金利上昇期の「守り」と「攻め」の投資戦略。アパートローン借り換えによるキャッシュフロー改善や、追加購入に繋げる方法

金利上昇局面は、ローン返済負担の増大や不動産市況の悪化などを通じて、アパートオーナーにとって厳しい経営環境をもたらす可能性があります。このような状況下では、新たな投資戦略の実行やローンの借り換え等を通じてキャッシュフローを改善させ、堅実なアパート経営を継続していくことが重要です。

本記事では、金利上昇期に実践可能な「守り」と「攻め」の投資戦略を解説します。あわせて、アパートローンの借り換えによって返済条件を最適化し、金利上昇の影響を緩和するための具体的な手順もご紹介します。金利上昇という外部環境の変化を乗り越え、アパート経営の維持・拡大を実現するための手法を整理しました。

目次

1. 不動産投資における金利上昇の影響
   1-1．返済負担の増大と収支への影響
   1-2．金融機関の融資姿勢の変化と追加投資の難化
   1-3．不動産市場の停滞と市況への影響
   1-4．賃貸需要拡大の可能性
2. 金利上昇期における「攻め」と「守り」の投資戦略
   2-1．【攻めの戦略①】金利上昇を補う高収益物件の追加購入
   2-2．【攻めの戦略②】賃貸需要の増加を捉えた賃料改定による収支改善
   2-3．【攻めの戦略③】繰り上げ返済による収支状況の改善
   2-4．【守りの戦略①】金利上昇に強い金融資産への分散投資
   2-5．【守りの戦略②】残債以上の価格での売却による資産の再構築
   2-6．【守りの戦略③】固定金利や有利な条件のローンへの借り換え
3. アパートローン借り換えのポイント
   3-1．借り換えによって改善可能な項目
   3-2．借り換えに伴う諸費用への注意
4. アパートローン借り換えの基本的な手順
   4-1．現在の借入条件と残高の確認
   4-2．借り換え先金融機関の選定
   4-3．必要書類の準備と融資審査
   4-4．既存金融機関への完済（繰り上げ返済）通知
   4-5．新規借入に伴う抵当権設定登記
5. アパートローンに強いアパート経営会社
   5-1　株式会社シノケンプロデュース
   5-2　株式会社アイケンジャパン
6. まとめ

1　不動産投資における金利上昇の影響

金利上昇が不動産投資に与える影響を正確に理解することは、適切な対策を講じる上で不可欠です。主に、以下のような影響が想定されます。

• 返済負担の増大と収支への影響
• 金融機関の融資姿勢の変化と追加投資の難化
• 不動産市場の停滞と市況への影響
• 賃貸需要拡大の可能性

1-1. 返済負担の増大と収支への影響

アパートオーナーが受ける最も直接的な影響は、月々のローン返済額の増加です。特に変動金利型ローンを利用している場合、市場金利の上昇に伴い、適用金利も引き上げられるのが一般的です。

アパートローンの金利は、短期プライムレートや長期金利などを基準に各金融機関が決定するため、市場金利が上昇すれば、ローン金利にも上昇圧力がかかります。

金利見直しの頻度や返済額への反映タイミングは、金融機関やローン契約によって異なります。3～6ヶ月ごとに金利が見直される契約もあれば、返済額の改定は数年に一度で、それまでの金利変動をまとめて反映する契約も存在します。契約形態にかかわらず、変動金利を選択している限り、金利上昇は返済負担の増大、ひいてはキャッシュフローの悪化に直結します。

1-2. 金融機関の融資姿勢の変化と追加投資の難化

金利が上昇する局面では、金融機関の融資姿勢が慎重化し、新たな物件購入のハードルが上がることがあります。これは、金融機関自体の資金調達コストが増大し、融資余力が低下するためです。結果として、融資審査が厳格化される傾向にあります。

また、融資審査では、金利負担を含めた総返済額と、借主の資産状況や物件の担保価値が比較検討されます。金利が上昇すれば総返済額は増加するため、借主の属性や担保価値に変化がなければ、返済能力に対する評価は相対的に厳しくなります。

