土地・建物などを両親から相続した場合や、遠方に転勤して所有している不動産が空き家となる場合などには、賃貸に出して収入を得ることを考える方もいるでしょう。しかし、職業が公務員の場合は、副業が禁止されているために「不動産投資はできない」と誤解している方も多いのではないでしょうか。
確かに公務員の副業は原則禁止ですが、一定の条件下なら公務員でも不動産を所有し家賃収入を得ることが可能な上、安定した職業であることから融資を受けやすいなどのメリットもあるのです。
この記事では公務員の方が行う不動産投資について解説します。不動産投資が公務員の方に適している理由や、公務員の副業に関するルール、公務員が不動産投資をできる条件、不動産投資を行う際の注意点などをご紹介しますので、公務員の方は参考にしてみてください。
目次
- 公務員が不動産投資に向いている理由は？
1-1．公務員は信用力が高く融資を受けやすい
1-2．不動産投資は手間や時間が取られない
1-3．不動産投資は価格の値動きが少ない・緩やか - 公務員と副業
2-1．公務員の不動産投資は副業に当たる？
2-2．公務員の不動産投資は「条件付き」で可能 - 副業に該当する不動産投資の具体的なケース
3-1．一定規模以上の場合
3-2．不動産収入が年500万円以上
3-3．一定規模以上でも「承認」があればOK - 公務員が不動産投資をする場合の注意点
- 公務員の不動産投資に強い会社は？
5-1．都内の良質な中古ワンルームを黒字収支で運用可能「エイマックス」 - まとめ
1 公務員が不動産投資に向いている理由は？
不動産投資では土地や建物などを取得する必要があるため、投資額が高額になります。そのため一般的なサラリーマンの方や公務員の方などが物件を購入する際は、購入費の大半を金融機関からの融資で賄うことになります。
1-1 公務員は信用力が高く融資を受けすい
必要資金を金融機関から借りる際、対象物件の内容や本人の属性を評価するための融資審査を受けます。本人の属性評価では特に個人の「職業」「年収」「年齢」などが重要な評価項目となります。
融資額は投資家の自己資金力や社会的信用度などに従って決定されるため、解雇がなく安定した職業・勤務先である公務員は評価が高くなりやすいといった特徴があります。多額の借り入れも期待できるため、収益性の良い物件を購入できるチャンスが広がり、より有利な条件で不動産投資を始められる期待があります。
このように公務員であること自体が融資審査でアドバンテージになりやすいため、一般のサラリーマンの方よりも不動産投資に向いていると言えます。
1-2 不動産投資は手間や時間が取られない
不動産投資の開始後は、建物の維持管理や入居者管理（入居者の募集や家賃の回収等）など運用面での管理が必要になりますが、管理業務は管理会社（あるいは家族等）に委託するのが一般的です。管理会社に委託すれば運用面での手間や時間を減らせるため、本業で忙しい公務員の方でも大きな負担とはなりません。
このように不動産投資は手間や時間を取られず、今後の資産形成の手段として期待できる点も大きな特徴です。
1-3 不動産投資は価格の値動きが少ない・緩やか
不動産投資は他の投資と比べると値動きなどが年単位で緩やかなため、売買頻度も少なくて済むという点も公務員の方に向いている理由の一つです。
また、不動産は5年以上保有することで売却時の譲渡所得税率も低くなるため、長期投資を検討されている方に向いています。
2 公務員と副業
働き方改革を背景に民間企業の間では副業やダブルワークが推進されていますが、公務員の場合、副業は原則として禁止されています。ここでは公務員が行う不動産投資が副業に当たらないのかどうかを解説します。
2-1 公務員の不動産投資は副業に当たる？
公務員の副業禁止規定は、「国家公務員法」「地方公務員法」などにより次のように定められています。
- 営利企業からの隔離…国家公務員法第103条第１項
- 他の事業又は事務の関与制限…国家公務員法第104条
- 営利企業等の従事制限…地方公務員法第38条
営利企業からの隔離（国家公務員）
職員は、営利を目的とする私企業（営利企業）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員等の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない（国家公務員法第103条第１項）
国家公務員は営利企業の役員兼業のほか、商店、不動産賃貸などの副業を行うことが原則的に禁止されています。
他の事業または事務の関与制限（国家公務員）
職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する（国家公務員法第104条）
各省庁などの許可がない場合、国家公務員の方が報酬を得て、全ての事業（第103条の兼業以外）や事務（アルバイト含む）を行うことは禁止されています。
営利企業等の従事制限（地方公務員）
職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（営利企業）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない（地方公務員法第38条）
