シノケンのアパート経営の評判は？営業、融資、物件、入居率の評判・口コミ

シノケンは1990年創業の不動産投資会社で、販売実績7,000棟以上の実績がある企業です。業歴の長さや開発棟数・販売数の多さからネット上にも色々な評判や情報が出回っており、どの情報を信じれば良いのか分からないという方も多いかと思います。

そこでこの記事では、シノケンでアパート経営を検討している方向けに、最近の特徴や評判などについて以下の切り口からウェブサイトの情報や評判などをまとめてみました。投資判断の際の参考になれば幸いです。

目次

1. シノケンプロデュースの特徴
2. シノケンの営業スタイルに関する評判・実績は？
3. シノケンの物件の評判・実績は？
4. シノケンの融資に関する評判・実績は？
5. シノケンの入居率の評判・実績は？
6. シノケンのオーナーの満足度は？
7. シノケンのアパート経営のデメリット・注意点
8. シノケンでのアパート経営の始め方
9. シノケンのアパート経営でよくあるQ&A

シノケンプロデュースの特徴

シノケンに関するニュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

シノケンの営業スタイルに関する評判・実績は？

シノケンの営業スタイルや評判などについて詳しく見ていきましょう。

プル型営業（反響営業）

シノケンの営業は、資料請求やセミナー申込などお問い合わせがあった場合に電話や返信をする完全反響型の営業スタイルですので、飛び込み営業や電話での押し売りはありません。また、お問い合わせ後の電話に関しても、購入意欲がなくなった場合に「電話してこないで欲しい」と伝えれば、その後は電話のリストからも削除をしてもらえるので、しつこい電話営業に煩わされずにすみます。

信頼できる不動産投資会社を見極めるポイントとして、不動産会社の採用ページを確認するという方法もあります。採用ページが高額なインセンティブによる高収入という側面にのみフォーカスしている内容であれば、自社の利益を優先した強引な営業スタイルになっている可能性があるためです。

シノケンプロデュースの採用サイトでは、下記のように営業方針についても記載があります。

お客様の将来に対する不安に寄り添い、最適なプランをご提案していくことで、安心をお届けするお仕事です。＜中略＞全く検討していない方に強引にお話するようなことはなく、しっかりとお話を聞いてくださる方ばかりです。反対に、ご自身でも不動産投資についてお調べになっているお客様も少なくありませんので、知識やトークスキルが求められます。営業職の本質である部分を磨くことが出来る環境です。

※引用：株式会社シノケングループ 採用情報（2024年9月20日時点）

シノケンでは強引な営業方針を推奨しておらず、営業担当の採用の段階から顧客目線に立ち、不動産投資の知識やトークスキルの高い営業担当の採用を行っていることが分かります。

シノケンの営業に関する評判・口コミ

「定期的に開催している不動産セミナーはわかりやすく、あまり不動産投資の知識がない自分でも理解できました」（40代・男性）

「心配事を一つひとつ丁寧に解決してくださり、大変感謝しております。大きな投資ではありましたが、リスクに関しても誠実に説明してくださり信頼できました。」（40代・男性）

「リスクコントロールの説明をいただき良かった。親身になり相談に乗ってくれた」（20代・男性）

「アパート経営をする時に、最初とても不安でした。本当に収入が入ってくるのかも分からなかったし、うまくできるのかも不安でした。でも、経営プランのようなものをいくつか考えてくださって、詳しく教えてくれました。とても分かりやすくて、そこで安心することができました」（40代・女性）

2023年4月からは来場型セミナーを再開

シノケンは、2023年4月から来場型セミナーを再開していました。プログラムは2部制で、第一部は現役オーナーなどによる特別講演、第2部はシノケン講師による「『失敗しないための』不動産投資セミナー」となっています。第一部は毎回異なるテーマで企画されており、過去には以下のような内容が取り上げられていました。

• 4月23日開催「現役オーナーのリアルな体験談が聴ける！『私が、自社アパートに決めた理由』」
• 5月20日開催「副業年商1000万！サラリーマン投資家の資産運用方法」
• 7月8日開催「1棟目の物件選びがカギ！新築vs中古 アパート投資戦略」
• 8月5日開催「【年収600万でフルローン】東京23区で資産1億を作る！AFPが語る出口戦略セミナー」
• 9月3日開催「普通のサラリーマンが1棟アパート経営をしたらどうなった？」

