不動産投資ローンの金利を低く借りるには?覚えておきたい融資の5つのポイント

投資用マンションを始めとした不動産価格は上昇を続けていますが、家賃収入は不動産価格ほど大きくは上昇しないため、不動産投資の利回りは徐々に下がってきています。利回りが低くなってきているにも関わらず、なぜ不動産投資の人気が衰えないかというと、ローンの金利も低く借りられるという金融上の背景があるためです。

物件の購入を検討するときは「表面利回り」という年間の家賃収入を不動産価格で割った数値が注目されますが、実は利回りよりもローンの金利をいくらで借りられるかが重要なケースも存在します。たとえば表面利回りが7%の物件と5%の物件があれば、どうしても7%に目が行きがちですが、表面利回りが高いということはそれだけ投資上のリスクが高いということでもあり、融資評価も厳しくなる恐れがあります。

もし、利回り7%の物件には金利4%の融資しかつかず、利回り5%の物件に金利1.5%の好条件の融資がついたとすれば、利回りと金利の差(イールドギャップと言います)が大きいのは利回り5%の物件となり、利回りが低い物件のほうが実は投資パフォーマンスが高かった、ということもあり得るのです。

このように、ローンの金利について全く知らない状態で不動産投資に臨んでしまうと、思わぬリスクを抱えることになります。この記事では、金利を低く借りるにはどうすればよいかという融資のコツをご紹介していきたいと思います。

目次

  1. 提携金融機関が豊富な不動産投資会社を選ぶ
  2. ローンの金利タイプは固定金利よりも変動金利
  3. アパートよりマンションのほうが低い金利で借りやすい
  4. 融資審査前に属性を引き上げておく
  5. すでに返済実績がある方も金利交渉可能

1 提携金融機関数や融資実績が豊富な不動産投資会社を選ぶ

まず、一つ目のポイントは「どの金融機関に相談をするか」という点です。金融機関によって、借り主の何をどれくらい評価するかという基準が異なりますので、自分を一番高く評価してくれる金融機関に相談をすることが大切です。

多くの不動産投資会社は提携の金融機関を持っていますが、その中でも提携数が多い会社や融資づけの実績が豊富な会社であれば、自分を最も高く評価をしてくれる金融機関のアレンジが期待できます。たとえば、金融機関数や融資付けの実績が豊富な不動産投資会社としては、新築マンション投資が中心の東証1部上場企業で提携の金融機関数が14行ある<「FJネクスト」や、中古マンション投資の会社でフルローン実績が豊富な「GAテクノロジーズ(Renosy)」、入居率98%以上の新築アパート経営で金融機関からの評価も高い「アイケンジャパン」などがあります。

上記のような不動産投資会社に相談をしてみることで、物件購入前にどれくらいの金利でいくらのローンが借りられそうかをあらかじめシミュレーションすることも可能ですので、これから不動産投資を検討したいと思っている方は、ぜひ活用してみると良いでしょう。

2 ローンの金利タイプは固定金利よりも変動金利

現在は、マイナス金利政策の影響でローンの金利が歴史的に低い水準にありますので、固定・変動のどちらも低い金利ではありますが、より安く借りられるのは変動金利のほうとなります。

変動金利は借りる時に安く借りられるものの、契約後に短期プライムレートという指標に連動してローンの金利も上昇してしまうというデメリットがあるのですが、金利が上昇するタイミングは半年に一回となっており、実際に金利が上昇するまでにタイムラグがあります。

また、ローンなどの金利は一気に引き上げると経済が混乱するため、景気動向などを見ながら徐々に引き上げられていくという性質があり、変動金利=何かあればすぐに金利が上昇する、というわけではありません。

もし金利が上昇していきそうな場合には、金融機関からも事前に案内があり、支払いが滞らないように担当者と一緒に対処を検討することが可能ですし、よりアクティブに動かれる方はローンの借り換えなどで、より安い金利の金融機関を探すということも可能ですので、まずは変動金利で借りておいて様子を見る、というのが賢い選択と言えるでしょう。

