年収1,000万円を超える高所得者層は、手元資金に余裕が生まれることで資産形成の選択肢が大きく広がります。しかし、高い信用力を有していながらも、借入に対する心理的な抵抗感から、不動産投資という選択肢を躊躇、あるいは過度に保守的な手法に留めてしまうケースは少なくありません。
高い信用力を持つ年収1,000万円クラスの方にとって、融資を積極的に活用して手元資金を温存し、投資効率（レバレッジ効果）を最大化する戦略は、合理的な選択肢の一つと言えます。
本記事では、年収1,000万円以上の高所得層に焦点を当て、自己資金と与信枠の戦略的な考え方、およびフルローンを活用した投資戦略のポイントを解説します。不動産投資の方向性や資金計画にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
目次
- 年収1,000万円以上の不動産投資における自己資金・与信枠の考え方
1-1．自己資金のみでの投資は必ずしも合理的とは限らない
1-2．現金を温存する資産運用戦略
1-3．年収1,000万円超が拡張しやすい与信枠の実態 - 少額自己資金＋フルローンの不動産投資戦略
2-1．レバレッジによる資本効率の考え方
2-2．フルローン＝自己資金ゼロではない
2-3．フルローン前提の投資で意識したい「現金管理」と資金設計 - 安定利回り5％の達成は容易ではない
3-1．債券投資における利回りの現実
3-2．株式・投資信託で利回り5％を狙う難しさ
3-3．不動産クラウドファンディングは高利回りだが投資機会が少ない
3-4．アパート投資は利回り5％超を狙いやすい - 融資を活用した不動産投資の注意点
4-1．借入条件と利回り設計が投資成果を左右する
4-2．デッドクロスのリスクと対策
4-3．出口戦略を投資開始時から検討しておくのが重要
4-4．複数棟所有による資産拡大戦略という選択肢 - 融資実績が豊富なアパート経営会社
1 年収1,000万円以上の不動産投資における自己資金・与信枠の考え方
年収1,000万円を超える層は、平均的な給与所得者と比べて資金面・信用力の両方において大きなアドバンテージを持っています。一方で、多くの方は収入や貯蓄が多いからこそ「負債」を抱えることをリスクと捉える向きもあります。そのため、信用力を活用しきれないまま、自己資金のみで不動産投資に取り組む方も少なくありません。
以下では、まず高所得者層における信用力の戦略的な活用法について整理します。
1-1 自己資金のみでの投資は必ずしも合理的とは限らない
高所得層は相応の預貯金を保有していることが多く、不動産投資においても「可能な限り自己資金を投入し、借入金額を圧縮する」という選択を取りがちです。
しかし、投資の本質は「負債を抱えないこと」ではなく「資産を効率よく運用し、増やすこと」です。特に不動産投資は、他の投資と比べて融資を活用しやすい投資です。負債を抑えて自己資金を過剰に投入することは、それ自体が投資効率の低下を招きかねません。
また、安全策に見える過剰な自己資金の投入がリスクを増大させる場合もあります。例えば、不動産や有価証券に分散投資するだけの資金力があったのに、融資の活用を嫌気して全てを自己資金に投じてしまうと、リスク分散が効かなくなります。
不動産市況が悪化した場合には、余剰資金を不動産以外に振り分けた投資家よりも、大きなダメージを負ってしまう可能性も否定できません。借入額の抑制が、リスク管理の観点で必ずしも最善手とは限らない点に留意が必要です。
1-2 現金を温存する資産運用戦略
不動産の安定経営という観点からも、手元流動性（現金）の確保は極めて有効なリスクヘッジとなります。不動産投資では、突発的な修繕、設備の故障、長期空室、あるいは賃料下落など、完全には予測しきれない不確定要素が存在します。
こうした事態の影響を最小限に留めるには、堅実な収支計画の策定が大前提ですが、どれほど綿密に計画を立てても、予期せぬキャッシュアウトのリスクをゼロにすることはできません。
したがって、事業の継続性を担保するためには、十分なキャッシュポジションを維持することが肝要です。安易に手元資金を物件購入費に充当するのではなく、不測の事態に柔軟に対応できる余力を残しておくべきでしょう。
また、不動産市場には、水面下で好条件の案件が出回るケースもあります。現金を温存しておけば、将来的に魅力的な投資機会が訪れた際、迅速に購入の意思決定を行うことが可能です。「守り」と「攻め」の両面において、手元現金の温存は合理的な戦略と言えます。
1-3 年収1000万円超が拡張しやすい与信枠の実態
金融機関が不動産投資ローンの審査を行う際、物件の収益性・担保価値に加え、借入人の属性（信用力）を重視します。特に不動産経営の実績が少ない段階では、本人の属性評価が融資可否を大きく左右します。
