相続不動産の査定方法は？遺産分割の手順や流れ、査定のタイミングも

遺産に不動産が含まれていた場合、査定はいつ行うべきなのかお悩みの方も多いのではないでしょうか？

相続不動産の査定は、遺産全体の評価を行う時に合わせて行われるのが最も多いケースです。しかし、相続人同士で意見が別れた時や分割方法を変える場合には、不動産査定のタイミングが変わることがあるため注意が必要です。

本記事では、不動産相続の流れと評価方法をご紹介した後、不動産の査定を行うタイミングや状況を分割方法ごとに解説していきます。

目次

1. 不動産相続の流れ
2. 相続不動産の査定（評価）方法
   2-1．不動産会社に査定を依頼する
   2-2．不動産鑑定士に鑑定を依頼する
   2-3．自分で評価額を調べる
3. 相続不動産の分割方法と不動産査定のタイミング
   3-1．現物分割
   3-2．代償分割
   3-3．換価分割
   3-4．共有分割
4. 不動産にローンが残っている場合の注意点
5. 不動産相続で支払う税金と特例
   5-1．相続税
   5-2．登録免許税
   5-3．相続税の軽減税制
6. まとめ

1．不動産相続の流れ

まずは不動産相続の流れをおさえておきましょう。不動産を相続する手順とスケジュールは以下の通りになります。

1. 相続開始（被相続人が亡くなった日から）
2. 死亡届の提出（7日以内）
3. 遺言書の有無を確認（できるだけ早めに）
4. 相続人・遺産の調査・把握・評価
5. 相続の承認・放棄を決定（3ヵ月以内）
6. 被相続人の準確定申告（4ヶ月以内）
7. 遺産分割協議、書類の作成
8. 相続による不動産の所有権移転登記（早めに）
9. 相続税の申告・納付（10ヶ月以内）

相続は基本的に被相続人が亡くなった日に開始となります。亡くなったことを知った日から7日以内に、死亡届を被相続人が亡くなられた場所・本籍地又は届出人の所在地を管轄する役所に提出し、遺言書の有無を確認します。

遺言書には自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言の3つがあります。自筆証書遺言と秘密証書遺言は書類を書いた日付の記入、被相続人の署名・押印、自筆であること（財産目録以外）が法的に有効である要件となります。

公正証書遺言以外は、家庭裁判所において偽造・変造を防止する「検認」の手続きが必要です。公正証書遺言は公証人が作成するため不備がある可能性は極めて低く、公証人と相続について利害関係のない証人が、2人以上立ち会います。

公正証書遺言と自筆証書遺言を法務局で保管しているケースでは、家庭裁判所による検認の手続きは必要ありません。

続いて、相続人や相続財産を調査・把握・評価します。遺産は現金や有価証券、ゴルフ会員権、骨とう品など、お金に換えられるものは全て対象となり、債務や借金なども含まれます。不動産の査定もこのタイミングで行われますが、実勢価格や相続税評価額など複数の評価方法があり、それぞれ価額が異なります。

2．相続不動産の査定（評価）方法

不動産には主に4つの評価方法があります。それぞれの評価方法・価額について知っておきましょう。

• 実勢価格：実際に取引される不動産の価額
• 公示価格：国土交通省が発表する標準的な土地についての価格
• 相続税評価額：相続税の計算に用いられ、公示価格の8割程度
• 固定資産税評価額：固定資産税・不動産取得税などの算出で利用され、公示価格の7割程度

相続税においては、土地は路線価（相続税評価額）又は倍率方式、家屋は固定資産税評価額で評価されます。

しかし、遺産相続での評価は実勢価格（時価）において評価することが重要です。固定資産税の評価額は実勢価格の7～8割程度となるため、この評価額のまま遺産分割をしてしまうと公平感のない相続となり、後のトラブルの原因となる可能性があるためです。

実勢価格の調査には、不動産会社の査定や不動産鑑定士の鑑定を受ける必要があります。遺産を評価するタイミングで査定や鑑定を検討してみると良いでしょう。

2-1．不動産会社に査定を依頼する

不動産会社の不動産査定は無料で行うことが可能ですが、売却を意図して行われるため不動産会社によって査定額が大幅に変わることがあります。複数社の不動産会社の査定を受け、査定額や査定の根拠を比較するようにしましょう。