来場特典として、駅近・好立地の非公開物件情報の提供が受けられるほか、セミナー後には併設のモデルルーム見学や、相談会も実施。顧客に合わせた資産づくりのシミュレーションプランの作成も可能なので、気になる方は足を運んでみるのも良いでしょう。

シノケンの物件の評判・実績は？

シノケンのアパート物件の特徴については、立地・デザイン性・設備・環境配慮・遮音性・防犯性・耐久性・耐火性・地盤調査などにおいて特徴や取り組み・実績などを下記表にまとめてみました。

シノケンの物件は、グッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しているという実績があります。

また、シノケンでは入居者向けコールセンター（24時間365日8カ国語対応）で、外国人や高齢者など敬遠されがちな方にも手厚い対応を行っています。このような入居者向けサービスは、高齢者の継続的な安否確認、外国人の言語の壁によるコミュニケーションや生活マナーの改善などが期待でき、オーナーにとっても入居者層を広げられるメリットや将来的な入居需要に応えることができるメリットがあります。

これからアパート経営を始める方にとって想定されるリスクに対し、すでに色々な対処策が講じられていますので、上記以外で物件性能に何か疑問や不安などがある方は直接聞いてみると良いでしょう。

シノケンの物件に関する評判・口コミ

「検討の際にモデルルームも内見させてもらいましたが、実際の平米数に対して広く感じる作りで、セキュリティや騒音にも配慮がされていたことに安心感が持てました。自分でもこの部屋に住みたいと思えた点が決め手です」（30代・男性）

シノケンの融資に関する評判・実績は？

シノケンは、日本で初めて新築アパート経営において独占提携ローンを利用した有利な条件での不動産購入を可能にした会社で融資付けに強い会社です。以下で融資面での特徴も詳しく見ていきたいと思います。

多くの金融機関を紹介可能

融資条件は、オーナーそれぞれの属性（年収、年齢、勤務先、勤続年数、資産状況、借入状況など）によって大きく異なりますが、金融機関ごとの評価・審査基準によっても大きく変わってきます。シノケンは、長年にわたって独占契約を含む多くの金融機関を開拓しており、その中からオーナーにとって合う金融機関を紹介してもらうことが可能です。他の不動産会社から取得不可能と言われた場合でも融資が成功したケースもあります。

約4割が自己資金500万円未満

アパート経営はマンションと比べて投資額が大きくなるため、自己資金も大きな金額が求められることが少なくありません。しかし、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2024年調査時点）ので、自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

少ない自己資金でも始められる、業界最低水準の金利

大手企業としての信用、過去の紹介実績、物件の品質の高さ、物件の収益性の高さといった点が金融機関からも評価されて、少ない自己資金でも始めることが可能です。

シノケンの融資に関する評判・口コミ

「シノケンでは頭金が少なくてもアパート経営ができて、家賃滞納に対する保証など様々な保証制度もあるのが良かったです」（40代・男性）

「夫：自己資金、管理から物件探しまで一貫してお任せできた。妻：私の年収だとローンを組むのはとても無理だと思うのですけれど、シノケンさんの独自のローンを使って、諸費用の一部を用意するだけで、フルローンを組むことができました。」（40代・男性、30代・女性の夫婦）

シノケンの入居率の評判・実績は？

物件の収益性を最も左右するのが入居率です。シノケンの物件は、性能の項目でも取り上げたように、主要駅から徒歩10分以内の好立地に高品質なデザイナーズアパートを建てているため、入居者の満足度も高くなっています。

入居率98.56% (2023年年間平均入居率)、グループ管理戸数47,000戸以上

築年数が25年を超える物件を含みながらも、入居率は98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。加えて、滞納リスクを下げるために厳しい入居審査を実施、クレームには30分以内に対応するなど賃貸管理サービスの品質も高くなっています。

また、シノケンプロデュースでは入居者向けコールセンター（24時間365日8カ国語対応）で、外国人や高齢者など敬遠されがちな方にも手厚い対応を行っています。このような入居者向けサービスは、高齢者や外国人の入居需要を取り込めるだけではなく、高齢者の継続的な安否確認、外国人の言語の壁によるコミュニケーションや生活マナーの改善なども期待できます。

シノケンのアパートの耐震性は？

シノケンプロデュースのアパートは、1990年の創立から30年以上経った2024年10月時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績を持っています。このような高い耐震性の背景には、地盤調査、対策工事、基礎構造の3つのポイントがあります。

