不動産投資のメリットとデメリットは?他の投資手法との比較も

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資は、他の投資と比べると「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。不動産投資や他の投資の特徴をきちんと理解しておくことで、投資目的に応じて適切な投資手法を選択することができるようになります。ここでは、不動産投資のメリット・デメリットを整理して概観した上で、他の投資手法との特徴の比較もしてきたいと思います。

1. 不動産投資の6つのメリット

まずは、不動産投資のメリットについて整理しましょう。

  1. 入居者がいれば毎月の定収入が確保できる
  2. 不動産投資ローンによるレバレッジ効果がある
  3. ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法
  4. 不動産投資は節税効果が期待できる
  5. 生命保険の代わりとしても活用できる
  6. 不動産は現物資産なのでインフレリスクにも強い

1-1. 入居者がいれば毎月の定収入が確保できる

不動産投資の一番のメリットは、安定した入居がつくようになれば毎月の収入源を確保することができる点です。たとえば、定年までに家賃が8万円のローン完済済みマンション3戸を保有することができれば、それだけで老後の年金に不安を抱かずに毎日を過ごすことができるようになります。

1-2. 不動産投資ローンによるレバレッジ効果がある

不動産投資が他の投資と比べて最も特徴的なのは、ローンが組めるという点です。数十万円~数百万円の頭金さえ用意できれば、あとは毎月の家賃でローンや税金を支払っていくことで、キャッシュアウトをせずにローン完済への道筋が立つことになります。自己資金をおさえて投資を実行できるため、100万円の資金で3000万円の物件を買うというようなレバレッジ効果(てこの効果)を期待できます。投資ローン融資の審査が通りやすいサラリーマンの方にとっては、自身の属性を最大限に活かした投資手法と言えるでしょう。

1-3. ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法

不動産投資は、少ない自己資金で毎月の家賃というリターンを確保できる一方で、他の投資と比べて値動きが比較的ゆるやかで、現物なので価値がゼロになる心配も極めて少ないというメリットがあります。数百万円のまとまった資金が必要で、資産価値がゼロ円やマイナスになってしまう可能性がある株やFXに比べると、ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法といえるでしょう。

他の投資手法と不動産投資の比較イメージ

1-4. 不動産投資は節税効果が期待できる

不動産投資には節税効果もあります。不動産購入後1年~2年は諸費用が発生するため、所得税の控除が受けられるケースが多く、高所得者にとっては大きなメリットとなります。また、新築アパート投資においては、物件の金額が大きく建物の減価償却スピードが22年とマンションの減価償却期間47年に比べて早いため、毎年数百万円単位の費用を発生させることができます。

所得税だけでなく、不動産購入には相続税の負担を軽減することができるというメリットもあります。平成27年に相続税改正があり、相続税の課税対象者比率が平成26年以前の倍近くまで増加することとなりました。それに伴って、相続税対策としての不動産投資のメリットが改めて見直されています。

1-5. 生命保険の代わりとしても活用できる

不動産投資で一番の懸念はローンを無事に完済できるかという点です。不動産投資を始めたあと、不慮の事故や予期せぬ事態が起こった際にも、できるだけ家族には負担や迷惑がかからないようにしたいと考えられているかと思います。

こういったローン返済におけるリスクに備えて、団体信用生命保険というものに加入をしておけば、返済期間中に本人が亡くなってしまった時や重病になってしまった際にローンの債務免除が受けられるため、家族に不動産資産と毎月の家賃収入を残すことができるようになっています。

また、最近は団体信用生命保険も進化してきており、3大疾病やがんになった時も保障を受けることができるようになってきていますので、生命保険の代わりとして不動産を活用することを検討している方も増えてきています。

2. 不動産は現物資産なのでインフレリスクにも強い

2019年現在、金融政策においてはインフレ率が目標2%に設定されています。インフレ下では現金の価値が目減りしてしまいますので、預貯金で持っていると毎年価値がインフレ率分だけ下がってしまうことになります。

不動産投資を行っている場合、物件価格や賃料はインフレに連動しているので、インフレの下でも資産価値を損なうことなくインフレリスクから資産を守ることができるというメリットがあります。

不動産投資の6つのデメリット

ここまでは不動産投資のメリットについて見てきました。以下では、不動産投資のデメリットやリスクについても詳しく見ていきましょう。

  1. 不動産投資には空室リスクがある
  2. 割高な物件を購入してしまうリスクがある
  3. 不動産資産は流動性が低い
  4. 不動産の売買時に手続きの手間がかかる
  5. 天災や事故などのリスクがある
  6. デフレリスクや金利上昇リスクがある

2-1. 不動産投資には空室リスクがある

不動産投資で最初に思い浮かぶデメリットは、空室リスクが発生するという点でしょう。空室が発生すると当初想定していた利回りが低下していくことになりますので、できるだけ空室期間を発生させないことが不動産投資の鉄則となります。

このデメリットを回避するには、大きく分けると「空室が発生しにくい条件の良い物件を選ぶ」「競合物件に対する魅力を引き上げる」「サブリースを利用する」の3つとなります。

1つ目の「空室が発生しにくい条件の良い物件」は、都心の駅徒歩10分圏内の築浅物件です。都心の物件であればよほどアクセスや周辺環境が悪くない限りは、入居率は95%程度を確保できることが多いので、空室リスクに頭を悩ませる事は少なくて済みます。ただ、都心のマンション物件などは空室リスクが低いぶん、利回りが3%~4%と他の物件に比べると低いという点は考慮した方が良い点でしょう。

2つ目の「競合物件に対する魅力を引き上げる」というのは、たとえば家賃を引き下げる、リノベーションして周辺物件と差別化を図るといった手法です。ただ、家賃の引き下げは利回りの低下につながってしまいますし、リノベーションには数百万円の費用が発生してしまうため初心者にはあまり向かない取り組みとなります。