下記、複数の不動産会社の査定が受けられる主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

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2-2．不動産鑑定士に鑑定を依頼する

不動産鑑定では、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を所有している専門家が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて適正な価値を算出します。不動産鑑定士が行った鑑定結果には公的証明力や法的責任があります。

ただし、鑑定士への報酬費用が発生し、数十万円の費用を必要とすることもある点はデメリットとなります。鑑定士への依頼を検討する場合はこれらの費用をどのように捻出するのか、不動産の資産価値や相続財産の総額なども確認しながら、相続人同士で話し合いを行いましょう。

【関連記事】不動産査定と不動産鑑定の違いは？メリット・デメリット、選び方も解説

2-3．自分で評価額を調べる

自分たちで相続不動産の査定を行う際は、まずは固定資産税の評価額を参考にされると良いでしょう。固定資産税の評価証明書は各自治体の役所で発行することが可能です。

ただし、固定資産税の評価額は実際に取引されている不動産価格（実勢価格）よりも低く算出されている傾向にあるため、市場の相場を加味する必要があります。おおよその不動産価格であれば、不動産情報ライブラリを活用することで自分で不動産評価を行うことも可能です。不動産情報ライブラリでは以下のような情報を調べることができます。

• 地価公示・地価調査価格
• 不動産取引価格情報
• 成約価格情報

地価公示・地価調査価格では土地の価格が、成約価格情報では実際の取引事例を見ることが可能です。ただし、不動産の価格は実際の立地条件や建物の劣化状況によっても変動するため、住宅を査定する際にはこちらの情報だけでは不十分です。

それぞれの住宅査定を行う方法として、土地価格と建物価格から売却価格相場を算定する方法があります。

• 建物価格＝再調達原価×（経済的耐用年数―経過年数）÷経済的耐用年数
• 土地価格＝土地の面積×相続税路線価÷0.8

建物価格は、国税庁の建物の標準的な建築価額をもとに、「今、この建物を再建築したらいくらになるか」を求めて算定します。

このような建物部の価格を算出する方法を「原価法」と言います。なお、木造戸建ての経済的耐用年数は20～25年となります。（※国土交通省「中古住宅の建物評価の実態①」を参照）

土地価格は、国税庁の財産評価基準書・路線価図、あるいは、一般財団・地価評価システム研究センターの全国地価マップから、建物が面する道路の路線価（平米単価）を調べ、その路線価に土地面積（平米数）を乗じて求めます。相続税路線価は市場価格の80％程度となる傾向にあるため、おおよその市場価格はこれを0.8で割り戻すことによって算定できます。

3．相続不動産の分割方法と不動産査定のタイミング

遺産分割の方法により、査定の有無やタイミングが異なります。それぞれのケース別に見て行きましょう。

3-1．現物分割

現物分割は不動産を現物のまま各相続人の分与割合に従って分割する方法です。現物分割は不動産を売却して現金化せずに分割できるメリットがあり、他の相続財産が無い場合や、広い土地の分筆によって実施されることが多い分割方法です。

ただし、戸建やマンションの1室のような不動産は実質的に分割して利用することができないため、相続人それぞれの共有持分とする共有分割が行われるケースもあります。また、土地を分筆する場合でも分筆によって土地の接道面が変わり、資産価値が変動する可能性があります。現物分割は公平感のある相続が難しい分割方法と言えるでしょう。

【関連記事】不動産相続で現物分割を行うメリット・デメリットは？手順や注意点も

3-2．代償分割

代償分割は相続人の1人が不動産を相続し、残りの相続人には相当額の物や代金を支払う方法です。

例えば、相続人が3人で不動産の価額が3,000万円、3人で公平に分与する場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に1,000万円ずつ現金を支払う事になります。

代償分割ができるかどうかは、相続する遺産の総額や代表者の資産状況によって決まります。遺産を評価するタイミングで不動産査定を行い、代償分割が検討できるかどうか確認すると良いでしょう。

【関連記事】不動産を代償分割で相続する方法は？現金がない時の対策や工夫も

3-3．換価分割

換価分割は不動産を売却して売却代金を相続人で分割する方法です。不動産として相続できなくなるデメリットの反面、相続人同士で公平に分けやすいというメリットがあります。

換価分割をする際は不動産売却が予定されているため、鑑定ではなく不動産会社の不動産査定を行うことを検討してみると良いでしょう。査定を行った不動産会社へ、そのまま売却を依頼することが可能です。