これにより、融資承認が得られたとしても融資額が抑制される可能性があり、物件価格と融資上限額の差が拡大し、より多くの自己資金が求められることになります。

1-3. 不動産市場の停滞と市況への影響

金利上昇による不動産購入の難化は、市場全体の動向にも影響を及ぼします。これまで物件を購入できていた層が融資を受けられず、購入を断念するケースが増加するためです。

買い手が見つかりにくくなると、売却を急ぐオーナーが売出価格を引き下げる動きに出ることも考えられます。

こうした投資家やオーナーの行動は、不動産売買の停滞や価格の下落圧力となり、中長期的には市況の悪化を招く一因となり得ます。

1-4. 賃貸需要拡大の可能性

一方で、金利上昇は賃貸需要を喚起する側面も持ち合わせています。住宅ローン金利も同様に上昇し、金融機関の融資姿勢も慎重化するため、マイホームの購入を計画していた層にとって、購入のハードルが高まります。

希望通りの住宅購入が困難になった層の一部は、購入計画を先送りし、代替手段として賃貸住宅を選択することが想定されます。その結果、賃貸市場への入居希望者が増加し、賃貸需要が拡大する可能性があります。

2. 金利上昇期における「攻め」と「守り」の投資戦略

金利上昇期において有効と考えられる「攻め」と「守り」の投資戦略を解説します。

攻めの投資戦略

• 【攻めの戦略①】金利上昇を補う高収益物件の追加購入
• 【攻めの戦略②】賃貸需要の増加を捉えた賃料改定による収支改善
• 【攻めの戦略③】繰り上げ返済による収支状況の改善

2-1. 【攻めの戦略①】金利上昇を補う高収益物件の追加購入

キャッシュフローの改善を最優先とする場合、収益性の高い物件を追加購入することは有効な選択肢の一つです。前述の通り、金利上昇局面では物件購入のハードルは高まりますが、個々の属性、資金力、物件特性によっては十分に可能です。

例えば、築年数が経過した高利回り物件は、ローン金利が上昇しても収益性を維持しやすく、既存物件の収支悪化分を補う効果が期待できます。また、法定耐用年数が短い物件は、短期間で多額の減価償却費を計上できるため、所得税・住民税の圧縮を通じて手残りを増やすことにも繋がります。

ただし、高利回り物件は修繕リスクや空室リスクも高い傾向にあるため、この戦略は、的確な物件選別能力を有する、経験豊富な投資家向けの戦略といえるでしょう。

2-2. 【攻めの戦略②】賃貸需要の増加を捉えた賃料改定による収支改善

賃貸需要が旺盛なエリアに物件を所有している場合、賃料の引き上げを検討することも有効です。金利上昇局面では住宅購入のハードルが上がるため、適正な範囲での賃料引き上げであれば、退去リスクを抑制しつつ新たな入居者を確保できる可能性があります。

特に、インフレを背景とした金利上昇であれば、物価全般の上昇と連動する形で、賃料改定が入居者に受け入れられやすくなる環境といえます。賃料収入の増加は、金利上昇による支出増を直接的に補うことが可能です。周辺の市場動向や人口動態などを分析し、賃料改定の余地を検討することが求められます。

2-3. 【攻めの戦略③】繰り上げ返済による財務体質の強化

手元に余剰資金がある場合、繰り上げ返済によって元本を減らすことも有効な手段です。繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、後者を選択すれば月々の返済負担を直接的に緩和できます。

元本が減少すれば、支払利息額そのものが減少するだけでなく、将来の金利上昇時における返済額の増加幅も抑制できます。繰り上げ返済は、足元のキャッシュフローを改善すると同時に、将来の金利変動リスクに備える効果も期待できます。

守りの投資戦略

• 【守りの戦略①】金利上昇に強い金融資産への分散投資
• 【守りの戦略②】残債以上の価格での売却による資産の再構築
• 【守りの戦略③】固定金利や有利な条件のローンへの借り換え

2-4. 【守りの戦略①】金利上昇に強い金融資産への分散投資

不動産投資以外の金融資産を活用し、ポートフォリオ全体で金利上昇リスクをヘッジすることも有効な選択肢です。金利上昇時に価格上昇や収益増加が見込める金融商品へ投資することで、不動産事業における収支悪化の影響を相殺する考え方です。

