TSON FUNDINGの評判は？メリット・デメリットや始め方も

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産に投資するためのまとまった資金や不動産を管理する手間が必要ありません。インターネット上で手続きが完了するサービスも多いため、不動産投資へのハードルが低く、初心者でも始めやすいという特徴があります。

今回は不動投資産型クラウドファンディングサービスの1つである「TSON FUNDING（ティーソンファンディング）」の特徴やメリット・デメリット、始め方などを紹介します。

※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

1. TSON FUNDINGとは
2. TSON FUNDINGの特徴
   2-1．3つの指標で【全国No.1】を達成
   2-2．匿名組合型・任意組合型の2種類のファンドがある
   2-3．AIを活用した不動産投資型クラウドファンディングである
   2-4．継続的にファンドを応募している
   2-5．定期借地権を活用している
   2-6．「SMART FUNDシリーズ」では入居開始より全期間家賃保証を設定
3. TSON FUNDINGのメリット
   3-1．投資ロスが少ない（無利息の期間がほとんどない）
   3-2．途切れなく応募が可能
   3-3．投資スタイルに合わせてファンドを選択可能
   3-4．優先劣後方式によるリスク対策が講じられている
4. TSON FUNDINGのデメリット
   4-1．元本を毀損する可能性がある
   4-2．最低投資額は10万円
   4-3．すべての案件が少額投資に対応しているわけではない
5. TSON FUNDINGの評判
6. TSON FUNDINGの始め方
   6-1．会員登録
   6-2．出資者登録
   6-3．プロジェクトへの応募・出資
7. まとめ

1．TSON FUNDINGとは

TSON FUNDING（ティーソンファンディング）は、愛知県名古屋市に本社を構える株式会社TSONが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。株式会社TSONは2008年創業の不動産事業や関連事業を営む企業です。

2．TSON FUNDINGの特徴

TSON FUNDINGには下記の特徴があります。

• キャピタルゲイン型・インカムゲイン重視型の2種類のファンドがある
• AIを活用した不動産投資型クラウドファンディングである
• 月1ファンド以上のペースで組成できる
• 定期借地権を活用している
• 入居開始より全期間家賃保証を設定している

2-1．3つの指標で【全国No.1】を達成

TSON FUNDINGは、2024年9月時点で以下の3つの指標で全国No.1を達成しました。

• 累計ファンド組成
• 累計償還ファンド数
• 任意組合ファンド平均利回り

※2024年9月時点で100億円以上の運用実績のある不動産クラウドファンディング事業者調査

累計ファンド組成と償還実績の豊富さは、同社の継続的な成長と投資家への安心感を示す重要な指標となっています。

また任意組合ファンドとは、複数の投資家が出資し、共同で運用を行う投資スキームの一つです。不動産クラウドファンディングにおいてもよく活用され、投資家は資金を出し合い、不動産の購入・運用・売却を通じて利益を得る仕組みです。

TSON FUNDINGでは、任意組合ファンドの平均利回りにおいても業界最高水準を維持しています。長期的な資産運用を考える投資家にとって大きなメリットとなるでしょう。

2-2．匿名組合型・任意組合型の2種類のファンドがある

TSON FUNDINGでは匿名組合型・任意組合型の2種類のファンドがあります。

• 不動産クラウドファンディング（匿名組合型）：最低投資額10万円
• スマートファンドSONAE（任意組合型）：最低投資額100万円

匿名組合型・任意組合型の違い

それぞれ運用スキームが異なっており、リスクやメリットにも違いがあります。大きな違いは所有権の範囲です。

匿名組合型では、実際に不動産を所有するのではなく、出資額に応じて分配金を得られる権利を保有するスキームになっています。実際に不動産を保有していないため、収益も不動産所得とはならず雑所得になります。また、出資額以上の損失が起きるリスクはありません。

一方、任意組合型は複数の投資家で不動産を実際に保有するスキームとなっています。収益は不動産所得となり登記もされるため、不動産と同じ税制が適用されます。相続税の圧縮や数年後のキャピタルゲインを狙った運用対象として選ばれることが多いスキームです。

2-3．AIを活用した不動産投資型クラウドファンディングである

TSON FUNDINGでは、運用する投資物件を独自の不動産AIを活用して選び出しています。

この技術は投資対象となる不動産の市場価値を的確に判断するために導入されているもので、WEB上から集めた約300万件以上の分譲住宅販売データをもとに、市場の平均的な販売価格や販売期間を査定することができます。

投資に適した物件を不動産AIが導き出すといった独自のマーケティングを行っているのもTSON FUNDINGの特徴といえます。

2-4．継続的にファンドを応募している

TSON FUNDINGでは、土地の仕入れから商品開発、販売までを自社で一貫して行っています。また、取引のある不動産会社や住宅会社から投資対象物件を紹介してもらえるネットワークを構築しているため、ファンドを途切れることなく組成されています。

