不動産投資に興味のある方の中には「どの会社のセミナーを受ければよいのか分からない」「無理に投資を勧められそうで不安」という方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は不動産投資ローンを活用した投資額の大きな投資方法であり、運用のパートナーとなる会社選びは慎重に行うことが重要なポイントとなってきます。
そこで今回は上場企業の不動産投資会社「プロパティエージェント」の不動産投資セミナーをHEDGE GUIDE編集部が体験し、メリットや注意点などをレポートしてみました。不動産投資セミナーの受講を検討されていた方はご参考ください。
目次
- プロパティエージェントとは
- プロパティエージェントの不動産投資セミナーの流れ・セミナーの特徴
2-1．事前ヒアリングで投資家に適したセミナー内容にカスタマイズしてくれる
2-2．セミナーの始めにセールスポリシーについての解説がある
2-3．不動産投資のメリットだけでなく、デメリットやリスクの解説がある
2-4．数値やグラフを用いた具体的な説明が分かりやすい - プロパティエージェントの収支シミュレーション
3-1．プロパティエージェントのブランドマンション「クレイシア」
3-2．物件取得費・毎月の収支
3-3．収支シミュレーション・返済スケジュール - プロパティエージェントの不動産投資セミナーの質疑応答
4-1．東京・横浜エリアのマンションが中心になっていますが、遠方からでも不動産投資は可能ですか？
4-2．今回のセミナーでは収支シミュレーションや管理体制についてご説明頂きましたが、これまで運用に失敗された方、ネガティブな理由で売却に至った方はいますか？
4-3．不動産投資を始めるにあたり、家族の了承を得るために工夫しておきたいことはありますか？
4-4．不動産投資の初心者の方が注意しておきたいポイント・リスク対策としては何がありますか？ - プロパティエージェントのセミナーを受講する注意点
- まとめ
1．プロパティエージェントとは
プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績を有する東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。
新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、東証プライム上場グループ企業ならではの資本力や交渉力も魅力です。
2．プロパティエージェントの不動産投資セミナーの流れ・セミナーの特徴
不動産投資セミナー講師
今回のセミナー講師・プロパティエージェント 阿部美紀さん
不動産投資セミナーの流れ
- 事前ヒアリング（電話）
- セールスポリシーの案内
- プロパティエージェントの会社概要、サポート内容、強みの紹介
- 不動産投資を検討した目的やきっかけのヒアリング
- 不動産投資の仕組みやメリットの解説
- プロパティエージェントのメリット・特徴
- 質疑応答
- 物件案内・収支シミュレーション（後日）
2-1．事前ヒアリングで投資家に適したセミナー内容にカスタマイズしてくれる
プロパティエージェントのセミナーは、講師とのマンツーマンで行われます。実施前に投資家の状況や投資目的をヒアリングし、それぞれの条件に合わせてセミナー内容をカスタマイズして案内してもらうことが出来ます。今回のセミナー体験では下記のような設定を行い、セミナープランの作成を頂きました。
受講者の設定
- 不動産投資経験：不動産投資なし、株式投資の経験が少々あり
- 年齢：30代後半
- 性別：男性
- 職業：中小IT企業にてSEとして勤務
- 勤続年数：5年、30代前半で2回目の転職
- 年収：600万円
- 自己資金：300万円
- 家族構成：妻（パート年収100万円弱）、子供2人
- その他の借入：なし（住宅ローン検討中）
プロパティエージェントのセミナーでは、不動産投資は目的のライフプランを達成する手段であるという位置づけにおき、まずは投資家の意思を重視されている点が印象的です。
例えば、「30代後半に差し掛かり、子供の養育費や老後の資産形成に不安がある」という要望に対しては、不動産の売却タイミングの提案、繰り上げ返済によるローンの返済スケジュールの再設定など、セミナーの途中でも柔軟に反映してもらうことができました。
その他、投資や生活資金などに利用する資金状況についても詳細に伝えることで、不動産投資に活用できる資金計画やライフプランの見直し、株式投資などを含む投資活動全体のポートフォリオバランスの提案など、多角的なアドバイスがあります。
株式投資をしていることを伝えた際は、投資資金のリバランスを踏まえた提案を頂くことができました。自己資金300万円についてはすべてを投下してしまうのではなく、資産のバランスやリスクを重視した、慎重な意見を述べてもらえました。
