不動産投資の空室リスクを避ける方法は？入居率98%以上の不動産投資会社7社の特徴も

不動産投資の空室リスクについて不安を抱えている方は多いのではないでしょうか。家賃による収入がゼロになれば、ローン返済や管理費用などの支払いを家賃収入で相殺できず、賃貸経営の悪化につながります。

そこで今回のコラムでは、空室リスクを避けるための5つの方法を解説していきます。また98％以上という高い入居率を維持する不動産投資会社7社の特徴についても紹介します。

目次

1. 不動産投資の空室リスクとは
2. 不動産投資の空室を避ける5つの方法
   2-1．賃貸需要が豊富な物件を選ぶ
   2-2．相場に合わせて家賃を設定する
   2-3．適切な時期に設備を更新する
   2-4．競合物件との差別化を図る
   2-5．管理体制が適切で、入居付けに強い管理会社を選ぶ
3. 入居率98%を維持する不動産投資会社7社
   3-1．トーシンパートナーズ
   3-2．湘建
   3-3．プロパティエージェント
   3-4．エイマックス（A-MAX）
   3-5．インヴァランス
   3-6．FJネクスト
   3-7．グローバル・リンク・マネジメント
4. まとめ

1　空室リスクとは

空室リスクは、不動産投資におけるリスクのうちの一つです。不動産投資は、所有する賃貸用物件を貸借人に貸し、その対価として賃料を得ることが基本の戦略となります。

不動産投資では、ローン返済や管理費用などの支払いが毎月ありますが、賃料収入を得ていない期間もこれらの支払いが発生します。つまり、空室になって収入がゼロになると、月々のキャッシュフローを悪化させてしまうことになります。

そこで次の項目では、空室を避ける5つの方法について解説していきます。

2　空室を避ける5つの方法

空室になるのはオーナーや物件だけの問題ではなく、入居者の事情もあります。しかし、オーナーとしてはできるだけ対策をしておきたいものです。空室対策はいくつか方法がありますが、この項目では代表的な5つの方法を紹介していきます。

2-1　賃貸需要が豊富な物件を選ぶ

空室リスクを避けるには、まずは賃貸需要があるエリアおよび物件であることが重要です。そのため物件選びの際は、慎重に行いましょう。ポイントは、入居者が決まりやすく、入居期間が長期になりやすい物件です。具体的には、下記のようなポイントで判断していきます。

• 交通アクセス
• 周辺環境の充実度
• 入居者ニーズに合った設備の有無
• 行き届いた管理、など

これらのポイントを総合的に判断し、ターゲット層に合わせて物件を選ぶことが空室対策の第一歩となります。

2-2　相場に合わせて家賃を設定する

毎月の家賃収入は不動産投資における収入の要です。そのためオーナーとしてはできるだけ高く設定したいものですが、家賃が高すぎると入居者が確保しにくく、また退去の要因にもなってしまいます。

反対に相場よりも安く家賃を設定できれば、入居者が確保しやすくなり空室対策になります。しかし、一度家賃を安く設定してしまうと退去まで値上げが難しくなり、オーナーの収入が少なくなってしまうことがネックになります。

そのため、不動産投資では賃料相場に合わせた賃料設定にすることが大切です。家賃相場は、不動産ポータルサイトで類似物件を参考にしたり、仲介店舗・管理会社などに尋ねることでもある程度知ることができます。

相場を確認し、所有する物件に適した家賃を設定することで、入居者が確保しやすくなり、空室を避けることができます。

2-3　適切な時期に設備を更新する

設備機器が進化すると既存のものは古くなり、時代によって入居者のニーズは変化していくため、設備の更新を適切に行うことも重要です。

無料Wi-Fiの導入、エアコンや給湯器の交換、シャワートイレの設置、キッチンやユニットバスの更新などを適切な時期に行うことで、入居者は快適に暮らすことができます。これらの設備の充実度は、入居期間の長期化、入居の決め手などにつながります。

