不動産クラウドファンディングの「マスターリース」の仕組みは？導入しているサービスも

不動産クラウドファンディングでは、投資家への分配金の一定性を確保するために収益用の不動産をマスターリース契約によって運営しているファンドが多く見受けられます。

そこで本記事では、マスターリースの仕組みはどのようなものなのか、またマスターリースを導入しているサービスについて詳しく解説していきます。

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目次

1. 不動産クラウドファンディングのマスターリースとは
   1-1．転貸を前提に建物の一棟貸しを行う契約のこと
   1-2．家賃収入が空室の有無にかかわらず一定になる
   1-3．マスターリースの注意点
2. マスターリースを導入している不動産クラウドファンディング
   2-1．CREAL（クリアル）
   2-2．COZUCHI
   2-3．信長ファンディング
   2-4．ちょこっと不動産
3. まとめ

1．不動産クラウドファンディングのマスターリースとは

不動産クラウドファンディングにおけるマスターリースとはどのような契約なのかを見ていきます。

1-1．転貸を前提に建物の一棟貸しを行う契約のこと

マスターリースとは物件を借りた賃借人が第三者に転貸することを前提とし、オーナーが賃借人に対し、不動産を丸ごと貸し出す契約のことを指します。賃借人は建物を借り、実際に不動産を使用する第三者に部屋を貸し出して家賃収入を得ます。この部分の契約をサブリースと呼びます。

1-2．家賃収入が空室の有無に関わらず一定になる

オーナーであるマンションの所有者は、一棟まるごと貸し出す契約を結んでいるので、空室の有無に関わらず一定の家賃収入を得ることができます。マスターリース契約を結んでいれば、たとえ空室が発生しても事前に取り決めた家賃収入が途絶えないため、収益の予測が立てやすく、低リスクの運用が見込めるというメリットがあります。

不動産投資型クラウドファンディングの運用においては、投資の利回りを一定に保つための効果的な施策になります。

1-3．マスターリースの注意点

空室が発生しても家賃収入を得ることができるマスターリースですが、リスクがないわけではありません。

マスターリース契約を行った不動産で空室が多く発生してしまうと、マスターリースで借りている賃借人の転貸による収益は悪化します。そうするとマスターリース契約で取り決めた毎月の賃料を支払うことができなくなってしまうこともあります。

その結果、賃借人の会社が倒産して家賃を支払えなくなったり、家賃を減額せざるをえない状況になり可能性もあるでしょう。不動産クラウドファンディングにおいては、投資家に対して当初の想定利回りを分配することができなくなってしまうことも考えられます。

マスターリースは不動産収益が変動するリスクを大きく低下させることが出来るスキームですが、リスクを完全に排除することはできません。ファンド情報でマスターリース契約が確認できた場合でも、賃借人の収益はきちんと確保できるのか、利回りに対して物件の収益性は妥当なのかなど、自身でも確認しておきたいところです。

2．マスターリースを導入している不動産クラウドファンディング

マスターリースを導入している不動産クラウドファンディングを見ていきましょう。

2-1．CREAL（クリアル）

CREAL（クリアル）は、2023年4月時点で286億円を突破している日本でも有数の不動産クラウドファンディングサービスです。CREALは、東証グロース市場に上場しているクリアル株式会社が運営しています。

CREALのファンドを見ると、一棟マンションファンドにおいて、多くのケースでマスターリース契約を結んでいます。管理事業者に対しオーナーのCREALが建物を貸し出して、一定の収入を確保する契約となっているのです。

CREALは2023年4月時点までの募集ファンド82件において、投資家に対しての分配利回りが想定より下がったことはありません。一方で、注意するべき点は大規模の案件には観光施設の案件も含まれていることです。海外からの観光客の増減によって売上が大きく左右されるので、状況次第で収益が悪化する可能性もあります。

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2-2．COZUCHI（コヅチ）

COZUCHI（コヅチ）は、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。数十億円規模の大規模のファンドの運営を行っており、非常に多くの投資家に利用されています。

COZUCHIでは1口1万円からの出資が可能で、想定利回りは2.0%～20.0%と幅広く、運用期間が最短3ヶ月～1年程度と比較的短期であることに加え、独自のルートで物件を相場価格よりも安く仕入れることができているケースも多く、リスクを抑えた運用やリターンを狙った運用のどちらにも対応できるサービスです。

COZUCHIでは、一部の居住用物件ファンドなどにおいてマスターリースを設定しており分配金の原資となる家賃収入を確保しています。

2-3．信長ファンディング

信長ファンディングは、名古屋の株式会社ウッドフレンズが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

運営元の株式会社ウッドフレンズは、東京証券取引所（東証）スタンダード市場と名古屋証券取引所（名証）に上場しており、不動産開発や販売だけでなく生活環境に関連する事業なども行っている企業です。建売住宅の販売などで実績豊富な企業で、地元の名古屋を中心とした東海エリアをはじめ、東京でも不動産を取り扱っています。

信長ファンディングでは自社建設のアパート物件をマスターリース契約で第三者に対して貸し出しています。想定利回り6%など比較的高めの分配利回りのファンドを提供しています。

2-4．ちょこっと不動産

ちょこっと不動産は、株式会社良栄が運営している不動産クラウドファンディングサービスです。株式会社良栄は不動産開発・不動産賃貸での実績がある企業で、用地取得・市場分析から、企画・設計・施工・アフターサービスまで自社で一貫して行っています

ちょこっと不動産では様々な種類のファンドを運営していますが、その中でマンションを運営するファンドなどにマスターリース契約を一部導入しています。1,000～5,000万円の比較的小規模の不動産を扱うファンドが多いことも特徴です。

まとめ

不動産クラウドファンディングにおけるマスターリースはサブリースによる転貸を前提に賃貸に出し、物件を一括で貸し出します。部屋単位ではなく一棟まるごと貸し出すことで、空室発生の有無に関わらず一定の家賃収入を確保できます。

このようなメリットから、多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、マスターリースを設定することで家賃収入の変動リスクの対策を行っています。

ただし、マスターリース契約でも賃借人の会社の収益が悪化すれば、契約が破棄されたり賃借人の倒産により収益がなくなる可能性もあります。投資する前には立地や収益性などの物件情報を確認し、慎重に投資判断を行っていきましょう。

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