海外不動産投資、国別のメリット・デメリットを比較

近年では海外不動産投資を扱う不動産会社も増え、日本にいながら様々な国で不動産投資できるようになってきています。選択肢の多さから、どこの国に投資しようか迷ってしまう方も少なくないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、投資先の国を選ぶうえでのポイントと各国の特徴について解説します。海外不動産投資における各国の特徴を知りたい方はご参考下さい。

目次

1. 海外不動産の賃貸管理ができるかどうかを把握する
2. 海外不動産投資の目的と自分に合った国の選び方
   2-1．外貨による家賃収入を狙っていきたい場合
   2-2．物件の売却による売却益を狙っていきたい場合
3. 海外不動産投資、国別のメリットデメリット
   3-1．アメリカでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-2．イギリスでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-3．フィリピンでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-4．タイでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-5．モンゴルでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-6．マレーシアでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-7．カンボジアでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-8．ポルトガルでの不動産投資のメリット・デメリット
   3-9．オーストラリアでの不動産投資のメリット・デメリット
4. まとめ

1．海外不動産の賃貸管理ができるかどうかを把握する

投資先の国を選ぶときに最も重要なポイントに、しっかり賃貸管理できるかどうかという点があります。つまり、しっかりコミュニケーションを取れる賃貸管理会社に管理委託できるかどうかということです。

投資目的がどんなものであれ、長期間空室のままでは家賃収入が発生しません。不動産投資をするには、賃貸管理費がかかるほか、マンションであれば管理組合に支払う管理費等も発生します。

これらは空室であっても発生するため、利益がないのに経費だけがかかる結果となり、赤字が拡大する原因となってしまうでしょう。

仮に転売益が出たとしても、それまでに発生した赤字のほうが大きければ投資として失敗と言えます。また、空室が続いているのに賃貸管理会社と連絡がつかないなどの状態は避けたいところです。

なお、連絡がつく管理会社であっても、言語の違いなどによってコミュニケーションがうまくいかない状態は望ましくありません。日本人の賃貸管理会社を利用できるかどうか、あるいは現地の賃貸管理会社と代わりにコミュニケーションを取ってくれる不動産エージェントであるかなどを事前に確認しておきましょう。

2．海外不動産投資の目的と自分に合った国の選び方

不動産投資によって得られる利益には、大きく分けて継続的な家賃収入のインカムゲインと物件の売却によるキャピタルゲインの2つがあります。これに加えて、海外不動産投資では投資先国の通貨についても注意しておく必要があります。

これらの点を踏まえ、投資目的に分けて投資先の国の選び方をご紹介します。

2-1．外貨による家賃収入を狙っていきたい場合

海外不動産投資では入居者から受け取る家賃収入や物件の売却による売却益は、その不動産が立地している国の通貨で受け取ります。このため、外貨による資産形成を考えているうえでは、通貨の信頼性が高い海外の国で不動産投資をするのも1つの方法です。

日本円は国際的に信頼性の高い通貨です。そのほかにも強い通貨というと、アメリカドルやユーロなどが挙げられます。アメリカドルに着目すると、アメリカ不動産投資とカンボジア不動産投資はアメリカドルで家賃収入を得ることが可能です。

カンボジアでは自国通貨のリエルがあまり信用を得ておらず、アメリカドルが街中で使えます。このため、アメリカドルで物件購入や家賃の受け取りなどをすることが可能です。

また、カンボジアは特に高利回りの物件も多いため、外貨の収入を得ながら利回りも狙っていきたい場合は特に、カンボジア不動産投資が投資先として検討しやすいと言えるでしょう。

2-2．物件の売却による売却益を狙っていきたい場合

物件の売却益を狙っていきたい場合は、不動産の値上がり期待が大きい国で投資することが必要です。経済成長と人口増加が起きている国では特に、不動産の値上がり期待を持てます。

経済成長率と人口増加率の2つの指標で各国を比較すると、アメリカは比較的堅実な成長を見込める国です。しかしながら、先進国であるがゆえに新興国と比較すると予測される成長率は高くありません。

長期的に高い成長率が見込める国はどこかという観点で見ると、フィリピンやカンボジアなどが投資先として挙げられます。国際連合の統計によると、2020年から2025年におけるアメリカ・フィリピン・カンボジアの予測平均人口増加率は以下の表の通りです。

※参照：United Nations Population Fund「World Population Dashboard」

また、IMFの統計によるとアメリカ・フィリピン・カンボジアの予測経済成長率は以下グラフのようになっています。

※IMF「Real GDP growth」を参照し筆者作成

カンボジアは6%以上の経済成長率が見込まれており、フィリピンの経済成長率も5.0～6.0%と推定されています。

3．海外不動産投資、国別のメリットデメリット

ここからは、日本から不動産投資できる海外の各国について、メリットとデメリットを解説します。

3-1．アメリカでの不動産投資のメリット・デメリット

アメリカの不動産に投資する最大のメリットは、世界の主要先進国の中で人口増加率が高く推移し、賃貸需要の増加が見込める点でしょう。人口が増加すれば衣食住の需要も比例して増え、賃貸需要も増加していく結果となります。先進国でありながら、エリアによって物件の値上がり益を狙えるのがアメリカ不動産投資の特徴です。

