優先劣後割合の高い不動産クラウドファンディングは？8社の比較・まとめも

不動産投資型クラウドファンディングに投資するときのリスク対策の方法として、優先劣後出資の中の劣後出資割合を見るというものがあります。劣後出資割合が大きいほど低リスクの案件と言え、投資判断に役立てることができます。

そこで本記事では、主要な不動産投資型クラウドファンディングサイト各社のサービスの劣後出資割合の比較をランキング形式で紹介します。投資先に迷っている方、様々なサービスを利用して分散投資を検討していた方はご参考ください。

目次

1. 優先劣後出資とは
2. 不動産投資型クラウドファンディング各社の劣後出資割合
   2-1．COZUCHI（コヅチ）
   2-2．CREAL（クリアル）
   2-3．信長ファンディング
   2-4．ちょこっと不動産
   2-5．TSON FUNDING（ティーソンファンディング）
   2-6．ジョイントアルファ
   2-7．Rimple（リンプル）
   2-8．大家どっとこむ
3. 不動産投資型クラウドファンディング8社の劣後出資割合の比較・まとめ
4. まとめ

1．優先劣後出資とは

優先劣後出資とは、不動産投資型クラウドファンディングが不動産を取得するときに投資家と運営不動産会社がそれぞれどれほどの金額を出資しているかを示す数字です。

投資家が出資する分を優先出資分、運営不動産会社が出資する分を劣後出資分と言います。不動産投資型クラウドファンディングはファンドの運営終了後に不動産を売却しますが、その際に不動産の価格が購入時より値下がりをしていると投資家が出資する出資元本が減額になってしまう可能性があります。

そこで不動産投資型クラウドファンディングでは投資家の損失を防ぐために、不動産の売却価格が購入価格より低く損失が出た際は、劣後出資分からその損失を計上していきます。

仮に1億円のファンドで投資家の出資分が8,000万円であれば、優先出資割合は１億円の中の8,000万円なので、80%となります。不動産会社の出資分が2,000万円であれば劣後出資割合20%です。

この不動産がファンド運用終了後に9,000万円で売却となった場合、損失分の1,000万円は不動産会社の劣後出資分から計上されていきます。そのため劣後出資の割合が高ければ高いほど投資家の損失が起こる可能性は低くなっていきます。

2．不動産投資型クラウドファンディング各社の劣後出資割合

ここからは主要な不動産投資型クラウドファンディングの優先劣後出資割合を見ていきます。

2-1．COZUCHI（コヅチ）

2020年から運営を開始した不動産投資型クラウドファンディング「COZUCHI」は、LAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。LAETOLI社は1999年創業の不動産投資会社で、リノベーションや不動産買取事業なども行っているため、投資用不動産のノウハウを豊富に有しています。数十億円規模の大規模案件を定期的に募集しているため、業界内でもかなり注目されています。

COZUCHIでは優先劣後出資構造を採用しており、その数字はファンドにより異なります。数字はファンド情報のプロジェクト情報から確認できます。その数字の割合は幅が大きく、2021年以降に募集されたファンドではおよそ5～25％となっています。

例えば「新橋事業用地Ⅰ」のファンドの劣後出資割合は5.1％、「新橋区<曙橋>事業用地」ファンドの劣後出資割合は22％です。投資検討する際は、劣後出資割合の数字をよく見てからリスクを確認すると良いでしょう。

2-2．CREAL（クリアル）

CREAL（クリアル）は東証グロース上場企業のクリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングで、投資のしやすさが大きな特徴でありメリットです。また、ホテルなどの宿泊施設や保育施設などに加えて、区分マンション案件や一棟マンション案件も扱っているので投資先の分散が可能です。

CREALは優先劣後出資構造を採用していますがファンドの詳細は非公開（投資家登録後に閲覧可能）となっており、おおよそ劣後出資割合は5～20%程、ファンドごとに割合が異なります。

※CREALでは、下記ページ経由で新規に投資家登録やファンドへの投資を行うと最大50,000円のAmazonギフト券がプレゼントされるキャンペーンを開催中です。詳しくはCREALのキャンペーンページでご確認下さい。

2-3．信長ファンディング

信長ファンディングは、名古屋に本社を置く株式会社ウッドフレンズが提供する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。運営元の株式会社ウッドフレンズは、東京証券取引所（東証）スタンダード市場と名古屋証券取引所（名証）に上場しており、不動産開発や販売だけでなく生活環境に関連する事業なども行っている企業です。建売住宅の販売などで実績豊富な企業で、地元の名古屋を中心とした東海エリアをはじめ、東京でも不動産を取り扱っています。

