストへの影響と資産価値向上のポイント

2025年4月から、新築住宅では省エネ基準への適合が義務化され、アパートも対象に含まれます。断熱性能や一次エネルギー消費量などの基準を満たす必要があり、不適合なら住宅着工ができない仕組みです。

アパートの資産価値を維持するうえで、今後は省エネ基準への適合状況や断熱・省エネ性能を従来以上に重視する必要があります。もちろん、立地選びや質の高い物件管理も、引き続き重要です。

本記事では、省エネ基準義務化の概要や影響、さらに資産価値を高めるためのアパート経営の工夫について解説します。

「省エネ基準適合住宅」適合の義務化
1-1．「省エネ基準適合住宅」とは？
1-2．「省エネ基準適合」が義務化に
1-3．着工前の建築確認手続きで審査される
省エネ基準適合義務化で想定される影響
2-1．建築コストの高騰による短期的な収益性の悪化
2-2．省エネ基準適合状況が資産価格に影響を与える要因に
アパート経営における資産価値向上のポイント
3-1．都市部の好立地な物件を選ぶのが第一
3-2．これから購入するなら省エネ適合物件を選択
3-3．節目のタイミング省エネ基準適合が可能かを検討
3-4．質の高い管理会社に一任して経年劣化を遅らせる
資産価値の高いアパート経営を実現する不動産投資会社
まとめ

1　「省エネ基準適合住宅」適合の義務化

2025年4月より、新築住宅において省エネ基準適合が義務化されます。戸建てだけでなくアパートも義務化の範囲に含まれるため、今後のアパート経営や不動産市況に影響が出る可能性があります。まずは、省エネ基準適合住宅と義務化の概要についてまとめました。

1-1　「省エネ基準適合住宅」とは？

「省エネ基準適合住宅」とは、2015年に制定、2021年に改正された建築物省エネ法に定められた、二つの基準をクリアした住宅を指します。

断熱性能等級4以上
一次エネルギー消費量等級4以上

断熱性能は、熱の逃げにくさを意味する外皮平均熱貫流率（UA値）と日射熱の入りやすさを意味する冷房期の平均日射熱取得率（ηAC値）の二つで決まります。このうちUA値は地域ごとに基準が決まっていて、寒冷な地域ほどUA値の基準が低いのが特徴です。
値が小さいほど断熱性能が高いと見られていて、各地域の4等級の数値をクリアすることが、省エネ基準適合住宅となる条件の一つです。
一次エネルギー消費量等級における「一次エネルギー」とは、石油・石炭・天然ガスなど自然由来の資源エネルギーです。
一次エネルギーは基本的に二酸化炭素をはじめとした温室効果ガスの発生原因となるため、環境保護や温暖化抑制の観点からは、一次エネルギーの消費が少ない住宅が求められます。
一次エネルギー消費量は、BEIという指標で評価されます。BEIは、国が定める基準からどの程度実質的な一次エネルギー消費量を削減できたかを測る指標です。一次エネルギー消費量は「建物の中で使用するエネルギー」と「建物の設備で産み出すエネルギー」の差で計算します。
一次エネルギー消費量等級4は、国が定める地域別の基準値と同等以下のエネルギー消費量であることが求められます（BEIという指標で1.0以下が基準）。
以上のような「断熱性能等級4以上」「一次エネルギー消費量等級4以上」の二つを同時に満たす住宅が「省エネ基準適合住宅」です。

1-2　「省エネ基準適合」が義務化に

2025年4月以降の新築住宅においては、省エネ基準に適合した状態であることが「義務化」されます。基準適合に係る規制は2025年3月以前・以後で下図のように整理されます。

国土交通省「省エネ基準適合義務化」を基に筆者作成
従来は、適合義務があるのは中規模以上の非住宅に限られていました。小規模の建物は共に建築士が基準の達成評価を建築主に説明する「説明義務」でした。また中規模以上の住宅は、従来は所轄行政庁に対して省エネ計画を提出する「届出義務」がありました。
2025年4月以降は、床面積10㎡以下の建物を除いて、非住宅・住宅双方の全ての建物に適合義務が課せられます。

