不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の10社を紹介

不動産投資型クラウドファンディングは、少ない資金からの不動産投資が可能であり、情報の公開が進んでいることから選びやすい投資方法だと言えます。

そこで今回は、これから投資を始めてみたい方向けに、不動産投資型クラウドファンディングサイトを見るポイントと、初めての方でも検討しやすいクラウドファンディング会社をご紹介します。

※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。
※2024年3月25日時点の情報をもとに執筆しています。

目次

1. 不動産投資型クラウドファンディングを見分けるポイント
   1-1．クラウドファンディングの案件の供給数
   1-2．投資先の不動産情報の開示が十分であるか
   1-3．クラウドファンディングで運用される不動産の種類
   1-4．キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視しているか
2. 初めての方でも検討しやすい不動産投資型クラウドファンディング
   2-1．COZUCHI
   2-2．CREAL
   2-3．信長ファンディング
   2-4．LEVECHY
   2-5．property+
   2-6．TECROWD
   2-7．ちょこっと不動産
   2-8．TREC FUNDING
   2-9．利回り不動産
   2-10．Rimple
3. 不動産投資型クラウドファンディングのランキング・比較
   3-1．高利回りランキング・比較
   3-2．募集金額ランキング・比較
   3-3．優先劣後出資割合ランキング・比較
4. 不動産投資型クラウドファンディングのメリット
   4-1．1万円～などの少額資金で不動産へ間接的に投資ができる
   4-2．不動産運用・管理については事業者へ任せられる
   4-3．利回り3～20%などの高い収益を見込むことが出来る
5. 不動産投資型クラウドファンディングのデメリット
   5-1．不動産の収益性によっては元本割れが発生する可能性がある
   5-2．換金性・流動性が低い
   5-3．人気の案件には応募が殺到することも
6. 不動産投資型クラウドファンディングで投資をする際の注意点
   6-1．1万円などの少額投資をする際は「手数料負け」に注意する
   6-2．一つの案件やサービスに資金を集中しない
   6-3．クラウドファンディング投資の収入は「雑所得」になる
7. 不動産投資型クラウドファンディングに関するよくあるQ&A
   7-1．ファンドの事業者はどのように利益を得ているの？
   7-2．利回りが高い不動産投資型クラウドファンディングの仕組みは？
   7-3．REIT（リート）と不動産投資型クラウドファンディングの違いは？
   7-4．不動産投資型クラウドファンディングの失敗・トラブル事例は？
8. まとめ

1．不動産投資型クラウドファンディングを見分けるポイント

不動産投資型クラウドファンディングでの投資を検討する際、投資家はクラウドファンディングサイトのどの部分を確認すれば良いのでしょうか。

リスクが少なくて手軽に始められるサービスを見分ける5つのポイントをお伝えします。

1-1．クラウドファンディングの案件の供給数

不動産投資型クラウドファンディングのサービスを選ぶ際は、投資案件の数を重視しましょう。投資案件の数や募集金額が少ないと、わずかな数の案件の奪い合いになったり、安定した資産運用ができなかったりするためです。

案件の供給が少ないクラウドファンディングだと、頻繁に案件をチェックしても投資できる案件が見つからないことがあります。

一方、投資案件や募集金額が多いほど、自分が投資したいときに投資しやすくなるうえ、まとまった金額を運用したいのであれば資金を投入しやすくなります。また、複数の案件から比較検討して選びやすくなります。

不動産投資型クラウドファンディングに関するニュースや案件情報

1-2．投資先の不動産情報の開示が十分であるか

不動産投資型クラウドファンディングのリスク対策として重要なのが、案件で運用される不動産情報の確認です。開示される情報量が多ければ多いほど、事前にどのようなリスクがあるのか知ることができます。

ここでいう案件の情報の開示とは、主に下記のような情報を指します。

• 物件の住所
• 物件の築年数や面積
• 施工会社
• 運営している会社
• 運営している会社の財務状況
• 収支シミュレーション
• 物件を運営する上でどのような事業が行われているか

このような点を確認することが大切です。

例えば、最初に物件の住所や築年数が分かれば、公示地価と照らし合わせて物件の大まかな資産価値を知ることができます。資産価値を知ることで貸し倒れに伴うリスクを軽減できます。

また、物件の運営会社の安定性を知ることも重要です。運営元が破綻してしまうと、不動産の売却に時間がかかり、投資家にお金が返済されなくなることもあります。

その他、不動産を運営して得られる収入が妥当であるのか、どういった事業内容であるのか、確認すると良いでしょう。特に、投資家に対しての高い表面利回りを提案している案件は注意が必要です。

例えば、2023年の都内の投資用マンションの利回りは3%～5%前後ですが、投資用マンションの運営で利回り10%という案件は収益性の計算に問題があると考えられます。

民泊物件やホテルなどの宿泊施設を運営する案件では、どの程度の稼働率があるのか、それまでの客数や周辺の状況についても確認し、運営情報を入念にチェックしてから投資しましょう。

