海外不動産投資家、日本での目標利回りは何％？投資適格エリアは？海外の目線から学ぶ不動産投資戦略

国土交通省は「海外投資家アンケート調査」というものを定期的に実施しており、そのなかでは海外の機関投資家の日本の不動産への投資意欲や、日本の不動産に投資する理由・投資しない理由、日本の不動産市場インフラに対する評価等が公表されています。この「海外投資家アンケート調査」が、前回の平成25年度から3年ぶりに実施されましたので、調査結果のなかで注目すべきポイントを何点か取り挙げてご紹介したいと思います。

日本での目標利回りは3％～5%が6割以上

日本の不動産投資における拠出金の目標運用利回りという質問項目では、「3～5%未満（66.7%）」が最も多く、次いで、「5～10%未満（20.5%）」となっています。

海外のプロ投資家でも、不動産の目標利回りは4%～5%に据えていますので、それ以上の利回りは投資リスクが高いという認識を持っておくことが大切です。

東京は世界的に見ても投資適格エリアとして異論なし

日本における不動産投資の適格エリア（複数回答可）という質問項目では、すべての回答者が不動産投資の適格エリアとして、「東京」を挙げました。また、その他のエリアとしては「大阪」が71.8% 、「名古屋」が 48.7% となっており、東京以外の都市への投資はリスクが高いという認識を持っていることが分かります。

東京以外の都市で不動産投資を行うときは、自身が土地勘をしっかりと持っているか、信頼できる地元のパートナー会社とつながりがあるなどの強みを持った上で臨むのが良いでしょう。

「3年後の投資額」増加は日本がトップ

現在の投資額と3年後の投資額の比較という質問項目では、地域別で比較した場合に「増加」「やや増加」と回答した割合は日本が55.6%で最も高いという結果でした。

日本はすでに不動産価格がかなり上昇し、利回りも低下しつつありますが、海外からは今後も投資先として期待されていることが分かります。これから不動産投資を始めようと検討している方にとっては、海外の機関投資家が日本への不動産投資を増やすということは安心材料の一つと言えるでしょう。

評価が高いのは規模・流動性・安定性、課題は情報の充実度など

投資地域の選択に際して重視する項目と日本に対する評価比較という調査項目で、日本に対する評価が高かったのは、「不動産市場の規模（68.8）」、「不動産市場の流動性（64.4）」「信頼できるパートナーの存在（59.8）」、「不動産投資関連制度の安定性（58.0）」でした。

一方で、「不動産投資関連情報の入手容易性（透明性）（0.0）」、「税優遇等の不動産投資におけるインセンティブの充実度（2.3）」などの項目は、他の地域と比べても評価が低く、透明性の高い情報や、税優遇の動向などについては海外からの関心が高いことが伺えます

自分なりの不動産投資に関する情報源をしっかりと持ち、税制度や政策の動きに目を光らせておくことで、海外の不動産投資家よりも迅速に投資判断をすることができるようになる可能性があります。

これから不動産投資を始めたい方へ

海外の不動産投資家は、目標利回り4%～5%で、東京を中心とした主要都市での投資、流動性の高い物件への投資を中心に行っています。また、透明性・信頼性の高い情報を入手することやパートナー会社をきちんと見つけることも大切です。

以下では、初心者向けの不動産投資セミナーを開催している会社や、信頼性の高いパートナー会社をご紹介していますので、まずは情報収集をかねて複数社から話を聞いてみることをおすすめします。

グローバルリンクマネジメント(GLM)

グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている東証プライム上場の不動産投資会社です。東京23区・川崎駅から徒歩10分圏内でのみ開発を行っており、入居者率は入居率98.27%（2021年12月時点）、国内で唯一7年更新のサブリース契約のため、長期間で賃料変動が少ないといった特長があり、空室リスクが気になる方や長期的な賃貸収入を狙いたい方にメリットがあります。また、金融機関の提携先も豊富で低金利のローンが組むことできるという魅力もあり、成約の約84.44%（2017年度実績）がリピート・紹介という業界随一の顧客満足度を誇ります。定期的に初心者向けのセミナーも開催しており、セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらえるなど、不動産投資初心者にメリットがある会社です。

なお、グローバル・リンク・マネジメントでは今後の自社開発すべての新築物件を「ZEH-M Oriented」（住棟全体で正味20%以上省エネ）や「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）4つ星以上などの環境対応として標準仕様にしていく予定です。経産省と環境省が登録制度を設けている一般社団法人環境共創イニシアチブの「ZEHデベロッパー」にも登録予定で、2024年12月期には自社企画開発物件を100%環境配慮対応にしていくとしており、サステナブルな不動産開発に注力しているESG不動産投資会社でもあります。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績がある東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの資本力や交渉力も魅力です。

一方、中古マンション投資では資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件のみを厳選し仕入れています。また、建物管理事業を備えているため、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。

プロパティエージェントでは、幅広い知識レベルに合わせた「オンラインセミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています。

シノケンハーモニー

シノケンハーモニーは、「シノケングループ」の100%子会社です。利便性の高い都心部の駅近の立地を厳選することで、築25年以上の物件も含めて入居率約99%（2021年年間平均）の高水準を実現しています。グループ会社のシノケンファシリティーズでは42,000戸を超える管理実績があり、35年という長期の空室保証サービスも提供しています。また、購入者の50％以上が紹介・リピート経由となっており、購入者からの評判も高い企業です。

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