離婚後に不動産査定でもめないためには?査定方法を2つ紹介

現金や有価証券と違い不動産は価値を測る事が難しいため、離婚の財産分与でトラブルになるケースも少なくありません。

不動産の査定額が正確でない場合、課される税金が多くなってしまう事がある上に公平な財産分与ができなくなってしまうため、できるだけ正確な不動産査定を行うことが重要になります。

そこで今回は、配偶者とのトラブルを避け、公平な財産分与を行うための不動産の査定方法2つをご紹介します。査定を行う上での注意点も併せてお伝えしていきますので、ぜひご参考にして下さい。

目次

  1. 離婚の財産分与では正確な査定が必要
    1-1.課される税金の額が変わる可能性がある
    1-2.公平な財産分与ができない
  2. 査定方法は不動産会社か不動産鑑定士の2つ
    2-1.不動産会社に無料査定を申し込む
    2-2.不動産鑑定士に依頼する
    2-3.不動産会社か不動産鑑定士か
  3. 離婚の財産分与で不動産査定を行う際の注意点
    3-1.不動産会社の一括見積もりは連絡が来るので注意
    3-2.不動産鑑定額と売却額は異なる
    3-3.財産分与の対象とならない不動産もある
  4. まとめ

1.離婚の財産分与では正確な査定が必要

離婚の財産分与では、正確に家や土地といった不動産の価値を査定してもらうことが大切です。不動産の価値に誤差が生じる事で、納付する税金の額を間違えてしまう事や、公平な財産分与ができなくなってしまうケースがあります。

まずは財産分与で正確な査定が必要な理由を2点見ていきましょう。

1-1.課される税金の額が変わる可能性がある

離婚して不動産を譲った側に譲渡所得税が課されるケースがあります。

譲渡所得税は不動産の時価を基に算出されるため不動産の時価によって納める税金が変わります。査定額が相場とかけ離れている場合、税金を過小または過大に払ってしまう結果となってしまいます。

また、財産分与では基本的に贈与税は発生しませんが、分与された財産が「家庭の事情を考慮してもなお多い」と税務署に判断された際は贈与とみなされ税金が課される可能性があります。税金額の過誤を防ぐために、不動産は正確な査定が必要です。

1-2.公平な財産分与ができない

基本的に離婚の財産分与は夫婦間で公平に行いますが、不動産の「時価」を見誤ると平等な配分ができなくなってしまいます。

たとえば査定額が800万円の不動産を夫が譲り受けた際、公正な財産分与を行うのであれば妻も800万円分の現金や有価証券を受け取る権利があります。

しかし査定額に誤差があり相場は1000万円だった場合、双方の受取額に100万円分の差額が出てしまい、財産分与が公平とは言えない結果になってしまうことになります。

2.査定方法は不動産会社か不動産鑑定士の2つ

財産分与で不動産を査定するには主に下記の2つの方法があります。

  • 不動産会社に無料査定を申し込む
  • 不動産鑑定士に査定

不動産会社による査定は無料で早いメリットがある一方で、会社により金額が異なり公平性に欠けるケースも少なくありません。

不動産鑑定士への依頼は法律に基づき様々な方法で資産価値を見積もるため、より公正な査定額が分かりますが、鑑定額がかかるというデメリットがあります。

それぞれの査定方法について詳しく見ていきましょう。

2-1.不動産会社に無料査定を申し込む

不動産会社に見積もりを依頼し査定額を出してもらう方法は無料で行う事ができます。

複数の会社に一括見積もりを依頼する場合は、最大10社に査定依頼が可能な「リガイド」や、東証一部上場の株式会社LIFULLが運営する「LIFULL HOME’S」などの不動産一括査定サイトを利用すると複数の会社による査定を無料で受けることが可能です。

不動産会社に査定を依頼するのは手軽かつスピーディーな査定方法ですが、不動産鑑定士による鑑定に比べ査定額の精度が落ちるという欠点があります。

また不動産一括査定では「机上査定」という過去の周辺物件の相場や、積算価格(再調達価格)などから算出する査定方法によって行われます。実際に物件を見ているわけではありませんので、価格に差が生じる可能性が高くなりますが、机上査定の後に「訪問査定」を依頼する事で査定の精度を高めることが可能です。