1-3．クラウドファンディングで運用される不動産の種類

運営される不動産の種類も、クラウドファンディングの収益性に大きく関係します。

マンションなどの居住用不動産では定期的な家賃収入が見込みやすく、低リスクの運用を行いやすいメリットがあります。しかし、高い利回りを狙うことが難しいデメリットがあります。

一方で、ホテルや民泊などの宿泊施設は景気によって大きく需要が増減します。高い利回りを期待することもできますが、季節要因などにより観光客からの需要が減少すると、一気に収益性が悪化して赤字になってしまうこともあるのです。

このように、低リスクの収益を求めるのであれば居住用不動産、高い利回りを求めるのであれば宿泊施設や商業施設など、選ぶ不動産によって特徴が異なります。自身が選びたい不動産の案件があるかどうかも、クラウドファンディングを選ぶポイントになります。

1-4．キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視しているか

不動産投資型クラウドファンディングの収益には、大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類があります。

• キャピタルゲイン：売却益
• インカムゲイン：賃料収入などの定期的な収益

不動産投資型クラウドファンディングでは、ファンドによってキャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視しているのかが異なってきます。キャピタルゲイン重視型の場合はファンド組成時に不動産の売却予定が決まっていることが多く、短期で高利回りを狙える特徴があります。

一方、インカムゲイン型は中長期にわたって運用されるため、期間も長期に設定されています。しかし、キャピタルゲインによる大きな売却益を見込みづらいため、利回りが低くなる傾向にあります。

キャピタルゲイン重視型の利回りは変動しやすく、ややハイリスクとなります。キャピタルゲイン重視型のファンドへ投資を行う際は、売却予定の金額やスケジュールが妥当なものであるのかどうか、慎重に検証することが大切です。

2．初めての方でも検討しやすい不動産投資型クラウドファンディング

具体例として、ここでは初心者の方でも投資を始めやすい不動産投資型クラウドファンディングサービスをご紹介します。それぞれのサービスの特徴について運営会社の情報とともに説明していきます。

2-1．1口1万円から想定利回り2.0%～20.0%の物件に投資可能「COZUCHI」

2020年から運営を開始した不動産投資型クラウドファンディング「COZUCHI」は、LAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。LAETOLI社は1999年創業の不動産投資会社で、リノベーションや不動産買取事業なども行っているため、投資用不動産のノウハウを豊富に有しています。数十億円規模の大規模案件を定期的に募集しているため、業界内でもかなり注目されています。

中でも2023年12月31日には、想定利回り9.0%、募集金額110億円のファンド「京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2」を運用開始しています。約15000人の投資家が参加するなど、他社ではなかなか見られない超大型規模の募集実績があります。

COZUCHIでは1口1万円からの出資が可能で、想定利回りは2.0%～20.0%と幅広く、運用期間が最短3ヶ月～1年程度と比較的短期であることに加え、独自のルートで物件を相場価格よりも安く仕入れることができているケースも多く、リスクを抑えた運用やリターンを狙った運用のどちらにも対応できるサービスです。

投資対象は都心や首都圏のマンションなどが中心ですが、案件によっては六本木や代々木公園、虎ノ門など都心エリアの事業用地仕入れや再開発案件などクラウドファンディングを通じてまちづくりにも参加できるという面白さがあります。ファンドの詳細ページでは、物件画像、所在地や物件情報に加え、空室率や物件情報、最寄駅などの周辺状況も詳細に開示されています。

また、COZUCHIには途中解約が可能という特徴もあります。他の不動産クラウドファンディングの中には途中解約ができないサービスもありますが、COZUCHIでは事務手数料はかかるものの、申請すれば途中解約が可能で、出資した資金は翌月に換金することができます。急に現金が必要な状況になったりしたときにも対応しやすいメリットがあります。

COZUCHIの評判・口コミ

• 「個人投資家が案件を選んで小口から運用できるので使いやすい」
• 「銀行の定期預金等に比べると利回りもずっと高いので悪くない」
• 「スマホで簡単に登録でき、出資も簡単だった」
• 「他クラウドファンディングと比べるとCOZUCHIは特殊な案件募集も多い」

2-2．定期的に大型投資案件を募集、1口1万円で少額から投資できる「CREAL」

「CREAL（クリアル）」は、東証グロース上場企業のクリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングで、投資のしやすさが大きな特徴でありメリットです。

2023年11月29日時点で100件、累計384億円を超える募集を行っており、その中には10億円を超える大型案件もありました。投資機会に恵まれているので投資を始めやすく、また、1万円から投資ができるので、初心者の方でも少ない資金から不動産投資型クラウドファンディングを始められます。

また、ホテルなどの宿泊施設や保育施設などに加えて、区分マンション案件や一棟マンション案件も扱っているので投資先の分散が可能です。

一方で、注意するべき点は大規模の案件には観光施設の案件も含まれていることです。海外からの観光客の増減によって売上が大きく左右されるので、状況次第で収益が悪化する可能性もあります。