2-2．セミナーの始めにセールスポリシーについての解説がある
プロパティエージェントのセミナーでは、始めに投資のリスクについても言及し、セールスポリシーについての解説があります。セールスポリシーとして掲げられている要点は下記の内容です。
- 不動産取引に関する確認事項
- 公租公課に関する確認事項
- 運用損益に関する確認事項
- 広告活動に関する確認事項
- リスク確認体制
- リスク管理体制
- サブリースに対する当社の考え方
不動産取引は大きな金額の動く契約内容になります。中には投資家よりも自社の利益を優先する悪質な不動産会社もあり、強引に購入を迫るケースもあるため、注意しておきたいポイントです。プロパティエージェントではセミナーの始めにセールスポリシーの解説があり、「無理に勧めることはない」ということを断言して頂けました。
その他に着目したいポイントとしては、セールスポリシー上でサブリースについて言及されている点です。サブリースは家賃保証がセットになった形で訴求されることも多い契約形態ですが、プロパティエージェントとは異なる不動産会社において実態と異なる家賃設定によりトラブルになるケースが多発したため、2020年12月には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部（サブリース新法）」の施行、法改正が行われています。
プロパティエージェントではサブリース契約の提案を積極的に行っていませんが、集金代行契約やサブリース契約について投資家の状況に合わせて提案することがあります。
このようなサブリースを提案する際も、サブリース契約のデメリットについて注意喚起したうえで、「相場家賃を前提に家賃保証をし、保証家賃が極端に下がるようなことが無いように配慮している」ということがポリシー上で言及されています。
サブリース契約は投資家へのメリット・デメリットがある契約方法であるため、サブリース契約に対するセールスポリシーを掲げ、投資家への配慮が為されている点が印象的でした。
2-3．不動産投資のメリットだけでなく、デメリットやリスクの解説がある
不動産投資はメリットだけでなく、投資元本を棄損したり、事前のシミュレーション通りの収益を得られないリスクがあります。不動産投資は長い運用になるので、まずは不動産会社が信頼できるのか、管理体制に問題はないか、という点がより重要なポイントとなってきます。
プロパティエージェントのセミナーでは、受講者との認識の違いが生まれないよう、リスクやマイナス面もしっかり開示されたことや、セミナーの始めの段階で「疑問点や不安点など気になる部分があれば、マイナス面であっても遠慮なく指摘してほしい」と言ってもらえたため、疑問点について適宜質問しやすい雰囲気づくりが為されていたことも好印象でした。
不動産投資のリスクについては、プロパティエージェント側で土地仕入・開発、販売、管理、売却サポートまでワンストップでサポートされるため、不動産投資の初心者の方でもリスク対策が取りやすいという点もメリットです。
ワンストップサービスの強みは購入後の管理を委託できるだけでなく、販売物件の仕入れにも関連します。例えば、プロパティエージェントでは、同業他社の建物管理・物件修繕状況を把握したうえで、社内で独自に建物管理会社ランキングを付けており、管理能力が低い建物管理会社が管理をしている物件は仕入れない、などのように対策が為されています。
マンション投資では、修繕計画・修繕積立金などが適切であるかどうか、建物管理の管理会社の見極めも重要なポイントになります。仕入れからワンストップでサポートしてもらえる点は、適切なリスク対策に不安を抱える初心者の方が取り組みやすいポイントに感じられました。
2-4．数値やグラフを用いた具体的な説明が分かりやすい
不動産投資の収益には、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（不動産売却益）の2種類があります。実物資産である不動産は経年劣化により徐々に資産価値が下がっていくため値上がり益を期待することが難しい投資対象ですが、このようなマイナス面についてもしっかり言及されていたことが印象的です。
プロパティエージェントでは、キャピタルゲインの考え方について以下の図を使用して解説がされています。
こちらの図では、不動産価格の下落スピードとローンの返済スピードが比較されています。つまり、不動産価格の下落よりも早い段階でローンの返済が行えた場合、キャピタルゲインを得られる、ということが分かります。
ハイリスクとなりやすい不動産価格の値上がりを期待した戦略ではなく、不動産価値が下落することを踏まえ、「損益分岐点はどこになるのか？」という点を約7～10年という中期的な視点で言及されています。
ただし、上記は一例であり、必ずしもシミュレーション通りの推移とならない可能性があるという点に留意しておきましょう。