年収1,000万円というラインは、多くの金融機関にとって「高い返済能力が見込める層」と評価される基準の一つです。安定した勤務先、役職、勤続年数、そして潤沢な金融資産といった要素が加われば、審査の通過率は高まり、より大きな与信枠が設定される可能性が広がります。
あくまで目安ですが、物件の担保価値に懸念がない場合、年収1,000万円クラスであれば年収の10倍～15倍程度の借入枠が検討されるケースも珍しくありません。すなわち、1億円規模の融資を引き出せるポテンシャルを秘めています。
金融機関から低金利で多額の資金調達が可能であるにもかかわらず、多額の自己資金を費やして物件を購入することは、レバレッジ効果の観点から最善の選択とは言い難いでしょう。
2 少額自己資金＋フルローンの不動産投資戦略
不動産投資における本質的な強みは、借入を多額かつ長期で活用できる点です。株式投資や投資信託と異なり、不動産は融資を前提とした投資設計がしやすく、適切に設計すれば資本効率を大きく高められます。
年収1,000万円以上の層の高い信用力を活かすうえでは、自己資金を抑えた「フルローン戦略」の方が有効な選択肢となるケースもあります。ここでは、少額自己資金＋フルローンでの不動産投資戦略についてまとめました。
2-1 レバレッジによる資本効率の考え方
レバレッジ（てこの原理）とは、自己資金に金融機関からの融資を組み合わせることで、投資規模を拡大し、自己資金に対する収益率を高める考え方です。簡易的な概念としては以下の通りです。
- レバレッジ＝（物件取得費用）÷（投下した自己資金）
不動産投資は、家賃収入による安定収益が見込めます。稼働が安定してれば賃料収入から融資返済が可能で、自分の現金を払いだす必要はありません。返済が苦しくなるリスクのある通常の借金とは、大きく性質が異なるという点を理解しておきましょう。
不動産投資は、入居者からの家賃収入というインカムゲインが見込めます。稼働が安定していれば、融資の返済を家賃収入で賄うことができ、自身の給与収入等を持ち出す必要はありません。これは、返済原資を自身の労働収入に依存する一般的な借入とは、性質が大きく異なります。
レバレッジを効かせ、かつ健全な運営が行われていれば、CCR（Cash on Cash Return：自己資金配当率）という指標を高めることができます。
- CCR＝（年間のキャッシュフロー）÷（投下した自己資金）
例えば、同一条件の物件を購入する際、自己資金比率を100%、50%、20%とした場合の収益構造とCCRの変化は以下のようになります。
ローン返済額が増加するため、絶対額としての手残り（キャッシュフロー）は減少しますが、投下した自己資金が少ない分、CCR（投資効率）は現金比率を抑制した方が高くなります。このように、安定稼働が見込める物件であれば、レバレッジの活用が資産形成の加速に寄与します。
2-2 フルローン＝自己資金ゼロではない
「フルローン」という言葉から「自己資金ゼロで投資可能」と誤解されることがありますが、実務上は一定の現金が必要です。物件価格自体は融資で賄えたとしても、購入に伴う諸費用は原則として自己資金で負担する必要があるからです。
主な諸費用には以下が挙げられます。
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬など）
- 印紙税・不動産取得税
- 金融機関の事務手数料やローン保証料
一般的に、これらの諸費用は物件価格の5〜10％程度が目安となります。例えば1億円のアパートであれば、500万〜1,000万円程度の初期費用を見込んでおく必要があります。
フルローン戦略とは、「現金を全く使わない投資」ではなく、「借入を最大限活用し、自己資金の投下を必要最小限に留める手法」であると理解しておきましょう。
2-3 フルローン前提の投資で意識したい「現金管理」と資金設計
フルローンを活用する場合、返済比率が高くなるため、より厳格な現金管理（キャッシュフロー・マネジメント）が求められます。取得後の運営フェーズまで見据えた資金計画が不可欠です。
金融機関は審査において、「家賃収入で返済が滞りなく行えるか（返済比率）」「空室や金利上昇に対する耐性があるか（ストレス耐性）」を確認します。安定運営のためには、以下のポイントをあらかじめ設計に組み込むことが重要です。
- 返済比率を適切な水準に抑え、キャッシュフローを確保する
- 空室率を保守的に見積もった収支計画を立てる
- 修繕や設備交換に備え、手元流動性を確保しておく
借入額、金利、返済期間の組み合わせによって、毎月の返済負担や長期的な残債推移は大きく変化します。フルローンであっても安全圏を維持できるよう、空室発生や突発的な支出に備えて現金を確保し、保守的な運営を心がけることが肝要です。
3 安定利回り5％の達成は容易ではない