居住用不動産の案件やヘルスケア施設案件・教育施設案件などを併用していくことで、リスクの分散を行いましょう。

CREALの評判・口コミ

• 「今月もCREALから分配金が入金された。少額でも毎月入金があるのでリターンの実感を得やすい」
• 「ホテルの案件では、投資すると10%割引で利用できる優待がついていた」
• 「CREALの分配額が投資時の想定より増えたとお知らせがあり、嬉しかった」

※CREALでは、下記ページ経由で新規に投資家登録やファンドへの投資を行うと最大50,000円のAmazonギフト券がプレゼントされるキャンペーンを開催中です。詳しくはCREALのキャンペーンページでご確認下さい。

2-3．上場企業運営、予定分配率5%程度、物件は東海エリア「信長ファンディング」

「信長ファンディング」は、名古屋に本社を置く株式会社ウッドフレンズが提供する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。運営元の株式会社ウッドフレンズは、東京証券取引所（東証）スタンダード市場と名古屋証券取引所（名証）に上場しており、不動産開発や販売だけでなく生活環境に関連する事業なども行っている企業です。建売住宅の販売などで実績豊富な企業で、地元の名古屋を中心とした東海エリアをはじめ、東京でも不動産を取り扱っています。

信長ファンディングは、国産木材を積極的に活用した賃貸アパートや中古不動産再生物件を商品化することで、株式会社ウッドフレンズがこれまで培ってきた不動産事業や建設事業、建材事業などのノウハウを活かした不動産型クラウドファンディングサービスとなっています。最低投資金額は10万円と他サービスと比べてやや高めですが、名古屋など東海エリアに投資ができる点や予定分配率の水準が5%程度と高めな点、上場企業が運営しているといったメリットがあります。

また、信長ファンディングは地域経済の活性化や国産材の積極活用などを特徴として掲げており、不動産でESG投資ができるクラウドファンディングでもあります。ESG投資に関心がある方や、地方創生・地域活性化・環境問題などに関心のある方にとっても大きなメリットになるでしょう。

信長ファンディングの評判・口コミ

• 「信長ファンディングは相変わらず人気が高い」
• 「定期報告にて運用状況の具体的な数値が記載されていて、すごくわかりやすい。」
• 「信長ファンディングは中部地方の不動産へ気軽に投資しやすいのが良い。」

2-4．SPCの倒産隔離スキームにより高利回りを実現「LEVECHY」

LEVECHY（レベチー）はジャパン・プロパティーズ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。運営会社は2012年1月の会社設立以降、貸事務所の仲介（オフィスリーシング）を中心に事業展開しており、2023年5月25日から不動産クラウドファンディングLEVECHYの運営を開始しました。

LEVECHYでは資産形成において「レベル違いな高利回り」と「レベル違いな安全性」を提供することがコンセプトとなっています。

また、不動産特定共同事業法の3号・4号の許可を取得しているのが特徴的です。同じ許可を得て運営されている不動産クラウドファンディングは2023年4月末時点で他に2社しかなく、他の不動産クラウドファンディングとの差別化が図られたサービスとなっています。

LEVECHY（レベチー）の評判・口コミ

• 「レベチーは1万円から投資できるので、かなり優しい」
• 「1年間で期待利回り10%はすごい。SPCの倒産隔離スキームは今後も増えそう。」
• 「1号ファンドは最終的に抽選倍率が約28倍になり落選しました。残念です。」

2-5．東証プライム上場グループ会社運営、政令指定都市や都心の物件中心「property+」

「property+（プロパティプラス）」は、東証プライム上場で分譲住宅トップシェア※の飯⽥グループが提供するサービスです。東京、名古屋、福岡などの都心や政令指定都市の物件が中心で、投資対象は自社施工物件で品質が高いという特徴があります。

想定利回りは3%～10%程度、運用期間は3ヶ月～14ヶ月程度、募集額は1000万円台のワンルーム物件から2億円を超える一棟物件まで幅広く、リスク許容度などに応じて様々な案件に投資可能です。

また、一部のファンドでは社会貢献の一環として、出資金を用いて不動産購入を通じて入居者の夢応援サービスを実施する「夢応援不動産プロジェクト」を実施するものがあります。夢応援不動産プロジェクトの対象ファンドでは、入居者の中から希望者のみ将来の夢を宣言してもらい、退去時に進捗を報告することを条件に、一時金として礼金や賃料の値引きという位置づけで3万円程度の応援金の支給や月1時間程度まで無料で人生相談や人脈提供を行い、夢の実現を支援します。

property+の評判・口コミ

• 「不動産事業で実績があり、東証プライム上場の飯田グループさんなのが心強い」
• 「1万円から手軽に不動産投資が始められるのはうれしい」
• 「事前入金・申込み先着制なので募集スケジュールを把握しておきたい」

※分譲戸建住宅市場におけるシェア（2020年4月1日〜2021年3月31日 住宅産業研究所調べ）

2-6．平均想定年利8.0%、新興国の物件や国内障がい者向けグループホーム等に投資可能「TECROWD」

TECROWD（テクラウド）は、日本の建設会社「TECRA株式会社」が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスで、国内・海外の不動産に少額から投資できます。

