エイマックスの初心者向け不動産投資セミナーの内容は？体験レポート・講師インタビュー

不動産投資セミナーでは、不動産投資の基本的な仕組みを理解するのに役立つだけでなく、実際の物件紹介や質疑応答を通してそれぞれの投資家に合わせた具体的なアドバイスが期待できます。

しかし、運営会社によっては、セミナー内容が物件販売に向けたポジショントークになっていたり、リスクやデメリットについて詳しく解説してくれない可能性もあります。「強引な営業が行われないか」「投資家の目線で考えてくれるか」という不安を持つ方も少なくないのではないでしょうか？

そこで今回は、東京都内の投資用中古マンションの販売を手掛ける「エイマックス」の不動産投資セミナーをHEDGE GUIDE編集部が実際に体験してみました。セミナーを受講した体験談や実際に紹介された物件情報、提案のあった投資シミュレーションなども詳しくご紹介します。

不動産投資セミナーの受講を検討されている方、どの会社のセミナーを受講するべきか悩んでいる方はご参考ください。

目次

1. エイマックスとは
2. エイマックスの不動産投資セミナーの流れ・セミナーの特徴
   2-1．不動産投資の初心者～経験者までフォローされている
   2-2．不動産投資のデメリットやリスクにも言及
   2-3．販売中の物件資料を確認しながら解説してくれる
3. エイマックスの不動産投資セミナーの質疑応答
   3-1．収支シミュレーション上では家賃が一定に設定されていますが、家賃下落リスクや空室リスクについて教えてください
   3-2．地震や水害などの災害リスクについてはどのような対策がされていますか？
   3-3．少人数での運営・管理が行われていますが、問題はありませんか？
   3-4．不動産投資には様々なリスクがあるとご説明頂きましたが、初心者の方が特に注意しておきたいポイントはありますか？
   3-5．不動産投資の出口戦略についてはどのように設定されていますか？
4. エイマックスの不動産投資セミナーを受講する際の注意点
5. まとめ

1．エイマックスとは

エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円　年間387部屋）

エイマックスでは適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率82%、紹介率37%（いずれも2022年1月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

また、3期目の売上は82億を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

エイマックスの不動産投資セミナーには、不動産投資を始めて学ぶ方向けに作成された代表の天田氏による講義動画の「ベーシックセミナー」と、投資の専門家に多くの質問をしたい方向けの「個別セミナー&個別相談」の二つのタイプがあります。今回、編集部が体験したセミナーは、国家資格を有する経験豊富な担当コンサルタントが対応する「個別セミナー&個別相談」です。

2．エイマックスの不動産投資セミナーの流れ・セミナーの特徴

不動産投資セミナー講師

講師：宮地 英（みやち すぐる）氏

國學院大学法学部を卒業後、新卒で大手銀行系不動産会社の営業職に従事（住宅、土地、オフィスビル、店舗・収益不動産の仲介）。その後メガベンチャー不動産投資会社に入社、社内トップの実績を残す。名古屋支社の立ち上げにも参画し、月間100名以上のコンサルティングに携わる。

投資用マンション販売実績日本一である天田浩平の想いに共感し、創業メンバーとして入社。現在はコンサルティング部部長として活動中。

不動産投資セミナーの流れ（所要時間：1時間+質疑応答30分）

1. 不動産投資の仕組み、メリット、デメリット
2. 具体的な物件の紹介・解説
3. 質疑応答

2-1．不動産投資の初心者～経験者までフォローされている

エイマックスの不動産投資セミナーでは、不動産投資の基本や仕組みなどの初心者向けの情報提供に加えて、人口推移の物件価格の下落率などのデータを活用した最新の不動産動向についても解説があります。すでに不動産投資を始めている方であっても、最新の不動産動向を知っておきたい場合には有益なセミナー内容となっています。

不動産投資の初心者向けには、不動産の仕組みを簡略化した図を用いながらシンプルに解説をしてくれます。同時に不動産投資の基本的なルールや物件の見るべきポイントなども1から解説してくれるため、事前知識の無い方でも入りこみやすいセミナー内容でした。

