不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の3社を紹介

不動産投資型クラウドファンディングは、少ない資金からの不動産投資が可能であり、情報の公開が進んでいることから選びやすい投資方法だと言えます。

そこで今回は、これから投資を始めてみたい方向けに、不動産投資型クラウドファンディングサイトを見るポイントと、初心者の方でも検討しやすい3つのクラウドファンディング会社をご紹介します。

目次

1. 不動産投資型クラウドファンディングを見分けるポイント
   1-1．クラウドファンディングの案件の供給数
   1-2．投資先の不動産情報の開示が十分であるか
   1-3．クラウドファンディングで運用される不動産の種類
2. 初心者が検討しやすい不動産投資型クラウドファンディング3つ
   2-1．首都圏中心の賃貸マンションに1口1万円から投資可能、買取請求は24時間365日可能「i-Bond」
   2-2．大手不動産会社運営、投資対象は都心ワンルーム、永久不滅ポイントも使える「Rimple」
   2-3．定期的に大型投資案件を募集、1口1万円で少額から投資できる「CREAL」
3. まとめ/li>

1．不動産投資型クラウドファンディングを見分けるポイント

まず、不動産の投資家が安全な投資先を選ぶには、クラウドファンディングサイトのどの部分を確認すれば良いのでしょうか。

リスクが少なくて手軽に始められるサービスを見分ける3つのポイントをお伝えします。

1-1．クラウドファンディングの案件の供給数

不動産投資型クラウドファンディングのサービスを選ぶ際は、投資案件の数を重視しましょう。投資案件の数や募集金額が少ないと、わずかな数の案件の奪い合いになったり、安定した資産運用ができなかったりするためです。

案件の供給が少ないクラウドファンディングだと、頻繁に案件をチェックしても投資できる案件が見つからないことがあります。

一方、投資案件や募集金額が多いほど、自分が投資したいときに投資しやすくなるうえ、まとまった金額を運用したいのであれば資金を投入しやすくなります。また、複数の案件から比較検討して選びやすくなります。

1-2．投資先の不動産情報の開示が十分であるか

不動産型クラウドファンディングのリスク対策として重要なのが、案件で運用される不動産情報の確認です。開示される情報量が多ければ多いほど、事前にどのようなリスクがあるのか知ることができます。

ここでいう案件の情報の開示とは、主に下記のような情報を指します。

• 物件の住所
• 物件の築年数や面積
• 施工会社
• 運営している会社
• 運営している会社の財務状況
• 収支シミュレーション
• 物件を運営する上でどのような事業が行われているか

このような点を確認することが大切です。

例えば、最初に物件の住所や築年数が分かれば、公示地価と照らし合わせて物件の大まかな資産価値を知ることができます。資産価値を知ることで貸し倒れに伴うリスクを軽減できます。

また、物件の運営会社の安定性を知ることも重要です。運営元が破綻してしまうと、不動産物件の売却に時間がかかり、投資家にお金が返済されなくなることもあります。

その他、不動産を運営して得られる収入が妥当であるのか、どういった事業内容であるのか、確認すると良いでしょう。特に、投資家に対しての高い表面利回りを提案している案件は注意が必要です。

例えば、2020年3月現在、都内の不動産マンションの一般的な利回りは4%から7%前後ですが、マンション物件の運営で利回り10%という案件は収益性の計算に問題があると考えられます。

民泊物件やホテルなどの宿泊施設を運営する案件では、どの程度の稼働率があるのか、それまでの客数や周辺の状況についても確認し、運営情報を入念にチェックしてから投資しましょう。

1-3．クラウドファンディングで運用される不動産の種類

運営される不動産の種類も、クラウドファンディングの収益性に大きく関係します。

マンションなどの居住用不動産には人が生活している限り需要があり、その他の不動産と比較して収益が安定しやすいメリットがあります。しかし、高い利回りを狙うことが難しいデメリットがあります。

一方で、ホテルや民泊などの宿泊施設は景気によって大きく需要が増減します。高い利回りを期待することもできますが、観光客からの需要がなくなれば、一気に収益性が悪化して赤字になってしまうこともあるのです。

このように、安定した収益を求めるのであれば居住用不動産、高い利回りを求めるのであれば宿泊施設や商業施設など、選ぶ不動産によって特徴が異なります。自身が選びたい不動産の案件があるかどうかも、クラウドファンディングを選ぶポイントになります。

