離婚後に不動産査定でもめないためには？査定方法を2つ紹介

現金や有価証券と違い不動産は価値を測る事が難しいため、離婚の財産分与でトラブルになるケースも少なくありません。

不動産の査定額が正確でない場合、課される税金が多くなってしまう事がある上に公平な財産分与ができなくなってしまうため、できるだけ正確な不動産査定を行うことが重要になります。

そこで今回は、配偶者とのトラブルを避け、公平な財産分与を行うための不動産の査定方法2つをご紹介します。査定を行う上での注意点も併せてお伝えしていきますので、ぜひご参考にして下さい。

目次

1. 離婚の財産分与では正確な査定が必要
   1-1．課される税金の額が変わる可能性がある
   1-2．公平な財産分与ができない
2. 査定方法は不動産会社か不動産鑑定士の2つ
   2-1．不動産会社に無料査定を申し込む
   2-2．不動産鑑定士に依頼する
   2-3．不動産会社か不動産鑑定士か
3. 離婚の財産分与で不動産査定を行う際の注意点
   3-1．不動産会社の一括見積もりは連絡が来るので注意
   3-2．不動産鑑定額と売却額は異なる
   3-3．財産分与の対象とならない不動産もある
   3-4．ペアローンは双方の同意がないと家を売却できない
4. 離婚の財産分与で不動産を売却する注意点
   4-1．不動産売却の「仲介」と「買取」では価格と期間が違う
   4-2．オーバーローンの場合の残債の支払い
   4-3．単独名義であっても不動産を勝手に売却するとトラブルになることも
5. 離婚後にどちらかが家に住み続ける場合の注意点
   5-1．家の所有者が住み続ける場合
   5-2．家の所有権を持たない方が住み続ける場合
6. まとめ

1．離婚の財産分与では正確な査定が必要

離婚の財産分与では、正確に家や土地といった不動産の価値を査定してもらうことが大切です。不動産の価値に誤差が生じる事で、納付する税金の額を間違えてしまう事や、公平な財産分与ができなくなってしまうケースがあります。

まずは財産分与で正確な査定が必要な理由を2点見ていきましょう。

1-1．課される税金の額が変わる可能性がある

離婚して不動産を譲った側に譲渡所得税が課されるケースがあります。

譲渡所得税は不動産の時価を基に算出されるため不動産の時価によって納める税金が変わります。査定額が相場とかけ離れている場合、税金を過小または過大に払ってしまう結果となってしまいます。

また、財産分与では基本的に贈与税は発生しませんが、分与された財産が「家庭の事情を考慮してもなお多い」と税務署に判断された際は贈与とみなされ税金が課される可能性があります。税金額の過誤を防ぐために、不動産は正確な査定が必要です。

1-2．公平な財産分与ができない

基本的に離婚の財産分与は夫婦間で公平に行いますが、不動産の「時価」を見誤ると平等な配分ができなくなってしまいます。

たとえば査定額が800万円の不動産を夫が譲り受けた際、公正な財産分与を行うのであれば妻も800万円分の現金や有価証券を受け取る権利があります。

しかし査定額に誤差があり相場は1000万円だった場合、双方の受取額に100万円分の差額が出てしまい、財産分与が公平とは言えない結果になってしまうことになります。

2．査定方法は不動産会社か不動産鑑定士の2つ

財産分与で不動産を査定するには主に下記の2つの方法があります。

• 不動産会社に無料査定を申し込む
• 不動産鑑定士に査定

不動産会社による査定は無料で早いメリットがある一方で、会社により金額が異なり公平性に欠けるケースも少なくありません。

不動産鑑定士への依頼は法律に基づき様々な方法で資産価値を見積もるため、より公正な査定額が分かりますが、鑑定額がかかるというデメリットがあります。

それぞれの査定方法について詳しく見ていきましょう。

2-1．不動産会社に無料査定を申し込む

不動産会社に見積もりを依頼し査定額を出してもらう方法は無料で行う事ができます。不動産会社に査定を依頼するのは手軽かつスピーディーな査定方法ですが、不動産鑑定士による鑑定に比べ査定額の精度が落ちるという欠点があります。

