不動産相続、換価分割を行うメリット・デメリットは？手順や注意点も

相続が発生した場合は、相続人同士で話し合って遺産分割を行います。しかし、相続財産に不動産が含まれている場合、現金のように簡単には分けられないため、遺産分割が難航するケースも珍しくありません。

換価分割は、相続不動産を売却して現金化したうえで相続する分割方法です。公平感のある相続が可能になる反面、不動産売却を行う手間や時間がかかるデメリットもあります。

そこでこの記事では、不動産相続で換価分割を行うメリットとデメリット、手順や注意点について解説します。換価分割での相続を検討していた方はご参考下さい。

目次

1. 不動産相続の換価分割とは
2. 換価分割のメリットとデメリット
   2-1．換価分割のメリット
   2-2．換価分割のデメリット
3. 換価分割を行う手順
4. 換価分割を行う際の注意点
5. まとめ

1．不動産相続の換価分割とは

換価分割とは、遺産を売却して現金化し、現金を相続割合に応じて分割するという方法です。遺産の大半を不動産が占めている、誰も利用していない不動産が相続財産に含まれている、相続税を支払うための資金がない場合などに検討されます。

例えば、3人の相続人がいて、現金1,000万円、株式1,000万円、誰も住んでいない不動産4,000万円が相続財産である場合、不動産を売却して現金5,000万円と株式1,000万円、もしくは株式も売却して現金6,000万円にしてから分割するのが換価分割です。

2．換価分割のメリットとデメリット

換価分割のメリットとデメリットを比較してみましょう。

2-1．換価分割のメリット

換価分割のメリットには、以下の3つが挙げられます。

• 公平な相続財産の分割が期待できる
• 売却資金を納税に充てることができる

公平な相続財産の分割が期待できる

換価分割は、不動産を売却して遺産を現金に換えるため、相続割合に応じた分割を行いやすい分割方法です。相続人同士の納得感もあり、相続人同士のトラブルが生じにくい分割方法と言えます。

売却資金を納税に充てることができる

現物分割では遺産をそのまま相続するため、相続財産が不動産の場合は不動産をそのまま受け継ぐことになります。相続財産の金額によっては相続税を納めなくてはなりませんが、現金が手元になければ相続税を納めることができません。

また、不動産売却を伴わない代償分割も同様です。代償分割では不動産の全てを取得する代わりに、他の相続人に相続割合に応じた代金を支払うため、その際に手元資金をほとんど費やすと納税資金が不足することがあります。

しかし、換価分割では不動産が現金に換わるため、相続税を納めなくてはならない場合でも、納税資金を確保できます。

2-2．換価分割のデメリット

現物分割のデメリットには、以下の3つが挙げられます。

• 売却に時間と手間がかかる
• 全員の同意を得る必要がある

売却に時間と手間がかかる

換価分割は、不動産を売却して現金化するため、不動産会社の選定や売出価格を決めるための話し合いに、時間と手間がかかります。

また、売却希望価格を相場よりも高く設定していると、売却が長期化してしまう可能性もあります。相続完了までのスケジュールが組み立てにくいのも換価分割のデメリットと言えるでしょう。

全員の同意を得る必要がある

不動産の売却は変更行為に該当するため、1人の相続人の意見で売却することができません。相続人全員の同意を得る必要があるため、スムーズに売却できない可能性が高いと言えます。

例えば、相続人の1人が換価分割を選択したいと思っていても、他の相続人が代償分割や現物分割を望んでいれば換価分割を選択できません。

また、話し合いで換価分割にすることが決まっても、不動産の売出価格について意見が分かれる可能性もあります。相続人同士でコミュニケーションを取りながら、慎重に進めることが大切です。

3．換価分割を行う手順

換価分割を行う際は、以下の手順で行います。

• 相続人の確定と相続財産の調査・評価
• 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
• 遺産分割協議書の内容に従った換価分割の実施

相続人の確定と相続財産の調査・評価

遺産相続は相続人全員で話し合わなくてはならないため、まずは相続人を確定する必要があります。

また、相続財産に漏れがあった場合は、相続税の算出や遺産分割でトラブルが生じるため、相続財産の調査・評価を行います。

遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

相続人の確定と相続財産の調査・評価が完了した後は、遺産分割の方法を話し合う遺産分割協議を行います。

遺産分割協議の完了後は、遺産分割協議書という話し合った内容をまとめて相続人全員の印鑑を押した書類を作成します。

会って直接話し合う必要はありませんが、最終的に相続人全員の印鑑が必要なので、相続人全員の同意を得なくてはなりません。

遺産分割協議書の内容に従った換価分割の実施

遺産分割協議で換価分割を選択することに決まった後は、まず不動産会社に査定を依頼し、不動産がいくらで売れるのかを調査します。

トラブルに発展することを未然に防ぐためにも、査定結果を参考にしながら相続人同士で売出価格を話し合い、どの不動産会社に売却を依頼するのかを決めておくことが重要です。

買い手が見つかって売買契約を締結した後は、遺産分割協議書の内容に従って売却代金を相続人同士で分割します。

4．換価分割を行う際の注意点

換価分割は不動産を現金に換えてから分割するため、公平性が高く、相続した不動産に誰も住んでいないケースではよく用いられる分割方法です。

しかし、売却方法や価格、売却までのスケジュールによって相続人の間でトラブルになる可能性があります。このようなトラブルを避けるために、希望売却価格と合わせて最低売却価格も確認しておくことが重要です。

最低売却価格を設定することで、想定よりも売却価格が伸びなかったり、売却期間が長引いてしまった時の値下げの検討がスムーズになります。売却活動の間も相続人同士でこまめに連絡を取り合い、互いの意見を共有しておくことが重要です。

まとめ

円満に遺産分割を進められるようにするためにも、どのような分割方法があってどの方法が自分に合っているのか把握しておくことが重要です。

この記事には、遺産の分割方法の1つである換価分割についてまとめています。メリット・デメリット、注意点をよく把握してから換価分割に臨みましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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