シノケンプロデュースのアパート　ベタ構造

シノケンプロデュースでは全ての土地に対して地盤調査を必ず実施。 第三者の地盤調査会社の調査内容に基づき、必要に応じて、 その地盤の性質にあった適切な対策工事を行います。さらに、強固な土地の底面全体に鉄筋コンクリートを打ち込む「ベタ基礎」構造により、高い耐震性を保ちます（※引用：シノケンの品質・技術安心の耐震設計）

シノケンの入居率に関する評判・口コミ

「2003年に投資を開始し、今も保有しているが比較的空室率は低かった。初期投資分はすでに回収できたのでこれからの収入の増加を進めていきたい」（40代・男性）

「私が不安に思っていたのは「空室による家賃の未収」「物件価格の下落」「地震などの災害」でしたが、高い入居率をキープしていること、物件価格が下落しない選び方も教えていただいたことなどで購入することを決めました。」（30代・男性）

シノケンのアパートに入居する入居者の声

東京には土地勘がなかったので、知っている地名や気に入った地名から物件を選んでいきました。最初は渋谷区がいいと思っていたのですがさすがに高かったので、範囲を広げて探していたところ、渋谷にも新宿にもアクセスの良い今の物件を仲介業者の方に薦めていただきました。LINEのビデオ通話でリモート内覧をしたのですが、新築でとてもきれいな印象を受けたので即決しました。スマートロックでスマホやICカードが鍵になるのも時代に合っていて良いですよね。広すぎる空間が好きではないので、部屋の広さにも満足しています。どちらかというと、いつでも帰りたくなるようなおしゃれで清潔感のある家というのが重要なポイントでした。真っ白い内装はすっきりしていて気に入っています。（杉並区・男性）

部屋探しの条件は、築浅でなるべく駅から近い物件。仕事がフルリモートなので、ベッドとデスクが同じ空間になってしまうワンルームは避けたいと思っていました。この部屋を紹介されて、正直「居住空間が狭そうだな」とは思いましたが、新築でしたし、一人で住む分には良いかな、ということでここに決めました。新築できれいだし、希望通り寝る場所と作業する場所が分かれているので、ストレスはありません。むしろ目の届く範囲内で暮らせる生活は、意外と私に合っている気がします。普段は基本的にデスクの前にいます。ごちゃごちゃしているのが嫌いなので、デスクの上はなるべく物を置かずシンプルにしています。この部屋に住むようになって、だらだらしなくなりましたね。前の家では「気付いたら寝てた」ということが多かったんですが、今はオン・オフの空間が分かれたので「寝るときは寝る、起きる時は起きる」ができるようになりました。（横浜市・女性）

シノケンのオーナーの満足度は？

シノケンは「売って終わり」ではなく、「物件を引渡してからが、お付き合い」という会社です。そのため、収益をしっかりと出すところまでパートナーとして付き合うことができ、2棟目・3棟目と物件を買い進めていきたい場合にも非常に頼りになります。

こうした一貫したスタンスでシノケンの既存オーナーからの満足度は非常に高く、実際に紹介やリピートによる購入が50%以上となっています。

オーナーからの評判・口コミ

「自分の場合、知り合いからの紹介です。サポート面が充実していたので契約してからが早かったです。スタッフの方のマメなところが気に入り、非常に好印象でした」（40代・女性）

シノケンのアパート経営のデメリット・注意点

一方でシノケンのアパート経営のデメリットや注意点についても確認しておきましょう。他社の不動産投資会社と比較される時など、ご参考ください。

シノケンのアパートは主要都市に限定されている

シノケンプロデュースの本社・支店は、東京、福岡、名古屋、大阪、仙台となっており、全国の主要都市にオフィスがあります。これらの立地は人口も多く、賃貸ニーズも豊富であるため、アパート経営に適したエリアとなっています。一方で、「郊外エリアで高利回りのアパート経営がしたい」という場合には、シノケンのエリア外になってしまう可能性があります。

なお、シノケンでは物件管理を任せることができるため遠隔地での運用も可能です。遠隔での不動産投資は現地のことが把握しにくいというデメリットがありますが、物件選びの選択肢が増え、投資エリアのリスクを分散することができるため、遠隔地での投資も検討されてみると良いでしょう。

