岡山でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？実績豊富な不動産投資会社も紹介

中国・四国地方でアパート経営を始める場合、岡山は候補地として検討されやすいエリアです。政令指定都市の岡山市の人口は約70万人、広島市に続く中国・四国地方第2の都市であり、賃貸ニーズが見込みやすいエリアとなっています。

そこで今回のコラムでは、岡山でアパート経営を始めるメリットとデメリットを解説します。また岡山で実績が豊富な不動産投資会社を紹介いたします。

目次

1. 岡山でアパート経営を始めるメリット
   1-1．降水量が少なく、物件が劣化しにくい
   1-2．岡山市と倉敷市の2市で検討できる
2. 岡山でアパート経営を始めるデメリット
   2-1．持ち家率、空き家率ともに全国平均より高い
   2-2．駐車場や駐輪場が入居者確保の条件になる可能性がある
3. 岡山のアパート経営で実績のある不動産投資会社
   3-1．アイケンジャパン
4. まとめ

1　岡山でアパート経営を始めるメリット

岡山でアパート経営を始めるにはどのようなメリットがあるのでしょうか。この項目では代表的な2つのメリットを紹介します。

1-1　降水量が少なく、物件が劣化しにくい

岡山県は「晴れの国」と呼ばれ、温暖で晴れの日が多いのが気象における特徴の一つです。「101の指標で見る岡山県」では、下記のような気象の特徴が紹介されています。

• 降水量1㎜未満の日数（平年値）…全国1位
• 年間降水量…全国2位
• 年間日照時間…全国8位
• 年平均気温…全国24位

雨や雪などの降水量が少ないため、物件が劣化しにくいと考えられます。アパートの寿命が長くなるほどメンテナンスコストが下がり、長期間にわたってアパート経営ができる可能性が高まります。

また、岡山県は地震の発生回数が少ないことでも知られており、この点からも建物の長寿命化に期待できます。「101の指標で見る岡山県」によると、1923（大正12）年～2022（令和4）年の間で震度４以上の地震を観測した回数は19回となっており、全国で3番目の少なさです。地震でアパートが被害を受ける可能性が低いこともメリットの一つと言えます。

1-2　岡山市と倉敷市の2市で検討できる

岡山エリアでアパート経営を始める場合、県庁所在地である岡山市に加え、倉敷市でも検討できるのはメリットの一つと言えます。人口が多いほど賃貸需要見込みやすく、下記のように岡山市は中国・四国地方で人口と世帯数が2番目に多く、倉敷市は4番目に人口と世帯数が多くなっています。

※参照：広島市「統計情報」、岡山市「住民基本台帳世帯数及び人口」、松山市「推計人口」、倉敷市「人口月報」、福山市「2022年度福山市世帯数及び人口」

例えば、都市としての規模は岡山市の方が大きいですが、製造業系の事業所数は岡山市が781事業所で倉敷市は1,649事業所、従業員数は岡山市が31,437人で倉敷市は43,876人となっており、倉敷市の方が規模が大きくなっています。

そのため、倉敷市で製造系事業所で働く労働者を主要ターゲットにして、アパート経営をするといったこともできるのです。このように都市の特徴や傾向に合わせて、アパート経営が考えられることもメリットの一つです。

※出典：岡山市「岡山市の工業（令和元年）2020年工業統計調査」・倉敷市「倉敷市統計書令和4年版」

2　岡山でアパート経営を始めるデメリット

メリットがある一方、岡山でのアパート経営にはデメリットもあります。代表的な2つのデメリットを見ていきましょう。

2-1　持ち家率、空き家率ともに全国平均より高い

岡山県が公表している資料「平成30年住宅・土地統計調査結果の概要〔岡山県分〕」によると、居住世帯のある住宅771,100戸のうち持ち家は500,100 戸で、持ち家率は64.9％となっています。全国での順位は30位ですが、平均（61.2％）に比べて高いのが特徴です。

また岡山県では約77万世帯に対して総住宅数が91万戸以上あり、空き家率が高い傾向があります。二次的住宅を含む場合では15.6％で全国16位、二次的住宅を含まない場合では15.2％の全国12位となっています。どちらも全国平均（二次的住宅を含む場合は13.6％、二次的住宅を含まない場合は13.0％）より空き家率が高くなっています。

また空き家数は、2013年の調査時よりも2,400戸増えて、2018年時点で142,500戸となっています。そのうち共同住宅は57,700戸で、40.5％を占めています。このような状況にあるため、岡山でアパート経営をする場合、空室期間が長くなるリスクも考慮する必要があります。賃貸需要を見極めてアパートを選定し、空室対策なども的確に行うことが求められます。

2-2　駐車場や駐輪場が入居者確保の条件になる可能性がある

岡山市の「岡山市都市計画マスタープラン」によると、岡山市の自動車登録台数は約46万台で政令指定都市の中では14番目に位置していますが、自動車保有率は1.48台で政令指定都市の中では3番目に高くなっています。

