不動産相続、共有分割を行うメリット・デメリットは？手順や注意点も

不動産を所有している被相続人が亡くなった場合、相続人同士で不動産を相続することになります。

しかし、現金の相続とは異なり分割することが容易ではないため、どのように分割すべきか悩んでいるという人も多いのではないでしょうか？

この記事では、共有分割を行うメリット・デメリット、手順や注意点を解説します。

目次

1. 不動産相続で共有分割を検討したいケース
2. 共有分割のメリットとデメリット
   2-1．共有分割のメリット
   2-2．共有分割のデメリット
3. 共有分割を行う手順
4. 共有分割を行う際の注意点
5. まとめ

1．不動産相続で共有分割を検討したいケース

共有分割とは、不動産を共有状態のまま相続するという方法です。

例えば、被相続人が亡くなって不動産を配偶者、子供2人で相続することになった場合の法定相続分は、配偶者2分の1、子供4分の1ずつとなります。法定相続分に基づく共有持分を有し、共有持分が少ないからと言って家を利用できなくなるということはありません。

共有者は全員自由に家を利用できるため、相続で家を手放したくないケースで共有分割が用いられます。また、分割方法についての話し合いが難航している場合に、話し合いがまとまるまで全員が利用できるように共有分割を選択することもあります。

ただし、共有不動産全体を売却する場合、他の共有者全員による同意が必要となります。反対する共有者がいると売却手続きが進められなくなってしまうことから、権利関係が複雑になるケースでは検討しづらい分割方法と言えるでしょう。

2．共有分割のメリットとデメリット

共有分割のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．共有分割のメリット

共有分割のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 公平感のある遺産分割ができる
• 速やかに遺産分割協議が完結する
• 費用や手間がかからない

公平感のある遺産分割ができる

共有分割を選択した場合、不動産は誰か1人の物ではなく相続人全員で不動産を利用することが可能です。また、売却時の売却益は持分に応じた資金を分配することになるため、公平性の高い分割手段と言えるでしょう。

例えば、現物分割で現金を相続する人と不動産を相続する人に分けた場合や、代償分割を選んだ場合、相続人のうち1人が不動産を取得することになります。相続人同士で不動産を取得したいと考えていたとき、共有分割は検討しやすい分割方法と言えます。

速やかに遺産分割協議が完結する

相続税の申告は相続開始から10ヶ月以内に行うのが原則であり、遺産分割協議に時間がかかっていてはその後の手続きに弊害が生じる可能性があります。

共有分割の場合、不動産を一時的に共有状態にすることによって、遺産分割協議を速やかに完結できる可能性があります。相続人同士の話し合い相続後にあらためて行うことで、相続の手続きをより速やかに行えるメリットがあります。

費用や手間がかからない

共有分割は、他の分割手段と比較して費用や手間がかからないメリットがあります。

例えば、現物分割で不動産を共有持分に応じて分割することになると、土地家屋調査士に依頼する費用がかかります。代償分割は他の共有者の共有持分を買い取るための費用、換価分割は不動産会社に売却を依頼するための費用と、一時的な費用や手間が発生します。

被相続人が亡くなって精神的に落ち込んでいる人がいるなど、できるだけ相続発生時の負荷を減らしたい場合には、共有分割を選択することも方法の1つと言えるでしょう。

2-2．共有分割のデメリット

共有分割のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 第二相続などで共有者が増える
• 管理が困難になる
• 売却しにくくなる

第二相続などで共有者が増える

現物分割や代償分割は単独名義になりますが、共有分割は共有名義になります。

共有状態のまま放置していると、第二相続、第三相続が発生して共有者が誰なのかの把握が困難になってしまう可能性があります。

また、共有状態の不動産を売却するには、共有者全員の同意を得なくてはなりません。権利関係が複雑になり、後のトラブルとなる可能性があるため注意が必要です。

管理が困難になる

不動産を単独名義で所有する場合、相続した不動産の増改築や売却は自由に行うことができます。

しかし、共有名義の場合、増改築は過半数の同意、売却は全員の同意がなければ行うことができません。

そのため、建物の経年劣化を理由に改修したいと思っても、過半数の同意が得られなければ勝手に回収できないので管理しにくくなるデメリットがあります。

売却しにくくなる

共有分割した不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

相続時は良好な関係であった共有者も、第二相続、第三相続によって共有者が増えれば話し合いが難航してしまう可能性が高まります。

共有不動産は売却したいと思っても売却できないといった状況に陥りやすく、柔軟な資産管理・運用が検討しづらいデメリットがあります。

3．共有分割を行う手順

ここまで共有分割のメリット・デメリットについて解説してきました。以下、共有分割を検討されている方向けに、共有分割を行う手順について詳しく解説していきます。

• 相続人の確定と相続財産の調査・評価
• 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
• 遺産分割協議書の内容に従った共有分割の実施

相続人の確定と相続財産の調査・評価

遺産分割は相続人全員で行わなくてはならないため、まず相続人が誰なのかを確定させる必要があります。

また、相続財産が後で見つかると相続税の点でも大きな問題となるため、相続財産の調査と評価をしっかりと行いましょう。

遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

相続人が誰なのかを確定、相続財産が何なのかの調査・評価を終えた後は、遺産分割協議と遺産分割協議書の作成に移ります。

遺産分割協議とは、遺産をどのように分割するのかを相続人全員で話し合うことです。なお、遺産分割協議は全員がその場で話し合う必要はありません。

ただし、遺産分割協議で話し合った内容をまとめる遺産分割協議書は、協議した内容に全員が承諾し、相続人全員の印鑑が必要になります。

遺産分割協議書の内容に従った共有分割の実施

遺産分割協議で分割方法が決定した後は、遺産分割協議書の内容に従いながら共有分割を実施します。

共有分割では、相続した不動産の名義を被相続人から共有者全員の名義に変更することで完了します。

しかし、名義変更は書類作成に時間と手間がかかり、法務局の営業時間が平日の夕方までと日中働いている人は手続きを行いにくいという点に注意が必要です。

時間と手間を軽減したいという人は、司法書士に相談することを検討してみると良いでしょう。

4．共有分割を行う際の注意点

共有分割は相続を速やかに完了できるメリットのある反面、権利関係が複雑化し、後でトラブルに発展する可能性を高めるデメリットがあります。

そのため、共有分割は遺産分割協議が難航した場合や、相続発生時の手間や負荷を極力減らしたい場合など、一時的な手段として活用することを検討してみましょう。

また、一時的に共有分割を選んだ場合でも、相続税の申告後は不動産をどうするか速やかに話し合いましょう。

まとめ

共有分割は公平性が高い、遺産分割協議が速やかに完結するなどのメリットがありますが、共有者が増える、売却しにくくなるなどのデメリットも伴うので注意が必要です。

遺産分割協議が難航している場合などに共有分割を検討するのであれば、選んだ後もそのまま共有状態を維持するのではなく、速やかに共有状態の解消を目指すことでデメリットの対策となります。遺産分割を行う際は、このような手段も検討してみると良いでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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