オーナーからの評判・口コミ

自分の住まい(北陸)とは、遠隔地に物件を所有していたため、頻繁に現地の点検などが出来ない事もあり、最初は不安な点もありましたが、シノケンファシリティーズさんにお任せし正解でした。現状、殆どシノケンさんにお任せの状態ですが、キチンと物件の管理と物件の状況報告、入居者の募集に関しての他、色々と資産運用のアドバイス、オーナーの困り事の相談等、安心と担当者の誠実さを感じます。特に担当のＫさんには、本当にきめ細かに連絡していただき、信頼しております。有難うございます。（60代・石川県在住）

新築アパート経営は低リスクの反面、利回りが低くなりやすい

シノケンのような高品質の新築アパートは入居者が付きやすく、高い入居率が期待できます。入居率はアパート経営の収入に直結するため、高い収益性を期待できるポイントとなってきます。

一方で新築アパートは中古アパートよりも価格が高くなるため、家賃を高く設定できても利回りは比較して低めになります。中古アパートのように早期にローン返済を終え、次々に規模拡大を行っていくような運用方法は、新築アパートでは行いにくいと言えます。

好立地の新築アパート経営は短期的な収益をハイリスクに目指すのではなく、家賃収入により徐々にローンを返済しながら、ローリスクで中長期的に運用していく投資方法となっています。このような運用スタイルが適しているかどうか、確認されておくと良いでしょう。

オーナーからの評判・口コミ

約、8～9年経過し、入居率は90％以上維持されてきましたが、家賃の低下、エアコン等の取替え発生し、そろそろ売却時期かな？と考えていたところ、リノベーションの提案があり、アパート8室のうち、2室リノベーションしました。仕上がりはすばらしかったです。自分も住んでみたいと思えるぐらいでした。これであればあと10年はシノケンさんに任せておけば大丈夫だ・・・と　実感しました。（50代・会社員男性・長崎県在住）

シノケンでのアパート経営の始め方

シノケンでのアパート経営の始め方は下記となります。

1. 資料請求をする/セミナーに参加する
2. 個別面談を行う（オンライン/オフライン）
3. 他社との比較や、条件のすり合わせなど

資料請求をする/セミナーに参加する

シノケンにアパート経営の資料請求をすると、アパート経営の仕組みがわかる「ノウハウBook」、シノケンのサービスを掲載した「パンフレット」、アパート経営ムービー、マンガを無料でプレゼントしてもらえます。

また、セミナーではアパート経営の仕組みやメリット、リスク、最新の融資環境について詳しい解説などが聞けます。アパート経営のファイナンスの基礎（キャッシュフローのポイントやモーゲージリダクションなど）アパート経営のリスクとマネジメントなど、アパート経営を始める前に知っておきたいことが学べます。

• シノケングループの概要
• アパート経営の仕組みとメリット
• アパート経営が必要とされる背景
• アパート経営のリスクとマネジメント
• シノケンのアパート経営
• 最新の融資環境

個別面談を行う（オンライン/オフライン）

個別面談では、年収や資産、勤務先情報などから金利や融資額など自分がどんな条件で融資が受けられるかという点や、現在購入できる物件情報、購入後のキャッシュフロー、その他の相談などをすることができます。

シノケンのオフィス、自宅や自宅の近くのカフェ、オンラインなど都合に合わせて面談場所を選ぶことができます。

他社との比較や、条件・時期のすり合わせなど

個別面談での内容をもとに他社との条件・物件の比較や、シノケンとの購入条件・時期などのすり合わせなどをしながら、無理なくアパート経営を始められるように調整をしていきます。アパート経営開始後は、入居者募集・消防設備点検などの管理業務、入退去に伴う室内修繕・工事発注などのメンテナンス業務、入居者審査・家賃集金などのオーナー業務はすべてシノケンが代行してくれる上、その報告や経営アドバイスも行ってくれます。

シノケンのアパート経営でよくあるQ&A

アパート経営に必要な知識や経験がなくても始められるでしょうか？

「シノケンプロデュースでは、アパート経営の初心者の方でも始められるように無料のアパート経営セミナーや個人面談を実施しています。アパート経営の仕組みやシノケンプロデュースのアパートの特徴、注意したいリスクまで解説してくれるため、初心者の方であればまずはセミナー受講から検討されてみると良いでしょう。

また、物件購入後の運用・管理についてはシノケングループの管理会社である、『シノケンファシリティーズ』に管理を委託することができます。物件購入から運用、売却までサポートしてくれるため、アパート経営の初心者の方でも始めやすくなっています。」