2-4　競合物件との差別化を図る

賃貸需要が豊富に見込めるエリアでは、周辺に競合物件が存在します。似たような物件と比較されて選ばれなければ、空室が埋まることはありません。そのため、競合物件と差別化を図ることは、空室を避けるために重要なのです。

賃貸用物件の差別化は室内の設備や仕様がポイントになります。例えば、空気清浄機や多機能エアコンを標準装備にしたり、省エネ対応の給湯器を設置するなど、入居者の潜在的なニーズに訴求する設備を導入することで他物件と差別化されます。

その他、特典の進呈や特別なサービスなどで差別化できます。具体的には、下記のような方法が考えられます。

• 仲介手数料を無料にする
• 礼金を不要にする
• 更新料を無料にする
• 5年間継続入居祝い金を進呈する、など

このような差別化を図ることで、入居付けがしやすくなり、さらに入居期間が長期におよぶことも考えられます。

2-5　管理体制が適切で、入居付けに強い管理会社を選ぶ

空室を避けるには、入居者の入退去の頻度を少なくし、空室になった際にできるだけ早く入居者を確保することの2つの側面があります。賃貸用物件の管理を委託する際は、管理体制が適切で、入居付けに強い会社を選ぶことが大切です。

管理会社を選ぶ際には、管理内容だけではなく、どのような空室対策を行っているのか実績を確認することも重要です。

なお、入居者募集の方法は各社の方針によって異なります。自社の仲介店舗を持っている、自社のサイトで入居者を募集する、仲介店舗に委託するといったように管理会社によって募集の仕方が異なるからです。

3　入居率98%を維持する不動産投資会社7社

空室リスクを回避するには、賃貸需要の豊富な物件選びと、高い入居率を維持する管理体制が重要になります。そこでこの項目では、高い入居率の実績を持つ7社の不動産投資会社について、その特徴を紹介していきます。

3-1　トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズは、東京都心部・横浜市・川崎市で投資用マンションを供給している不動産投資会社です。「フェニックス」と「ZOOM」という2つのブランドマンションを展開しており、特に「ZOOM」シリーズは8年連続11物件でグッドデザイン賞を受賞しています。

家賃の集金、入居者募集、契約締結および更新、建物のメンテナンス、クレーム処理などの管理業務は、グループ企業のトーシンコミュニティーが行っています。長期間の空室が不安なオーナーには、査定賃料の90％で借り上げる「借上システム」も用意されています。

このように高いブランド力と知名度を持つ物件、そして手厚い管理体制で、入居率は99.1%（2016年～2020年までの5年間の平均値）となっています。

3-2　湘建

東京と横浜エリアで投資用マンションの販売を手掛ける不動産投資会社です。事業性に加えて融資が受けやすいように、手掛ける物件は最寄り駅から徒歩8分以内のワンルームマンションが中心です。新築物件と中古物件の両方を取り扱っているのも特徴です。

管理業務は、入居者募集からクレーム対応、リフォームの手配まで幅広い業務を担当しています。24時間体制で入居者のライフスタイルをサポートしており、2020年11月末時点の入居率は99.7%を実現しています。

賃貸管理システムは、「集金代行システム」（月額3,000円）と「家賃保証システム」（査定賃貸料金の90％）の2つのシステムを用意しており、どちらでも選べるようになっています。

3-3　プロパティエージェント

創業以来、20期連続で増収増益を達成している不動産投資会社です。東京23区と横浜エリアでマンションの開発・販売を手掛けており、新築物件と中古物件の両方を取り扱っています。

賃貸管理は賃貸管理部が担当しており、入居者募集から賃貸契約手続き、家賃の集金、クレーム対応、メンテナンス手配まであらゆる業務を代行しています。「入居率を高い水準に維持する事」を最重要課題としているのが特徴で、入居者募集は仲介業者への紹介営業を強化して行っています。このようなことから、入居率99.59%（2024年1月末時点）を達成しています。

3-4　エイマックス（A-MAX）

資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社です。代表は日本でトップの不動産販売実績（※）を有する天田浩平氏で、投資用中古マンションの仕入れ・販売を東京23区内で行っています。（※投資用マンション部門　天田代表の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