また不動産査定では「机上査定」という過去の周辺物件の相場や、積算価格（再調達価格）などから算出する査定方法によって行われます。実際に物件を見ているわけではありませんので、価格に差が生じる可能性が高くなりますが、机上査定の後に「訪問査定」を依頼する事で査定の精度を高めることが可能です。

訪問査定とは、実際に家に訪問して物件の細かい条件を見て貰う査定方法です。実際に訪れてみないと分からない現地や近隣の状況を加味して査定を行う為、机上査定より正確な物件の価格が分かります。

不動産会社によって売却を得意とする物件タイプやエリアが異なっていることも少なくありません。査定依頼の段階で複数の不動産会社へアプローチが出来る「不動産一括査定サイト」を利用することも検討してみましょう。不動産一括査定サイトでは、無料で複数社の査定が同時に受けられるうえ、様々なエリアに対応している不動産へ効率的に依頼ができ、会社の対応力や特徴を比較することが可能です。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、積極的に悪徳業者の排除を行っている特徴を持っています。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

2-2．不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士による不動産鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて行われます。不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関する専門家として、筆記試験を受けた後に実務試験を修了し認定される国家資格です。

不動産鑑定に関して収益還元法や取引事例比較法等、様々な価値を測る方法を勉強した上で、法律や経済の知識も取り入れ鑑定しますので、精緻な査定額が分かります。

鑑定評価額によっても異なりますが、査定を受けるだけでも数十万ほどの費用が発生するケースもあります。不動産会社に査定依頼することと比較して費用が高い事がデメリットと言えるでしょう。

2-3．不動産会社か不動産鑑定士か

査定費用の捻出が問題ないのであれば、離婚の財産分与の場合は不動産鑑定士に依頼し、鑑定書を提出してもらうと良いでしょう。

家や土地といった不動産は高額な資産ですが分与しづらく、離婚の財産分与ではトラブルになるケースも少なくありません。そのため不動産鑑定士に法的に拘束力のある鑑定書を提出してもらう事で、後にトラブルとなる可能性を低くすることができます。

また、不動産会社の査定が無料となるのは不動産売却による仲介手数料や物件再販による利益を見込んでいるという背景があります。家や土地を売却して分与する場合は不動産会社の査定を、どちらかが家に住み続ける場合は不動産鑑定士へ依頼することが検討できるでしょう。

ただし、前述したように不動産鑑定には費用が掛かってしまうため、依頼費用の捻出が難しい場合は、双方の合意の上で不動産会社の査定を受けることを検討されてみると良いでしょう。

なお、不動産の査定方法についてトラブルになりそうな時やトラブルを事前に避けたい場合は、公証役場で「離婚協議書」を公正証書として作成し査定方法についての文言を入れておくことが可能です。公正証書は公文書となるため、「合意の上で決定した」という法的な証拠とすることができます。

3．離婚の財産分与で不動産査定を行う際の注意点

離婚の財産分与で不動産を査定して貰う際に注意すべき事が大きく分けて4つあります。

• 離婚を伝えていない段階で不動産会社から連絡が来て、配偶者が疑問を感じてしまう
• 不動産鑑定額と売却額は異なる
• 財産分与の対象とならない不動産がある
• ペアローンは双方の同意がないと家を売却できない

いずれも財産分与を行う上で重要なポイントとなります。1つずつ詳しく見ていきましょう。

3-1．不動産会社の一括見積もりは連絡が来るので注意

不動産会社の無料査定は不動産の仲介に利用してもらう為のサービスの一環として行われています。そのため一括査定の見積もりを依頼すると、複数の不動産会社から電話やダイレクトメールが来る事になります。

