中古マンション投資のメリット・リスクは?初心者向けの注意点も

中古マンション投資は新築よりも物件価格が安く、比較的高い利回りが狙える特徴を持っています。これらのメリットから、中古マンション投資で初めての不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、中古ならではのリスクもあります。リターンだけに目を向けずに、将来的なリスクに十分注意して投資を行いながら運用収益を得ることが重要です。

本記事では、中古マンション投資のメリットとデメリットを整理して解説し、初心者が気を付けたい注意点についても触れていきます。

目次

  1. 中古マンション投資の特徴
  2. 中古マンション投資のメリットとデメリット
    2-1.中古マンション投資のメリット
    2-2.中古マンション投資のデメリット
  3. 中古マンション投資の初心者が気を付けたい注意点
    3-1.好立地で資産価値の高い中古マンションを選ぶ
    3-2.物件の管理状況をチェックする
    3-3.投資計画を十分に練る
  4. 好立地の中古マンションを販売する不動産会社
    4-1.プロパティエージェント
    4-2.リズム(REISM)
  5. まとめ

1.中古マンション投資の特徴

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資です。

中古区分マンションでは、同程度のグレードを持つ新築区分マンションに比べると価格の下落が緩やかになる傾向があり、かつ、新築マンションに比べて価格そのものが安くなります。

立地がよく管理状態の良いマンションであれば実需もあり、売却益を狙うことも可能です。戸建投資や一棟物に比べて、建物価格の割合が大きい分、立地や間取りなどの要素から将来的な価格を予測しやすい傾向があります。

2.中古マンション投資のメリットとデメリット

中古マンションの価格は新築マンションに比べると20%から40%程度低いため、投資額を安く抑えることができます。

ただし、建物の担保評価が落ちるため融資も付きにくくなり、頭金(初期投資額)が大きくなる可能性がある点には注意が必要です。また、家賃収入面からは、新築マンションに比べて家賃相場が低くなり、空室リスク、修繕リスクも高くなる点は懸念事項と言えるでしょう。

一方、入居者がすでに入居したまま売買されるオーナーチェンジ物件であることも多く、その場合購入してすぐに賃貸収入が入って来るメリットがあります。

中古マンション投資のメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく見て行きましょう。

2-1.中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは主に次のような点になります。

  • 新築マンションと比較して安く購入できる
  • 新築マンションよりも表面利回りが高い傾向がある
  • 家賃収入がすぐに得られるか予想しやすい
  • 資産価値の減少が起きにくい/li>

以下で、それぞれの内容を詳しく説明します。

新築マンションと比較して安く購入できる

不動産投資では特に立地が重要になりますが、立地の良い物件は価格が高く、ローンを利用して購入するとキャッシュフローが厳しくなることがあります。

しかし、上中古マンションであれば新築マンションよりも安い価格で購入可能であるため、立地条件の良い物件でもキャッシュフローが好転する可能性が高くなります。

不動産投資において、家賃下落リスク・空室リスクを下げるために、豊富な賃貸需要の期待できる好立地の物件を選ぶことは重要なポイントです。好立地な物件でも選択肢に入れられる可能性が高いことは、中古マンション投資の大きなメリットと言えるでしょう。

新築マンションよりも利回りが高い傾向がある

中古マンション投資では物件価格が安い分、表面利回りが新築マンションと比較すると高めである傾向があります。表面利回りとは、年間賃貸収入に対する購入価格の割合であり、表面利回りが高くなればそれだけ高い収益を得られる可能性のある物件であると言えます。

利回りが低い物件は、不動産投資ローンの返済額や経費を上回ることができず、キャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。新築物件と比較して空室率が上がる一方で、良好なキャッシュフローを得やすい点は中古マンション投資のメリットとなります。

しかし、不動産投資では表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した「実質利回り」も考慮することが大切です。「高利回りだから良い物件」とは限らないため、実際に投資物件を探す際は経費や将来的なリスクも踏まえ総合的に判断するようにしましょう。

家賃収入がすぐに得られるか予想しやすい

中古マンション投資では、オーナーチェンジという形式で、入居者が付いたままの状態で売買されることがあります。このようなケースでは、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、入居者を探すのに手間や費用をかけずに済みます。

また、現在空室であっても、過去の賃貸実績があれば家賃収入を予想することができます。

不動産は個別性が高いため、マンションといえども正確な家賃収入を見積もることは困難と言えます。しかし、中古であれば過去の実績に基づき高い精度で家賃収入を推測できるため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資が失敗するリスクも減らすことができます。

資産価値の減少が起きにくい

東日本不動産流通機構REINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」によると、中古マンションは、築30年を過ぎた頃から平米単価の下落が緩やか、もしくは横ばいとなる傾向にあります。

新築あるいは築浅マンションが資産価値の急落リスクがある一方、中古マンションの資産価値の下落スピードが緩やかであると言えるでしょう。

このような中古マンションの特徴は、賃貸需要の減少が起きにくいエリアの選定や適切なリノベーションなどの市場ニーズに合わせた工夫を施すことによって、売却益も得られる可能性を高めることに繋がります。

2-2.中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資のデメリットは、主に次のような点です。

  • 不利な条件でのローンになりやすい
  • 空室率が高くなるおそれがある
  • 購入後に修繕費がかかりやすい
  • 売却を見据える必要がある

以下で、詳しく説明していきます。

不利な条件でのローンになりやすい

建物部分の価格が占める割合の大きい区分マンションの場合、金融機関の担保評価が伸びず、ローンの条件が不利になる可能性が高くなります。

自己資金を多く用意する必要があったり、利率や返済期間などの条件が不利になり、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