2．初心者が検討しやすい不動産投資型クラウドファンディング3つ

具体例として、ここでは初心者の方でも投資を始めやすい3つの不動産投資型クラウドファンディングサイトをご紹介します。

投資の際にはどういった点に注意すれば良いのか、それぞれについて説明していきます。

2-1．首都圏中心の賃貸マンションに1口1万円から投資可能、買取請求は24時間365日可能「i-Bond」

i-Bondは、東証JASDAQスタンダードに上場している不動産会社「株式会社マリオン」が2019年5月から提供している不動産投資型クラウドファンディングです。予定分配率は年1.5%（税引前）、1口1万円から投資ができるため、「まずは少額から始めてみたい」という方には、はじめやすくなっています。運用期間は無期限であるため、投資家の短期・中期・長期の運用方針に対応することができ、他の不動産クラウドファンディングで「ファンドに毎回応募するのが面倒」「再投資の手間を少なくしたい」と感じている方にもメリットがあります。

i-Bondで運用されている対象不動産は、首都圏を中心とした賃貸マンションとなっています。また、単一の不動産に対して投資をするのが主流な他の不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングと異なり、i-BondはJ-REIT（Jリート）のように複数の不動産で構成されているため、分散効果があります。

また、買取請求を24時間365日WEB（オンライン）で受け付けている点も大きな特長の一つで、買取請求を行った場合、5営業日後に投資家の口座に振り込まれます。なお、手数料については、会員登録・申込・買取手数料は無料となっています。ただし、申込・買取時の金融機関の振込手数料は投資家負担となっています。

さらに、i-Bondでは「優先劣後方式」を採用しており、投資家からの出資（優先出資）は鑑定評価額の95%とし、残る5%を事業者である株式会社マリオンが負担する仕組み（劣後出資）となっています。対象不動産の鑑定評価額が下落した場合でも5％以内であれば、投資家側の出資元本への影響はありません。

2-2．大手不動産会社運営、投資対象は都心ワンルーム、永久不滅ポイントも使える「Rimple」

Rimple（リンプル）は、東証一部上場企業であるプロパティエージェントが運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトです。

都心のワンルームマンションを中心に案件を組成していること、東証一部上場企業が運営していることなどが大きな特徴として挙げられます。

また、セゾンカードの永久不滅ポイントやハピタスポイント、モッピーポイントなどを使って投資できるという、独自のシステムを取り入れているところも特徴です。

デメリットとしては2020年に運営を開始したばかりのサービスのため、まだ募集実績がなく、これから先にどのような案件が供給されていくのか、どの程度の募集が行われていくのか現時点では不明なため、募集案件は慎重に検討すると良いでしょう。

2-3．定期的に大型投資案件を募集、1口1万円で少額から投資できる「CREAL」

CREAL（クリアル）は投資のしやすさが大きな特徴でありメリットです。

累計50億円を超える募集を行っており、その中には8億円を超える大型案件もありました。投資機会に恵まれているので投資を始めやすく、また、1万円から投資ができるので、初心者の方でも少ない資金から不動産投資型クラウドファンディングを始められます。

また、ホテルなどの宿泊施設や保育施設などに加えて、区分マンション案件や一棟マンション案件も扱っているので投資先の分散が可能です。

一方で、注意するべき点は大規模の案件には観光施設の案件も含まれていることです。海外からの観光客の増減によって売上が大きく左右されるので、状況次第で収益が悪化する可能性もあります。

居住用不動産の案件やヘルスケア施設案件・教育施設案件などを併用していくことで、リスクの分散を行いましょう。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングは、ソーシャルレンディングよりも情報の開示量が多く、運用される不動産物件の住所や事業内容まで公開されています。

そのため、ソーシャルレンディング投資と比較して比較的に収益性の良し悪しや収益の額の妥当性についての判断がしやすい投資方法といえます。

しかし、クラウドファンディング投資は元本が保証されているわけではなく、リスクのある投資方法です。まずは1万円から投資を始め、徐々に運用する金額を増やしていくとよいでしょう。

コツコツ積み立てるように投資していけば、数年後には毎月数万円の配当金を受け取ることも不可能ではありません。長期的な戦略に立って将来を見据え、投資していくのが良いでしょう。

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