地方公務員は、市長など任命権者の許可がない限り、「営利企業の役員になること」「営利企業を経営すること」「従業員として報酬をもらって働くこと」が禁止されています。
そもそも公務員は憲法15条2項の「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」と定められているため、一部の民間企業等に従事することは憲法違反となり、原則的には副業にあたる不動産投資も認められません。
2-2 公務員の不動産投資は「条件付き」で可能
公務員の副業は原則禁止ですが、一部例外があります。「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」により、公務員の不動産投資は条件付きで認められています。所轄庁の長の申し出により人事院の「承認」が得られた場合には、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことも可能です。
さらに賃貸規模が一定以下の場合は副業に該当しないため「承認」を必要とせず、自由に不動産投資を行うことが可能です。「一定以上となる賃貸規模」については次章で解説を行います。
なお、不動産投資や副業だけでなく、公務員には様々な服務義務が定められています。公務員の服務・懲戒制度について分かりやすく解説した「義務違反防止ハンドブック」が人事院から発行されているので、こちらも参考とされてみると良いでしょう。
3 不動産投資が公務員の副業に該当する2つのケース
公務員（国家公務員）の不動産投資が副業に該当する賃貸規模のケースは次のとおりです。
- 一定規模以上の場合
- 不動産収入が年500万円以上
3-1 一定規模以上の場合
投資物件が「5棟以上」「10室以上」などの規定以上の規模となる場合は、副業（規定では自営）に該当することになります。このほか、土地や設備の条件については次のとおりです。
- 独立家屋の賃貸の場合、独立家屋の数が5棟以上（戸建なら5棟以上）
- 独立家屋以外の建物の賃貸の場合、貸与可能な独立した区画の一の部分の数が10室以上（1棟のアパートやマンションなら10室以上）
- 土地の賃貸の場合、賃貸契約の件数が10件以上
- 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものである
- 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである
また、駐車場を賃貸する場合は、次のとおりです。
- 建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場である
- 駐車台数が10台以上
不動産等の賃貸物件の種類が複合している場合、一戸建て1棟はアパート2室相当、また土地1件（または駐車場1台）はアパート1室相当、として換算されます。これらを合計して10室相当以上となるときや、上記の各規程に当てはまる場合は自営（副業）と見なされるため注意しましょう。
3-2 不動産収入が年500万円以上
不動産（もしくは駐車場）の収入が年額500万円以上の場合は副業にあたります（両方の場合はその合計額）。なお収入は、「賃貸予定の不動産等の毎月の家賃収入額×室数×12月」などで計算されます。
3-3 一定規模以上でも「承認」があればOK
なお、一定規模以上の賃貸となる場合でも、次の「人事院が定める場合」に該当すれば、「承認」を得ることで賃貸経営を行うことが可能です。
- 不動産賃貸業と職員の職務との間に利害関係が発生しない
- 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委託するなどにより職員の職務遂行に支障がでない
- 公務の公正性や信頼性が損なわれない
なお、上記は国家公務員の場合です。地方公務員の場合、不動産投資の扱いについては国家公務員法や人事院規則に準じているケースが少なくないですが、独自の規則が設けられている場合もあるため、所属の人事担当者に確認したほうが良いでしょう。
4 公務員が不動産投資をする場合の注意点
一定規模以上の不動産投資が公務員の「副業」に該当するケースは上記のとおりですが、これ以下の場合なら必ずしも「副業」に該当しないというわけではありません。そのため対象の不動産投資が規則違反に該当するかどうかで迷う場合は、事前に承認申請するか、人事担当者に確認するほうが望ましいでしょう。
なお、確認しないまま「承認なし」で投資を行った場合、規則違反に該当すれば懲戒処分を受ける可能性もあるため注意してください。
また人事院に事前に相談することも有効ですが、個別の事案に関する自営兼業の判断は、職員の所属する各府省で行われるため、その人事担当者に事前に確認する必要があることを留意しておきましょう。
さらに、承認を得た不動産投資でも、投資が成功するとは限らないため、リスクなど必要な知識を習得した上で投資に臨むようにしましょう。公務員はその信用度の高さから多額の融資を受けられる可能性が高くなるのですが、借入額が多くなると大きなリターンが期待できる反面、失敗した場合の損失も大きくなります。
不動産投資を始める前に、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「修繕リスク」「自然災害リスク」「金利上昇リスク」などのデメリットがあることも認識し、適切な収支計画等を立てた上で不動産投資に臨みましょう。