まだ離婚の意思を伝えていない場合、配偶者が不動産会社からの連絡によって不審に思う可能性もあります。不動産会社には指定した電話番号・時間帯以外の連絡や、郵便物の郵送は控えるよう伝えておきましょう。

また、複数の不動産会社へ物件情報を渡したくない場合には、まずは大手不動産会社1社に絞って査定を依頼してみるのも一つの方法です。例えば、三井グループの不動産会社「三井不動産リアルティ」が運営する「三井のリハウス」や、東急不動産ホールディングスの「東急リバブル」などがあります。

三井のリハウス

三井のリハウスは大手不動産会社の中でも売却実績が非常に豊富な査定サービスです。全国における不動産仲介事業の売買仲介取扱件数は、累積で100万件を突破しています。三井のリハウスも査定価格を見てから売却するかどうかを選択することができるため、まずは価格を知りたいという場合に気軽に利用できる点が特徴です。

東急リバブル

東急リバブルは、東急不動産ホールディングスの不動産流通事業を担う総合不動産流通企業です。東急リバブルでは、売却に関する相談をした後に販売戦略やデータなどが確認できる利用者専用の「売却サポートページ」を無料で提供しています。その他、東急リバブルが買主になって買い取る「リバブル不動産買取」や、一定期間内に売却できなかった場合に東急リバブルが買い取る「リバブル売却保証」など、早期売却をしたい方向けに買取サービスが充実しているのも特徴となっています。

3-2．不動産鑑定額と売却額は異なる

不動産鑑定士が算出した鑑定額は精緻な不動産の価値を示す価格ではありますが、実際に売却を行った際に同じ金額になるとは限りません。

不動産の売却には時期や景気、不動産市場の動向も関わってきます。分与後に不動産を売却する予定がある方は、売却額と鑑定額がイコールではない事を覚えておきましょう。

3-3．財産分与の対象とならない不動産もある

財産分与の対象となる資産は夫婦が協力して形成したものです。よって結婚前に取得した家や親から相続した土地は財産分与の対象となりません。

特に親名義の土地の上に家を建てている場合には権利関係が煩雑になるため、財産分与が非常に難しくなってしまう点に注意が必要です。親名義の土地は「夫婦が協力して築いた財産」ではないため財産分与の対象外となるためです。

親の土地に家を建てている場合、主には下記の3つの財産分与パターンがあります。

• 義親の土地に義理の息子又は娘が住み続ける
• 実親の土地に実子が住み続ける
• 借地権付き不動産として売却する

【関連記事】離婚時に親の土地で家を建てている場合の対処方法は？財産分与の方法を3つ解説

財産分与をする際はまず財産目録を作成し、夫婦で築いた財産をリストアップしてから進めていくことを心がけましょう。

3-4．ペアローンは双方の同意がないと家を売却できない

ペアローンで契約した物件を売却するためには、双方の同意が必要となります。物件はお互いが連帯保証人となり、不動産の所有権も共有名義となっている可能性が高いためです。

ペアローンを契約している場合、離婚後に売却をするのであれば双方連絡を取り合いながら進めて行く必要があり、価格交渉や売買契約などの手続きについて対応しなければならない点に注意しておきましょう。

また、離婚後に所有権を移してどちらかが住み続けるという場合でも、ペアローンをどのように解消するのかという点が大きな課題となるケースも見られます。例えば、家を譲った側がローンの返済を約束したものの支払いが滞る、ローンの契約変更が出来ずに、元配偶者に督促の連絡が来る等の可能性が考えられるでしょう。

いずれの場合も、ペアローンを組んでいる場合には離婚前にローンの解消方法について話し合い、どのように返済を行っていくのか具体的に決めておくことが重要となってきます。

【関連記事】夫婦の離婚、ペアローンで買った物件はどうなる？財産分与の手順を解説

4．離婚の財産分与で不動産を売却する注意点

離婚に伴って不動産を売却して現金化し、不公平感の無いように財産分与されるケースも少なくありません。これを換価分割と言い、不動産のような実物資産で主に用いられる財産分与の方法です。