1-3　着工前の建築確認手続きで審査される

適合性の審査は、着工前に行われる建築確認手続きの中で行われます。建物を新たに建設するとき、建築主は建設に関するさまざまな申請を行います。2025年4月以降は、従来の申請に加えて、所轄行政庁もしくは登録省エネ判定機関に対して省エネ性能確保計画の提出が義務付けられます。
その後、省エネ基準への適合度合いを審査して、適合等級を示した判定通知書を公布するプロセスです。判定通知書が基準を満たすものでなければ、基本的に着工に進むことができません。
設計上の省エネ基準が不充分だったり、そもそも必要書類や手続きに不備があったりすると、着工や竣工が遅延するリスクがあります。

2　省エネ基準適合義務化で想定される影響

省エネ基準適合義務化により、短期的には建築コストの高騰が想定されます。また、中長期的には、省エネ基準の適合状況が資産価値に影響を与える可能性があると考えられます。

2-1　建築コストの高騰による短期的な収益性の悪化

省エネ基準に適合させるためには、追加の建築コストがかかると想定されます。以下の表は、国土交通省が試算した基準に適合するための追加コストです。

国土交通省「省エネ基準に適合させるために必要な追加的コストの試算例（住宅）」を基に筆者作成
9戸の共同住宅で、1戸あたり約26万円の費用増大要因となります。9戸合計では234万円の費用増大要因です。
国土交通省の試算によると、光熱費の低減効果でみたときの回収期間は17年となっています。ただし賃貸住宅の場合、多くの物件で光熱費を負担するのは入居者なので、光熱費の低減効果をオーナーが直接享受することはできません。
オーナーがコスト増大を回収するためには、賃料を高く保った状態でうまく入居者を募らなければなりません。さもないと、単にコスト負担が増大して、アパート経営の収益性が悪化する要因となります。

2-2　中長期的には省エネ基準適合状況が資産価格に影響を与える要因に

省エネ基準に適合した住宅は、入居者にとっても魅力的な物件です。断熱性能の高さにより暑い**夏**や寒い冬でも快適に過ごせますし、冷暖房の使用頻度が減って光熱費の削減につながります。
こうした魅力を発信すれば、省エネ基準適合住宅の方が、強い需要を集められるようになるでしょう。非適合の物件よりも賃料を高く保てる可能性もあります。
また、省エネ基準適合が義務化されたことで、今後は徐々に世の中に基準適合の省エネ住宅が増えていくと考えられます。次第に省エネ基準適合住宅が安定した入居需要を集めるようになる反面、非適合の物件は需要が減退する恐れがあります。
こうした傾向は資産価値にも影響を与える可能性があります。すなわち、省エネ基準適合の住宅は資産価値を維持しやすく、逆に非適合の住宅との格差を生む可能性があるでしょう。

3　アパート経営における資産価値向上のポイント

省エネ基準適合義務化で新築・築浅物件の省エネ性能の向上が見込まれるなか、アパート経営では資産価値の維持・向上策を考える必要があります。その点において、次のようなポイントに着目しましょう。

都市部の好立地な物件を選ぶのが第一
これから購入するなら省エネ適合物件を選択
節目のタイミングで省エネ基準適合が可能かを検討
質の高い管理会社に一任して経年劣化を遅らせる

省エネ基準適合義務化を踏まえた、資産価値向上策について解説していきます。

3-1　都市部の好立地な物件を選ぶのが第一

資産価値を考えるうえで、まずは都市部の好立地な物件で経営を始めるのが基本です。アパートの資産価値は「建物」と「土地」の価値の合計です。
発展が見込まれ、利便性の高い都市部は地価が高く、今後も上昇が期待されます。実需面でも旺盛な入居需要が期待でき、稼働率・収益性の向上が見込まれます。
潤沢な賃料収入を獲得できれば、物件の大規模修繕やリフォームの余力も生まれるため、省エネや設備の充実性などの面で物件の品質を高く保ちやすくなるでしょう。まずは、都市部で地価上昇と安定収益が見込まれる立地の物件を選ぶのが重要です。