3つ目の「サブリースを利用する」というのは賃貸管理会社が部屋を賃料の90%~95%程度で借り上げることで、オーナーの空室リスクをゼロにできるという契約です。

ただ、サブリース契約の免責事項で「契約開始から3ヶ月後までは賃料が発生しない」「契約後2年毎に賃料の見直しを行う」などの項目があると、購入直後に空室が発生しているのと同じ状況になってしまったり、家賃の引き下げに応じなければならなくなったりと、家賃保証をつける意義自体が薄くなってしまうリスクもありますので、契約を締結する前に契約の内容をしっかりと精査するようにしましょう。

2-2. 割高な物件を購入してしまうリスクがある

不動産は常に値動きをしていますので、割高な時期に購入してしまうと安くなった時に「安くなるまで待てばよかった」と後悔してしまうということもおこりがちです。このデメリットの回避策としては、今後に実需の増加が見込まれるエリアや物件を購入することです。投資用不動産の価格下落プロセスは、ざっくり言えば下記のような流れとなります。

物件の入居申し込みが来ない→家賃を引き下げて集客する→利回りが低下する→低下した利回りに応じて物件価格が下がっていく

人口が減少するエリアや経済が停滞・衰退していくエリアでは、周辺に物件を借りるニーズが少なくなっていきますので、物件価格も引き下がっていくことが予想されます。一方、都心や再開発予定地など今後の成長が見込まれるエリアや経済活動が活発なエリアでは、家賃の据え置きや引き上げを行ったとしても入居者が確保できるケースもあるため、その場合は物件価格の上昇も期待できることとなります。

たとえば、都心の新築マンションを中心に企画・開発・販売・管理などを手掛けているプロパティエージェントという東証1部上場の不動産投資会社では、入居率が99.89%(2019年9月時点)という実績となっており、入居需要が大きいと考えられます。

2-3. 不動産資産は流動性が低い

不動産は、他の投資商品などと比べると商品の流動性が低いため、売りたい時にすぐに換金化できないというデメリットがあります。ただ、流通量は年々増えており、中古マンションであれば首都圏で毎年4万件弱の物件売買が成約しています。

物件の売り出し価格が相場に対して適切に値付けされていれば、最速で1ヶ月後に入金まで完了することができますので、流動性の低さが気になる方は、都心のマンション購入を検討すると良いでしょう。

2-4. 不動産の売買時に手続きの手間がかかる

不動産投資は、他の投資商品と比べると手続きに手間がかかります。たとえば、株式の売買を例に取ると、口座開設後はすぐに買ってすぐに売ることができ、どれだけ売買をしても特定口座の中で自動的に税金計算までしてくれるため、手続きはほとんど必要ありません。

一方、不動産投資では、不動産売買の契約を結び、不動産投資の融資審査と融資契約締結を行い、購入後は抵当権設定や移転登記、毎年の確定申告などを行う必要があるといった流れで、数多くの契約事務や行政手続きなどが発生してしまいます。とは言え、これだけの手続きを行うので不動産が社会全体から資産としての価値を認められているということでもありますので、不動産投資と事務手続きは切っても切り離せないということで理解をしておく必要があります。

ただ、手間がかかるといっても、大抵の手続きは仲介会社や司法書士・税理士の方が進めてくれますので、購入後数年も経ってくると手間も少なくなり、オーナーの中には確定申告時期に「そういえば不動産を持っていたな」と思い出す方もいるくらいです。

2-5. 天災や事故などのリスクがある

不動産のデメリットとして、地震や台風などの天災で物件に被害が出るということも考えられます。この回避策としては、火災保険や地震保険などに加入をしておくことですが、あまり保険を充実させてしまうとランニングの費用面がふくらんでしまいますので、物件があるエリアの過去の災害状況などを加味してどこまでを保障するかを決めると良いでしょう。

2-6. デフレリスクや金利上昇リスクがある

不動産投資のメリットとして不動産は物価に連動するのでインフレに強いという話をしましたが、逆にデフレ局面では不動産をもっておくと価値が下がってしまうというリスクがあります。ただ、現在はインフレ目標が金融政策として打ち出されている状況ですので、大きくデフレに振れるリスクは少ないと言えるでしょう。

また、現在は歴史的な低金利が続いていますので、今後はどこかのタイミングで金利が上昇するという局面も考えられます。ローンを検討している方や組んでいる方の多くが変動金利を適用していると思いますので、金利上昇により返済金額が大きくなってしまうことが考えられます。

このリスクに備えるためには、毎月の返済に対して現金に余裕を持たせておくということになります。65歳までのローン完済を目指している方にとっては繰り上げ返済が目標への近道となりますので、可処分所得をぎりぎりまで繰り上げ返済に充てるという方もいらっしゃるかもしれませんが、金利上昇などのリスクに備えてある程度は手元に現金を残しておくということも重要です。

もちろん金融機関も、金利上昇などのタイミングで返済に関する相談に乗ってくれると思いますが、ローンというのは信用で成り立つものですので、きちんと必ず返済をしてくれる人が好まれます。不動産投資を長く続けていきたいのであれば、金融機関との付き合いは非常に重要となりますので、どんな局面でも必ず返済できるように現金の余裕を持っておくことが大切です。

ここで上げた不動産投資のリスク以外にも、知っておきたいものはいくつもあります。たとえば、シノケンプロデュースという大手不動産投資会社の初心者向け不動産投資セミナーでは、失敗事例とともにリスクを学ぶことができ、その対策についてもさらに深く学ぶことができますので、気になる方は情報収集も兼ねて一度足を運んでみるとよいでしょう。


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