3 融資審査前に属性を引き上げておく

金利条件を大きく左右するのが「誰が借りるのか」という点です。もし、自分がお金を貸す立場に立った時に、貸す金額に対して貯金や年収が十分にある人と、貯金や年収が全くない人がいたとしたら、お金を貸したくなるのは前者で、お金を貸したくないのは後者になるかと思います。貯金や年収が十分な人は返済が確実なので金利を安くしても元がとれますし、貯金や年収が足りない人は返済できないリスクがあるので、金利を高くしないと危ないという判断が下されることになります。

融資審査では、上記のような視点で「この人にお金を貸した時に、きちんと返済してもらえそうか」というポイント(属性)を色々な要素からチェックされますので、できるだけ金利を低く借りるには「自分はきちんと返済ができますよ」ということを示す必要があります。

融資審査では、借主の属性を判断するにあたって、「安定した収入を判断する材料」として、勤務先や職業(上場企業社員、公務員、医師など)、勤務年数(3年以上)、過去の年収などを、「返済の担保となるものを持っているか」を判断する材料として、現在の資産状況や今後の相続予定、保証人などを、「他にも返済すべき負債を抱えていないか」を判断する材料として、借入残高(不動産投資ローン、住宅ローン、車のローン、カードローンなど)を、「滞納を起こさないか」という判断材料として、融資のやり取りでの受け答えや、過去の滞納履歴や金融機関のブラックリストなどを確認していきます。

融資前にこれらの情報を整理し、できるだけ高い属性に見えるように下準備を行っておくことと、求められた時に迅速に情報を開示していくということが大切です。

4 アパートよりマンションのほうが低い金利で借りやすい

融資審査で見られるのものは、借主の属性だけではありません。購入する物件の品質や収益性も非常に重要なポイントとなります。今から購入する物件の資産価値や収益性が高ければ、それだけ返済可能性が高くなりますし、逆もまた然りということになります。

一般的に低い金利(金利1%前後)やフルローンでの融資を受けやすいのは、アパートよりマンションと言われています。その理由としては、以下のような点が挙げられます。

  • マンションのほうが1物件あたりの価格が安い
  • マンションのほうが立地が良い(駅から近い)物件が多く入居が安定しやすい
  • アパートは木造で法定耐用年数が最大22年と短いが、マンションは法定耐用年数が47年と長い
  • 賃料の下落スピードもマンションのほうが緩やか
  • マンションは中古市場でも売買がしやすく換金性・流動性も高い

アパートは利回りが高いというメリットやマンションよりも広い土地を所有できるといったメリットがありますが、一方で融資の金利も高くなってしまう(マンションに比べると金利が1%~2%ほど高くなる)ことが多いので、表面利回りだけでなく融資金利まで含めたイールドギャップを見てから購入を検討することをおすすめします。

なお、1つ目のポイントでご紹介した「アイケンジャパン」のように、高品質で収益性の高いアパート(下記参照)を提供している場合には、良い融資条件でローンが組めることがあります。

  • 社会人女性をターゲットに高品質なアパートを開発
  • 大都市圏の主要駅周辺の立地で入居率98%以上
  • 木造にも関わらず、劣化対策等級3という3世代(75年~90年)の使用が可能な耐久性
  • アパート経営開始から8年が経っても当初家賃の96%以上を維持

5 すでに返済実績がある方も金利交渉可能

不動産投資ローンをすでに借りていて何年間も返済実績があるという方も、金利を低くすることができる可能性があります。たとえば、他の金融機関にローンの借り換え相談を行い、いくらの金利で借り換えることができるかをシミュレーションしてもらい、一番安い金融機関のプランを持って現在の金融機関の担当者に「この金融機関に借り換えをしようかと思っていますので、手続きを教えて欲しいのですが…」と乗り換えることを前提として話をしに行ってみてください。

