マンション投資で必要な頭金は?フルローンを受ける方法や事例、リスクも

マンション投資は比較的な少額の頭金や、場合によってはフルローンを受けて行うことができる不動産投資です。

具体的には、どれぐらいの頭金を用意してフルローンを受けるにはどのような工夫をすればよいでしょうか。また、フルローンを受けた場合に投資にどのような影響やリスクがあるのでしょうか。

本記事では、初心者向けに、マンション投資で必要な頭金の目安と、フルローンを受ける方法、具体的な事例とフルローンのもたらすリスクについて説明します。

目次

  1. マンション投資で必要な頭金
  2. フルローンを受ける方法
    2-1.収益性・担保性の高い物件を選ぶ
    2-2.属性を上げる
    2-3.不動産投資の実績を積む
  3. フルローンの事例とリスク
    3-1.フルローンの事例
    3-2.フルローンのリスク
  4. フルローンや低金利など融資に強いマンション投資会社
    4-1.プロパティエージェント
    4-2.リズム
    4-3.インヴァランス
  5. まとめ

1.マンション投資で必要な頭金

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割~3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万~5,000万程度、中古では1,000万~3,000万程度となります。そのため、100万~1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

2.フルローンを受ける方法

不動産投資ローンは、原則として家賃収入を返済原資とする不動産賃貸業に対して融資がなされます。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

2-1.収益性・担保性の高い物件を選ぶ

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

2-2.属性を上げる

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

2-3.不動産投資の実績を積む

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

3.フルローンの事例とリスク

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

3-1.フルローンの事例

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万(積算評価約3,000万)程度の築浅投資用マンションで、金利2%、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

  • 融資限度額:5,000万円>3,500万円
  • 2%、35年、3,500万ローンの毎月返済額:116,000円
  • 毎月の家賃収入と給与収入の合計額:205,000円+400,000円=605,000円
  • 返済比率:約19%(116,000÷605,000×100)
  • 負債と資産の比較:3,500万円<1,000万円+3,000万円

融資限度額の目安を年収の約10倍とした場合、5,000万円程度まで融資が可能ということになり、3,500万円は融資限度額未満です。

このマンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19%となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40%程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

3-2.フルローンのリスク

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

キャッシュフローの悪化がもたらすリスク

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円=56.5%となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。

不動産投資戦略に悪影響を与えるリスク

フルローンはマンション投資の戦略に悪影響を与えるリスクがあります。

例えば、一定期間家賃収入による収益を得たうえで売却を検討した際、フルローンを組んでいると残債が多くなり、売却時に残債よりも高く売れない可能性もあります。売却のタイミングを計るのが難しくなり、出口戦略に影響が出ることになります。

さらに、不動産投資の拡大戦略に悪影響を与える可能性もあります。マンションを売らずに新しい投資用不動産を購入しようとする際、フルローンを組んだことによりマンションの資産評価額に比べて残債が多いと、金融機関のローン審査にマイナス評価となります。

フルローンの融資を受ける際はこれらのリスクやデメリットがあることを踏まえ、慎重に検討することが重要です。

4.フルローンや低金利など融資に強いマンション投資会社

最後に、フルローンの融資実績があるマンション投資会社をご紹介します。

4-1.プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.33%(2021年4月時点)の実績を有する東証1部上場企業です。販売物件は新築マンションと中古マンションを取り扱っています。

提携金融機関も12社と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。

また、新築よりも担保性が低下してしまう中古マンション投資においても、資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件を厳選し仕入れています。

プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。「まずは情報収集したい」「投資用物件の選び方を知りたい」という方は、参加検討してみると良いでしょう。

4-2.リズム

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。

リズムの販売する中古マンションの9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯となっており、継続的に所有し、のちにリノベーションを施し付加価値の高い空間を創り上げることで、購入後の値上がり益も期待できます。

また、オーナーの4割以上が頭金10万円以内で始めることができており、最長45年のローンを組むことができるなど、中古マンションながら高い融資の実績があります。

2020年11月現在、オンラインでリズムのセミナーや個別相談が受けられます。東京での不動産投資や中古ワンルームマンション投資、リノベーション投資などに興味のある方は参加を検討してみましょう。

4-3.インヴァランス

インヴァランスは東京都心を中心に23区内のマンションを開発・販売する不動産投資会社です。投資用マンションブランド「CREVISTA」「LUXUDEAR」などを100棟以上開発・販売した実績があります。

融資面では、提携金融機関が大手銀行・信販会社含めて10社以上あり、多様な金融機関のコーディーネートにより、良い融資条件や無理のない投資プランを提案してもらうことができます。また、頭金は10万円からとなっていますので、初期費用を抑えてマンション投資を始めることも可能です。

また、インヴァランスでは、資産運用や不動産投資などに関する無料セミナーをほぼ毎日開催しており、お金の基礎知識、各投資商品のメリットとデメリット、不動産投資の仕組みや他の投資商品との違いなどを学ぶことができます。

まとめ

マンション投資で必要な頭金の目安はおおよそ購入価格の1割~3割程度となりますが、資産評価の高い物件を選定したり属性を上げたりすることで、フルローンを受けることも可能です。

ただし、フルローンを受けるとキャッシュフローが悪化するおそれもあり、不動産投資の様々なリスクに対処する余力が少なくなります。また、不動産投資戦略に悪影響を及ぼす可能性もあります。

フルローンを組む際は、自らの許容リスクや投資戦略に応じて慎重な判断をすることが大切です。まずはマンション投資会社の資料請求やセミナーへの参加を検討するなど、情報収集から始めてみましょう。

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佐藤 永一郎

佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。