離婚に伴って不動産を売却するには、離婚の話し合いや手続きと並行して売却を進めて行く必要があり、できるだけ手間なくスムーズに進められるよう工夫することが大切です。話し合いや売却準備は離婚前、実際の不動産売却の時期は離婚後としましょう。

不動産査定を依頼した不動産会社の中から、信頼できる不動産会社へ売却依頼をされると良いでしょう。

以下では、離婚の財産分与で不動産を売却する注意点をご紹介します。

4-1．不動産売却の「仲介」と「買取」では価格と期間が違う

売却する事でローンを完済できるケースでは、仲介・買取という2つの方法があります。価格を重視する場合は仲介、スピードを重視する場合は買取を選ぶと良いでしょう。

「仲介」は不動産会社に仲介を依頼し買い手を見つけてもらう売却方法で、3つのパターンの中で最も家を高く売る事ができます。ただし売却までに数ヶ月を要し、確実に売却できるという保証がない売却方法です。

「買取」の方法は「即時買取」と「買取保証」の2種があります。即時買取は不動産会社と買取価格を交渉した後すぐ買い取って貰う方法で、買取保証は一定期間売却活動を行った後買い手が見つからなかった場合に取り決めた額により買い取って貰う方法です。

即時買取の場合、仲介より価格は下がりますが、仲介手数料がかからずスピーディーに現金化できるというメリットがあります。「売却価格が下がっても家を早く売りたい」という方は即時買取を選ぶと良いでしょう。

4-2．オーバーローンの場合の残債の支払い

住宅ローンの残債がマンションの売却価格を上回る（オーバーローン）の場合、ローンの残債を支払うにあたって意見が合わないケースがあります。

夫婦間の債務はトラブルになる可能性も高いため、場合によっては第三者を入れ話し合いで意見をまとめる方法も検討してみましょう。

また、住宅ローンや車のローン等夫婦の共同での債務は分与する必要がありますが、片方が作った借金に関しては分与しなくても良いことになっています。分与する債務としない債務の線引きを行っておきましょう。

4-3．単独名義であっても不動産を勝手に売却するとトラブルになることも

結婚期間中に購入した片方名義のマンションを、配偶者に相談することなく勝手に売却してしまい、財産分与の際にトラブルになってしまう事例があります。

単独名義の不動産である場合、名義人の承諾があれば売却は可能です。しかし、配偶者も売却代金の半分を受け取る権利があるため、単独名義であっても不動産は共同財産とみなされます。

共同財産は夫婦で分与方法や配分を決めて売却しなければ後に大きなトラブルとなる可能性があります。売却する理由や売却価格、分与方法・配分については相手方へも了承を得て置き、配偶者が知らないうちに売却を進めてしまわないように注意しておきしょう。

なお、離婚時の話し合いの内容は、公証役場で公証人立ち合いの元「離婚協議書」や「離婚給付契約公正証書」を作成しておく事で、両者間の取り決めを公的な文書として残しておく事が出来ます。

「離婚協議書」と「離婚給付契約公正証書」の内容には、離婚の合意や親権、子供の養育費や離婚による財産分与等を記載します。「離婚による財産分与」の項で不動産売却に関する取り決め（売却方法・売却額や分与方法等）を明記しておきましょう。

5．離婚後にどちらかが家に住み続ける場合の注意点

家を売却せずにどちらかが住み続けることで、生活環境を変えずに済む、子供がいる場合転校の必要がない等のメリットがあります。

しかし、住宅ローンの返済状況や今後の支払い計画によっては、後のトラブルとなる可能性があるため注意が必要です。家の所有者が家に住み続けるケースと、所有権を持たない方が家に住み続けるケースを、家の名義や住宅ローンの契約変更・注意点と併せてご紹介します。

