アパート経営で注意したい「擁壁」の重要性とは？地盤調査を実施するアパート会社も

擁壁（ようへき）は、土砂崩れを防ぐなどの重要な役割があり、アパート経営をする上では注意したい要素の一つです。擁壁に問題を抱えている場合は、修繕工事などで想定外の費用がかかるなどのリスクやデメリットがあります。

そこで今回のコラムでは、アパート経営における擁壁について解説していきます。また、地盤調査を実施し、保証を設定しているアパート会社の紹介も行います。

目次

1. 擁壁（ようへき）とは
2. 擁壁を設けるメリット
   2-1．傾斜地でもアパート経営ができる
   2-2．土砂崩れのリスクを低下させることができる
   2-3．日当たりや眺望が良くなることも
3. 擁壁があるアパートの注意点
   3-1．想定外の費用がかかることがある
   3-2．崩壊するリスクがある
   3-3．境界線のトラブルに発展する可能性がある
   3-4．擁壁が不適格な可能性がある
   3-5．検討する際は擁壁の安全性も確認する
4. 地盤調査を実施しているアパート会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1　擁壁（ようへき）とは

アパート経営で気をつけたいのが擁壁のある物件です。擁壁とは、高台や傾斜地などの高低差のある土地に対して、土砂崩れなどが起きないようにするための壁状の土留めのことです。

擁壁は、崖崩れや土砂の流出といった災害を防止する「宅地造成等規制法」に則って設ける必要があります。具体的には下記のような場合に、擁壁を設置しなければなりません。

• 切土をした土地に高さが2メートルを超える崖ができる場合
• 盛土をした土地に高さが1メートルを超える崖ができる場合
• 切土又は盛土をする土地の面積が500m2を超える場合、など

また、各都道府県では宅地造成に関する工事について規制を行う「宅地造成工事規制区域」を定めており、指定される区域内では擁壁を設置する必要があります。

擁壁は、コンクリートやブロック、石などを使用して造られており、コンクリート造の場合は鉄筋コンクリート造と無筋コンクリート造があります。そのほか、ブロックを組み合わせて設置された間知ブロック擁壁、石を積み上げた石積み擁壁、プレキャスト擁壁といった種類があります。

2　アパート経営における擁壁のメリット

高低差のある土地にアパートなどの建築物を建てる場合、擁壁は重要な役割を果たします。擁壁を造ることで、どのようなメリットがあるのか解説していきます。

2-1　傾斜地でもアパート経営ができる

坂道の途中といった傾斜地にアパートなどの建築物を建てる場合、地盤が緩いと土砂崩れなどの危険があります。そこで擁壁を設けることで、斜面が崩れ落ちないようにすることができます。つまり、所有する土地に高低差のある場合でも、擁壁を設置することでアパート経営ができるようになるのです。

2-2　土砂崩れのリスクを低下させることができる

前述したように、擁壁は規定の高さを超える崖ができるなどの場合に設ける必要がありますが、規定内でも設置することができます。

高低差がある敷地内にアパートを建てる場合などは、擁壁を設ける必要がない場合でも擁壁を造り、地盤を強化してからアパートを建てることで土砂崩れや不同沈下、アパートが傾くなどのリスクを低下させることができます。

2-3　日当たりや眺望が良くなることも

高低差がそれほどない土地でも、盛土をした上で擁壁を造ることができます。つまりアパートの敷地を高くすることができ、それによって日当たりや眺望が良くなる可能性もあります。入居に関わる条件がよくなることから、入居者の確保につながることも期待できます。

3　アパート経営における擁壁の注意点・リスク

擁壁の役割やメリットを把握できたところで、擁壁がある物件を購入する注意点についても確認しましょう。

3-1　想定外の費用がかかることがある

擁壁は、土から受ける圧力に耐えられるように頑丈な構造になっています。しかし経年劣化しないわけではありません。耐用年数はコンクリート造で30年、鉄筋コンクリート造で50年とされ、定期的な点検やメンテナンスが必要となります。（※参照：国土交通省「土工の耐用年数について」）

また、亀裂などがあるとひび割れが広がってしまうため、修繕工事を行う必要もあります。さらに擁壁が寿命を迎えると、崩壊を防ぐために新たに造り直すことも検討されます。つまり擁壁のない物件に比べて、メンテナンス費用や修繕費用などの経費が余計にかかるといったデメリットがあるのです。

擁壁が寿命を迎える際には、さらなる問題を抱えることも懸念されます。それは、擁壁の上に建てられたアパートに、建て直すほどの問題がないケースです。こうしたケースは、古い擁壁の上にアパートを新築した場合などで考えられます。擁壁を造り直す際に、アパートも新しく建て直すのかどうかを検討することになり、オーナーとしての判断が求められることになります。

3-2　崩壊するリスクがある

前述したように、擁壁にも耐用年数があり、寿命が過ぎると崩壊するリスクが高まります。崩壊してしまった場合、擁壁を造り直すだけは済まないケースもあります。それは、擁壁の下方に住宅などがある場合です。