2-5．定期借地権を活用している

TSON FUNDINGでは、定期借地権を活用した住宅に投資を行います。

通常、土地付き不動産物件に投資をする場合、土地購入費と建物購入費を準備する必要があります。しかし、定期借地権を活用することで土地購入費を省くことができます。

これにより、下記のメリットがあります。

• 戸建住宅では土地代分の仲介手数料・登記費用が抑えられる
• 建物代金だけで販売できるため、土地付き戸建て住宅と比較して安価で売りやすくなる
• 賃貸住宅の場合は、借地代で運用できる
• 地価下落リスクを抑えることができる

2-6．「SMART FUNDシリーズ」では入居開始より全期間家賃保証を設定している

インカムゲイン重視型のファンド「SMART FUNDシリーズ」では、入居開始より全期間家賃固定型の空室保証制度を設定しています。

賃貸住宅への投資を行う場合、空室の発生や家賃の低下リスクは大きな懸念点となります。しかし、TSON FUNDINGでは賃貸物件が完成し、入居が開始された時点から空室保証が行われるため、賃貸住宅への投資リスクを軽減することができます。

3．TSON FUNDINGのメリット

TSON FUNDINGを利用するメリットは下記の通りです。

3-1．投資ロスが少ない（無利息の期間がほとんどない）

TSON FUNDINGでは、分配金が元本償還当日まで日割り計算で加算される仕組みを採用しています。これにより、運用開始日から元本償還当日まで、無駄なく運用益を得ることが可能となります。

不動産クラウドファンディングでは、運用終了日をもって分配金の計算が終了し、元本が償還されるまでの期間には利益が発生しないことがあります。例えば、資金が拘束されている期間が1ヶ月ほど空く場合、その資金をロックされているため運用することができず、資金効率を悪化させることにもつながるのです。

一方でTSON FUNDINGでは、運用終了日以降も元本償還日までの期間に対して分配金が発生するため、投資家はロスなく利益を受け取ることができます。運用期間中だけでなく、元本が戻るまでの期間においても資産を有効活用できる点が大きなメリットとなります。

例えば、運用終了後に元本償還まで数日かかった場合、その期間分もちゃんと利益が加算されます。

具体例

• 運用開始日：2024年4月1日
• 運用終了日：2024年10月1日
• 元本償還日：2024年10月10日

他のファンドでは、10月1日までの分配金しかもらえないケースもありますが、TSON FUNDINGでは10月10日まで日割りで分配金が加算されるので、その分利益が増えます。

3-2．途切れなく応募が可能

TSON FUNDINGではファンドの基本形は1年程度の短期型ですが、終了後もすぐに次の投資先が用意されているため途切れなく応募が可能です。

このような豊富なファンド組成が可能な背景には、マーケティング戦略を最大限に活用し、土地の取得から商品開発、販売までを一貫して展開していることが理由として挙げられます。不動産会社や住宅メーカーとの強固なネットワークを活かし、優良な物件情報を継続的に確保することで高利回りのファンドを安定的に組成することが可能です。

また、中小企業から大手までの住宅会社やデベロッパーとの強いネットワークにより、投資適格な物件を継続的に確保しているので、「次の案件が見つからない」といった心配をすることなく投資検討することが可能となっています。

3-3．投資スタイルに合わせてファンドを選択可能

不動産に対して短期的または中長期的に投資を行いたい場合、投資スタイルに合った不動産投資型クラウドファンディングサービスを選択する必要があります。

一方、TSON FUNDINGでは、匿名組合型・任意組合型の2種類のファンドがあり、短期間での運用・中長期間での運用に対応しています。

投資スタイルに合わせて、1つのサービス内でファンドを選択できるというのも投資家にとってのメリットとなるでしょう。

3-4．優先劣後方式によるリスク対策が講じられている

TSON FUNDINGでは優先劣後方式によるリスク対策が講じられています。

優先劣後方式とは、投資家から集めたお金を「優先出資分」、株式会社TSONが出資したお金を「劣後出資分」として別々に管理することをいいます。また、運用後に損失が発生した場合には、劣後出資分から損失計上されます。

TSON FUNDINGではファンドによって物件価格の10％から20%程度を劣後出資分として出資しているため、物件価格の下落率が設定された割合までであれば、投資家が損失を被るリスクを低減させることが可能です。

ただし、優先劣後方式が採用されていたとしても、ファンドの巨額の損失が生じれば、投資家の優先出資元本についても毀損してしまうリスクがあります。優先劣後方式であっても、必ず優先出資元本が保証されているわけではない点に注意しましょう。