代表的なものとして、金利に連動して利率が変動する個人向け国債（変動10年）や変動金利型の社債が挙げられます。また、金利上昇がインフレと同時に進行している局面では、インフレに強いとされる実物資産（例：金）へ、投資信託やETFを通じて分散投資することも一案です。

2-5. 【守りの戦略②】残債以上の価格での売却による資産の再構築

売却価格がローン残債を上回る見込みであれば、本格的な金利上昇が到来する前に物件を売却し、資産を再構築することも一考に値します。

今後の収支悪化が見込まれる物件であっても、購入希望者の資金状況や投資戦略によっては、十分に売却が成立する可能性があります。長期間返済を続け、残債が相当額減少していれば、購入時より低い価格で売却しても、投資全体としては利益を確保できるケースも少なくありません。保有物件の収益性改善が困難と判断した場合は、早期に売却し、得られた資金を元に新たな投資機会を模索することも有効な戦略です。

2-6. 【守りの戦略③】固定金利や有利な条件のローンへの借り換え

アパートローンの借り換えも、収支を改善する上で極めて有効な手段です。融資条件は金融機関ごとに異なるため、現在の契約が最適とは限りません。

個人の属性や物件の担保価値が、他の金融機関でより高く評価されれば、現在よりも有利な条件で融資を受けられる可能性があります。また、今後の金利上昇が確実視される状況では、変動金利から固定金利へ切り替えることで、将来の金利変動リスクを遮断することも可能です。

ここからは、借換えにおけるポイントについて、さらに詳しく紹介していきます。

3　アパートローン借り換えのポイント

アパートローンの借り換えによって経営改善を目指す際には、次の点を押さえておくことが重要です。

• 借り換えによって改善可能な項目
• 借り換えに伴う諸費用への注意

このほか借り換え手順も理解しておく必要がありますが、これは複数のステップがあるためこのあと詳しく紹介します。まずは、上記の二つのポイントを詳しく解説していきます。

3-1. 借り換えによって改善可能な項目

金利上昇への対策として借り換えを検討する場合、主に「キャッシュフローの改善」に主眼が置かれます。キャッシュフロー改善に寄与する契約条件の変更としては、以下が挙げられます。

• 有利な変動金利条件への変更
• 固定金利への変更
• 返済期間の長期化

同じ変動金利でも、金融機関によって評価が異なるケースがあります。属性や物件の担保価値の評価の仕方は、金融機関によって異なるためです。もし今借り入れている金融機関よりも有利に評価してくれる金融機関があれば、変動金利の低いローンへの借換えが実現して、負担を軽減できるでしょう。

また、さらに金利が上昇する見込みなら、固定金利への変更も視野に入ります。基本的に多くの局面では変動金利より固定金利は割高なので、目先は返済負担がむしろ増大する可能性があります。

一方で、今後も金利上昇が続いても返済額が一定になるため、返済期間全体で見れば金利負担を抑えられるでしょう。全期間固定だけでなく、10年程度など期間を限定した固定金利のローン契約もあります。

若くて老後まで猶予があるなら、返済期間を長期化するのも一つの方法です。金利・借入額が同じでも、期間が伸びれば月々の返済額を抑えられます。近年は低金利な環境が続く中で、築年数が一定経過した物件でも35年などの長期ローンを提示するケースもみられます。

このように、借り換えを通じて返済負担を軽減する方法は多岐にわたります。多角的な視点から複数の金融機関と相談し、自身の状況に最も適した借り換えプランを探ることが肝要です。

3-2. 借り換えに伴う諸費用への注意

借り換えを実行する際には、既存ローンの完済と新規ローンの契約に伴い、様々な費用が発生します。金融機関や司法書士によって金額は異なりますが、主に発生する費用項目と目安は以下の通りです。

特に、事務手数料や繰り上げ返済手数料が借入額に比例する契約の場合、諸費用が高額になる可能性があります。借り換えを検討する際は、これらのコストをすべて含めた上で、総返済額が十分に圧縮できるかを確認することが重要です。

