不動産投資、地震や火災など災害リスクへの対策方法は？それぞれ解説

不動産投資には複数のリスクがありますが、実物の不動産を運用する不動産投資においては、災害に関するリスクにもケアが必要です。

不動産投資に関する災害リスクの対策としては、火災保険の加入やハザードマップの確認など、購入前に確認しておきたいポイントがいくつかあります。

そこで本記事では、不動産投資で想定される災害リスクに加え、それぞれの対策について解説します。

目次

1. 不動産投資で想定される災害リスクとは
   1-1．地震による損壊または全壊のリスク
   1-2．火災のリスク
   1-3．水害のリスク
2. 災害リスクに備えるための方法
   2-1．火災保険に地震保険の特約を付加する
   2-2．保険の対象について理解する
   2-3．物件購入時にハザードマップを確認する
   2-4．不動産を複数戸（棟）に分散して所有する
3. まとめ

1．不動産投資で想定される災害リスクとは

不動産投資で想定される代表的な災害リスクについて、統計なども用いて解説します。特に気を付けるべきと考えられるリスクは3種類の災害です。

1-1．地震による損壊または全壊のリスク

地震大国などと報道されることもあるほど、日本は世界的に地震が多い国の一つです。しかし、例えばRC造のマンションでは、地震で全壊するほどの被害を被った事例は多くありません。

国は大きな地震が起こるたびに建築基準法で定める要件などを見直しているため、法律に則った基準で建設された建物であれば、大きな被害に遭うリスクはそれほど大きくないと言えます。

社団法人高層住宅管理業協会が発表した資料によると、東北地方および関東地方で、東日本大震災によって建て替えが必要なほど大破したと言えるマンションは、調査対象の中にはありませんでした。具体的な被害の状況については、以下の表のようになっています。

• 被害の程度：調査対象に占める割合
• 建て替えが必要なほど致命的な被害：0%
• 大規模な補強や修繕を要する被害：0.04%
• 外壁タイルの剥落やひび割れなどの被害：2.01%
• 外観上は目視できないレベルのきわめて軽微な被害：14.43%
• 被害なし：83.52%

※参照：社団法人高層住宅管理業協会「東日本大震災の被災状況について」

なお、調査対象地域には宮城県と福島県も含まれており、調査棟数は46,365棟となっておいます。ただし、戸建やアパートなどで木造の物件については、RC造の物件とは強度が違うため、地震による被害のリスクは高いと考えられます。

1-2．火災のリスク

不動産投資では地震に加えて火災による被害も想定できます。自らが所有する部屋で火災が起きた場合だけではなく、近隣の住戸で火災が起きた場合に延焼する場合もある点に要注意です。

火災の程度によっては壁紙や設備の交換で済む場合もありますが、万一全焼してしまった場合には修繕費用も高額になります。

1-3．水害のリスク

河川が近くにある場合は特に水害リスクにも要注意です。洪水と呼べるほどの被害は長期的な目線で見ればそれほど多くありませんが、大雨によって1階部分が浸水したなどの被害は東京都や神奈川県などの都心でも発生しています。

マンションに投資している場合は、投資家が所有する住戸に直接の被害がなかった場合でも、自動ドアやエレベーターなどの共用設備が故障すれば、管理組合から修繕費用を徴収される可能性があるので要注意です。

2．災害リスクに備えるための方法

地震や水災などの災害によって被害を受けた場合は、火災保険に加入していれば大半の場合は保障を受けられます。火災保険の活用は災害リスクに対する備えとして最も代表的です。

2-1．火災保険に地震保険の特約を付加する

地震保険に加入していれば、被害の程度によって保険会社から保障を受けられます。ただし、地震保険は火災保険の特約としてしか取り扱いがないことと、地震保険の保障を受けるためには基準以上の被害を受けている場合に限られることには要注意です。

各損害保険会社は地震保険単独での加入を受け付けていません。地震保険は火災保険の特約として取り扱われており、1度火災保険に加入すると途中から特約を付加できない点に要注意です。

地震保険に加入するためには、物件を購入した時に新規で加入した地震保険に特約を付加するか、すでに火災保険に加入している場合は、一旦保険を解約してから再度加入し直す必要があります。

2-2．保険の対象について理解する

火災保険などの保障内容は、保険会社が発行する約款に記載されています。しかし、約款には専門用語が使われていることも多いほか、内容が多岐に渡っているため、内容をしっかり把握しているという人は少ないものです。

火災保険が保障対象としている災害は、火災だけではなく多岐に渡っています。例えば以下のようなものです。

• 火災
• 落雷
• 大風による窓ガラスの破損など
• 雹が降ったことによる被害
• 水災

例えば、突風によって物が飛ばされてきた結果窓ガラスが割れてしまったなどの場合も、火災保険による保障の対象となります。そのほか、高温によって窓ガラスにひびが入ってしまうことを熱割れと言いますが、熱割れも火災保険の保障対象です。

例えばマンションでは、外気に触れる窓ガラスは共用部分とされており、管理組合の管理範囲内です。窓ガラスが熱割れを起こした場合などは、マンションの管理会社へ連絡すれば、管理組合が加入している火災保険で対応してくれます。

なお、保険会社や保険商品によっては加入が任意とされている内容もあります。火災保険に加入する前に、どの被害が保障対象となるのか理解することが重要です。そのほか、免責金額も選択できる場合があるので、掛金と免責金額のバランスを取る必要があります。

2-3．物件購入時にハザードマップを確認する

火災保険の加入以外にも、水害の恐れが少ないエリアの物件を選ぶことで備えとすることも有効です。水害の恐れが少ないエリアを確認するためには、ハザードマップを見るのが役立ちます。

ハザードマップとは、過去の水害事例などを参考として水害による被害が出ると想定されるエリアを示した地図のことです。ハザードマップは国土交通省や各市町村が作成しており、ハザードマップポータルサイト上で確認できます。

2-4．不動産を複数戸（棟）に分散して所有する

一つの物件に自信の資産を集中して投資していると、避けられないほどの大きな災害にあったとき、大きく資産を棄損してしまうリスクがあります。運用対象の不動産のエリアを分散させておくと、このような災害リスクへの対策になります。

また、エリアを分散させておくことで特定エリアにおける環境の変化や入居率の低下などのリスクも分散させることが可能になります。一つの投資対象に投資資金を集中させず、分散投資を心がけてみましょう。

まとめ

不動産投資では地震・火災・水災などの自然災害リスクに要注意です。これらの自然災害に備える方法として、まずは火災保険への加入を検討してみるとよいでしょう。

なお、火災保険の保障内容には任意の項目もあるため、保険加入時に保障内容を確認することが重要です。そのほか、水災に対する備えとしては、あらかじめハザードマップを確認してからエリアを絞り込むことも有効と言えます。

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