主に中央アジアなど経済発展著しい新興国のオフィスビルやレジデンスなどに投資可能です。また、自社建設・監修を行う不動産をメインに紹介しているのが特徴で、日本の建築技術が生かされた海外の不動産に投資できます。

2022年11月時点で37件のファンドを募集しており、投資対象はモンゴル・カザフスタンのオフィスビル・レジデンスや、日本の障がい者向けグループホームやレジデンスなどとなっています。また、想定利回りは8.0%と高めの水準となっています。

1口10万円からの投資が可能で、優先劣後構造による投資家を保護する体制や、投資家から集めた資金について透明性を保って管理するための分別管理体制などが整っているのも特徴です。

また、海外資産への投資に伴う為替変動リスクに対応するために、現地金融機関と提携して日本円での投資・償還を実施しています。

TECROWDの評判・口コミ

• 「海外不動産というと投資のハードルが高いように感じたが、少額から投資できるのがうれしい」
• 「日本企業が監修しているので、海外不動産への不安が軽減された」
• 「国内の不動産ファンドと比較して利回りが高く、期間も短め」

2-7．レジデンスや商業施設・店舗など多様な物件に投資可能「ちょこっと不動産」

「ちょこっと不動産は、2021年3月にオープンした不動産クラウドファンディングサービスで株式会社良栄が運営しています。良栄は、用地取得から市場分析、企画、設計、施工、アフターサービスに至るまで自社一貫体制を築いており、不動産開発や不動産賃貸の分野で多くの実績がある会社です。

ちょこっと不動産では、1口1万円から不動産投資を開始でき、対象不動産はレジデンス（戸建て、アパート、マンション）、オフィスビル、テナントビル、店舗など多様な商品が予定されており、運用期間も短期～中長期とラインナップに幅を持たせることが予定されています。

投資対象の不動産は都内区分マンション、期間は6～12カ月、予定分配率4%～6%程度となっています。

ちょこっと不動産の評判・口コミ

• 「ちょこっと不動産から初分配があった。投資額を増やしていきたい」
• 「一口1万円の少額資金で、手軽に不動産投資ができる」
• 「対象物件が小規模な区分マンションや店舗で、手堅さを感じる」

2-8．東証プライム上場企業が運営する「TREC FUNDING」

TREC FUNDING（トレックファンディング）は、2020年8月にサービスを開始した
東証プライム上場企業のトーセイ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。特別目的会社（SPC）を介した運用スキームにより倒産リスクを排除し、金融機関のローンを活用したレバレッジ効果を得られる点が強みのサービスとなっています。

上場企業では、公開義務のあるIRから一般の方でも財務情報を簡単に取得することができ、また上場時には第三者機関の監査が入っています。必ずしも事業者リスクが低いと言い切ることはできませんが、運営事業者が上場企業であることはプラスに評価できるポイントと言えます。

また、トーセイ株式会社では、不動産クラウドファンディング事業への参入前からアセットマネジメント形式でも運用・販売の実績が豊富にあります。例えばREITでは、トーセイ・リート投資法人という銘柄を上場させており、不動産関連特定投資運用業を行う100%子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社においては、2023年6月末時点で受託残高が約1兆9000億円、国内1位の実績となっています。

2-9．ファンドの予定利回りが6.5%～7.0%「利回り不動産」

「利回り不動産」は、株式会社ワイズホールディングスが提供する不動産クラウドファンディングサービスです。1口1万円の少額から不動産投資が可能で、2022年11月時点で33つのファンドを運営・募集しており、利回り不動産にて運用・募集されているファンドの予定利回り（年換算）は6.5%～7.0%に設定されています。

運営会社である株式会社ワイズホールディングスは東京に本店、大阪と沖縄に支店を構え、不動産開発・不動産仲介・不動産賃貸など行っており、これまでにホテルや商業施設などをメインに、比較的大規模な不動産開発を手掛けてきた実績があります。

なお、利回り不動産では、ワイズコイン（WISE COIN）を使った投資が可能です。利回り不動産での口座開設や物件への投資額などに応じてコインが貯まる仕組みとなっており、1コイン1円相当で利用可能です。貯まったポイントはクラウドファンディングへの投資に充てることができます。

なお、利回り不動産のメルマガに登録すると、新規公開の物件情報のお知らせやキャンペーン情報のお知らせが届きます。

利回り不動産の評判・口コミ

• 「ワイズコインで投資が出来るのがうれしい」
• 「新規会員向けによくキャンペーンをしていてお得に始められる」
• 「人気が高く、なかなか抽選に当選できないのは少し残念」

2-10．大手不動産会社運営、投資対象は都心ワンルーム、永久不滅ポイントも使える「Rimple」

「Rimple（リンプル）」は、東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントが運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトです。