崩壊した擁壁や土砂の影響を受ける可能性があり、その修繕費用だけではなく、慰謝料などの支払いを請求される可能性もあります。このようなリスクがあることも、注意しなければいけない点の一つです。

【関連記事】アパート経営で欠陥事故の責任が大家にあるケースは？住宅品質確保促進法を詳しく解説

3-3　境界線のトラブルに発展する可能性がある

土地は所有者間でトラブルにならないように境界線を明示することが求められますが、古い擁壁の場合は設計図面もなく、境界線のどの部分に擁壁が造られているのか不明なケースもあります。このような場合、土地の所有者同士で取り決めが行われていることもありますが、所有者が変わることでそれらが曖昧になってしまうこともあるのです。

例えば、所有者同士で擁壁にかかる費用を折半にするといった取り決めをしていることもありますが、片方の所有者が変わることで、その旨が伝わっていないということもあります。こうした場合、修繕費用の負担などでトラブルに発展することも懸念されます。

3-4　擁壁が不適格な可能性がある

擁壁は、2メートル以上になると、建築基準法に則って造ることが必要です。着工前に許可を申請し、その際に技術基準に達していない場合は擁壁を作ることが認められません。一方、基準に適合していれば、竣工後に検査が行われ、「検査済証」が交付されます。

つまり、購入する予定の物件に擁壁がある場合、この「検査済証」があるか確認する必要があるのです。万が一、「検査済証」がなければ、擁壁が法律に違反して造られていることも考えられます。その場合、土砂崩れを引き起こすだけではなく、不同沈下が起きてアパートが傾く危険性もあります。

3-5　検討する際は擁壁の安全性も確認する

擁壁のある物件を購入する際は、工事が適切に行われたかの確認に加えて、現在の状態を把握することも重要です。ひび割れや亀裂などが入っていないかを確認し、白くなっていたり、湿っている場合は注意が必要です。一例として、下記のようなことがわかります。

• 表面から水が出ている（湿っている）：排水に問題がある
• 隙間が白くなっている：背面がひび割れしている可能性がある
• ひび割れや亀裂が入っている：強度が低くなっている、など

擁壁の水抜き穴は、「宅地造成等規制法」で壁面の面積3m2につき内径7.5cm以上の水抜き穴を1カ所以上設置するように定められています。法律通りに設置されていたとしても、水抜き穴に土や草が詰まっていると排水がうまくできず、擁壁の崩壊などにつながる可能性もあります。このような点も確認しましょう。

4　地盤調査を実施しているアパート会社

アパートを購入する際に、擁壁だけではなく土地の状態、地盤の強度などについて適切に把握しておくことは重要です。不同沈下などが起きてしまうと入居者の方に迷惑がかかるだけではなく、想定外の修繕費用が必要となり、経営にも影響が及んでしまうからです。

アパート経営におけるリスク対策を適切に行うために、地盤調査を適切に行い、さらに地盤に対して保証を設定しているアパート会社2社を紹介します。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）による「年間アパート開発棟数部門」で、9年連続No.1の実績があるアパート会社です。これまで7,000名を超える全国のオーナーと契約し、自社施工で7,000棟以上のアパートを供給しています。

提案する物件の土地に対して必ず地盤調査を実施しており、20年間の保証も設定しています。詳細を確認しましょう。

地盤保証

シノケンプロデュースでは、耐震性や耐久性、防音性などの基本性能に優れたアパートを供給しています。

耐震性や耐久性を高めるために、アパートを建てる前に第三者の地盤調査会社による地盤調査を受けていることも特徴です。調査結果に応じて、地盤の性質に合った対策工事も実施しています。

また、引き渡し後20年間の保証期間も設けており、リスク対策をしっかり行ったアパート経営ができるようにサポートしています。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げているアパート会社です。「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求し、これまで全国各地に1,000棟を超える「グランティック」シリーズなどのアパートを供給しています。

オーナーに安定的なアパート経営をしてもらえるよう初回満室保証、住宅瑕疵担保責任保険などの安心保証システムを用意しており、その一つが「宅地地盤保証」です。詳しく見てみましょう。

宅地地盤保証

アイケンジャパンでは、アパートを建てる前に地盤調査を実施し、長期間のアパート経営に耐えられる地盤かどうか確認して物件を提供しています。調査の結果次第では、地盤改良や杭工事などを行って地盤の強化を図っています。

安心してアパート経営ができるように、地盤に対する保証も用意しています。万が一、建物の引き渡しの翌日から20年以内に不同沈下が発生した場合、同社が建物の被害と地盤の修復工事を行う内容になっています。

まとめ

傾斜地などに建てられたアパートには、土砂の流出を防ぐために擁壁が設けられているケースがあります。建物の傾きを防ぐなど重要な役割がありますが、注意したい点もあります。

今回のコラムでは、擁壁のある物件を購入するには、法律に適合しているのか確認したり、リスクがあることを念頭に入れて慎重に検討することが大切です。

また、地盤調査には専門的な知識・経験を必要とします。本記事で紹介した2社は地盤調査を行い、保証を設けたアパート経営をサポートしているので、リスク対策を行ったアパート経営を検討している方は確認されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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