資産運用において「利回り5％以上」は一つの目標基準となります。5%程度のリターンを確保できれば、インフレによる資産価値の目減りを防ぎつつ、資産を拡大できる可能性が高いためです。
しかし、現在の金融市場において、低リスクかつ安定的に5％以上の利回りを継続できる投資商品は多くありません。
3-1 債券投資における利回りの現実
債券投資は「元本の安全性」を重視する投資家に選好される資産クラスです。特に日本国債は信用リスクが極めて低く、安全資産（リスクフリー資産）の代表格とされます。しかし、利回り水準という点では物足りなさが残ります。
日本国債（10年）の利回りは、近年上昇傾向にあるとはいえ、おおむね1％台後半での推移に留まっています（2025年11月21日時点で約1.78%）。安全性は高いものの、目標とする5%には遠く及びません。
海外債券に目を向ければ、より高い利回りが提示されるケースもありますが、為替変動リスクが伴います。円高・円安の振れ幅によっては、金利収入以上の為替差損が発生する可能性があります。また、新興国国債や低格付け社債（ハイイールド債）は高利回りですが、カントリーリスクやデフォルトリスクが高まるため、安全性の高い投資とは言い難い側面があります。
これらを総合すると、債券投資のみで低リスクかつ安定的に5％以上の利回りを確保することは困難であると言えます。
参考：SBI証券「マーケット」
3-2 株式・投資信託で利回り5％を狙う難しさ
株式投資や投資信託は、債券よりも高いリターンが期待できる資産クラスであり、長期的な市場平均リターンが年率5％を超えることも珍しくありません。しかし、「平均リターン」と「毎年安定して得られるインカムゲイン（配当利回り）」は別物である点に注意が必要です。
高配当株や高配当ETFの中には、配当利回りが4％～5%を超える銘柄も存在します。日本株の配当利回りランキングを見れば、7%を超える銘柄も散見されます。
ただし、これら高利回り銘柄は市場全体のごく一部です。また、株式や投資信託は価格変動リスク（ボラティリティ）が大きく、株価や基準価額の下落によってトータルリターンがマイナスになるリスクを常に抱えています。さらに、配当金は企業の業績に連動するため、減配によって利回りが低下する可能性もあります。
「安定的に5%の利回りを得る」という観点では、株式投資も確実性が高いとは言い切れないのが実情です。
参考：Yahoo!ファイナンス「日本株ランキング」
3-3 不動産クラウドファンディングは高利回りだが投資機会が少ない
不動産クラウドファンディングは、近年急速に広まった投資手法です。少額・高利回りを追求可能なファンドが多数存在します。たとえば不動産投資クラウドファンディングの「COZUCHI」などを見ると利回り5％を超える案件も珍しくありません。
しかし、不動産クラウドファンディングは運用期間が数か月から数年程度の短期なものが多く、さらに投資機会が限られている点に注意が必要です。不動産クラウドファンディングは、ファンドごとに募集額・募集期間が定められています。
資金があっても投資先が見つからない「キャッシュドラッグ（資金の滞留）」が発生しやすく、継続的に資産を運用し続けることが難しい場合があります。スポット的な投資としては優秀ですが、資産全体の主軸に据えるにはハードルがある点に留意が必要です。
3-4 アパート投資は利回り5％超を狙いやすい
他の資産クラスと比較して、実物のアパート投資は「利回り5％以上」を狙える蓋然性が相対的に高いと言えます。
市場データを見ると、一棟アパートの表面利回りは全国平均で6％〜8％台で推移するケースが多く見られます。例えば、健美家のレポートによれば、2024年7月～2025年7月における1棟アパートの利回りは7%台後半～8％台前半で推移しています。
入居者が確保できれば、毎月安定した賃料収入（インカムゲイン）を生み出し続ける点は、アパート投資の大きな強みです。さらに、前述の通りレバレッジ効果を活用することで、自己資金に対する利回り（CCR）を二桁台に乗せることも不可能ではありません。
自身でコントロール可能な範囲が広く、融資活用による効率化が図れる点で、アパート投資はミドルリスク・ミドルリターンの有力な選択肢となります。
参考：健美家収益不動産 市場動向マンスリーレポート2025年7月期」
4 融資を活用した不動産投資の注意点
少額の自己資金と多額の融資を組み合わせる手法は、資本効率に優れた戦略である反面、設計を誤ると財務リスクを高める諸刃の剣ともなり得ます。ここでは、フルローンや高レバレッジを前提とした不動産投資において、特に注意すべきポイントを整理します。
4-1 借入条件と利回り設計が投資成果を左右する