その他、エイマックスがなぜ東京都内の中古マンションに特化して物件提供を行っているのか、実際のデータを引用しながら最新の不動産動向について詳しく解説してくれます。

エイマックスの不動産投資の基本ルール

エイマックスでは、紹介物件の選定基準として物件選定、銀行選定、管理会社選定の3つのセクションに分けて厳しく評価を行っています。

特に物件の選定基準については厳しく審査されており、エイマックスのような中古マンションに特化した不動産会社がどのような視点で物件査定を行っているのかという点は、不動産投資をこれまでに始めている方にも有益な情報となります。まずは情報収集を行いたいという方にも、セミナー受講するメリットがあると言えるでしょう。

また、講師の方が適宜「ここまで不明点はありますか？」「これはご存じですか？」と問いかけてくれます。講師の方のコミュニケーション能力が高く、こちらの事前知識のレベルを読み取ったうえで、分からない部分についてはより詳しく、すでに理解できている部分については適宜省略し、スムーズに受講が進んでいったことも印象的でした。

2-2．不動産投資のデメリットやリスクにも言及

不動産投資は運用額の大きい投資方法であり、投資元本を回収できないリスクがあります。エイマックスのセミナーでは不動産投資のリスクについても言及しながら、どのような点に注意するべきか、リスクへの適切な対処方についても解説がありました。

例えば、地震による倒壊のリスク対策については、東日本大震災における築年数別のデータを引用しながら、新耐震基準の物件を選ぶなどのアドバイスがあります。

東日本大震災における建物の被害件数

こちらの資料によると、規模の大きい東日本大震災において、地震を要因とした倒壊被害にあった建物については旧耐震であったことが指摘されています。新耐震基準のマンションを選ぶことは、地震へのリスク対策として有効であるということが分かります。

その他、金利上昇リスクや火災リスク、空室リスクなど、不動産投資にはどのようなリスクがありどのような対策を講じるべきなのか、実際のデータを引用しながら解説してくれます。不動産投資を検討している初心者の方、慎重に投資判断していきたい方でも入り込みやすい内容になっています。

2-3．販売中の物件資料を確認しながら解説してくれる

エイマックスの不動産投資セミナーでは、実際に販売中の物件資料を確認しながら、「どのような視点で物件を選ぶのか」「注意しておきたいポイントはどこか」などの解説があります。

また、印象的なのが「なぜこの販売価格となるのか？」という価格設定の仕組みについても解説がある点です。例えば、下記はセミナー内で実際に紹介されたエイマックスの物件資料です。

エイマックスの物件概要書（※2022年2月時点）

エイマックスでは中古マンションの仕入れ段階で家賃の見直しを行い、収益還元法で物件価格を設定しています。収益還元法とは、銀行評価利回りと物件の家賃収入から物件価格を算出する方法です。上図の物件概要書の場合、賃料+共益費-管理費-修繕積立金-その他=80,060円のため、下記のような計算式になります。

86,060円×12ヵ月÷4.0%（銀行評価利回り）=約24,000,000円

収益還元法により、家賃相場に沿った物件価格が設定されているため、投資用不動産の相場に合わせた価格設定が為されていることが分かります。また、購入した後の投資のシミュレーション資料もあり、具体的な投資のイメージも掴みやすい内容となっていました。

資金収支表

収支シミュレーション表

※金利や融資年数など金融機関の融資条件は変動するため、申込者によって投資シミュレーションの数値が異なります。

収支シミュレーションでは、不動産投資を行うことでどのように収益ポイントがあるのか数値として分かります。注目しておきたいのが、年間収支だけでなく純資産の累積についても記載がある点です。返済が進むことで借入と純資産がどのように推移しているのかを確認できるため、短期的な月々のキャッシュフローだけでなく、バランスシートのように資産推移の数字を把握することができます。