3-2　これから購入するなら省エネ基準適合物件を選択

これから新たに物件を取得するなら、省エネ基準適合のアパートを選ぶのが重要です。まず新築を立てるのであれば、義務化されているため必然的に省エネ基準適合のアパートを取得できます。
中古物件を取得する時も、可能な限り省エネ基準適合物件を選ぶのが得策です。今後徐々に省エネ基準適合物件とそうでない物件の市場価格の格差が広がる可能性があります。割安に見える非適合の物件は、収益性・資産価値の両面で徐々に劣後していく恐れがあります。

3-3　節目のタイミングで省エネ基準適合が可能かを検討

すでに省エネ基準に適合していない物件でアパート経営を進めている方は、次の節目のタイミングを見計らってリフォーム・リノベーションを検討しましょう。
基準適合のための施工には、まとまった金額が必要です。拙速に工事を行うと、コストが高くついて経営を圧迫するリスクが高まります。基本的には定期的に実施されるべき大規模な修繕タイミングで、基準適合のための追加工事を検討するのが効率的です。

3-4　質の高い管理会社に一任して経年劣化を遅らせる

資産価値を維持するためには、日々の物件管理をこまめに行うのが重要です。建物の品質は省エネ基準だけで決まるわけではなく、居住環境や外観、セキュリティや設備の**充実度**などさまざまな要因に左右されます。
日々の清掃やメンテナンス、共用部分の消耗品交換や破損の速やかな修理などを積み重ねることが、建物の経年劣化を遅らせるうえで重要です。
会社員などで本業がある方が、自前できめ細やかな管理を行うのは現実的ではありません。そのため、適切に物件を管理してくれる管理会社に任せるのが得策です。

4　資産価値の高いアパート経営を実現する不動産投資会社

省エネ基準への適合が求められるこれからの時代、アパート経営で長期的に資産価値を維持・向上させるには、物件の企画力や建築後の管理体制がますます重要になります。
ここでは、独自の強みを持ち、オーナーの安定経営をサポートする不動産投資会社を2社ご紹介します。ご自身の投資戦略に合ったパートナー選びの参考にしてください。

4-1．シノケンプロデュース

駅徒歩10分以内の土地にこだわり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の豊富な管理実績
初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」

シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。
さらに、シノケンは24時間365日・8カ国語対応の入居者向けコールセンターを設置し、外国人や高齢者など多様な入居者層に手厚いサポートを提供しています。このサービスにより、高齢者の安否確認や、外国籍の方との円滑なコミュニケーションが期待できます。オーナーにとっては、入居者層の拡大や将来の賃貸需要への対応といったメリットにつながります。

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4-2．アイケンジャパン

入居者のターゲットを社会人女性に絞り、入居率99.3% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」
女性入居者に合わせた高い防犯性を備えている点も特徴的

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。
アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％(2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。
さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。
また、ターゲットである社会人女性のニーズに応えるため、防犯設備を充実させている点も特徴です。オートロックや防犯カメラはもちろん、共用廊下・階段の屋内設計、防犯シャッターの設置など、細部にまで配慮が行き届いています。

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5　まとめ

2025年4月から、新築住宅における省エネ基準適合が義務化されます。戸建てのみならずアパートも含まれ、断熱性能の等級4以上・一次エネルギー消費量等級4以上を同時に満たすことが条件です。着工前の建築確認手続きで審査され、不適合の場合は着工が遅れるリスクもあります。
短期的には基準適合に伴う追加コストが収益性を圧迫しますが、長期的には断熱性能の高さや光熱費削減効果が入居需要を安定させ、資産価値の維持につながると期待されます。
これからアパートを取得するなら、新築・中古に関わらず都市部の省エネ基準適合の物件を取得するようにしましょう。すでにアパート経営を手がけている方で基準を満たしていない場合は、リフォームや大規模修繕の際に基準適合のための工事実施も検討してみてください。

この記事を書いた人
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伊藤圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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