海外不動産投資、投資物件の探し方は?4つの手順とみるべきポイントも

海外不動産投資は異なる通貨による資産分散の手段としても有効ですが、物件を探すには、何から始めたら良いのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

海外不動産投資の物件探しにおいて重要なポイントは、利益やリスクの優先順位を決めておくことです。

海外不動産投資の投資先には無数の国がありますが、物件選びの基準が明確になっていれば、投資物件を比較し、自身の目的にあった物件を選びやすくなります。

この記事では、海外不動産投資で物件を探す手順と、国や物件を選ぶ上で比較すべきポイントなどについて解説します。

目次

  1. 海外不動産投資で物件を探す手順
    1-1.海外不動産投資の利益やリスクの優先順位を決める
    1-2.統計などを比較して国を絞り込む
    1-3.不動産会社を選ぶ
    1-4.エリアと物件を絞り込む
  2. 国やエリアを絞り込む時の比較ポイント
    2-1.人口増加率と人口密度
    2-2.国民の年齢
    2-3.各国のGDP成長率
    2-4.不動産投資ローンの利用可否
    2-5.物件価格の推移
  3. まとめ

1.海外不動産投資で物件を探す手順

海外不動産投資で物件を探すときには、最初から情報を比較するのではなく、物件選びの基準を決めることから始めることが重要です。

1-1.海外不動産投資の利益やリスクの優先順位を決める

物件を探す前に、重視したい利益や最も避けたいリスクについて明確にすることが重要です。「価格が安い物件がいい」「とにかく利回りが高い物件がいい」などの漠然とした基準で物件を比較すると、どの物件がいいのかわからない状態に陥ってしまいます。

また、不動産会社に対して物件の情報をリクエストするときも、優先順位を明確にしておく方が的確な提案を受けられます。基準があいまいな状態で物件情報をリクエストすると、不動産会社もどの物件を勧めればいいのかわかりづらいためです。

なお、不動産投資で狙える利益には、賃料収入によるインカムゲインと、物件の売却益によるキャピタルゲインの2種類があります。海外不動産投資ではさらに、どの通貨で収入を得たいのか、資産性の高い物件はどの国にあるのかといった視点も必要になります。

そのほか、空室リスクや為替の変動リスクなど、許容できるリスクと抑えたいリスクとを考えておくことも重要です。

1-2.統計などを比較して国を絞り込む

優先順位が決まったら、人口やGDP成長率などに関する統計を比較して国を絞り込みます。

すでに社会や経済が成熟している先進国では、人口増加率やGDP成長率などが新興国よりも低めになっています。

先進国の成長の余地は新興国と比較すると小さくなる一方、先進国で投資すれば為替リスクやカントリーリスクなどを抑制できるメリットがあります。その一方で、新興国では先進国よりもハイリスクになるものの、キャピタルゲインがより大きくなりやすい将来性も持っています。

利益率を多少下げても比較的に低リスクの投資をするのか、リスクを許容した上でより大きな利益を狙うのか、投資の方向性によって適した投資対象国は異なります。

1-3.不動産会社を選ぶ

投資の方向性を定めて国をある程度絞り込んだら、次のステップは不動産会社選びです。海外不動産投資でも、個人の投資家が自ら物件を探すのは不可能ではありません。新興国でも、不動産売買に関するウェブサイトが整備されていることがあります。

しかし、先進国と新興国とのいずれかを問わず、個人の投資家が直接現地人の不動産業者と取引するのはハイリスクとなります。海外の不動産業者に関して情報収集するのはハードルが高く、不動産業者の見極めは難しいと言えるでしょう。

このため、初めて海外不動産投資を検討する段階では、まず日本の不動産業者を介して取引することを優先してみましょう。言語の壁によるコミュニケーションのリスクがなく、日本人同士であれば、商習慣の感覚が違うこともありません。

不動産会社を選ぶ際は、あらかじめ絞り込んでおいた国に進出している不動産業者を探すのが有効です。現地に進出している不動産業者を選べば、物件購入後に賃貸管理も委託できるほか、受け取れる情報の精度も高くなります。

不動産業者は無料セミナーを開催していることも多いので、複数のセミナーに参加して、不動産業者を比較してみると良いでしょう。

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1-4.エリアと物件を絞り込む

不動産業者を決めたら、目星をつけた国の中でエリアと物件とを絞り込みます。国を問わず、最も人が集まっている都市は首都であることが多く、豊富な賃貸需要が期待できます。しかし、人口増加を背景に首都では物件価格が高く、利回りが下がることもあります。

先進国では特に、首都や大都市圏以外のエリアにも着目して物件を比較するのが有効です。例えばアメリカでは、ハワイやロサンゼルスなど大都市以外でも、日本人が不動産投資できるエリアは複数あります。先進国の地方都市であれば、エリアによっては、首都圏より高い利回りも狙えます。