3．プロパティエージェントの収支シミュレーション
プロパティエージェントのセミナーでは、基本的に初回面談で収支シミュレーションを提示しない方針となっています。これは受講者によって投資目的や資産状況、ライフプランが異なってくるため、より適した物件の紹介を行うためです。
今回のセミナー体験ではあらかじめ伝えていた属性・投資目的に合わせて物件シミュレーションを行ってもらいました。実際にご紹介頂いた物件の概要書や、シミュレーションの中身を見ていきましょう。
3-1．プロパティエージェントのブランドマンション「クレイシア」（2022年7月時点）
※一部公開できない情報については画像処理をさせて頂いております。
3-2．物件取得費・毎月の収支
※一部公開できない情報については画像処理をさせて頂いております。
収支表では、まず取得費を確認しましょう。今回は手付金として10万円、登記やローンの手数料として約90万円を見込んでいます。その他、毎年かかる固定資産税と不動産取得税など、発生する税金についても概算が詳しく記載されていました。
※厳格なコンプライアンスに基づいた収支の提案を行うため、不確定要素の多い減価償却費の損益通算による所得税の圧縮効果は考慮していません。
3-3．収支シミュレーション・返済スケジュール
※公開できない情報が含まれているため画像処理をさせて頂いております。
なお、設定賃料や空室率については、経過年数にあわせて一定の補正率をかけて計算され、家賃下落リスク・空室リスクの両面についてカバーがされたシミュレーションとなるよう工夫が為されています。
プロパティエージェントが毎月公表している運用実績を確認してみると、2021年7月～2022年6月の稼働率について、400戸ほど管理戸数が増えているものの98％を下回った月はありません。同社は上場グループ企業であり、これらの実績数値も監査を受けていることから、シミュレーションに用いている数値にも高い信頼性があるということが分かります。
その他、細かな費用の項目として、設備交換費用の想定や火災保険・地震保険の更新料も想定していただきました。
また、シミュレーションには売却想定額も考慮されており、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を加味したトータルの収支が分かりやすくなっています。返済スケジュールに合わせた年齢も並記されているので「何歳で手残り金を受け取れるのか？」「何歳で純資産がいくらになっているのか？」という視点で確認できるという点も、分かりやすく良いと感じたポイントでした。
4．プロパティエージェントの不動産投資セミナーの質疑応答
セミナー終了後には、担当者の方へ質問できる質疑応答の時間が設けられています。今回はセミナーを受講した編集部が疑問に感じた部分について質問を行い、回答を頂きました。それぞれ見て行きましょう。
4-1．東京・横浜エリアのマンションが中心になっていますが、遠方からでも不動産投資は可能ですか？
A.「はい。プロパティエージェントは、物件の販売から管理、売却までワンストップでサポートさせて頂いているため、遠方にお住まいの方でもご検討頂けます。
物件管理の大部分をお任せ頂けますが、オーナー様が物件の取得後にやっていただくこととしては以下の3つがあります。
- エージェントとのやりとり
- 確定申告（税理士サポート付き）
- 口座確認（家賃の入金状況を確認）
不動産所得が発生するため年に一度の確定申告が必須になりますが、これまで申告をされたことのない方にとっては不安に感じるポイントではないでしょうか。こちらについては、弊社提携の税理士へマンツーマンで無料相談が可能で、確定申告書の作成まで全て任せたい場合は1件につき1万円（初年度は無料）での委託が可能です。
私が担当しているオーナー様の中には、北海道や沖縄のような遠方から不動産投資を始めている方もいらっしゃいます。リモートで運用が行えるという点は、本業の忙しい方でも取り組みやすいメリットとして好評いただいている部分です。」
4-2．今回のセミナーでは収支シミュレーションや管理体制についてご説明頂きましたが、これまで運用に失敗された方、ネガティブな理由で売却に至った方はいますか？
A.「私が担当したお客様については失敗事例が3件あります。一つ目は購入時点で想定していなかった出費が発生したケースです。
ユニットバス（お手洗い・浴室・洗面が同一となっている）物件を購入された方が、後から独立洗面台への変更を検討したものの、リフォーム見積もりが想定以上に高かったために変更が難しかった、という事例でした。
こちらの方は「初めから独立洗面台が付いた物件を購入すればよかった」と後悔されていました。間取りの変更など、大がかりなリフォームを必要とする物件についてはあらかじめ慎重にご判断されることが大切です。
