ワンルームマンション投資を始める前に知っておきたいメリット・デメリット

ワンルームマンション投資は購入費用が安く、比較的始めやすいことからサラリーマンを中心に人気があります。しかし、物件価値の下落や空室リスクも大きく、デメリットやリスクに関する正しい知識を必要とする投資方法ともいえます。

今回はこれから不動産投資を始めようと考えている方のために、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、リスクを紹介します。ワンルーム投資にはどのような魅力があり、何に気をつければ良いのか。不動産投資初心者の方にも分かりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

目次

  1. ワンルームマンション投資のメリット
    1. ワンルームマンション投資は元手が少なくても始められる
    2. 入居需要が高い物件であれば安定した家賃収入が期待できる
    3. 減価償却費による節税効果が期待できる
    4. 投資ローンを完済すれば将来の生活の備えとなる
    5. 相続対策として
  2. ワンルームマンション投資のデメリット(リスク)
    1. 収支のバランスに注意する
    2. 空室リスク、災害リスク、家賃下落リスクに注意する
    3. 資産価格の下落に注意する
    4. 金利上昇リスクに注意する
    5. 出口戦略に注意する

1 ワンルームマンション投資のメリット

ワンルーム投資は、マンション一棟やアパート一棟投資に比べて必要資金が少なく済むため、年収が高くない方でも始めやすいというメリットがあります。年収300万台から区分投資にチャレンジする例は実際多く見受けられます。

1-1 ワンルームマンション投資は元手が少なくても始められる

個人がおこなう不動産投資には、ワンルーム投資ほか、マンション一棟投資、アパート一棟や戸建投資などの種類があります。なかでもワンルーム投資は最も投資額が低くなります

物件にもよりますが中古アパート1棟なら5000万円以上、中古マンション1棟なら1億円以上といった金額を用意する必要がありますが、区分投資では都心の新築ワンルームマンションでも2000~3000万円で投資することが可能です。中古ワンルームなら数百万円から始めることも可能でしょう。

また金融機関の融資ローンを利用すれば、年収が低く、若い会社員の方でも2000万円台などの物件にチャレンジすることも十分可能です。全額フルローンを利用できるケースもあるため、頭金の確保が困難な場合でも比較的容易に始められるわけです。

ただ、それ以上(たとえば5000万円以上)の物件となると、ローン審査する金融機関の目も厳しくなるため、本人の属性(年収、保有資産、職業など)含めて資金の確保や返済方法などを見直す必要が出てくるでしょう。

1-2 入居需要が高い物件であれば安定した家賃収入が期待できる

ワンルーム投資は株式やFXなどの投資と比べて価格などの動きが少なく比較的低リスクな投資手法です。株式やFXなどは値動きが激しく、短期間で大幅に上昇することもあれば、下落することもあるため「ハイリスク・ハイリターン」の投資とされています。短期の売買で大きなキャピタルゲインを得ることも可能ですが、逆に大きな損失を出すこともあります。

一方、ワンルームマンション投資を含む不動産投資は、毎月の家賃収入を主な収入源とする事業で、安定した入居需要が確保できれば利回りやキャッシュフローなども読みやすいため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資となります。株式投資やFXを目的に金融機関から融資を受けることは原則できませんが、不動産投資は物件が担保となるため、年収の5倍~10倍程度の融資を受けることができます。

また、安定した利回りを期待できるのも魅力です。株式投資の利回り(1株当たりの年間配当金÷株価×100%)は、東京証券取引所1部における単純平均利回りで2.09%(2019年6月時点)程度です。

一方、物件や融資条件によって異なりますが、ワンルームマンション投資の利回り(年間家賃収入÷投資額×100%)は、都心周辺の築浅で3%後半~5%以上の水準の物件が多く、経費などを差し引いた実質利回りでも株式投資の利回りを上回るパフォーマンスを出すことが可能な物件も少なくありません。

1-3 減価償却費による節税効果が期待できる

ワンルームマンション投資での物件取得費は耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できるため、節税効果があります。

個人のワンルームマンション投資は不動産賃貸業(貸家業)に該当するため、物件の購入費用等(土地部分は除く)は耐用年数にわたっての減価償却が可能です。

たとえば、鉄筋コンクリート(RC)のマンションの法定耐用年数は47年ですが、その場合の毎年減価償却ができる割合(償却率)は0.022%になります。仮に3000万円の新築マンションなら3000万円×0.022%=66万円の減価償却費を経費計上できるわけです。

この66万円は実際には支出されない費用ですが、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、税金がその分だけ少なくなります。さらに、その他の経費と合わせて家賃収入を上回ってしまう場合でも、その赤字の部分を給与所得と損益通算(=相殺)でき、給与所得で支払った税金の一部が返還されキャッシュフローが改善されるのも大きなメリットといえます。