4. アパートローン借り換えの基本的な手順

借り換えは、既存ローンの完済と新規ローンの借入を並行して進める必要があります。手続きを円滑に進めるため、基本的な手順を把握しておきましょう。

1. 現在の借入条件と残高の確認
2. 借り換え先金融機関の選定
3. 必要書類の準備と融資審査
4. 既存金融機関への完済（繰り上げ返済）通知
5. 新規借入に伴う抵当権設定登記

4-1. 現在の借入条件と残高の確認

まず、現在のローン契約書や返済予定表をもとに、借入残高、金利、残存期間などの融資条件を正確に確認します。この基礎情報がなければ、借り換えによる改善効果を試算することができません。

あわせて、繰り上げ返済に関する条項（手数料の有無や金額など）も確認しておく必要があります。これは借り換えコストに直接影響するため、事前に把握しておくことが不可欠です。

4-2. 借り換え先金融機関の選定

現状のローン条件を踏まえ、より有利な条件を提供する借り換え先の金融機関を探します。金利や返済期間だけでなく、事務手数料や繰り上げ返済手数料といった諸条件も含めて、複数の金融機関を比較検討することが賢明です。

多くの場合、書面上の情報だけでは判断が難しいため、金融機関の担当者と直接相談しながら、最も効果の高い借り換え先を見極めることが重要です。

4-3. 必要書類の準備と融資審査

借り換えにおいても、新規借入時と同様に融資審査を受ける必要があります。審査結果が出るまでは、既存の金融機関に完済の通知をする必要はありません。審査に際しては、主に以下のような書類が求められます。

【物件関連書類の例】

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 公図、地積測量図、建物図面など
• 売買契約書、重要事項説明書
• レントロール（賃貸条件一覧表）、固定資産税評価証明書など

【申込者関連書類の例】

• 本人確認書類
• 確定申告書（直近3期分など）
• 資産状況がわかる書類（預金通帳の写し、金融資産の一覧など）
• 源泉徴収票（給与所得がある場合）

必要書類の詳細は金融機関によって異なるため、事前に確認することをお勧めします。

4-4. 既存金融機関への完済（繰り上げ返済）通知

新規ローンの審査に通過し、希望通りの条件で借り入れられることが確定したら、既存の金融機関へ全額繰り上げ返済の申し出を行います。

その際、「完済に必要な金額と完済日」を正確に確認し、その情報を借り換え先の金融機関と共有して、融資実行日と完済日を調整する必要があります。また、完済に伴い、既存の抵当権を抹消するための書類を金融機関から受領します。

4-5. 新規借入に伴う抵当権設定登記

最後に、借り換え先金融機関を抵当権者とする抵当権設定登記を行います。この手続きは、既存の抵当権抹消登記と同時に司法書士に依頼するのが一般的です。登記手続きが完了すれば、借り換えはすべて終了し、新たな返済計画がスタートします。

5　アパートローンに強いアパート経営会社

5-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

5-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

5　まとめ

金利上昇局面は、返済負担の増大や融資環境の厳格化など、アパートオーナーにとって厳しい経営環境をもたらす可能性があります。このような状況下で持続的な経営を実現するためには、本記事で解説したような戦略を通じて、収支の改善や財務体質の強化を図ることが求められます。

高収益物件の追加購入や賃料改定といった「攻め」の施策、そして繰り上げ返済やローンの借り換えといった「守り」の施策を、ご自身の資金状況や投資方針に応じて適切に組み合わせることが重要です。

特にアパートローンの借り換えは、返済条件を最適化し、金利上昇の影響を直接的に緩和できる有効な手段です。金利の引き下げ、固定金利への変更、返済期間の長期化などを通じて、キャッシュフローの安定化を図ることが可能です。ただし、借り換えには諸費用が伴うため、コストに見合う効果が得られるかを慎重に見極める必要があります。

金利上昇という外部環境の変化を、アパート経営を見直し、強化する好機と捉え、本記事で紹介した戦略や手法を実践することで、この難局を乗り越えていきましょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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