その他、該当物件だけでなく周辺の物件の家賃推移や過去の賃貸履歴についての資料も豊富で、物件価格や投資シミュレーションの数値についても妥当性を感じる内容でした。

3．エイマックスの不動産投資セミナーの質疑応答

エイマックスの不動産投資セミナーでは、質疑応答の時間が設けられています。今回の体験では、実際に編集部が気になったポイントについて質問をしてみました。以下、質疑応答の内容について抜粋してご紹介します。

今回のセミナー講師・エイマックス 宮地さん

3-1．収支シミュレーション上では家賃が一定に設定されていますが、家賃下落リスクや空室リスクについて教えてください

「基本は相場よりも安い物件を仕入れているため、入居中の物件については退去後に家賃が上がると見ています。長期のシミュレーションをするうえでは家賃の上昇下落を考慮せずに見ていますが、賃貸履歴を見て頂ければ、5～10年以内に家賃の下落が起きにくい物件であるということがお分かり頂けると思います。

なお、厳しめにシミュレーションを行いたい方の場合には毎年0.5%の家賃下落率を補正してご案内することも可能です。

また、物件の空室リスクについては、2022年2月時点での入居率が99.2%、退去される頻度の傾向としては3～4年に1回程度となっています。賃貸履歴を調査して、周辺物件も含めた賃料査定を行っており、空室リスクの低い物件を選んでいるところがエイマックスの特徴です。」

3-2．地震や水害などの災害リスクについてはどのような対策がされていますか？

「基本的にはハザードマップの海抜を確認します。例えば、港区などのエリアでハザードマップにかかりそうな場合は2～3階以上を選んで物件を仕入れています。例外的に1階の物件を仕入れる場合には、火災保険に水害の特約を付帯するなどの対策を行います。」

3-3．少人数での運営・管理が行われていますが、問題はありませんか？

「大手の不動産会社と比較すると事業規模について不安視される方もおられ、『物件管理に問題はないのか？』というご質問を頂くことがあります。現状、小規模ながらも運営や管理に問題は出ておりません。

なお、少数精鋭の事業展開をしていることはエイマックスの強みでもあります。例えば、人数を増やして会社の規模を大きくするとより多くの販管費がかかり、物件の販売価格や管理費用に影響があります。

販管費を抑えられていることで利益率の低い物件でも仕入れることができ、大手不動産会社では利益率が合わない物件でも仕入・販売できるという点は、エイマックスの強みです。少数精鋭の運営で販管費を抑え、家賃相場に沿った物件を提供できるという点は、投資家の方へもメリットとなるポイントと思っております。

また、代表の天田が業界内では有名であることもあり、ありがたいことに入社を希望する方からのご連絡は多数頂きます。今後、事業の拡大によって募集を行う可能性はありますが、現状運営に問題がないため、具体的な人員補充の予定はありません。」

3-4．不動産投資には様々なリスクがあるとご説明頂きましたが、初心者の方が特に注意しておきたいポイントはありますか？

「災害リスクや金利上昇リスクなど、様々なリスクとその対策について解説してきましたが、特に注意しておきたいのは、高づかみ（相場よりも高い価格の物件を購入すること）してしまうことです。

物件を相場より高く購入しないためには、まずは賃貸履歴を見ながら現状の家賃に問題がないのか検証します。その後、収益還元法によって相場に沿った物件価格であるのか慎重に判断する必要があります。

その他、不動産投資ローンの組み方にも注意が必要です。無理な融資の組み方をしてしまうと高い金利でローンを組むことになり、この場合も物件の取得費が上昇することになります。

不動産投資の初心者の方へご案内させて頂く際は、相場よりも高い物件を買わない、無理な融資条件のローンを組まない、ということについては重点的にお話させて頂くことが多いポイントです。」

3-5．不動産投資の出口戦略についてはどのように設定されていますか？

「お客様の要望や投資目的に合わせて、それぞれ出口戦略をご案内させて頂いておりますが、基本的には売却も選択肢に残しつつ繰り上げ返済を行い、お仕事を現役でされているうちに完済していただくことをご提案しています。