その一方で、新興国の地方都市で物件を選ぶ場合は要注意です。新興国の地方都市では、物件価格が安く高利回りを狙える一方で、その国の経済情勢などによる影響を受けやすくなります。

また、リゾート地でのホテル運用などを検討する場合は、海外情勢など外的要因によるリスクも上がる点に要注意です。

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2.国やエリアを絞り込む時の比較ポイント

海外不動産投資で投資先の国やエリアを絞り込む時、比較を要するポイントや、情報収集に役立つウェブサイトなどについて解説します。

2-1.人口増加率と人口密度

海外不動産投資では、その国の物件が今後値上がりするかどうか判断するための指標として、人口増加率の確認が役立ちます。日本は2021年時点ですでに人口増加率がマイナスになっていますが、海外にはプラスで推移している国も多くあります。

人口増加率は新興国ほど高い傾向があるものの、例えばタイのように、新興国でありながらも0%に近い水準まで下がっている国もあります。タイでは2015年〜2020年の平均人口増加率が0.3%です。

各国の人口増加率を確認するためには、国際連合のウェブサイトを利用してみましょう。

なお、各国を比較するためには人口密度も1つの指標になります。人口密度が高い国では、集合住宅の投資において高い入居率を期待できるためです。

特に新興国には、外国人が土地を所有できないよう規制されているため、投資対象がコンドミニアムだけという国も少なくありません。人口密度は世界銀行の統計で確認できます。

2-2.国民の年齢

海外不動産投資で各国の将来性を見極めるためには、国民の年齢について比較するのが有効です。平均年齢や年齢中央値が若いほどその国には若い人が多いことを表し、将来の経済成長に期待ができます。

また、若い人が多い国では、生産年齢人口が多いため住宅の賃貸需要も旺盛になる傾向があります。反対に、年齢が高い国では少子高齢化が進んでいると考えられ、将来的な住宅需要に不安が残ります。

アメリカ中央情報局が運営するCentral Intelligence Agencyでは、各国の年齢中央値を確認可能です。なお、年齢中央値とは、最高年齢と最低年齢とのちょうど中間の値のことを指します。平均年齢とは異なる性質を持つものの、各国を比較するためには役立つ指標です。

2-3.各国のGDP成長率

各国の将来性を比較するためには、GDP成長率を確認するのが有効です。GDP成長率が高い国では、国民所得の向上や物価の上昇により、不動産価格と家賃の値上がりを期待できます。

キャピタルゲインを狙った投資をするのであれば特に、GDP成長率が高い国を選ぶのが重要です。GDP成長率を確認するためには、IMFのウェブサイトを参照するのが役立ちます。

2-4.不動産投資ローンの利用可否

海外不動産投資ではローンによる資金調達の難易度が国によって異なり、どこの国でも必ずローンを使えるというわけではありません。海外不動産は担保評価が難しいため、海外不動産投資に融資している日本国内の金融機関は少数派です。

その一方で、外国人投資家に対して融資している金融機関がある国もあります。ただし、海外の金融機関が外国人向けの融資について情報をオープンにしているケースは少ないため、ローンの利用を希望するのであれば、まずは不動産会社の担当者に相談してみると良いでしょう。

また、2021年4月時点の日本では金融緩和政策が続き、不動産投資ローンの金利も低水準になっています。しかし、海外では金利が高いこともあるので、条件に関して事前の確認が重要です。

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2-5.物件価格の推移

海外不動産投資では、国内不動産と比較して不動産価格に関する情報を調べる難易度は高いと言えます。

その一方で、不動産価格の目安となる不動産価格指数の推移などは比較的容易に調べられます。不動産価格指数については、各国政府機関または中央銀行が公開しているためです。

そのほか、アメリカなどの先進国では、不動産のポータルサイトでも不動産価格の推移を調べられます。アメリカ不動産について調べるためには、Redfinzillowなどのウェブサイトを参照してみましょう。

急激な値上がりや値下がりが起きているエリアでは、最終的な物件の売却にリスクがあります。値動きの傾向も国を比較するためのポイントと言えます。

まとめ

海外不動産投資の物件選びで失敗しないためには、狙っていく利益や許容できるリスクについて優先順位を決めることが重要です。優先順位を決めることで、比較すべき情報が明確になります。

また、不動産業者を選ぶ上では、投資を検討する国に進出している業者を選ぶことが重要です。現地進出済みの不動産業者に相談することで、インターネット上では調べられない情報を得られることもあります。

海外不動産投資の目的や優先順位、投資対象国が大まかに定まっている方は、不動産会社への問い合わせや無料セミナーへの参加を検討してみると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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