アパート経営で発生するリスクにはどのようなものがあり、シノケンプロデュースではどう対応していますか？

「アパート経営にはさまざまなリスクが伴います。おもなリスクを一覧表にすると、つぎのとおりです。

シノケンプロデュースのアパート経営では、これらのリスクについて下記のようにそれぞれ対策しています。こちらも表で確認してみましょう。

リスク対策の内容をそれぞれ確認してみると、厳選した物件の仕入れや不動産管理などの専門領域については自社で実施し、加えて保険やローンなどのファイナンスについては提携会社と連携してリスク対策を実施していることが分かります。アパート経営の初心者の方や、本業が忙しい方でも始めやすい仕組みづくりがされていると言えるでしょう。」

シノケンプロデュースのアパート経営を始めるための初期費用はどのくらいかかりますか？

「シノケンプロデュースに限らず、アパート経営を始める際の初期費用については個人の属性（年収・年齢・勤め先など）によって、融資年数や融資額の上限など、融資の条件が異なってきます。目安としては、物件価格の1割～3割程度を見込んでおくと良いでしょう。

一方で、シノケンプロデュースではフルローンの融資実績も多くあります。フルローンを組んだ場合には、不動産取得税やローン手数料などの諸費用のみの支払いとなるため、少ない初期費用で物件の取得が可能です。」

初期費用についてオーナーからの評判・口コミ

「フルローンなので頭金は不要だったのですが、諸費用は一棟（7,000万円台後半）あたり300万円くらいかかりました。1棟あたり300万円の自己資金に対して年間72万円の手残り金があり、減価償却費を計上した後の税圧縮の効果もあるので、3年の運用で自己資金は回収できています。このまま長期で保有していけば、私としては満足なリターンが得られると考えているところです。（30代・会社員）」

アパートの建設後の管理や運営について、どこまでサポートしてもらえますか？

「シノケンのアパート経営では、グループ会社のシノケンファシリティーズと管理委託契約を結び、定期清掃やメンテナンス、クレーム対応などを一任することが出来ます。アパート経営の初心者の方でも始められる手厚いサポートが受けられるのが特徴です。加えて、シノケンファシリティーズの管理物件であれば、エアコンの修理交換費用が無償となります。

また、管理契約のプランには『一括借上プラン（空室保証・サブリース）※』と『家賃滞納保証プラン』があります。いずれも賃貸管理・建物管理の大部分を任せながら、空室リスク、家賃滞納リスクを抑えた運用が可能です。」

【※空室保証契約ご確認事項】
保証契約について
・契約期間中においても、当社から解約を申し入れる場合があります。
・お客様から解約される場合や、更新を拒絶される場合には、借地借家法第28条の規定により正当な事由が必要となります。
保証賃料について
・契約期間中においても、定期的に見直しを行っております。
・借地借家法第32条の規定により減額される可能性があります。

引用：株式会社シノケンファシリティーズ「一括借上プラン（空室保証）」

節税対策としてアパート経営が有効だと聞きましたが、本当ですか？

「アパート経営における税効果としては、大きく分けて下記の2種類があります。

• 所得税の圧縮効果（減価償却費の損益通算）
• 相続税の圧縮効果

アパートは大半が木造建築であるため、新築の場合、法定耐用年数の22年間は建物部分について減価償却することができます。家賃収入よりも償却する経費の方が大きい場合、超えた部分については所得税と損益通算しても良いことになっています。これにより、所得税を圧縮する効果があるのです。（※国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」）

また、不動産を相続する際は相続税評価額によって財産評価が為されます。これは実際の取引価格（実勢価格）よりも低く見積もられることが多く、現金のまま相続するよりも不動産に代えている方が相続税も抑えやすくなっているのです。（※国税庁「土地家屋の評価」）

ただし、いずれの税効果についても注意点があります。例えば、減価償却については法定耐用年数を超えたときに計上が出来なくなり、デッドクロスが起きるリスクがあります。相続税についても、税法は頻繁に法改正が起きるため、相続発生時に現行の税計算が適用されるかどうか確証がありません。また、相続時点で不動産価格が購入時よりも大きく下落してしまっているリスクもあるでしょう。

アパート経営は『税対策として一定の効果がある』ということが言えますが、税対策のみを主軸とした運用は危険です。物件単体の収益性や資産性を重要なポイントとして据え、複数の物件を比較検証されていくことが大切です。」

まとめ

今回はシノケンのアパート経営に関して実績・評判をまとめてみました。初心者向けの無料セミナーも定期開催されていますので、自分の目で評判を確かめたいという方や会社の雰囲気が知りたいという方は、一度情報収集をされてみると良いでしょう。

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