一方、融資年数35年後の完済だけを出口に設定している不動産会社さんもありますが、35年後にどのような市況になっているのかを予測することは非常に困難です。売却や繰り上げ返済も視野に入れつつ、状況に合わせた投資判断が大切です。

また、それぞれの方によってご結婚や子育てなどのライフイベントも異なります。販売時点ではっきりと出口戦略について定義することはありませんが、どのような出口の手段があるのかについては、複数の事例を比較してご紹介させて頂いております。

なお、エイマックスでは購入後も管理をお任せ頂くことが可能ですので、それぞれのご状況に合わせて売却や投資計画についてもご相談頂くことが可能です。」

4．エイマックスの不動産投資セミナーを受講する際の注意点

エイマックスの不動産投資セミナーでは不動産投資の基礎知識についての解説もありますが、販売している不動産は東京都内の中古マンションに特化しています。そのため、東京以外のエリアの不動産投資を検討している方や新築マンション投資を考えている方は、具体的なシミュレーションができず、受講に適していない可能性があります。

また、おおよそ1時間～1時間半ほどの時間を要するため、あまり時間がとれない方は事前に聞きたいポイントや時間配分について相談をしておくと良いでしょう。エイマックスはオンラインセミナーにも対応しているため、自宅のPCやスマートフォンなどから受講することも可能です。

なお、セミナー中に強引な営業活動などは行われず、興味を持った方へは提案ベースで物件紹介を行ったり、後日追加の資料を送ったりなど、受講者の希望に合わせた情報提供に留まっています。この点、「不動産投資セミナーを受講すると強引な営業が行われるのでは？」と不安に思っている方は、そこまで注意しなくともよいポイントと言えます。

まとめ

エイマックスの不動産投資セミナーでは、不動産投資のメリットだけでなくデメリットやリスクについても言及し、どのような対策を行っているのかまで解説されている点が印象的です。講師の方のコミュニケーション能力が高く、個別セミナー&面談形式であったこともあり、受講者のレベル感に合わせた内容へ柔軟に対応してもらえたこともポイントでした。

一方、セミナー受講には1時間～1時間半ほどの時間がかかります。多くの時間を取れない場合には、事前に聞きたいポイントについてまとめておき、時間配分についての相談を行うと良いでしょう。その他、エイマックスは東京都内の中古マンションに特化しているため、新築マンションなどへの投資を検討している方は注意しましょう。

エイマックスの不動産投資セミナーは、「どのような物件を選ぶのが良いのか」「投資のリスクにはどのような点に注意するべきなのか」という疑問点や不安を抱えている方に適した内容となっています。中古マンション投資に興味があり、情報収集を行っていきたい方は、受講を検討されてみると良いでしょう。

個人⾯談参加で書籍の無料プレゼントも

エイマックスの面談に参加すると、代表の天田氏が執筆した3冊目の書籍『マンション投資の「ルール」は私が教えます』をプレゼントしてもらえます。

こちらの書籍では、不動産投資の基礎が学べるだけでなく、初心者が不動産投資を始めるにあたり不安に感じやすい物件選びのポイントや資金調達の方法などについても、詳しく解説がされています。

実際に書籍を読んだ方から以下のような感想があります。

• 他の不動産投資の本とは違った見方で不動産投資を検討できるようになりました。実際に物件を沢山所有されている天田さんだからこそ説得力がおありだと感じてます。仕事に対する考え方についても他に出版されている本を読んでみようと思います。（30代女性）
• 天田社長の考え方や新築と中古の違いについて考えを整理することができました。実際に話を聞いてみようと思って問い合わせさせて頂きました。（40代男性）
• 書籍を読んで中古区分を検討しようと思った。他の不動産投資の書籍も読んだが内容が一番わかりやすくまとまっていた。（30代男性）
• 既に物件をいくつか所有していてるが今後どのように物件を増やしていけば良いのか悩んでいる時にこの本を読みました。まずは、最大限に規模の拡大をして繰上げ返済を頑張ってみようと思います。もし可能であれば、個別相談もして頂きたいです。（50代男性）

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