信長ファンディングでもファンドの運営に際し優先劣後出資構造を取り入れており、ファンド情報の収益シミュレーションで確認できます。

「信長ファンド17号」のような多くのファンドで劣後出資割合は30％となっていますが、中には「信長ファンド10」などのキャンペーンファンドでは、想定利回り10%、劣後出資割合が80％と非常に高い水準に設定されることがあります。

2-4．ちょこっと不動産

ちょこっと不動産は、2021年3月にオープンした不動産クラウドファンディングサービスで株式会社良栄が運営しています。良栄は、用地取得から市場分析、企画、設計、施工、アフターサービスに至るまで自社一貫体制を築いており、不動産開発や不動産賃貸の分野で多くの実績がある会社です。

劣後出資割合はファンド情報欄に記載されており、ファンドにより異なりますがおよそ30～50％の劣後出資割合となっています。例えば、「ちょこっと不動産14号　葛飾区堀切」の劣後出資割合は50％とその割合は高くなっています。

2-5．TSON FUNDING（ティーソンファンディング）

TSON FUNDING（ティーソンファンディング）は、愛知県名古屋市に本社を構える株式会社TSONが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。株式会社TSONは2008年創業の不動産事業や関連事業を営む企業で、TOKYO PRO Marketに上場しています。

TSON FUNDINGでは、「森林再生ファンド」「スマートファンド」「スマートファンドSONAE」という3種類のファンドを中心に取り扱っています。インカム型ファンドは、その中のスマートファンドと、スマートファンドSONAEが該当します。またスマートファンドSONAEは匿名組合型ではなく、任意組合型のクラウドファンディングとなっています。

TSON FUNDINGでは匿名組合型のファンドにおいて優先劣後出資構造を採用しており、ファンド情報ページに記載されているので簡単に確認できます。劣後出資割合は10～20％であり、例えば「SMART FUND35号（東京都足立区）」では10%、「SMART FUND11号（愛知県岡崎市）」では21%に設定されています。

2-6．ジョイントアルファ

Jointoα（ジョイントアルファ）は、東証プライム上場企業の穴吹興産が運営する不動産投資クラウドファンディングプラットフォームです。不動産クラウドファンディングでは投資先の不動産に関する情報開示が細かく規定されているため、必要な情報をしっかりと得ることができます。

ジョイントアルファの投資案件は、地方都市の区分マンションやゲストシェアハウスなどが中心となっており、サイト上でも「不動産投資×地域創生への挑戦」を特徴の一つに掲げています。地方創生に投資資金を活用できるため、社会貢献というコンセプトをもって投資活動を行いたい人にも向いています。

ジョイントアルファでは全てのファンドで優先劣後出資構造となっており、全てのファンドで30%の劣後出資割合となっています。

2-7．Rimple（リンプル）

Rimple（リンプル）は、東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントが運営する不動産投資型クラウドファンディングサイトです。

都心のワンルームマンションを中心に案件を組成していること、東証プライム上場企業が運営していることなどが大きな特徴として挙げられます。また、セゾンカードの永久不滅ポイントやハピタスポイント、モッピーポイントなどを使って投資できるという、独自のシステムを取り入れているところも特徴です。

劣後出資割合は投資リスク解説ページに記載されおり、Rimpleでは全てのファンドで優先出資分70％、劣後出資分30％となっています。

2-8．大家どっとこむ

大家どっとこむは株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングのプラットフォームです。グローベルスは、東証2部上場企業の株式会社プロスペクトの子会社で、創業から20年以上不動産投資に関わってきた不動産の専門企業です。

他の不動産投資型クラウドファンディングでは最低出資金額を5～10万円に設定するサービスがある中、大家どっとこむの最低出資金額は1万円からとなっており、不動産クラウドファンディングの中でも手軽に参加できるのが特徴です。

大家どっとこむでは各ファンドで優先劣後出資構造を採用しており、その割合は各ファンド情報に記載されています。その劣後出資割合はファンドにより異なりますが、主に5～10％となっています。

例えば「本八幡プロジェクト#50」のファンドの場合、優先出資額：40,000万円、劣後出資額：2,100万円、劣後割合：約5%となっています。

3．不動産投資型クラウドファンディング8社の劣後出資割合の比較・まとめ

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングに投資をする際に、劣後出資割合の数字が大きいファンドに投資をすれば、運用終了後に売却時の損失が発生する可能性を減少できます。劣後出資割合は、サービスごと、またファンドごとに異なるので公開情報をしっかり投資前に確認することも大切です。

なお、劣後出資割合が大きいファンドでも大規模な損失によって劣後出資分を大きくこえ、投資家の損失が発生するリスクがあります。運用する不動産の立地や種類、構造も確認して投資判断を行うなど、多角的な視点からファンド情報を確認されていくと良いでしょう。

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