不動産投資ローンの金利を低く借りるには?覚えておきたい融資の5つのポイント

投資用マンションを始めとした不動産価格は上昇を続けていますが、家賃収入は不動産価格ほど大きくは上昇しないため、不動産投資の利回りは徐々に下がってきています。利回りが低くなってきているにも関わらず、なぜ不動産投資の人気が衰えないかというと、ローンの金利も低く借りられるという金融上の背景があるためです。

物件の購入を検討するときは「表面利回り」という年間の家賃収入を不動産価格で割った数値が注目されますが、実は利回りよりもローンの金利をいくらで借りられるかが重要なケースも存在します。たとえば表面利回りが7%の物件と5%の物件があれば、どうしても7%に目が行きがちですが、表面利回りが高いということはそれだけ投資上のリスクが高いということでもあり、融資評価も厳しくなる恐れがあります。

もし、利回り7%の物件には金利4%の融資しかつかず、利回り5%の物件に金利1.5%の好条件の融資がついたとすれば、利回りと金利の差(イールドギャップと言います)が大きいのは利回り5%の物件となり、利回りが低い物件のほうが実は投資パフォーマンスが高かった、ということもあり得るのです。

このように、ローンの金利について全く知らない状態で不動産投資に臨んでしまうと、思わぬリスクを抱えることになります。この記事では、金利を低く借りるにはどうすればよいかという融資のコツをご紹介していきたいと思います。

  1. 提携金融機関が豊富な不動産投資会社を選ぶ
  2. 固定金利よりも変動金利
  3. 物件はアパートよりマンション
  4. 融資審査前に属性を引き上げておく
  5. すでに返済実績がある方も金利交渉可能

1 提携金融機関数や融資実績が豊富な不動産投資会社を選ぶ

まず、一つ目のポイントは「どの金融機関に相談をするか」という点です。金融機関によって、借り主の何をどれくらい評価するかという基準が異なりますので、自分を一番高く評価してくれる金融機関に相談をすることが大切です。

多くの不動産投資会社は提携の金融機関を持っていますが、その中でも提携数が多い会社や融資づけの実績が豊富な会社であれば、自分を最も高く評価をしてくれる金融機関のアレンジが期待できます。たとえば、金融機関数や融資付けの実績が豊富な不動産投資会社としては、新築マンション投資が中心の上場企業で提携の金融機関数が10行以上ある「グローバル・リンク・マネジメント」や中古マンション投資の会社でフルローン実績が豊富な「ジーエーテクノロジーズ(Renosy)」などがあります。

上記のような不動産投資会社に相談をしてみることで、物件購入前にどれくらいの金利でいくらのローンが借りられそうかをあらかじめシミュレーションすることも可能ですので、これから不動産投資を検討したいと思っている方は、ぜひ活用してみると良いでしょう。

2 固定金利よりも変動金利

現在は、マイナス金利政策の影響でローンの金利が歴史的に低い水準にありますので、固定・変動のどちらも低い金利ではありますが、より安く借りられるのは変動金利のほうとなります。

変動金利は借りる時に安く借りられるものの、契約後に短期プライムレートという指標に連動してローンの金利も上昇してしまうというデメリットがあるのですが、金利が上昇するタイミングは半年に一回となっており、実際に金利が上昇するまでにタイムラグがあります。

また、ローンなどの金利は一気に引き上げると経済が混乱するため、景気動向などを見ながら徐々に引き上げられていくという性質があり、変動金利=何かあればすぐに金利が上昇する、というわけではありません。

もし金利が上昇していきそうな場合には、金融機関からも事前に案内があり、支払いが滞らないように担当者と一緒に対処を検討することが可能ですし、よりアクティブに動かれる方はローンの借り換えなどで、より安い金利の金融機関を探すということも可能ですので、まずは変動金利で借りておいて様子を見る、というのが賢い選択と言えるでしょう。