物件選定の仕方が特徴的で、表に出ない物件情報の中から、立地条件、物件の資産価値、建物管理の状況などで厳選しています。顧客に紹介する物件は、毎月2,000件以上の中から数十件のみということからも、物件選定を丁寧に行っていることが分かります。

賃貸管理では様々な業務を代行しており、2022年2月時点の入居率は99.2%となっています。1室2,200円（税込）で、購入後5年間は査定家賃80％保証、家賃滞納100％保証、さらに購入後3年間は設備の故障や交換についても保証が設定されています。市場や相場から判断し、賃料を上げても入居を確保できそうな物件は、賃料アップの提案をしているのも特徴です。

3-5　インヴァランス

「CREVISTA」「LUXUDEAR」という投資用マンションブランドを持ち、東京23区内でマンションの開発・販売を行っている不動産投資会社です。これまでに100棟以上を供給しており、2019年上半期の「首都圏投資用マンション市場動向」（株式会社不動産経済研究所）では、供給実績第2位にランクインしています。

賃貸管理業務は専門の賃貸管理部門が担当し、あらゆるシーンでサポートしています。入居者募集に関しては、相場にあわせた家賃を設定した上で、さまざまなメディアを使って行っているのが特徴です。また入居者とのやりとりは迅速に対応しており、99.79%（2020年1月時点）という高い入居率につなげています。それでも空室に対する不安を抱えるオーナーには、5年更新のサブリースシステムも用意しています。

3-6　 FJネクスト

高品質なマンションブランド「ガーラ」シリーズを展開する不動産投資会社です。東京都内を中心に新築マンションを供給しており、2022年3月末時点のマンション供給実績は、業界トップクラスの327棟となっています。また、全物件の79％が最寄り駅から徒歩7分以内で、96.5％が徒歩10分以内となっている点も特徴的です。

管理業務は、グループ会社のFJコミュニティが担当しています。入居者募集に関しては、エリア体制を構築し、各エリアに特化した営業マンがきめ細やかかつ迅速に対応しています。

自社管理物件のみを掲載するウェブサイト「東京アーバンスタイル」を運営しているのも同社の強みとなります。バーチャル内見などの多彩な機能を駆使して、物件情報の発信を行っています。提携企業は200社以上あり、訪問営業などを徹底して長期間の入居者確保につながる法人社宅契約も獲得しています。このような体制により、17,432戸の管理戸数（2022年3月末時点）で、98.8%という高い入居率を実現しています。

3-7　 グローバル・リンク・マネジメント

「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを供給する不動産投資会社です。「都心からチカイ（近い）」 + 「駅からチカイ（近い）」 + 「高いチカ（地価）」という3つの〝チカ〟をコンセプトに、東京23区や川崎市などでマンションの開発・販売・管理を行っています。サステナブルな不動産開発にも取り組んでおり、今後は「ZEH-M Oriented」や「BELS」4つ星以上などの基準を満たす新築物件を開発していく予定です。

管理業務は、「サブリース」と「集金代行」の2つのシステムで提供しています。サブリースは業界最長の7年更新となっており、家賃の保証期間が長いのが特徴です。入居者に向けては24時間の生活サポートを行っており、さらに同社特有のサービスとしてマンションブランド「アルテシモ」間で引っ越しをする場合は入居契約割引などを実施しています。そのため2022年9月時点では、2,826戸の管理戸数で99.28%と高い入居率を維持しています。

まとめ

不動産投資の空室リスクについて、5つの対策方法を紹介しました。物件によって空室が出る要因が異なるため、対策方法も異なります。状況を判断して、最善策を見つけるようにしましょう。

空室を避けるには、入居者に選ばれる物件であることもポイントになります。賃貸需要が見込める物件選び、快適な暮らしを提供する管理体制が重要なため、不動産投資のパートナーとなる不動産投資会社に協力してもらうと良いでしょう。

今回は98%以上の高い入居率の実績がある不動産投資会社7社についても紹介しました。これから不動産投資を始める方、不動産投資の空室に不安を感じていた方はご参考ください。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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