レバレッジを効かせた不動産投資において、融資条件は物件のスペックと同等以上に重要です。金利水準、返済期間、元利均等か元金均等かといった条件の違いは、キャッシュフローに直結します。
特に、投資開始時点での融資条件（イグジットまでの総支払額や毎月の返済額）が、最終的な投資パフォーマンスを決定づけます。後から条件変更や借り換えを行うにはコストや労力がかかるため、購入前のシミュレーション段階で、出口戦略まで見据えた最適な融資構造を検討する必要があります。
4-2 デッドクロスのリスクと対策
融資前提の不動産投資で見落とされがちなのが、いわゆる「デッドクロス」と呼ばれる現象です。 デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態です。この状態になると現金収入に比して利益が増大するため、税負担が重くなります。
不動産が耐用年数を迎えて減価償却を計上できなくなると、しばしば発生します。減価償却よりも短い期間で融資を組むのが理想ですが、今度は重い返済負担が収支の圧迫要因となります。あらかじめ将来の税負担や償却スケジュールを想定し、現金を厚めに保有する、完済前に売却を検討するなどの対策を打っておきましょう。
4-3 出口戦略を投資開始時から検討しておくのが重要
不動産投資は「買って終わり」ではなく、「いずれどうやって売却・整理するか」までがひとつの戦略です。 購入時点で出口を意識していないと、売却したい局面で売れない、残債が多く身動きが取れないといった問題が生じます。
フルローンに近い形で購入した物件は、当初の残債比率が高いため、数年では元金があまり減りません。オーバーローンの状態のままの場合、繰り上げ返済などで残債を売却価格以下に減らさないと売却自体が不可能です。
「どの程度の期間で売却視野に入るか」「どの段階で売却を許容するか」を、投資開始時点である程度シミュレーションしておく必要があります。元金を減らすために、余剰が大きい時には繰り上げ返済を検討するのも一つの選択肢です。
4-4 複数棟所有による資産拡大戦略という選択肢
融資を活用した不動産投資は、1棟のみで完結させる必要はありません。温存した自己資金を次の物件取得の諸費用に充てることで、早期に2棟目、3棟目へと投資規模を拡大（スケール）させる戦略も有効です。
年収1,000万円クラスの属性であれば、複数棟の所有も十分に射程圏内です。規模が拡大すれば、キャッシュフローの総額が増え、空室リスクの分散効果も期待できます。
ただし、棟数が増えれば管理の手間や修繕リスクも増大し、金融機関からは「総借入額」や「全体収支」での評価が厳格化されます。無計画な拡大は避け、資産背景とキャッシュフローのバランスを見極めながら、段階的にポートフォリオを構築していく姿勢が重要です。
5 融資実績が豊富なアパート経営会社
以下は、利回り5%以上の自社商品を有しており、融資実績も豊富なアパート経営会社です。自身の投資スタイルや投資目的と、それぞれの会社や商品の特徴を照らし合わせて検討してみてください。
5-1 株式会社シノケンプロデュース
シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。
シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があります。物件の主要エリアを大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内の賃貸需要が高い場所に絞ることで、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。
シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。
また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。
5-2 株式会社アイケンジャパン
アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。
アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。
提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。
さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。
建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。
また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。
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