都心のワンルームマンションを中心に案件を組成していること、東証プライム上場グループ企業が運営していることなどが大きな特徴として挙げられます。

また、セゾンカードの永久不滅ポイントやハピタスポイント、モッピーポイントなどを使って投資できるという、独自のシステムを取り入れているところも特徴です。

Rimpleの評判・口コミ

• 「区分マンション案件中心だからファンドに応募が殺到しそう」
• 「貯めていた永久不滅ポイントがあるのでぜひリンプルで活用したい」
• 「リンプルのサイトはスマホで見やすい」
• 「リンプルの劣後出資比率30%は、他の不動産クラウドファンディングよりも高い」

3．不動産投資型クラウドファンディングのランキング・比較

3-1．高利回りランキング・比較

不動産投資型クラウドファンディングの中には高利回りのファンド組成・運用に成功しているサービスも多くあります。高利回りの案件は人気が高くすぐに募集枠が埋まってしまう点、ややハイリスクな点がデメリットとなりますが、高いリターンを見込めるというメリットがあります。

以下、不動産投資型クラウドファンディングの高利回りランキングを見ていきましょう。

高利回り1位のCOZUCHIは不動産売却によって得られたキャピタルゲインのうち、投資家への分配率が高いために高いリターンを実現できているという特徴があります。これにより、想定利回り7.9%に対して実績利回り18.1%という高い実績を残しています。（※参照：COZUCHI「【第6号】四半期レポート（2023年12月度）」）

2位のTECROWDではアメリカやモンゴル、ウランバートルにおける事業用地や収益不動産、国内の障害者向けグループホームなどのファンド運営を行っています。低リスクの運用が見込める都心住宅などと比較してハイリスクであるため、利回りも高く設定されています。

3位のレベチーはSPCの倒産隔離スキームを採用し、金融機関のローンを活用したレバレッジ効果が高利回りの背景にあります。倒産隔離を行っているため、事業者が倒産した際にも運用資産が守られるリスク対策が行われており、リスクのバランスを取りながら高いリターンを期待できるメリットがあります。ただし、優先劣後の割合は他社と比較して低めです。

3-2．募集金額ランキング・比較

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際は過去の募集金額の大きさも重要なポイントとなります。募集金額が大きいということは、「ファンドの募集の頻度が高く投資がしやすい」「大型のファンド組成を行っている」などのメリットがあるためです。

以下、募集金額の大きい不動産投資型クラウドファンディングのランキングを見て行きましょう。

※2024年3月時点

累計募集金額1位はCOZUCHIです。2023年12月31日に、想定利回り9.0%、募集金額110億円のファンド「京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2」を募集開始したことで、それまで累計募集金額1位だったCREALを抜いて1位となりました。

2位のCREALは2018年11月のサービスを開始以来、定期的にファンド組成を行っています。2024年3月25日時点のファンド組成数は106、累計調達は470憶とコンスタントにファンド募集を行っており、運用終了ファンド72件の全て元本割れすることなく出資金の償還に成功しています。

3位のTECROWDは、海外の事業用地などの大型ファンドの募集を行っていることで累計募集金額ランキングで上位となりました。特に、2023年11月に募集開始されたアメリカ・テキサス州における大規模データセンタープロジェクトの案件では、2案件を合わせた募集額が40億円近い規模となっています。

3-3．優先劣後出資割合ランキング・比較

優先劣後出資とは、不動産投資型クラウドファンディングが不動産を取得するときに投資家と運営不動産会社がそれぞれどれほどの金額を出資しているかを示す数字です。

不動産投資型クラウドファンディングに投資するときのリスク対策の方法として、優先劣後出資の中の劣後出資割合を見るというものがあります。劣後出資割合が大きいほど低リスクの案件と言え、投資判断に役立てることができます。

以下より、劣後出資割合の高い順に不動産投資型クラウドファンディングのランキングを見て行きましょう。

1位の信長ファンディングは、名古屋や岐阜県の住宅を運用対象としています。運営会社のウッドフレンズは東海地方を中心に事業展開している上場企業であり、地方不動産を対象にしながらも低リスクの運用を期待できるというメリットがあります。

2位のちょこっと不動産は都心部のレジデンスを中心にファンド組成を行う不動産クラウドファンディングです。全ファンドの劣後出資割合の平均は39%と非常に高く、都心部の不動産へ投資しつつ、できるだけ低リスクの運用をしていきたい方に適した投資先です。

3位のRimpleは、投資用不動産の販売を手掛けるプロパティエージェントが提供する不動産クラウドファンディングです。東証プライム上場グループ企業が運営しており、また劣後出資割合も30%と高いため、気軽に不動産投資を始めたい方に選ばれやすいサービスとなっています。

【関連記事】優先劣後割合の高い不動産クラウドファンディングは？8社の比較・まとめも

4．不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングと、他の投資方法と比較してどのようなメリットがあるのか詳しく見て行きましょう。

• 1万円～などの少額資金で不動産へ間接的に投資ができる
• 不動産運用・管理については事業者へ任せられる
• 利回り3～20%などの高い収益を見込むことが出来る

