アパートの老朽化にかかる費用は？大規模修繕・建て替えの目安と売却を含む5つの備え

アパートは、長く保有するうちに老朽化が進みます。老朽化は収益性を下げる要因になり、劣化を長く放置すると、修繕の費用がかえって高くなることがあります。

国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」は、木造10戸（1K）の賃貸住宅の修繕時期と費用のイメージとして、1棟あたり5～10年目に約70万円、11～15年目に約520万円、21～25年目に約800万円を示しています。

本記事では、アパート経営における老朽化のコストとリスク、老朽化に備える5つのポイント、大規模修繕と建て替えの費用の目安をまとめました。

目次

1. アパート経営における老朽化のコスト・リスク
   1-1．築年数がたつと空室が増えやすくなる
   1-2．新築時より賃料が下がり、収益性が落ちる
   1-3．修繕・維持費用がかかる
   1-4．売却するときの価格が下がる
2. 老朽化へ備える5つのポイント
   2-1．メンテナンスや入居者選びを丁寧に行う管理会社と契約する
   2-2．小まめなメンテナンスを怠らない
   2-3．老朽化対策の選択肢を理解しておく
   2-4．売却まで見据えた長期計画を立てておく
   2-5．余裕を持った資金管理を進める
3. 老朽化への3つの対策にかかる費用は？
   3-1．大規模修繕
   3-2．建て替え
   3-3．売却・買い替え
4. アパート経営の管理に強い不動産投資会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1　アパート経営における老朽化のコスト・リスク

アパートを長期間所有していれば、老朽化による影響は避けられません。まずは、老朽化がアパート経営にどのような影響をもたらすのかまとめました。

1-1　築年数がたつと空室が増えやすくなる

アパートは築年数が経過すると、建物や設備の劣化により物件としての競争力が低下します。特に、賃料や立地条件が同等であれば、入居希望者はより新しく設備が整った物件を優先的に選ぶ傾向があります。

そのため、築古物件は他の競合物件に対して入居率が低くなりやすく、さらに管理が不十分で老朽化が進んでいる場合には、いっそう入居者から敬遠されやすくなります。その結果、退去後の新規入居者の確保が難航し、空室期間が長引くことで稼働率が下がり、収益も減少する恐れがあります。

1-2　新築時より賃料が下がり、収益性が落ちる

経年劣化で入居者が決まりにくくなると、周辺の物件より賃料を下げて入居者を募集する必要が出てきます。入居者が決まっても、得られる賃料収入は新築時より低くなるのが一般的です。

賃料の下がり方は物件によって違い、立地の条件がよい物件や、修繕が行き届いて外観・内装に古さを感じさせない物件では、下落を抑えられる場合があります。逆に長年放置されたアパートは、経年劣化の影響をより大きく受ける可能性があります。

1-3　修繕・維持費用がかかる

アパートの老朽化を遅らせるには、修繕や維持のための費用がかかります。まず、清掃や細かい傷程度の補修、消耗品の交換、外構部分の手入れなど、日常的なメンテナンスが欠かせません。これらのメンテナンスは管理会社に一任するケースが多く、管理のための手数料が発生します。

次に、10年～15年に一度程度の頻度で、より大規模な修繕が必要となります。外壁などの塗装の塗り直しによる防水機能の回復や、建物の部材・設備の交換など、規模の大きな工事になり、一度にまとまった費用がかかります。

メンテナンスを怠ると劣化が進み、将来の修繕の費用がより高くなるおそれもあります。費用がかかる点は投資家にとって負担ですが、老朽化の影響を抑えるには、必要な費用をかけてメンテナンスや修繕を進めることが求められます。

1-4　売却するときの価格が下がる

老朽化が進んだ物件は、売却時の評価も下がるリスクがあります。売却価格が下がると、売却で得られる利益は小さくなります。売却価格が残債を下回る場合は、不足分を自己資金で返済しなければ売却できないこともあります。

日々のメンテナンスは、老朽化を遅らせるために欠かせません。一方で、大規模修繕を行うかどうかは、売却の時期も見ながら判断する必要があります。

費用をかけて大規模修繕を行い物件の価値を保つか、修繕をせずに相場よりやや低い価格で売却するかは、判断が分かれやすいところです。的確な投資判断を下すために、計画的にアパート経営を進めていくことが大切です。

