不動産担保があるソーシャルレンディングの比較・まとめ

ソーシャルレンディングの高い利回りの背景には、融資先から資金を回収できないという貸倒れリスクが存在します。そのリスクへの対処策として有効な手段が「担保」の設定です。担保は、融資先から資金の返済が滞った際にも債権を回収できるように設定されるもので、担保資産として最も代表的なものが不動産となります。

担保が設定されているファンドは元本を毀損するリスクが小さくなるので、運用の利回りもやや低くなりますが、いざという時には大きな安心材料となります。担保を設定する上で重要なポイントは、「担保に債権を回収できるだけの価値があるか」という点です。

不動産の場合は、不動産鑑定士という不動産価値を算定する専門家に不動産の価値評価をしてもらうことや、会社全体として不動産取引に関する実績が豊富かどうかといったことが重要になります。

この記事では、不動産担保のあるファンドに投資ができるソーシャルレンディングサービスをピックアップしてご紹介したいと思います。

不動産担保があるソーシャルレンディングサービス

不動産の専門家集団を有する上場企業の100%子会社が運営する「オーナーズブック」

オーナーズブックは、東証プライム上場企業100%子会社のロードスターインベストメンツ株式会社が運営しています。親会社であるロードスターキャピタルは、代表がゴールドマン・サックスグループの不動産部門で実務経験があり、ボードメンバーも金融・不動産業界出身者多数、不動産鑑定士の資格保有者も多数在籍している不動産に関する専門家集団を有する東証マザーズ上場会社です。オーナーズブックの投資案件は、シニアローンとしての貸付やエクイティ投資等まで用意しており、個々の投資家のリスク許容度に応じて不動産の投資タイプを選択することができます。また、貸付型の全投資案件に担保不動産が設定されており、投資案件ごとに「担保物件のロケーション」「稼働率」「貸付先の信用力」の評価を表示しているため、投資案件のリスクが分かりやすくなっています。（※エクイティ型には担保がありません）

また、オーナーズブックに掲載されている投資案件は、返済金額をカバーできる可能性が高い東京エリア中心の不動産を担保に設定することで、返済リスクを軽減しています。また、オーナーズブックに掲載されている全ての案件は、不動産鑑定士を含む不動産投資の専門家が精査したもので、流動性が高い東京エリアの物件となっています。（担保回収時に不動産の資産価値が下落している場合には、元本割れとなるリスクがあります）

担保価値は東急リバブルの査定結果を利用「レンデックス」

レンデックスは、10%近い高い利回りと1年以内の短期案件中心という点が魅力のソーシャルレンディングサービスです。1口2万円から小口で投資を始めることができ、大部分の案件に不動産担保が設定されています。担保の査定については自社だけでなく、東急リバブルの査定も利用することで、金額の信頼性を高める取り組みをしています。担保が設定されている案件では、査定結果の80%までを上限にファンドが組成されているので、担保不動産の価値の下落幅が20%までであれば元本割れが起こらない仕組みとなっています。会員登録手数料・口座開設手数料・口座維持管理手数料・案件申込手数料・払い戻し手数料などはすべて無料（0円）となっており、実際に投資を行う際の投資家口座への振込手数料だけを負担すればよいため気軽に利用を開始することができるサービスです。

東証プライム上場企業CREグループなど複数の上場企業のファンドに分散投資できる「FUELオンラインファンド」

FUELオンラインファンドは、株式会社FUELが運営を行う融資型クラウドファンディングです。上場企業のファンドに投資ができる特徴があります。

FUELオンラインファンドで投資できるファンドの一つである「CRE Funding」は、物流施設の案件に投資をすることができます。東証プライム上場企業の株式会社シーアールイーが案件を組成し、運営はFUELが行っています。東証プライム上場企業が直接運営に携わっているソーシャルレンディングサイトということで、他ソーシャルレンディングサービスと比べて事業者リスクが比較的低いと言えるでしょう。

CRE Fundingの利回りは2.5%～3%程度と他サービスと比べてやや低めですが、その代わりに、投資家の資産を守るために株式会社シーアールイーによるマスターリースと保証が設定されています。マスターリースとして株式会社シーアールイーが借り受けた時点で、一定の家賃の支払いが契約に盛り込まれています。また、物件の売却時に売却金が投資家から集めた元本の総額に達しなかった場合、不足分についても株式会社シーアールイーが保証します。

ただし、株式会社シーアールイーが倒産してしまえばこれらの保証もなくなってしまいますので、実際に投資をする際は必ず案件ごとの妥当性を検証し、慎重に検討することが大切です。

上記の他にも、複数の上場企業のファンドへ分散投資が可能で、1万円以上1円単位の投資ができます。CREFundingでファンドの応募がない場合は、FUELオンラインファンドの他のファンドもチェックしてみると良いでしょう。

まとめ

ソーシャルレンディング投資を進めるにあたっては、貸倒れリスクを無視することはできません。担保が設定されている案件であれば、仮に返済が滞ったとしても損失を小さく抑えることができますので、分散投資の選択肢の一つとして、ポートフォリオに組み込んでおくと良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 ソーシャルレンディングチーム

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