1-4 投資ローンを完済すれば将来の生活の備えとなる

長寿化が進み、老後に2,000万円が不足するといったニュースが報道されるなど、老後の生活においてお金に不安を抱えている方は少なくありません。そのため、ワンルームマンション投資を老後に向けた資産形成や老後の個人年金とする目的で取り組んでいる方もいます。

ゴールとしている方もいます。

個人年金としての期待

ワンルームマンション投資では、ローンを完済できればマンションが手元に残ることになるため、給与所得が得られなくなる退職後以降の年金以外の収入源としても期待することができます。

繰り上げ返済なども活用して定年までにローンを完済できれば、定年以降は返済の負担がなくなり、キャッシュフローが大きく改善するので、手元に残るお金も多く老後の不安も軽減されるでしょう。

生命保険の代わりとして

ワンルーム投資を始めるにあたり、銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険へ加入すれば、万が一のリスクが生じた際に、ローン残債は保険により返済されます。

マンションなどを購入する場合、一般的に銀行からお金を借りることが多く、その際に団体信用生命保険に加入することになります。この保険は、本人(ローンの債務を負う人)にかけられ、その被保険者が亡くなった場合などにそのローンの残債を返済してくれるという制度です。

被保険者の身に何かあっても物件を相続する家族はローンの残債を返済する必要がなく、賃貸業は継続できるため家賃収入を失いません。このように生命保険の代わりとして、ワンルームマンション投資に取り組んでいる方もいます。

1-5 相続対策として

相続税の対象となる現金・預金や有価証券は時価により評価されます。

一方、不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。路線価とは土地の価値を算定する方法で、時価よりも低く評価されるのが特徴です。路線価は実勢価格(時価)の約70~80%で評価されるのが多いです。

たとえば1億円の現金を相続する場合は、1億円まるごとが相続税の課税対象となりますが、1億円の土地なら8000万円(1億円の80%)分のみ相続税の課税対象となります。現金等で相続するよりも節税効果が期待できるわけです。

また、建物は固定資産税評価額で評価されますが、建物の固定資産税評価額は建築価額の約50%~70%になるとみられており、土地と同等以上に節税効果が期待できます。

ほかにも200㎡以下のマンション等の場合、小規模宅地等の特例の適用が受けられることもあり、さらに評価額は下がります。加えて投資用不動産は30~40%ほど控除されて評価されるので、結果的に現金等の3分の1程度になることもあります。1億円の不動産(土地、建物)なら財産評価額は3000万円以下になる場合もあります。

2 ワンルームマンション投資のデメリット・リスク

ワンルーム投資は始めやすいのが魅力ですが、長く続けるためには下記に挙げたデメリットやリスクを把握する必要があります。

2-1 収支のバランスに注意する

ワンルーム投資に限らず投資を始める際は必要な知識を学習してから臨まないと失敗する可能性は高くなります。特にワンルーム投資では収支に関わる知識を理解し、物件の選定や適切な収支計算に活かす必要があります。

不動産投資の収支では、収入である家賃のほか、以下のような経費とのバランスを常に考慮することが大切です。

  • 借入金の支払利息
  • 各種税金
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 保険料
  • 減価償却費

投資で成功するポイントは、収入+資産の売却額が投資額を上回ることです。ローン返済や諸経費が家賃収入を上回れば赤字経営となるので、ワンルーム投資では収支バランスに気を配りながら、賃貸経営に取り組む必要があります。

毎年の収支×保有年数+資産の売却収益>投資額

2-2 空室リスク、災害リスク、家賃下落リスクに注意する

ワンルームマンション投資は、入居需要が高い物件であれば比較的安定した収入が見込めますが、さまざまな要因により家賃収入が減少することもあります。

空室リスク・滞納リスク

退去者が出て次の借主が決まるまで一定期間は空室となり、その間は収入がなくなります。また、入居者が家賃を滞納すれば収入は得られません。

入居ニーズが低い地方の物件や人気の高くない物件を選ぶと空室率が高くなる可能性があるため要注意です。また、収支計画ではこの空室・滞納による減収も考慮しないと想定した収支が得られず、投資資金の回収が遅れてしまいます。

空室・滞納問題は適切な対策を怠れば、損失は拡大していきます。空室をできるだけ発生させないためには、需要の高い物件の選定、維持管理に優れた不動産会社への管理委託などが欠かせないでしょう。

入居率の実績がある会社として、たとえば東京・横浜でワンルームマンション投資を手がける湘建では、東京・横浜の駅徒歩8分以内という好立地の物件にこだわることで、入居率99.62%(2019年2月時点)を実現しています。物件価格は2,000万円~2,500万円のものが多くなっており、他社に比べて購入しやすい価格帯となっていることに加え、湘建が売主となるため、通常は数十万円かかる仲介手数料なども0円で済むというコスト上のメリットもあります。

賃貸管理については、賃貸付けや入居審査はもちろん、入居後も24時間サポートなのでクレームに素早く対応。入居者や修理業者との煩わしい交渉事などは一切不要です。設備・備品の不具合についても、入居者とのコミュニケーションや業者手配など、湘建が窓口となり対応してもらうことができます。