2　老朽化へ備える5つのポイント

老朽化はどのアパートにも起こる課題なので、あらかじめ実態を理解して、対策を打っておくのが大切です。

• メンテナンスや入居者選びを丁寧に行う管理会社と契約する
• 小まめなメンテナンスを怠らない
• 老朽化対策の選択肢を理解しておく
• 売却まで見据えた長期計画を立てておく
• 余裕を持った資金管理を進める

老朽化への準備を投資の開始時点から進めておくと、修繕や売却の判断がしやすくなります。

2-1　メンテナンスや入居者選びを丁寧に行う管理会社と契約する

管理会社は、物件のメンテナンスや入居者の募集・審査への取り組みを比べて選ぶ必要があります。建物の老朽化を遅らせるためには、日々の点検や細かなメンテナンスが重要になります。

物件管理のなかでは、建物の品質をできるだけ保つための小まめな点検や、修繕・設備交換に取り組んでいるかが、管理会社を選ぶときの着目点になります。

また、老朽化を遅らせるうえでは、入居者による設備の使用状況も影響します。例えば、設備の使い方や共用部分の取り扱いによって、物件の劣化速度に差が生じることがあります。そのため、管理会社が入居審査で家賃の支払い能力などを確かめ、入居時に設備や共用部分の使い方を説明することは、建物の劣化を遅らせ、長期的な資産価値を保つことにつながります。

2-2　小まめなメンテナンスを怠らない

小まめなメンテナンスを続けることは、物件の老朽化を遅らせ、大規模修繕の費用を抑えるうえでも有効です。具体的には、次のような作業を定期的に行っておく必要があります。

• サッシやコーキングなどの点検と補修
• 定期的な清掃により汚れの定着や腐食を予防
• 退去時の原状回復による室内の保全
• 消耗品や古くなった小規模設備の交換

建物や設備の状態を保つことで物件の魅力が保たれ、稼働率の維持にもつながります。

2-3　老朽化対策の選択肢を理解しておく

建物の築年数が経過してきたときには、次の選択肢が存在します。

• 大規模修繕を経て運営を継続
• 建物の建て替え
• 売却（買い替え）

ここまでは、日々のメンテナンスと修繕を中心に説明しました。老朽化への対策には、建て替えや買い替えによって建物の古さを解消する方法もあります。どの方法が適しているかは、売却価格や自己資金の状況、周辺の物件の価格によって変わります。そのため、あらかじめ長期の資金計画を立て、どの方法を選ぶかを考えておくことが大切です。

2-4　売却まで見据えた長期計画を立てておく

老朽化を踏まえた適切な投資判断には、投資開始前から長期的な計画を立てておくことが求められます。大規模修繕を見据え、キャッシュフローや総収入、想定コストを事前にシミュレーションしておくことで、必要な資金の確保や活用方針を明確にできます。

そのうえで、どの程度の現金を確保できるか、またその資金で修繕を実施すべきかといった見通しを早期に立てておくと、判断に柔軟性も生まれやすくなるでしょう。残債や売却価格、自己資金の状況によっては、建て替えや買い替えを検討する選択肢も出てきます。

2-5　余裕を持った資金管理を進める

将来の修繕に備えて、手元の資金をすべて使わず、一部を修繕のために蓄えておくことが大切です。売却を予定していても、市場の状況によっては計画どおりに売却できないことがあるため、修繕の費用を賄える資金を確保しておくと、どちらにも対応しやすくなります。

3　老朽化への3つの対策にかかる費用は？

老朽化への抜本的な対策となる次の3つの方法について、大規模修繕と建て替えは費用の目安を、売却・買い替えは手元の資金がどう変わるかをまとめました。

• 大規模修繕
• 建て替え
• 売却・買い替え

3-1　大規模修繕

国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」は、木造10戸の賃貸住宅について、修繕の時期と費用のイメージを示しています。1LDK～2DKの例から、大規模修繕で費用が大きくなる2つの時期を抜き出すと、次のとおりです。

木造10戸（1LDK～2DK）の修繕時期・費用のイメージ

（出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」を基に作成。大規模修繕で費用が大きくなる時期を抜き出した。各時期の費用には、同じ時期の小規模な修繕の費用も含む。金額はイメージで、個別の物件によって時期や金額は異なる）

なお、建築工事費はガイドブックの作成後に上がっているため、今の修繕費はこの表より高くなる可能性があります。

大規模修繕を選択する場合には、既存の建物のままアパート経営が続きます。仮に15年目までに1回目の大規模修繕を行った場合でも、21～25年目の2回目の修繕では、さらに多くの費用がかかる可能性があります。そのため、1回目の大規模修繕は行い、2回目の前に売却を検討するという考え方もあります。

