「高い勉強代だった…」とならないために不動産投資で実践すべき3つのこと

不動産投資は、株式投資などと比べて一つの投資の規模が大きく、投資後の売買なども気軽にはできないため、一回一回の投資を非常に慎重に進めていく必要があります。あとで「知っておけば大きな損をせずに済んだのに…」「高い勉強代だった」と後悔しないように、事前に知っておきたい投資ルールがいくつかあります。

今回は、不動産投資の成功と失敗を分けるポイントのうち、特に重要な以下の3つのポイントについて解説していきたいと思います。

不動産投資におけるハイリスクな投資を見極める

まず、一番目はリスクの取り方についてです。投資の世界で「リスク」という言葉は、「危険」という意味ではなく、「変動の幅」を指します。「リスクが大きい」というのは、「変動の幅が大きい」ので、失敗すると「危険」ではありますが、成功すれば収益（リターン）も大きくなるということになります。

不動産投資はミドルリスクだが、レバレッジ投資はハイリスク

初心者が気をつけなければいけないのは、再起不能な「失敗」を避けることです。不動産投資自体は他の投資と比べてミドルリスク・ミドルリターンではありますが、それは「同じ資金を投下すれば」という前提条件の下での話となります。フルローンなどを利用して自己資金以上にレバレッジをかけた投資を行うと、不動産投資であっても結果としてハイリスクな投資となるので注意が必要です。

不動産投資の中でもハイリスクとローリスクがある

自己資金に対するレバレッジを数十倍と大きく利かせると、その投資がうまくいかなったときに資金が底をついてしまい、投資を断念せざるを得なくなってしまうことがあります。

ワンルームマンションなどの価格が低い物件でレバレッジ倍率を抑えるか、不動産投資の中でもリスクが大きい地方の築古物件などへの投資を避けて、都心の新築・築浅ワンルームマンションなどの比較的ローリスクな投資を行うと良いでしょう。

理想は不動産投資以外にも分散して投資をすること

リスクを抑えてリターンを確保するうえで理想の投資としては、不動産だけに投資資金を偏らせず、株式投資や債権、外貨、預貯金などに資産を分散して運用することです。

不動産投資でいくら利益が出せるからと言って、すべての資金を不動産に投資していると、不動産価格が値下がりしたり、賃貸需要が落ち込んだりした時に、身動きが取れなくなってしまうという可能性があります。

不動産投資は数十年のスパンで投資をすることになりますので、数十年の間に何が起こったとしても投資を継続できるように、あらかじめ十分な備えをしておくことが大切です。

情報収集の仕方

リスクテイクの考え方の次に重要なのが、情報収集の仕方についてです。不動産投資が投資である以上は、いかに迅速かつ正確な「情報」を手元に引き寄せられるかが、成否のカギを握ることになります。ここでは、情報収集に関して重要な３つのポイントをご紹介します。

情報収集の基本① 情報源を複数持つ

情報収集において、最も重要なことは情報源を一つに限らないということです。リスクテイクの話と同様に、一つの情報源だけに依存をしてしまうと、その情報が誤っていた時や正確な情報ではなかったときに、大きなダメージを被ることになります。そのため、最低でも３つの情報源を持つことを意識し、一つの物事を3つの面から立体的に見ることが必要となります。

情報源の分散の仕方としては、「大手業者＋中小業者＋インターネット」「マンション投資会社＋アパート投資会社＋金融機関」「不動産投資会社＋不動産投資オーナー＋入居者」のように、立ち位置が異なる3者を組み合わせることで、複数の視点で相対的に投資の比較ができるようになります。

情報収集の基本② 足で稼ぐ

価値ある情報は、待っていても手に入りません。楽に手に入れることができる情報だけに頼っていては、他の投資家と差をつけることができず、表面的な情報に躍らされることになりがちです。

成功している不動産投資家が口を揃えて言うのが情報を「足で稼ぐ」ことの大切さです。たとえば、複数のセミナーに足を運んで最新の情報を手に入れる、投資会社から紹介された物件を直接見に行く、投資会社を利用したことのある人に評判を聞きに行く、不動産投資オーナーに投資のポイントを聞きに行く、などが「足で稼ぐ」情報収集となります。

【参考記事】主な不動産投資会社のセミナー7選

他の人が「時間がない」「面倒くさい」といって避けることを、あえて意識して取り組んでいくことで情報格差を生むことができ、それが投資の成功へとつながっていきます。

情報収集の基本③ 一次情報にあたる

収集した情報が信頼できるかどうかについては、一次情報にあたってみることが重要です。一次情報は、実際に自分の目で見て体験した人が発信した情報や、独自の調査・分析をもとに発信された情報などのことで、これを引用・加工した情報を二次情報と呼びます。

たとえば、不動産投資会社のセミナーなどで使用される資料のなかには、国の統計データなどから加工されたグラフなど二次情報も多いので、元となっているデータをしっかりと自分の目で確かめることや、上場企業であればIR情報（株主向け説明会資料など）をしっかりと確認すること、推測や予測などの情報がある場合は何を根拠にしているかなど、一次情報を確認するクセをつけておくと、不確かな情報に踊らされないですむようになります。

出口戦略や損切りのラインを決めておく

不動産投資に限らず投資というものは、始めるほうが簡単で、辞め時のほうが難しいものです。利益が出ている時はまだ良いのですが、損が出ている時には、損を確定させることができずにずるずると塩漬け（マイナスの出た投資商品を売らずに持ち続けること）にして損失を拡大させてしまい、気づいたときには手遅れになってしまっていた、というケースも少なくありません。

これを避けるためには、不動産投資を始める前に出口戦略（売却するか保有し続けるか）や損切りのルールなどを決めておくことが大切です。

不動産投資の出口戦略

区分マンションでは「売却する」以外に「保有する・相続する」「自宅にする」といった選択肢があります。一方、アパートの場合は区分マンションと異なり、土地の裁量があるため、「建物を壊して土地だけ売却する」「建物を壊して自宅を建てる」といった出口戦略を取ることも可能です。

不動産投資を始める前から、最後にどうするのかを決めておくことで、そのゴールに向けて収支シミュレーションや運用プランを立てやすくなります。

不動産投資の損切りルール

損切りに関しては、あらかじめルールを作っておけば、そのルールに抵触した場合に行動を起こしやすくなるので、再起不能になるような失敗を避けることができるようになります。

不動産は他の投資と比べて相場の変動がゆるやかで毎年数％の値動きとなります。ゆっくりと投資判断をすることが可能というメリットがある一方で、下落局面などに気づきにくく「まだ大丈夫」「一時的な動き」「これから上がるかも」と考えていると、ゆでガエル状態になってしまうというデメリットもあります。

「購入価格から◯年後に◯万円を下回っていたら売却する」「3年連続で価格が下落したら売却する」といった自分なりの損切ルールを設けておくことで、楽観的な投資を避けることができるでしょう、

不動産投資は長期投資となりますので、「勝つ」ことよりも「負けない」ことを意識して動くことが大切です。

まとめ

不動産投資の成功を引き寄せるには、事前の下準備とシビアな投資判断が必要不可欠です。信頼できる投資のパートナーがいることは喜ばしいことですが、もたらされる情報を鵜呑みにしたり、自分で何も調べずに全てを丸投げをしたりしていると、思わぬリスクを抱え込んでしまうことになります。

今回ご紹介したリスクテイクの原則や情報収集の仕方、投資判断の目安などをしっかりと頭に入れて、投資を開始しましょう。

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