4．TSON FUNDINGのデメリット

一方、TSON FUNDINGのデメリットとして、下記の点を取り上げています。

4-1．元本を毀損する可能性がある

TSON FUNDINGは不動産投資であり元本は保証されません。これはTSON FUNDINGだけでなく、出資法により出資元本の保証が禁じられているため、他の不動産投資型クラウドファンディングでも同様です。

先述したように、優先劣後方式の採用や定期借地権の活用による投資効率の向上など、さまざまな対策・特徴がありますが、元本割れのリスクが完全になくなることはないことに注意しましょう。

4-2．最低投資額は10万円

TSON FUNDINGでは最低投資額が10万円となっています。実物不動産への投資と比較すれば、資金量をかなり抑えることができますが、最低投資額が1万円に設定されている不動産投資型クラウドファンディングサービスも多く、それと比較するとやや高い金額設定であると言えます。自身が投資できる金額のバランスによって、利用を検討してみると良いでしょう。

4-3．すべての案件が少額投資に対応しているわけではない

TSON FUNDINGの最低投資額は10万円ですが、すべてのファンドが10万円にから投資できるわけではありません。例えば、過去には最低投資額1口50万円のファンドも募集されていたことがあります。そのため、10万円程度の少額投資を行いたくても、募集状況によっては利用できない可能性もあります。

TSON FUNDINGでの少額投資を希望する場合は、こまめにウェブサイトをチェックすると良いでしょう。

5．TSON FUNDINGの評判・口コミ

TSON FUNDINGに対する評判・口コミは下記のようになっています。

良い評判・口コミ

• 直近2回は競争率2倍以下、上場系なので注目している
• 会員登録がネットで手続きできるので楽
• 最低出資額が50万円から5万円になったのがいい

悪い評判・口コミ

• 情報が少なくて判断に困る
• 劣後出資が20％から10％に落ちている点は気になる

※上記はすべて個人の感想です。投資を検討される際は、ご自身でもよくお調べの上ご判断下さい。

良い評判としては、抽選方式の案件でも倍率が高すぎず当選しやすいといった意見がありました。今後の運用実績によっては、応募者が増加する可能性もあるため、動向についてはこまめにチェックしたいところです。また、より使いやすいサービスとなっていることを評価する声も見られました。

かつては最低投資額50万円・郵便でのやり取りを行ってきたTSON FUNDINGは、2020年の年末より最低投資額5万円・オンライン完結のサービスにリニューアルしています。

一方で、投資判断に必要な情報が少ない点や、劣後出資が案件によって20％から10％に変更されている点を懸念した声もありました。

6．TSON FUNDINGの始め方

TSON FUNDINGでの不動産投資を始める場合の手順は以下の通りです。

1. 会員登録
2. 出資者登録
3. プロジェクトへの応募・出資

6-1．会員登録

TSON FUNDINGを利用する場合は、まず会員登録を行います。TSON FUNDINGのウェブサイトから会員登録ページにアクセスし、メールアドレスを入力して登録しましょう。

入力したメールアドレス宛に認証用メールが送付されるので、リンクをクリックして会員登録を完了させます。

6-2．出資者登録

会員登録が完了したら、マイページから出資者登録を行います。

氏名や住所などの情報を入力し、本人確認書類を提出します。その後、TSON FUNDING側で審査を行い、「本人確認ハガキ」が返送されます。

ハガキに記載されている本人確認IDをサイト上で入力することで、出資応募が可能となります。なお、審査内容に不備があった場合は、登録から2～5営業日以内に登録メールアドレスに連絡があるので、必ず確認して修正しましょう。

6-3．プロジェクトへの応募・出資

出資者登録が完了したあとは、募集中のファンドに応募できます。

案件によって先着順または抽選にて出資者が決まり、マイページとメールにて連絡があります。出資の権利を得た場合は、応募案件の詳細画面から契約成立時書面を確認して、出資確定のボタンを押下します。

指定された口座への入金を行い、所定の期日から運用が開始され、運用修了の翌々月までに配当及び出資金の振り込みがあります。

まとめ

今回は、TSON FUNDINGの評判やメリット・デメリットについて紹介しました。

TSON FUNDINGは特徴的な2種類のファンドを持ち、不動産AIを活用したサービスを提供する不動産投資型クラウドファンディングです。

これまでに10億円以上の運用実績があり上場企業が運営している点は特徴的ですが、最低投資額の少額化が始まってからまだ間もない点は注意したいポイントと言えます。

また、募集が抽選形式になっており、投資機会を得られない可能性があります。投資を検討する際は登録を事前に済ませておき、こまめにウェブサイトをチェックすることも検討しておくと良いでしょう。

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