5-1．家の所有者が住み続ける場合

家の所有権を持ち住宅ローンを契約している所有者がそのまま住み続けるにあたって名義変更は必要なく、住宅ローンの返済を夫婦で相談する事になります。ローンの組み方は様々あるため、ここではトラブルになりやすい主なローン形態に絞ってそれぞれ対策を見ていきましょう。

連帯債務者・連帯保証人

所有権を持たない方が連帯債務者・連帯保証人になっている際は変更手続きが必要となります。

連帯保証人には、ローンの返済が滞ってしまった場合に代理で返済義務が発生します。例えば夫が住宅ローンの返済をしなかった場合、連帯保証人である妻に対して返済が求められ、夫の返済能力に関わらず返済義務が生じます。

連帯保証人・連帯債務者を解除するためには原則ローンを完済しなければなりませんが、別の人を連帯保証人・連帯債務者にする、別の金融機関でローンを組む、別の不動産を担保とするという3つの方法で連帯保証人を解消できる可能性があります。連帯保証は出来るだけ解除しておいた方が後のトラブルにならないため、検討されておくと良いでしょう。

ペアローン

ペアローンを組んでいる場合は金融機関に相談し、ローンを一本化する必要があります。単独の収入で審査を通過する必要があり、また住宅ローン控除対象が夫婦2人から1人になるため、税金の負担も重くなります。

団体信用生命保険（団信）は連帯保証人・連帯債務者の場合は契約者のみ、ペアローンでは二人とも加入できますので、加入状況を確認しておきましょう。場合によっては新たに生命保険や医療保険に加入する必要があります。

5-2．家の所有権を持たない方が住み続ける場合

所有者の家に所有権の無い方が住み続ける場合、ローンを完済している際は法務局で「所有権の移転」の手続きを行いましょう。ローンが残っている場合は名義変更にあたって金融機関の許可が必要となりますので、金融機関に相談しましょう。連帯債務・連帯保証・ぺアローンといった共同名義となっている場合も金融機関への相談が必要です。

住宅が所在する自治体を管轄する法務局に、住宅の所有権移転登記の手続きを行います。所有権移転登記は、司法書士に依頼するか所有者が自分で行うことも可能です。登記手続きを自身で行う場合、下記の3種類から選択します。

• オンライン
• 郵送
• 法務局の窓口

登記・供託オンラインシステムの「登記ねっと」では申請を行う事はできます。ただし、オンラインで添付できる書類が限られており場合によっては必要書類を郵送する必要があります。オンラインで申請書を作成し、郵送や窓口へ持参する際には法務局のホームページからダウンロードし、必要事項を記入します。

郵送・窓口持参の場合の必要書類と費用は以下の通りになります。

共通

• 登記申請書
• 固定資産評価証明書
• 贈与者の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
• 受贈者の住民票
• 登記識別情報（登記済権利証）
• 登記原因証明情報

司法書士に依頼する場合

• 委任状

費用

• 登録免許税
• 固定資産課税台帳に記載されている評価額×2％（※100円未満切り捨て）
• 登記を依頼する場合には司法書士への報酬（10～30万円程度）※土地の価額によって異なります。

いずれのケースでも離婚時には家に住む側への名義変更や共同名義の解消を必ず行うようにしましょう。名義を変更することで、「片方のローンの返済が滞り、金融機関から連絡が来る」「連帯保証人として返済を要求された」といったトラブルを防ぐことができます。

まとめ

離婚の財産分与での不動産の査定は、不動産会社または不動産鑑定士に依頼する2つの方法があります。

夫婦のどちらかが家に住み続ける場合は、不動産鑑定士に正確な査定額を出してもらいましょう。不動産を売却して分与する場合は、一括で複数の不動産会社に見積もりを出してもらうと良いでしょう。

不動産の査定を行う際には、財産分与の対象となるかを確認し不動産鑑定額と売却額が異なる事を理解しておきましょう。また相手に離婚の意思を伝えてないときは、不動産会社から連絡が来ないよう気を配っておくことも大切です。

この記事を参考にスムーズに不動産の査定、財産分与を進めていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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