空室率が高くなるおそれがある

中古マンションは、外観が経年劣化や設備の性能が低いなどの理由で、他の物件よりも入居需要が低くなる傾向があります。このような場合、近隣の同条件のより新しい物件に入居者が流れてしまいます。

あるいは、そもそも賃貸需要が少ない立地である場合、新しいうちは新しさを求めて入居者が付いたとしても、古くなることで賃貸需要の弱さが顕在化することもあります。

このように、中古マンションでは新築に比べて入居需要が落ちることから、空室率が高くなるおそれがあります。

購入後に修繕費がかかりやすい

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかりやすいのも大きなデメリットです。築年数が経過してくると、経年劣化によって修繕を行う箇所や頻度が多くなることが予想されます。

一棟マンションであれば、エレベーターや給排水設備など共用設備の大規模修繕には、多額の費用がかかります。区分マンションであっても、キッチンやユニットバスの修繕、交換はまとまった支出になります。入居需要を維持するためには、新しい設備に交換する必要が生じる可能性もありえます。

売却を見据える必要がある

中古マンション投資では、新築あるいは築浅に比べて賃貸収益を得られる残りの年数が短くなります。

賃貸収益によってキャッシュフローを維持するだけでなく、売却による初期投資額の回収を見込んで、トータルでどれだけの収益が得られるか、という観点から投資計画を立てる必要があるでしょう。

3.中古マンション投資の初心者が気を付けたい注意点

中古マンション投資で初心者が気を付けたい注意点は、物件選びの観点から次のような点となります。

  • 好立地で資産価値の高い物件を選ぶ
  • 物件の管理状況をチェックする
  • 投資計画を十分に練る

3-1.好立地で資産価値の高い中古マンションを選ぶ

中古マンション投資では、築年数が経過しても入居需要を維持するために、物件本来の賃貸需要を支える好立地であることが重要になります。

将来的に人口が激減しないような大都市圏で駅近に立地している物件は比較的低リスクであり、初心者が最初に検討する物件として適していると言えます。

ただし、前述したように好立地な収益物件は利回りが低下する傾向にあり、低リスクである反面、収益性は劣ります。リスクとリターンのバランスをどのように設定するのか、マンション投資でどのような目的を実現させていきたいのか、再度検討してみましょう。

3-2.物件の管理状況をチェックする

購入後の修繕リスクに備え、購入前に物件の管理状況をチェックしましょう。修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などはできる限り把握しておきたいといえます。購入後の大規模修繕は、キャッシュフローを大きく悪化させる可能性があるので注意しましょう。

3-3.投資計画を十分に練る

中古マンション投資では、ローン条件が不利になり、空室リスクや修繕リスクが大きくなります。それらのリスクも考慮し、キャッシュフローや手元資金に余裕を持った投資計画を練りましょう。

また、売却による初期投資額の回収をするのか、保有し続けて相続を視野に入れるのか、長期的な物件の運用についても考慮に入れるとよいでしょう。

このような不動産投資の最終的な運用方法について考慮することを「出口戦略」と言い、最終的な利益を確定する重要なポイントとなります。売却するのであれば売却益のシミュレーションを行い、相続するのであれば相続税の課税額についても調査しておきましょう。

4.好立地の中古マンションを販売する不動産投資会社

最後に、好立地の中古マンションを販売する不動産投資会社を2社ご紹介します。

4-1.プロパティエージェント

プロパティエージェントプロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.47%(2020年10月時点)の実績を有する東証1部上場企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

好立地にこだわり高い入居率を保っている点はプロパティエージェントの大きな特徴と言え、始めてマンション投資を検討している方にとっても検討しやすい不動産投資会社と言えるでしょう。

中古マンション販売では、資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するssスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件を厳選し仕入れている点もメリットと言えます。

しかし、好条件の立地にこだわっている一方で、物件価格は比較的高く高利回りのリターンを得にくい点はデメリットと言えます。プロパティエージェントでは、初心者向けの「0から始める不動産投資セミナー」を連日開催しているので詳細を確認してみましょう。

【関連記事】プロパティエージェントの評判・口コミ

4-2.リズム(REISM)

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は、その9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯の中古マンションとなっています。

リズムでは、中古マンションを売買する際にインスペクションのサービスが利用できます。インスペクションにより建物を徹底的に調査し、建物の不具合による雨漏りや給排水管の漏水等の思わぬ出費などのトラブルを未然に防ぐことができます。

リズムでは初心者向けに無料の中古マンション投資セミナーを定期的に開催しており、これまでに参加した7,500名以上の満足度は97%と非常に高い水準となっています。

【関連記事】リズム(REISM)の評判・口コミ・無料セミナー

まとめ

中古マンション投資は、投資額が少なく、好条件な立地の物件を取得しやすい不動産投資の手段であると言えます。

しかし、新築物件と比較して、空室リスク・修繕リスクなどは高くなるため、購入前に物件の資産性や管理状況を調査し、綿密な資金計画を練ってから余裕を持った投資を行うことが重要です。

また、中古マンション投資は個別性が高く、シミュレーションを行っていても想定通りに進まないリスクのある投資手段です。まずは不動産会社が提供する不動産投資セミナーで情報収集をするなど、実際に投資を始める前に慎重に検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。