二つ目の事例は、事故物件になってしまったケースです。事故物件のリスクは不動産投資においてあらかじめ避けることが難しいトラブルの一つで、事故物件になると入居者さんへの告知義務が発生します。こちらのケースでは2,500円の家賃下落と3ヶ月の空室期間が発生しました。ただし、女性の方が入居されたため、告知義務がなくなり、退去後は家賃の回復も見込めている状況です。
三つ目は、ご家族に内緒で不動産投資を始められていた方の事例です。固定資産税の支払い通知で奥様が不動産を取得したことに気づき、売却せざるをえない状況になってしまったため、弊社で買取を行いました。生計を共にされるご家族にも大きな関わりがあることですので、事前に了承を得ておくことも大切なポイントとなってきます。」
4-3．不動産投資を始めるにあたり、家族の了承を得るために工夫しておきたいことはありますか？
A.「まずは何のために不動産投資を始めるのか、子供のため、老後や将来の資産形成のためなど、目的を共有するのが大切です。不動産投資のメリットや物件の魅力を知ってもらう前に、投資を行うことでどのような将来につながるのか、具体的にイメージしていただくと良いでしょう。
また、不動産投資のリスクについても隠さず、積極的にご説明頂くことも重要です。
プロパティエージェントが提案する不動産投資はハイリスクな投資方法ではありませんが、投資=ギャンブルのようにネガティブな認識をされている方もいらっしゃいます。失敗した時のリスクとしてどのようなものが想定できるのか、またどのようなリスク対策を行っていくのか、情報共有をされると良いでしょう。」
4-4．不動産投資の初心者の方が注意しておきたいポイント・リスク対策としては何がありますか？
A.「不動産投資会社選びと、投資のリスクを具体的に把握してシミュレーションに落とし込む、という2点が重要であると思います。
不動産投資会社を選ぶポイントについては、物件の管理体制です。特に、始めて不動産投資を始める方にとっては不動産管理で分からない部分も多いため、各オーナー様ごとに担当がつくのか、またアフターフォローがあり適宜相談が出来る環境なのか、確認されると良いでしょう。
シミュレーションに関しては、家賃下落リスク、空室リスク、税金の支払いなどのリスクやマイナス面についてもシミュレーションに落とし込み、リスクとして許容できるかどうか、慎重に判断されることが大切です。
不動産投資はリスクのある投資方法であり、必ずしも利益が保証されている資産運用の方法ではありません。プロパティエージェントでは、物件提案の際のシミュレーションについてこれらのマイナス面も織り込み、お客様にご理解いただいたうえでご判断頂いています。」
5．プロパティエージェントのセミナーを受講する注意点
プロパティエージェントの不動産投資セミナーは、それぞれのライフプランに合わせたセミナー内容にカスタマイズされる点がメリットの一つです。セミナーを受講する際は、不動産投資に興味を持ったきっかけや投資目的、ライフプランなどを整理しておくとより良い提案に繋がるため、あらかじめ準備されておくことも検討してみましょう。
なお、プロパティエージェントの不動産投資セミナーでは初心者向けに不動産投資の基礎や仕組み、メリット・デメリットについても解説がされていますが、すでに投資を始められている方や、ある程度の知識がついている方は省略してもらうことも可能です。
その他の注意点としては、プロパティエージェントは東京・神奈川の区分マンションを対象とした不動産投資会社であるため、地方の物件やアパートへの投資を検討されている方にとっては必要としている情報を得られない可能性があります。それぞれのセミナー受講するなどして、内容を比較されてみると良いでしょう。
まとめ
プロパティエージェントのセミナーでは、不動産投資の仕組みやメリット・デメリットなどの基礎的な部分に加えて、受講者ごとの状況やライフプランに合わせてカスタマイズしてもらえる点が特徴的です。
また、他社と比較しても家賃下落や空室リスクなどのマイナス面についても取り扱い、収支シミュレーションにも落とし込んでおり、慎重に不動産投資を検討していきたい方にも適した内容であると言えます。物件の購入を無理に勧められるということはなく、全体を通してデメリットやマイナス面をしっかり理解してもらうように配慮されていました。
一方、プロパティエージェントは東京・神奈川の物件を扱う不動産投資会社であるため、地方エリアやアパートなどの物件を検討している方には適していない可能性があるという点に注意しましょう。
プロパティエージェントのセミナーは、不動産投資に興味のある初心者の方や、不動産投資のリスクについてもしっかり検証していきたい方に適した内容となっています。将来の資産形成について考えるきっかけの一つとして、セミナー受講の検討もされてみると良いでしょう。
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