訪問査定とは、実際に家に訪問して物件の細かい条件を見て貰う査定方法です。実際に訪れてみないと分からない現地や近隣の状況を加味して査定を行う為、机上査定より正確な物件の価格が分かります。

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2-2.不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士による不動産鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて行われます。不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関する専門家として、筆記試験を受けた後に実務試験を修了し認定される国家資格です。

不動産鑑定に関して収益還元法や取引事例比較法等、様々な価値を測る方法を勉強した上で、法律や経済の知識も取り入れ鑑定しますので、精緻な査定額が分かります。

鑑定評価額によっても異なりますが、査定を受けるだけでも数十万ほどの費用が発生するケースもあります。不動産会社に査定依頼することと比較して費用が高い事がデメリットと言えるでしょう。

2-3.不動産会社か不動産鑑定士か

査定費用の捻出が問題ないのであれば、離婚の財産分与の場合は不動産鑑定士に依頼し、鑑定書を提出してもらうと良いでしょう。

家や土地といった不動産は高額な資産ですが分与しづらく、離婚の財産分与ではトラブルになるケースも少なくありません。そのため不動産鑑定士に法的に拘束力のある鑑定書を提出してもらう事で、後にトラブルとなる可能性を低くすることができます。

また、不動産会社の査定が無料となるのは不動産売却による仲介手数料や物件再販による利益を見込んでいるという背景があります。家や土地を売却して分与する場合は不動産会社の査定を、どちらかが家に住み続ける場合は不動産鑑定士へ依頼した方が良いでしょう。

ただし依頼費用の捻出が難しい場合は、双方の合意の上で不動産会社の訪問査定を利用しましょう。

不動産の査定方法についてトラブルになりそうな時やトラブルを事前に避けたい場合は、公証役場で「離婚協議書」を公正証書として作成し査定方法についての文言を入れておきましょう。

公正証書は公文書となるため、「合意の上で決定した」という法的な証拠とすることができます。

3.離婚の財産分与で不動産査定を行う際の注意点

離婚の財産分与で不動産を査定して貰う際に注意すべき事が大きく分けて3つあります。

  1. 離婚を伝えていない段階で不動産会社から連絡が来て、配偶者が疑問を感じてしまう
  2. 不動産鑑定額と売却額は異なる
  3. 財産分与の対象とならない不動産がある

いずれも財産分与を行う上で重要なポイントとなります。1つずつ詳しく見ていきましょう。

3-1.不動産会社の一括見積もりは連絡が来るので注意

不動産会社の無料査定は不動産の仲介に利用してもらう為のサービスの一環として行われています。そのため一括査定の見積もりを依頼すると、複数の不動産会社から電話やダイレクトメールが来る事になります。

まだ離婚の意思を伝えていない場合、配偶者が不動産会社からの連絡によって不審に思う可能性もあります。不動産会社には指定した電話番号・時間帯以外の連絡や、郵便物の郵送は控えるよう伝えておきましょう。

3-2.不動産鑑定額と売却額は異なる

不動産鑑定士が算出した鑑定額は精緻な不動産の価値を示す価格ではありますが、実際に売却を行った際に同じ金額になるとは限りません。

不動産の売却には時期や景気、不動産市場の動向も関わってきます。分与後に不動産を売却する予定がある方は、売却額と鑑定額がイコールではない事を覚えておきましょう。

3-3.財産分与の対象とならない不動産もある

財産分与の対象となる資産は夫婦が協力して形成したものです。よって結婚前に取得した家や親から相続した土地は財産分与の対象となりません。

財産分与をする際はまず財産目録を作成し、夫婦で築いた財産をリストアップしてから進めていくことを心がけましょう。

まとめ

離婚の財産分与での不動産の査定は、不動産会社または不動産鑑定士に依頼する2つの方法があります。

夫婦のどちらかが家に住み続ける場合は、不動産鑑定士に正確な査定額を出してもらいましょう。不動産を売却して分与する場合は、一括で複数の不動産会社に見積もりを出してもらうと良いでしょう。

不動産の査定を行う際には、財産分与の対象となるかを確認し不動産鑑定額と売却額が異なる事を理解しておきましょう。また相手に離婚の意思を伝えてないときは、不動産会社から連絡が来ないよう気を配っておくことも大切です。

この記事を参考にスムーズに不動産の査定、財産分与を進めていきましょう。

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田中 あさみ

田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。