また岡山エリアでは降水量が少ないため、自転車の利用率が高いという特徴もあります。同じく「岡山市都市計画マスタープラン」によると、岡山市の自転車利用率は20.9％で、政令指定都市の中では大阪市と京都市についで3番目となっています。

このように自動車の保有率や自転車の利用率の高さを考慮すると、入居者が居住場所を選ぶ際に駐車場や駐輪場が設置されていることが条件の一つとなると考えられます。

敷地の確保や外構工事などで初期費用がかかることに加え、駐車場や駐輪場を設けるために土地面積に対する居室の割合が減り、賃料収入は少なくなります。投資効率が悪くなることも、岡山でアパート経営を行うデメリットの一つと考えられます。

3　岡山のアパート経営で実績のある不動産投資会社

岡山でアパート経営を行うにはメリットとデメリットがあります。岡山は東京都心などの人口増加地域と比較して空室リスクが高いため、エリアごとの入居需要に詳しい不動産会社のサポートを受けながら、慎重に土地選びを行うことが重要と言えるでしょう。

ここでは岡山のアパート経営の実績が豊富な不動産会社のアイケンジャパンについて詳しく紹介していきます。

3-1　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、コンセプトに「堅実なアパート経営」を掲げている不動産投資会社です。「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開しており、2021年12月にはアパート販売棟数累計1,000棟を達成しています。

2006年に福岡市で創業し、2023年4月時点で福岡本社と東京本社を含めて国内外に11拠点を展開しています。2011年には広島支店、2017年には岡山オフィス（岡山市北区）を開設しており、中国エリアのアパート事情に精通しているのも特徴です。岡山オフィスを開設して6年程度ですが、「GRANDTIC L3国富」（岡山市中区国富）、「GRANDTIC HIKARI」（倉敷市水江）など、すでに岡山県内で約100棟の開発・販売実績があります。

アパートの特徴

アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」としているアイケンジャパンでは、下記のようなこだわりを持ってアパートの設計および建築を行っています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• 間取りの工夫、独自のSVC構造の採用などで、RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

このほかスマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」といった先進的な設備が標準装備されているのも特徴です。例えば、2023年3月に新築された「GRANDTIC L3国富」では、オートロックやシャンプードレッサー、宅配ボックス、インターネット無料（Wi-Fi）、ペアガラス、浴室テレビなどが装備されており、快適な住空間を提供しています。

このように入居者の快適性や利便性に優れた物件となっていることに加え、不動産建築会社としての信頼性を高めていることなどを背景に、金融機関からも高い評価を獲得しています。

充実したサポート体制

管理体制やサポート体制を充実させているのも特徴で、遠隔地のオーナーからも高い評価を受けています。管理業務では、入居者募集から家賃集金、退去時精算、クレーム対応、清掃などのメンテナンスといった業務全般を代行しているほか、入居者からの問い合わせには24時間で対応しています。またオーナーには、収支明細や清掃状況が一目でわかる専用のホームページを提供しています。

そのほか、初回満室保証制度、宅地地盤保証、住宅瑕疵担保責任保険の3つの保証制度を用意しており、初心者オーナーにも適したサポート体制が整っています。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

アパート会社を選ぶ際のポイントの一つが、既存物件の入居率や収益稼働率といった指標を確認することです。選ぶ際の判断材料になるからです。

アイケンジャパンでは、企画施工した物件のうち、2021年12月末時点で7,232戸の賃貸管理を行っています。この7,232戸における、2021年1月から12月までの平均入居率は99.7％となっています。最も新しい2023年3月の速報値でも99.67％となっており、高い水準を維持していることがわかります。

こうした高い入居率は、仲介店と情報交換をし、お互いに協力し合える関係を構築していることも要因の一つです。フリーレントや家賃の値下げなど、オーナーの負担が大きい空室対策を行わないため、オーナーからの厚い信頼につながっています。

一方の収益稼働率は、新築時に提案した年間想定家賃収入に対して、実際の家賃収入を示す数値です。アイケンジャパンの収益稼働率は2022年12月末時点で98.3％となっており、想定通りの収益を上げていることがわかります。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

「晴れの国」と称される岡山県では、地震や大雨などの被害に遭いにくいといった特徴があり、メンテナンスコストを抑えたアパート経営ができる可能性があります。また県庁所在地である岡山市だけではなく、倉敷市でもアパート経営が見込めるため、オーナーの意向に合わせてエリアを選択することができます。

ただし、空き家率が高いといったマイナス要因もあり、エリア選定の際には慎重に検討する必要があります。パートナーとなる不動産投資会社は、岡山で実績のある会社を選ぶことも大切です。

今回は、岡山県で約100棟のアパートを供給しているアイケンジャパンを紹介しました。セミナーに参加するほか、資料を取り寄せたり、個別相談会に参加することも可能です。興味がある方はお問い合わせを検討されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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