4-1．1万円～などの少額資金で不動産へ間接的に投資ができる

これまでの不動産投資では、数千万円～数億円の物件を実際に所有し、運用するスキームが主流でした。一方、不動産投資型クラウドファンディングではこの物件の取得費を小口化し、複数の投資家の資金を活用して運用されるため、少額資金でも投資ができるメリットがあります。

このような仕組みによって、これまで個人投資家が投資検討しづらかった物流不動産や商業施設などの大型不動産も選択肢に入れることができるようになりました。またややハイリスクな投資対象と言える地方不動産やホテル・旅館なども、少額資金から投資を始めることができるメリットがあります。

4-2．不動産運用・管理については事業者へ任せられる

不動産投資は物件を取得した後の運用・管理が重要なポイントです。適切な管理が行き届いていないと物件の収益性を下げてしまったり、建物の傷みによって老朽化が進んでしまう可能性もあります。

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産管理のプロである事業者がこれらの運用・管理について行うため、投資完了後の投資家側で配慮するべきことはありません。投資判断や管理の手間が無いため、日中忙しい方でも気軽に投資検討できるという点もメリットでしょう。

4-3．利回り3～20%などの高い収益を見込むことが出来る

不動産投資型クラウドファンディングの利回りの目安は、おおよそ3～20%程度になります。銀行の定期預金の金利が0.002％程度であることを考慮すると、非常に高い収益性を持っていることが分かります。

なお、3～20%という利回りの差の大きさは、前述した「インカムゲイン型」と「キャピタルゲイン型」の違いによるものです。

インカムゲイン型は、入居者から集めた賃料収入が主な収益源となります。そのためおおよそ3～6%程度が利回りの目安となり、高利回りの物件であるほど物件取得費が安いということを意味するため、周辺エリアの人口減少など、なんらかのリスクを内在している可能性があります。

一方、キャピタルゲイン型は物件の売却によって利益を確定させるため、募集時点での想定利回りを大きく下回ったり、逆に上振れる可能性もあります。中には募集時点で次の買主の売買契約を締結している案件もありますが、次の買主の資金状況などによって、必ずしも売却に至るという保証がないという点に注意が必要です。

1,000万円の元本保証がある金融機関の定期預金とは異なり、不動産投資型クラウドファンディングにはいずれの場合も相応のリスクがあります。しかし、その分高い収益を狙うことが可能となっており、現金の一部を不動産クラウドファンディングへ投資するなどして、資産運用をしていくのも効果的と言えるでしょう。

5．不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資型クラウドファンディングにはデメリットもあります。それぞれのデメリットについても確認しながら、慎重に投資判断を行っていきましょう。それぞれデメリットへの対策についても解説していきます。

• 不動産の収益性によっては元本割れが発生する可能性がある
• 換金性・流動性が低い
• 人気の案件には応募が殺到することも

5-1．不動産の収益性によっては元本割れが発生する可能性がある

不動産投資型クラウドファンディングの成績は不動産の収益によって左右されるため、空室が増えたり、不動産価値の下落が起きた場合には、元本を棄損してしまう可能性があります。

このようなリスクを軽減するためには、一つの案件に資金を集中して投資をせず、複数の案件に分散投資をすることが効果的です。不動産のエリアや物件タイプなどのバリエーションを持たせることで、特定のエリアで起きた災害や空室などの影響を抑えることができます。

元本割れ対策には「優先劣後割合」に注目する

優先劣後出資割合とは、不動産投資型クラウドファンディングが不動産を取得するときに投資家と運営不動産会社がそれぞれどの程度の金額を出資しているかを示す数字です。投資家が出資する分を優先出資分、運営不動産会社が出資する分を劣後出資分と言います。

• 優先出資分：投資家が出資した資金
• 劣後出資分：運営不動産会社が出資した資金

優先劣後出資割合を見ることで、ファンドの運用額に対してこれら2者が負うリスクがどのように設定されているかを判断することが可能です。例えば、1億円のファンドで投資家の出資分が8,000万円であれば、優先出資割合は１億円の中の8,000万円なので、80%となります。不動産会社の出資分が2,000万円であれば劣後出資割合20%です。

ファンドの損失が発生した場合、損失は劣後出資分から計上されることになります。つまり、運営会社の劣後出資割合が大きいほど、損失が発生した際の投資家のリスクは低くなるということになります。キャピタルゲイン型のファンドなどではリスクが高まる傾向があるため、優先劣後出資割合についても確認しておくと良いでしょう。

5-2．換金性・流動性が低い

不動産投資型クラウドファンディングは、一部のサービスを除いて、運用途中で換金することが出来ないスキームになっています。いつでも解約できる定期預金や、市場が開いてれば売却できる有価証券などと違い、換金性・流動性が低いという点は大きなデメリットです。

案件の終了まで出資元本の回収ができないという点について注意し、生活に必要な資金については余力を残しながらいくらまで投資資金に活用できるのかという点については、しっかり決めておくことが大切です。