5 公務員の不動産投資に強い会社は？
以下では公務員の方の利用が多い不動産投資会社についても見ていきましょう。
5-1 頭金10万円・金利1.6%～、入居率99.2％、都内の良質な中古ワンルームを黒字収支で運用可能、購入後の賃料アップ実績も多数「エイマックス」
| 不動産投資会社名 | 株式会社エイマックス |
| セミナーURL | https://a-max.jp/ |
| 本社所在地 | 東京都港区赤坂9-7-1 ミッドタウン・タワー30F |
| 設立年 | 2020年2月 |
| 資本金 | 900万円 |
| 上場有無 | 未上場 |
| サービス理念など | お客様の資産最大化をサポートする |
| セミナー参加特典 | ⾯談参加者全員に書籍プレゼント、非公開物件の紹介 |
| オンライン対応 | オンラインセミナー実施 |
エイマックスは、顧客の資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門 天田氏の個人取引実績 年間最高売上高83.9億円）
3期目の売上は82億を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。
エイマックスでは毎月3,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件・建物管理の状況・賃料相場・駅ごとの人口増加率・物件の資産価値などに加えて、天田氏が現に保有する90戸の物件の状況や賃貸経験を踏まえ、厳格な基準を満たす中古のみを数十件だけに絞って厳選して仕入れています。
また、賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴までしっかりと見ることで、人が抜けてすぐ入居がつく賃料かどうかの判断が行われるため、高い入居率と収益性のバランスが保たれています。他にも、物件調査時に郵便受けにガムテープがはられていないか、周辺にゴミがないかなど共用部の物件調査を行うなど、建物管理・賃貸の状況などについても詳しく見ています。
こうして仕入れられた物件は、人気駅から徒歩10分以内、適正もしくは割安な家賃となっており、かつ建物管理がしっかりしているため安全で長持ちする物件といった長期安定収入・資産価値が見込める物件となっています。実際に、購入後に10%以上の賃料アップを実現している物件も多数あります。
マンション購入後は、1室あたり一律2200円（税込）の管理費用で運営を委託することができ、購入後5年間は査定家賃80％保証、家賃滞納100％保証、壊れてしまうとまとまった費用が必要なエアコンや給湯器等も購入後3年間は設備保証が設定されているなど、購入後の保証が充実している点も大きな特徴です。3年を経過した物件についても月額2,500円～4,800円（築年数・専有面積で変動）の設備保証に加入することで継続して保証を受けることができます。
適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率74%、紹介率39%（いずれも2020年10月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。
エイマックスの不動産投資セミナーは、長期的・安定的に家賃収入を得る方法や、メリットからリスクまでを理解できる不動産投資をはじめて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」、投資の専門家にたっぷり質問したい方や自分だけの投資プランを作ってほしい方、物件のシミュレーションがみたい方向けの「個別相談」、具体的な物件やサービス・金利条件・保証内容など詳細を知りたい方向けの「⾮公開物件の紹介」の3つから選ぶことが可能です。
6 まとめ
公務員の方は信用度の高さから一般の会社員よりも融資などの面で有利になることがあるため、不動産投資に適していると言えます。しかし賃貸規模が一定以上となる恐れがある場合は、事前に承認を求めるか確認することが大切です。
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依田泰典
ソニーにて、ITソリューション関連の法人営業や企画・マーケティングに従事（MVP受賞）。株式（信用取引）等幅広く金融商品を運用。リーマン・ショックを経験後、不動産投資を徹底研究。日本銀行のマイナス金利政策を勝機とし数億円の融資を獲得。分譲マンション（1Kから3LDK）を20戸以上購入。ソニー退職後、不動産会社（ベンチャー企業・東証上場企業）にて、収益用不動産（1棟物件）の売買、事業開発、広報・広告宣伝に従事。現在は、ベンチャー企業を創業。東証上場グループ企業等の社外取締役、顧問、アドバイザーとして活動。不動産テック等スタートアップ30社に出資。貸金業務取扱主任者、ビル経営管理士、賃貸不動産経営管理士、社会保険労務士、行政書士等の資格を保有。趣味は、マンガアプリ（電子書籍）とYouTube。街の散策と食べ歩き。合気道（有段者）。アイドルファン（乃木坂46齋藤飛鳥）。
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