湘建の賃貸管理

また、湘建では管理にあたって原状回復保証・設備トラブル保証・家賃保証という3つの保証を提供しています。入退去の際の原状回復費用や、設備故障などがあった際に修繕費を負担してくれる設備トラブル保証、空室リスクが気になるという方向けの家賃保証と保証システムが充実していますので、長く収益性を保ちながら運用に取り組むことができます。

災害リスク

ワンルーム投資の場合、そのマンションが地震や台風などの大きな災害に見舞われて大きな被害を受ければ収入が途絶えることになります。

さらにマンションのような不動産は災害にあって損傷すれば価値が下がったり、入居できなくなったりします。木造アパートなどと異なり最近のワンルームマンションのようにRC(鉄筋コンクリート)構造で新耐震基準を満たしている物件ならそれほど深く心配することもないですが、大規模な修繕が必要になる場合に備えて修繕積立金を十分に用意しておくことが重要です。

家賃下落リスク

ワンルームマンションの賃料はさまざまな要因から下落することがあります。家賃は年数が経過するほど下がるものもあり、人気のない物件(入居率が低い物件)だと年1%程度下落する場合もあります。
空室が出て新しい入居者を募集する際に、周辺の相場が下がっていれば下げざるを得ないというケースがあるためです。

家賃の下落は入居ニーズに左右されるため、借り手の少ない地域や人気の低い物件(駅から遠い、人気設備がない等)などは下落率が高くなることもあるため注意が必要です。

家賃下落リスクに取り組んでいる会社としては、たとえば、都心中心のワンルームマンション投資で入居率99.67%(2019年2月時点)を実現している東証1部上場企業のグローバル・リンク・マネジメントでは、家賃保証のサブリース契約で国内唯一の7年更新、かつ、7年後の見直しの際にも家賃の下落幅5%という下限を設けており、比較的安定した賃料収入を見込むことが可能です。

こういったサービスの提供を可能としているのが、都心のターミナル駅から30分圏内、駅徒歩10分圏内、などを満たす需要のある土地にこだわった仕入れです。入居需要が見込める立地の物件であれば、家賃を下落させずに入居付けをしていくこともできるため、家賃を維持しやすくなります。人口流入が見込まれるエリアや、駅から近い物件などを中心に検討してみると良いでしょう。

また、家賃の水準を維持するためには、立地以外にも退去者が出た時の部屋の原状回復やリフォームなど物件の手入れ・管理をしっかり行うことなども重要です。

2-3 資産価格の下落に注意する

マンションの資産価格は築年数や周辺環境の変化などにより大きく下落することもあります。

マンションなどの不動産の価格は、売却時の経済環境や需給の状況により変わってきますが、経年劣化するためバブル期のような好景気でなければ一般的には徐々に下落します。

そのためワンルーム投資を始める際にはその下落幅をある程度見込んで投資することも重要になります。また、下落した価格を想定して、「いつ売却するか」という投資の出口戦略も考えておく必要があります。

株式やFXなどと異なり不動産投資は現物投資です。ワンルームマンションなどは毎年の収入や資産価格が下落することがあるため、それを踏まえて物件を選び、収支計画を立てないと失敗する可能性も高くなってしまいます。

2-4 金利上昇リスクに注意する

ワンルーム投資では、借入金利や原状回復・リフォーム等の維持管理費が予想外に増大して年間収支を圧迫することがあります。金融機関からの借入金を低金利の変動金利で融資を受けている場合、市場金利が上昇すれば支払利息の負担が増大します。

特に金利が過去最低水準にある現在の金融市場は、金利が上昇するリスクを内包している環境であるといえます。そのため、変動金利、固定金利や10年固定金利などの金利のタイプの選定には慎重な判断が求められます。

このほか入居者の入れ替わりが激しいと原状回復費用やリフォーム費用などが増加し、これらも収支に大きな影響を与えます。ワンルームの場合、ファミリータイプと違って借主の入居年数は短いため、原状回復やリフォームの費用はどうしても多くなってしまいます。退去の手続や原状回復などを不動産管理会社に委託すれば、一定の費用がかかるため、適切な価格で請け負ってくれる事業者選びも重要です。

2-5 出口戦略に注意する

マンションなどの不動産は買主が現れるまでに月単位の時間を要することがあります。急にまとまった現金が必要になってもすぐに換金できないこともあることを認識する必要があります。

通常、マンションの売買は不動産会社を介して行われますが、売却に一定の時間がかかります。まず、不動産会社を探し選定して契約することから始まり、買手の募集・販売活動から早くて1カ月ほどで、遅いと3カ月以上かかることも珍しくありません。

このように売却には一定の時間が必要です。資金が必要な時期に無理やり間に合わせるため大幅に値下げすることがないよう早めに準備しておくことが大切です。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」