5-3．人気の案件には応募が殺到することも

不動産投資型クラウドファンディングは元本割れの事例もまだ少なく、案件によっては利回り20%を超えるような高利回りのファンドも増えてきているため、年々人気が高まってきています。

人気の高いファンドでは、募集金額に対して非常に多くの投資家が参加するため、抽選式や先着式となり、投資できる人が限定されることがあります。募集に外れてしまうと、なかなか投資機会が持てないという点はデメリットと言えるでしょう。

これの対策としては、複数のサービスに投資家登録をしておき、募集スケジュールや案件の内容については適宜チェックをしておくことが重要と言えるでしょう。

6．不動産投資型クラウドファンディングで投資をする際の注意点

不動産投資型クラウドファンディングで投資をする際は、以下のようなポイントに注意してみましょう。

6-1．1万円などの少額投資をする際は「手数料負け」に注意する

手数料負けとは、投資での利益よりも投資に掛かる手数料が大きいために、損失が発生することをいいます。利益が小さすぎるケースや、手数料のコストが大きすぎるケースで、手数料負けは発生しやすくなります。

手数料負けの事例を見てみましょう。例えば、予定分配率3％・運用期間1年のファンドに1万円を投じ、想定通りの運用が行われて300円のリターンを得たとします。しかし、入金と出金に手数料が200円ずつかかってしまうと、収支はマイナス100円となります。

このような手数料負けを防ぐには、ある程度のまとまった資金を投じるという方法と、不動産投資型クラウドファンディングのサービスごとに設定されていることがある「提携銀行」を利用するという方法があります。提携銀行からの振込や出金手数料が無料になるケースもあるため、確認してみましょう。

6-2．一つの案件やサービスに資金を集中しない

不動産投資型クラウドファンディングは、間接的に実物の不動産へ投資を行うサービスであるため、一つの案件に集中して資金を投資してしまうと、災害リスクや空室リスクなどを分散させることができないというデメリットがあります。

例えば、複数の物件が投資対象になっているリートのようなファンドでは、一回の投資で複数物件へ資金が分散され、リターンとリスクが分散されています。しかし、不動産投資型クラウドファンディングでは基本的に1つの物件の運用によって得られる収益に依存しているため、1つの案件に資金を集中させすぎてしまうとリスクが非常に高くなってしまうのです。

また、一つのサービス・事業者の利用に偏ってしまうのもハイリスクになってしまうことがあるため注意が必要です。大規模な運用に失敗してしまった事業者は、損失をカバーしきれずに倒産してしまったり、投資元本の返金対応が大きく遅延してしまう可能性もあります。一つのサービスや事業者に大きく依存しているとこのような状況になった時の損失も大きくなってしまうため、複数のサービスを利用することもリスク対策になります。

6-3．クラウドファンディング投資の収入は「雑所得」になる

匿名組合型の不動産投資型クラウドファンディングで得た収入は「雑所得」として計上されます。基本的には、分配金の支払い時に、20.42％の所得税（復興特別所得税を含む）を源泉徴収して投資家に支払われています。

しかし、雑所得は総合課税の対象であるため、所得が大きい人の税率は高くなり、所得が少ない人の税率は下がるという累進課税が採用されています。3,299,000円までの所得であれば10%の税率になるため、確定申告と還付申告で支払い過ぎた税金の還付を受けることも可能です。（※参照：国税庁「所得税の税率」）

なお、年末調整を受けた給与所得以外の所得が20万円以下の場合、原則として確定申告は不要になります。上記のような還付申告を行わず、また給与所得以外の収入が20万円を超えていない場合には、源泉徴収が行われているため確定申告を行う必要はありません。

7．不動産投資型クラウドファンディングに関するよくあるQ&A

7-1．ファンドの事業者はどのように利益を得ているの？

不動産投資型クラウドファンディングの事業者は物件を運用して賃料収入を得たり、売却によって売却益を得ています。そしてこれらの不動産収入を原資とし、不動産投資型クラウドファンディングで小口出資した各投資家へ分配していきます。つまり、大まかには不動産運用によって得られた収益と投資家へ分配した分配金の差が、事業者の利益となります。

例えば、CREALの「2023年3月期通期決算説明資料」を見てみると、GMV（調達成約ベースで計上される数値）に対してTake Rate（企業の取り分）として8～10%を想定していることが分かります。事業者がどのように収益を上げているのか、詳細なIR情報を確認できるという点は運営会社が上場企業である場合のメリットと言えるでしょう。

7-2．利回りが高い不動産投資型クラウドファンディングの仕組みは？

利回りが高い不動産投資型クラウドファンディングの仕組みとしては、不動産収益の大部分をキャピタルゲイン（売却益）で見込んでいることが多いと言えるでしょう。

例えば、不動産ポータルサイトに掲載されている実物不動産の利回りというと、年間の賃料収入（インカムゲイン）を物件価格で割った「表面利回り」であるケースが大半です。

一方で、不動産投資型クラウドファンディングの想定利回り（予定分配率）は、通常インカムゲイン（賃料収入）だけでなく、キャピタルゲイン（売却益）も含まれており、同じく「利回り」として表記されています。キャピタルゲインが含まれる分、通常の不動産と比較して高利回りに感じられることがあるのです。