なお、仲介による不動産売却には3～6ヶ月程度の期間を必要とします。売却にはある程度の期間がかかることを念頭においてスケジュールを組んでみましょう。

【関連記事】不動産相続、換価分割を行うメリット・デメリットは？手順や注意点も

3-4．共有分割

共有分割は相続人がそれぞれの持ち分割合に応じて不動産を共有する方法で、所有権（名義）は共同で登記を行います。相続人それぞれの持分は、遺言書や遺産分割協議で定めた相続割合に応じて分割します。

相続する遺産が不動産しかない場合は不動産査定を行わなくても分与可能ですが、その他の遺産があり、分与割合のバランスを取りたい場合には不動産査定を行いましょう。

例えば、兄弟で兄3：弟7の持ち分割合である場合、1000万円の物件のうち300万円分は兄、700万円分は弟が相続する事になります。遺産を評価するタイミングで、査定又は鑑定の依頼を検討してみましょう。

共有分割の注意点として、名義が複数になることにより所有権が複雑になることが挙げられます。さらに次の世代への相続が行われると不動産の名義人が増えることになり、いざ売却や不動産活用を検討したとしてもスムーズに進まない可能性が高まります。

【関連記事】不動産相続、共有分割を行うメリット・デメリットは？手順や注意点も

4．不動産にローンが残っている場合の注意点

相続不動産にローンが残っている場合は、遺産を評価する際に不動産の査定額とローンの残債を比較しましょう。売却価格の相場からローンの残債を差し引いた金額を遺産として評価する事になります。

ローンの残債が多い場合は「オーバーローン」の状態であり、資産価値はマイナスとなります。オーバーローンの不動産を相続すると、残債も引き継ぐことになります。残債の額や、その他の遺産総額によっては相続放棄も視野にいれ、慎重に取り扱いを検討しましょう。

なお、オーバーローンの不動産を売却する場合は、「任意売却」と言う方法であれば抵当権（金融機関の差し押さえる権利）を外した後、無理のない返済計画に変更して貰える可能性があります。ただし、任意売却には金融機関の承諾が必要です。

【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も

5．不動産相続で支払う税金と特例

不動産相続時に支払う税金には、主に相続税と不動産の所有権移転登記をする登録免許税がかかります。

5-1．相続税

相続税は、相続税の申告をする必要がある場合に、相続の開始から10カ月以内に、相続人が申告・納付しなければならない税金です。相続財産が基礎控除額を超える場合、相続税の申告・納付をする必要があることになります。基礎控除額は以下の算式によって求められます。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

相続税の金額は、被相続人の正味財産額から控除額を差し引き、相続人が法定相続をしたとした場合の仮の税額を算出します。その後、実際の各相続人取得分に合わせて、それぞれに適用される税額控除を考慮し納付税額を計算していきます。

相続税の税率の早算表

※引用：国税庁「相続税の税率」

5-2．登録免許税

相続にあたり、不動産の所有権の移転登記をする際には、登録免許税の金額がかかります。この登録免許税の税率は、所有権移転登記の原因によって決まっており、相続では4%が原則となります。（※参考：国税庁「登録免許税の税額表」）

5-3．相続税の軽減税制

比較的に大きな資産の相続となりやすい不動産相続では、様々な税控除が受けられる特例があります。下記、不動産相続で利用できる主な特例です。

• 小規模宅地等の特例：一定の条件を満たす小規模宅地等を特定の相続人が相続する場合、相続税の財産評価額を減額する特例
• 配偶者の税額の軽減：遺贈された正味財産額が1億6千万円と法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかからない税額軽減制度
• 未成年者の税額控除：相続人が未成年であるときに相続税額から控除できる
• 障害者の税額控除：相続人が85歳未満の障害者のときは、相続税の額から一定の金額を差し引ける

まとめ

相続では遺言書の有無の確認や準確定申告などやるべき事は多くありますが、早いタイミングで不動産を査定・鑑定してもらうことで後の遺産分割協議がスムーズにできる可能性が高くなります。

不動産の財産分与では4つの分割方法がありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。相続時の状況に合わせて、適した手段を選びましょう。また、ローンが残っている不動産は、売却価格の相場とローンの残債を比較しておくことも大切です。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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