3 融資審査前に属性を引き上げておく

金利条件を大きく左右するのが「誰が借りるのか」という点です。もし、自分がお金を貸す立場に立った時に、貸す金額に対して貯金や年収が十分にある人と、貯金や年収が全くない人がいたとしたら、お金を貸したくなるのは前者で、お金を貸したくないのは後者になるかと思います。貯金や年収が十分な人は返済が確実なので金利を安くしても元がとれますし、貯金や年収が足りない人は返済できないリスクがあるので、金利を高くしないと危ないという判断が下されることになります。

融資審査では、上記のような視点で「この人にお金を貸した時に、きちんと返済してもらえそうか」というポイント(属性)を色々な要素からチェックされますので、できるだけ金利を低く借りるには「自分はきちんと返済ができますよ」ということを示す必要があります。

融資審査では、借主の属性を判断するにあたって、「安定した収入を判断する材料」として、勤務先や職業(上場企業社員、公務員、医師など)、勤務年数(3年以上)、過去の年収などを、「返済の担保となるものを持っているか」を判断する材料として、現在の資産状況や今後の相続予定、保証人などを、「他にも返済すべき負債を抱えていないか」を判断する材料として、借入残高(不動産投資ローン、住宅ローン、車のローン、カードローンなど)を、「滞納を起こさないか」という判断材料として、融資のやり取りでの受け答えや、過去の滞納履歴や金融機関のブラックリストなどを確認していきます。

融資前にこれらの情報を整理し、できるだけ高い属性に見えるように下準備を行っておくことと、求められた時に迅速に情報を開示していくということが大切です。

4 物件はアパートよりマンション

融資審査で見られるのものは、借主の属性だけではありません。購入する物件の品質や収益性も非常に重要なポイントとなります。今から購入する物件の資産価値や収益性が高ければ、それだけ返済可能性が高くなりますし、逆もまた然りということになります。

低い金利(金利1%前後)やフルローンでの融資を受けやすいのは、アパートよりマンションと言われています。その理由としては、以下のような点が挙げられます。

  • マンションのほうが1物件あたりの価格が安い
  • マンションのほうが立地が良い(駅から近い)物件が多く入居が安定しやすい
  • アパートは木造で法定耐用年数が最大22年と短いが、マンションは法定耐用年数が47年と長い
  • 賃料の下落スピードもマンションのほうが緩やか
  • マンションは中古市場でも売買がしやすく換金性・流動性も高い

アパートは利回りが高いというメリットやマンションよりも広い土地を所有できるといったメリットがありますが、一方で融資の金利も高くなってしまう(マンションに比べると金利が1%~2%ほど高くなる)ことが多いので、表面利回りだけでなく融資金利まで含めたイールドギャップを見てから購入を検討することをおすすめします。

5 すでに返済実績がある方も金利交渉可能

不動産投資ローンをすでに借りていて何年間も返済実績があるという方も、金利を低くすることができる可能性があります。たとえば、他の金融機関にローンの借り換え相談を行い、いくらの金利で借り換えることができるかをシミュレーションしてもらい、一番安い金融機関のプランを持って現在の金融機関の担当者に「この金融機関に借り換えをしようかと思っていますので、手続きを教えて欲しいのですが…」と乗り換えることを前提として話をしに行ってみてください。

そうすると、金融機関からは「他行に乗り換えされるくらいなら、金利を落として続けてもらったほうが良い」という判断になることがあり、金利交渉が可能となります。

このときのポイントは、金融機関に「金利を下げないと、乗り換えられてしまう」と思ってもらうことです。そのため、こちらから金利を下げて欲しいという打診をするのではなく、他社に乗り換えることを前提とした話し合いにする必要があります。

また、物件を買い増す際にも、他行で金利や融資機関の見積もりを取ってから、既存の取引がある金融機関に相談をすることで良い条件を引き出せることがありますので、念頭に置いておくと良いでしょう。

まとめ:不動産投資の成否のカギはローンの金利

不動産投資に関する話は、どのエリアにどういう物件を買うか、いま買うべきかといった物件に関する話題が中心ですが、それと同じくらい融資の金利条件も成功・失敗を左右する重要なポイントです。今回ご紹介した融資のポイントの実践や、融資に強い会社とうまく付き合って有利な金利条件を引き出していきましょう。

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