なお、不動産投資型クラウドファンディングの案件によって、インカムゲインを重視しているか、キャピタルゲインを重視しているかの割合は異なります。通常、利回りが高い不動産投資型クラウドファンディングの場合、キャピタルゲインを重視して見込んでいるケースが多いでしょう。

ただし、過去の実績から収益予測が立てやすいインカムゲインとは異なり、キャピタルゲインは不動産を売却しなければ成立しないというリスクがあります。想定よりも大きく値を下げてしまったり、スケジュール通りに売却が出来なかったりなど、インカムゲイン重視型と比較してリスクは相応に高くなるという点に注意が必要です。

加えてキャピタルゲイン重視型は運用期間が1～3ヶ月程度に設定されていることもあります。売却益を含んだ不動産収益を短い運用期間で割り戻して年利表記しているため、利回りが高く見えやすいという傾向があるという点にも留意しましょう。

7-3．REIT（リート）と不動産投資型クラウドファンディングの違いは？

REIT（リート）は、『投資法人』と呼ばれるREITを運営する法人が、投資家から資金を集めて多数の不動産に投資する投資信託の一種です。日本で上場しているJ-REITでは購入・売却とも柔軟にできるので、市況をみながら売買タイミングを見定めたいという人に適しているでしょう。

なお、J-REITは上場しているため、通常の投資信託のように基準価額が変動するリスクがあります。たとえば、東証REIT指数はコロナショック期の2020年2月21日から2020年3月19日までのわずか1ヶ月間で最高値の2244から、ほぼ半値の1145まで下落しました。

不動産投資型クラウドファンディングはJ-REITと異なり上場はしておらず、匿名組合という仕組みを活用しています。不動産価格の上昇・下落のリスクは同様にありますが、分配金に織り込まれており、運用終了時までの日々の価格変動は起こりません。

また、個別物件ごとにプロジェクトが立ち上がるケースが多いので、物件を見定めて投資したい人に適しています。ただし、一部のキャンセル可能なサービスを除いて運用期間中の途中解約はできない仕組みになっています。』

【関連記事】REIT（リート）の始め方は？初心者でも分かる投資手順や銘柄選びを解説
【関連記事】不動産ファンドに投資する方法は？REIT・クラウドファンディングを比較

7-4．不動産投資型クラウドファンディングの失敗・トラブル事例は？

国土交通省の「小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起」によると、確認された事例は融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）に関するものや、架空業者によるものであるとされています。

融資型クラウドファンディングは、不動産投資型クラウドファンディングと似たスキームですが、融資型クラウドファンディングは融資によって金利収入を得る仕組みであり、不動産収益を原資とする不動産投資型クラウドファンディングとは異なる仕組みの投資商品です。

しかし、特定の投資商品についてインターネットを介して募集を行うという視点でみると、潜在的には不動産クラウドファンディングも同じリスクを内包していると指摘されています。融資型クラウドファンディングのトラブルとしては、主に以下のような事例があります。

• 運営会社が投資家の資金を流用
• 運営会社が悪意ある借主から被害を受ける
• 偽サイトへの誘導
• 架空の投資案件の募集

不動産投資型クラウドファンディングにおいても、このようなトラブルを回避するにはまず運営会社の実績を調査することが大切です。例えば、上場企業であれば上場時に反社会的勢力との交際や資本力などの審査を受けており、悪意ある会社との交際や取引が起こりにくいと言えます。また、上場していない企業でも過去のファンド実績や、不動産事業者としての運用実績を確認してみると良いでしょう。

また、事業者に問題がなくとも案件に何らかのリスクがあることがあります。トラブルを防ぐために投資先の物件情報が詳細に公開されているファンドであるかどうかという点に注目されておくと良いでしょう。詳細な物件情報が開示されていれば、現所有者の情報や不動産価格から類推できる担保性、周辺エリアの賃料相場なども確認することができます。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングは、ソーシャルレンディングよりも情報の開示量が多く、運用される不動産の住所や事業内容まで公開されています。

そのため、ソーシャルレンディング投資と比較して比較的に収益性の良し悪しや収益の額の妥当性についての判断がしやすい投資方法といえます。

しかし、クラウドファンディング投資は元本が保証されているわけではなく、リスクのある投資方法です。まずは1万円から投資を始め、徐々に運用する金額を増やしていくとよいでしょう。

コツコツ積み立てるように投資していけば、数年後には毎月数万円の配当金を受け取ることも不可能ではありません。長期的な戦略に立って将来を見据え、投資していくのが良いでしょう。

• 不動産投資ができるクラウドファンディングの比較・まとめ
• 海外成長国投資・インパクト投資ができるソーシャルレンディングの比較・まとめ
• 1万円から投資できるクラウドファンディングサービスの比較

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