不動産投資に興味はあるものの、投資は始めていないという方からよく聞く声が、「不動産投資は投資金額が大きくて怖い」「ローンを借りてまで投資はしたくないけど、預金は運用してみたい」というものです。
たしかに、従来のマンション投資やアパート経営などは、不動産投資の投資金額が1,000万円単位の大きな金額となるため、躊躇をしてしまうという方も少なくありません。こういった流れを受けて、最近では少額から始めることができる不動産投資のサービスが増えてきました。
この記事では、気軽に始めることができる新しい不動産投資の手法について、詳しくご説明をしていきたいと思います。
従来の不動産投資は高額・長期
従来型の不動産投資は、投資に必要な金額が数百万円～数千万円の規模となり、不足金額をローン借入でまかなう必要があります。また、初期費用や税金などの関係で投資を開始してから5年以下では、利益を出すのは中々難しくなっています。そのため、投資期間も5年～10年以上の長期投資となるという特徴があります。
また、投資を始める際の手続きが多く、売買契約の締結、融資手続き、購入後の登記手続き、税金の支払いなどが発生します。また、運用期間中は管理会社とのやり取り、売却時には媒介契約の締結、売買契約、登記抹消、売却益の確定申告など、投資を始めてから売却をするまで非常に多くの手続きをこなす必要もあります。
「不動産をみんなで購入・融資する」という投資
この従来型の不動産投資に対して、小口から取り組めるのが「不動産をみんなで購入・融資する」というクラウドファンディング型の不動産投資です。
不動産の購入資金や不動産への融資資金を1人でまかなうのではなく、複数人から集めることで小口投資が可能になったことに加えこれまでは企業や金融期間しかできなかった、数億円の融資プロジェクトにも個人が参加できることになりました。
また、クラウドファンディング型の投資のメリットは、投資期間が従来型よりも短期間であることが多いという点です。不動産投資は、一度始めるとなかなか撤退するのも難しいのですが、クラウドファンディングによる融資などの場合は、プロジェクトが数ヶ月～数年で完了することが多いため、比較的短い期間で投資資金を回収することが可能です。
融資型のクラウドファンディング
融資型のクラウドファンディング（ソーシャルレンディング）で使われることが多いのが匿名組合契約というものです。これは、投資家がクラウドファンディング会社に投資をして、集まった資金をクラウドファンディング会社が有望な先に投資するという代理的な投資形態になります。
匿名組合契約では、これまで投資先を開示できないという制約があったため（現在は開示可能になってきています）、クラウドファンディングからの情報開示は投資先を特定できない案件も少なくありません。
投資型のクラウドファンディング
一方、不動産投資型のクラウドファンディングは投資先が開示されています。また、投資家保護の仕組みもかなり整っており、たとえば不動産投資型クラウドファンディングサービスで大手の「CREAL」などでは、個人投資家の資金分を「優先出資」とすることで、不動産価格の下落などで投資資金が減少しても一定割合までであれば個人投資家の資金が優先的に保護されるという仕組みを採用しています。
案件やサービスにもよりますが、不動産への少額投資（1万円～）や短期間（数ヶ月～）からの投資が可能で、元本割れリスクの軽減策なども行われた上で、3%～5%程度の利回りを期待できるということで、不動産投資に興味はあるものの躊躇しているといった方も利用を始めています。
Jリート（不動産投資信託）との違いは？
では、同じく少額投資・短期間での投資が可能なJリートとクラウドファンディングの違いは何でしょうか？ Jリートとクラウドファンディングの大きな違いは、リスクの大きさとなります。Jリートは1年間で数十%の値動きがありうるため、不動産投資やクラウドファンディングなどと比べるとハイリスク・ハイリターンの投資となります。
そのため、不動産投資を検討している人にとって、これまでは多額・長期の従来型の不動産投資か、少額・短期であるもののハイリスク・ハイリターンのJリートしか投資の選択肢がなかったのですが、最近になって少額・短期でミドルリスクのクラウドファンディング（融資型・投資型）という選択肢が増えたということになります。
投資手法ごとの特徴の比較表
上記で取り上げた従来型の不動産投資、Jリート、クラウドファンディングを、投資金額や投資期間などの特徴ごとに比較表にまとめてみると、以下のようになります。
| 比較項目 | 従来の不動産投資 | Jリート（投資信託） | クラウドファンディング（投資型・融資型） |
|---|---|---|---|
| 一口の投資金額 | 数百万円～数千万円 | 数万円～数十万円 | 1万円～（オーナーズブックなど） |
| 投資期間 | 主に5年～35年（5年以内は短期譲渡税がかかる） | 自分で決められる | 数ヶ月～数年 |
| リスク（利回り） | ミドルリスク（3%～10%） | ハイリスク（-数十%～+数十%） | ミドルリスク（1%～8%） |
| 元本割れリスク | あり | あり | あり（投資型で優先出資の場合は一定割合まで元本割れなし） |
| その他のリスク | 滞納リスクや天災リスクなど | リート投資法人の破綻リスク | クラウドファンディング会社の破綻リスク、融資先の資金繰り悪化リスクなど |
| 投資の手続き | 多い（売買契約、融資、登記など） | 少ない（口座開設のみ） | 少ない（口座開設や匿名組合契約など） |
| 売却手続き | 多い（売買契約、登記抹消など） | 少ない | 投資期間中の解約はできないことが多い（i-Bondはいつでも買取請求可能） |
| 確定申告手続き | あり（20万円以上の課税所得がある場合） | なし（特定口座利用の場合） | あり（20万円以上の課税所得がある場合） |
| レバレッジ手法 | ローン借入（ケースによってはフルローン可能） | 信用取引（自己資金に対して3.3倍） | なし |
まとめ
1万円から不動産投資ができるクラウドファンディングは少額・短期で不動産投資を体験できる機会にもなりますので、本格的にマンション投資やアパート経営などを始めてみる前に、一度検討されてみてはいかがでしょうか？
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HEDGE GUIDE 編集部 ソーシャルレンディングチーム
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