そうすると、金融機関からは「他行に乗り換えされるくらいなら、金利を落として続けてもらったほうが良い」という判断になることがあり、金利交渉が可能となります。

このときのポイントは、金融機関に「金利を下げないと、乗り換えられてしまう」と思ってもらうことです。そのため、こちらから金利を下げて欲しいという打診をするのではなく、他社に乗り換えることを前提とした話し合いにする必要があります。

現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。

まとめ:不動産投資の成否のカギはローンの金利

不動産投資に関する話は、どのエリアにどういう物件を買うか、いま買うべきかといった物件に関する話題が中心ですが、それと同じくらい融資の金利条件も成功・失敗を左右する重要なポイントです。今回ご紹介した融資のポイントの実践や、融資に強い会社とうまく付き合って有利な金利条件を引き出していきましょう。

東証1部上場の信用力と都心の高品質ブランドマンションで金利優遇も「FJネクスト」

FJネクストのマンション投資

FJネクストは1980年創業の東証1部上場企業で、「都内・駅徒歩10分以内」など利便性の良い立地にこだわった高品質なブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供しています。デザイン性の高い建物や最新の設備に加えて、入居中の生活をサポートするコンシェルジュサービスも入居者から人気で、築30年以上のマンションも含めた管理戸数14,000戸超の入居率が99.1%(2018年5月末時点)となっており、築年数が経っても高い入居率と収益性を実現することができています。

バブルやリーマンショックを超えて今も成長を続ける堅実な企業経営姿勢や、マンション経営の確かな実績などが金融機関からも高く評価されており、他社と比べて有利な金利で融資を受けることが可能です。提携金融機関もメガバンクから地銀まで14行と融資の選択肢が非常に多く、金利1%台・フルローンなどの融資実績も豊富なため、自己資金を抑えて投資をしたい方や融資金利を抑えて効率よくマンション経営をしたい方におすすめです。


フルローン実績豊富、仲介手数料0円で始められる中古マンション投資「GAテクノロジーズ」

GAテクノロジーズ(Renosy)は、都心の中古ワンルームマンション投資を手がける東証マザーズの上場企業です。物件情報の管理ツールやデータ解析などにAIを活用し、効率的に不動産投資の運用を行うことができます。物件は投資効率の良い「築10年以降」の中古マンションを扱っており、GAテクノロジーズが売主となることで購入時の「仲介手数料0円」を実現しています。入居率は業界トップクラスの「98.2%」(2017年10月末時点)、賃貸管理は家賃に関わらず「月額1,080円」で入居者募集から家賃集金・解約精算までわずらわしい管理を全面的にサポートをしてくれます。また、金融機関とのアレンジによっては「フルローン」で開始することも可能なので、自己資金が少ないという方にもおすすめです。


年収400万円未満の融資実績も!社会人女性をターゲットにした高品質な新築アパート経営「アイケンジャパン」

アイケンジャパンの評判・口コミ

アイケンジャパンは、2008年に創業した比較的新しい新築アパート投資の会社です。投資エリアを主要駅15分以内に絞り、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞ることで、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99%を実現しています。物件の耐久性も非常に優れており、購入後8年が経っても購入当初の96%の収益を維持することができています。

ローンに関しては、アイケンジャパンではみずほ銀行、オリックス銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行、福岡中央銀行、西京銀行など複数の銀行の中から審査や条件面を考慮してローンを紹介してもらうことが可能で、年収400万円未満の方の融資実績もあります。購入後もオーナーの99%が物件を売却せずに保有し続けており、リピート・紹介率が40%という数値からも高い顧客満足度を伺うことができます。無料でアパート経営のノウハウと成功の秘訣が分かるDVDや資料を提供してもらえますので、アパート経営についてきちんと勉強をしてから臨みたいという方は、まずは資料請求をしてみると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」