3-2　建て替え

建て替えの場合、土地はそのままで既存の建物を取り壊し、新しい建物を建てることになります。入居者がいる場合は、退去してもらう必要があります。賃貸人からの更新の拒絶や解約の申入れは、借地借家法28条により正当の事由がなければできず、明渡しと引換えに立退料などを支払う申出も、その判断で考慮されます。

木造の建物（延べ床面積40坪と想定）の解体・建て替え費用の試算

（出典：建築費用は、国土交通省「建築着工統計調査報告（令和5年計）」の木造の建築物の床面積と工事費予定額（着工時の予定額）をもとに筆者が計算）

なお、アパートローンでは、物件に抵当権を設定して借りるのが一般的です。ローンの残債がある場合は、建て替えの前に残債を完済するか、金融機関の同意を得る必要があります。金融機関の同意を得ずに担保の建物を取り壊すと、担保を減らしたとして、残債の一括返済を求められるおそれがあります（民法137条2号）。

一方で、建て替えの工事費は、金融機関の審査で認められれば新たなローンで賄い、用意する自己資金を抑えられる場合があります。残債をすでに完済している場合は、建て替えにローンを使うことも選択肢になります。

3-3　売却・買い替え

売却する場合には、そもそも買い替えを伴うかどうかによっても状況が変わってきます。変数が多いため費用の目安は一概には算出できません。まず、買い替えをせずに投資を終える場合は、売却価格から残債と売却の費用（仲介手数料など）、税金を差し引いた額が手元に残ります。差し引いた額がプラスであれば、売却によって現金を得られます。税金は売却で利益が出た場合にかかり、売却した金額から取得費と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた譲渡所得に、所得税と住民税が課されます。

売却後に買い替える場合は、買い替え先の物件規模により実際にかかる費用は異なります。売却価格が高く、同じ程度の規模の物件を選ぶ場合は、売却で手元に残った資金を次の購入に充てることで、新たに用意する自己資金を抑えられる場合があります。

売却・買い替えの経済効果は、残債の減少ペースと売却価格によって大きく異なります。売却価格は市場の影響を受けるため不確実ですが、返済の予定表で残債の減り方を確かめ、いくら以上で売却できれば売却に合理性があるかを、あらかじめ把握しておくことが大切です。

4　アパート経営の管理に強い不動産投資会社

アパート経営において、適切にコストをかけながら物件の魅力や収益性を長期的に維持するには、入居者対応や建物管理に強みを持つ不動産投資会社の選定が重要です。特に、管理体制や入居率、保証制度などに優れた企業であれば、初心者の方でも取り組むことができます。

ここでは、管理実績や入居者サポートに定評のある不動産投資会社を紹介します。各社の特徴を比較し、自身の投資スタイルに合ったパートナー選びの参考にしてください。

4-1．シノケンプロデュース

• 駅徒歩10分以内の土地にこだわり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）
• 管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の豊富な管理実績
• 初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」

シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の実績があり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）を実現しています。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。

さらに、シノケンは24時間365日・8カ国語対応の入居者向けコールセンターを設置し、外国人や高齢者など多様な入居者層に手厚いサポートを提供しています。このサービスにより、高齢者の安否確認や、外国籍の方との円滑なコミュニケーションが期待できます。オーナーにとっては、入居者層の拡大や将来の賃貸需要への対応といったメリットにつながります。

【関連記事】シノケンのアパート経営の評判は？営業、融資、物件、入居率の評判・口コミ

4-2．アイケンジャパン

• 入居者のターゲットを社会人女性に絞り、入居率99.3% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
• 入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」
• 女性入居者に合わせた高い防犯性を備えている点も特徴的

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

【関連記事】アイケンジャパンのアパート経営、メリットやリスクは？オーナーの口コミ・評判を分析

まとめ

アパート経営において、物件の老朽化は避けられない課題の一つです。そのため、投資開始前の段階から老朽化に対する対応方針を含めた長期的な計画を立てておくことが重要です。多くの場合、一定期間後に大規模修繕を検討することになりますが、その際に十分な工事が実施できるよう、早い段階から修繕資金を準備しておくと良いでしょう。

また、修繕だけでなく、建て替えや物件の売却・買い替えといった選択肢も視野に入れておくことが大切です。特に投資期間の後半で収支が悪化している場合には、修繕よりもこれらの手段を選ぶ方が合理的となるケースもあります。将来の状況の変化も踏まえ、修繕・建て替え・売却の選択肢を比べて、収支の見通しを立てておく必要があります。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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