アメリカの人口増加で注目しておきたいポイントの一つに、生産年齢人口（20歳〜54歳の人口）があります。2021年におけるアメリカの年齢別人口分布は以下の通りです。

生産年齢人口となる20歳〜54歳の人口は約1億5,000万人で、総人口の半分弱を占めています。生産年齢人口の多さから、アメリカ不動産は今後も活発な取引を期待できると言えます。

新興国と比較して不動産取引の法整備が進んでいるため、先進国して取引上の事故が起こりにくい点もメリットです。また、アメリカ不動産マーケットの多くは中古物件が占めており、外国人による不動産所有に規制がないため中古不動産の売買がしやすいなどのメリットがあります。

一方、デメリットの1つに時差の大きさが挙げられます。例えば日本とニューヨークの時差は13時間で、日本とハワイの時差も19時間です。時差が大きいと現地とのコミュニケーションのスピードに影響があり、コミュニケーションの難易度は賃貸管理の難しさに繋がります。

例えば東南アジアの新興国などは、日本との時差が小さいために、コミュニケーションの難易度は比較して高くありません。できる限りコミュニケーションの障害を減らすため、信頼できる日本人エージェントを探せるかどうかがアメリカ不動産投資では重要なポイントです。

アメリカ不動産を扱う国内の不動産投資会社としては、東証プライム上場のオープンハウスがあります。アメリカ現地の不動産市場に深く入り込み、人口動態や需給バランス、空室率、学区などの生活環境、周辺取引事例といった広範囲に渡るデータを駆使することで投資に適した地域、物件を見極めています。厳選された物件により、投資家は運用益・売却益を狙うことが可能となっています。

3-2．イギリスでの不動産投資のメリット・デメリット

イギリスの不動産に投資するメリットは、アメリカと同じく取引の法整備が進んでいる点と留学生向けの学生寮投資が検討できる点です。

イギリスの不動産を購入するときには、「ソリスター」と呼ばれる弁護士などを間に挟み、法的な対応を専門家に任せられるため、新興国の不動産投資と比較して売買契約書や物件所有権の登記などの法的な事故が起こりにくくなっています。

また、不動産マーケットの特徴としては少額から学生寮などに投資しやすいことが挙げられます。イギリスは、アメリカに次いで海外からの留学生受け入れ数が多い国です。2020年における留学生の受入数は55万1,495人でした。長期的な統計を見ても、イギリスの留学生数は増え続けています。（※参照：statista「Top host destination of international students worldwide in 2020, by number of students」）

国際的な調査機関であるstatistaが発表している統計によると、イギリスで高等教育を受けている学生のうち約2割は留学生というデータが出ています。（※参照：statista「Countries with the largest amount of international students as a share of the total higher education population in 2020」）

このため学生寮に需要があり、学生寮は1部屋があまり広くないことから物件の価格も比較的安価となっています。また、イギリスはアメリカよりも国土がかなり狭いため、アメリカよりも学生の人口密度が濃くなっています。

一方、デメリットとしては取引の煩雑さが挙げられます。他国と比較すると、マネーロンダリングチェックなど売買契約締結の手続きが多く、物件の取得までに時間がかかるのが難点になります。

その他、イギリスのEU離脱や新型コロナウイルスの感染拡大による人流・物流の停滞など、イギリス全体の経済傾向に不透明な要素があります。これらのマクロ的な視点に加え、物件ごとのパフォーマンスについても慎重に判断していくことが重要となってきます。

【関連記事】イギリス不動産投資の特徴やメリット・デメリットは？投資前の注意点も

3-3．フィリピンでの不動産投資のメリット・デメリット

フィリピンの不動産に投資するメリットは、高い人口増加率を背景とした将来性豊かなマーケットに安価で投資できることです。

不動産投資を検討するときに見るべきデータとしては、平均年齢も重要です。平均年齢が低いエリアの方が、生産年齢人口（労働力となるような年齢の人口）が多くなるためです。

フィリピンの年齢中央値（最高年齢と最低年齢とのちょうど真ん中の数値）は2020年時点で24.1歳です。タイは39.0歳でマレーシアでは29.2歳、日本は48.6歳周辺諸国と比較して、フィリピンは若い人が多いことが分かります。（*参照：The World Fact Book）

人口増加率や平均年齢とともに人口密度もまた重要な指標です。例えば集合住宅であるコンドミニアムに投資するならば、人口密度が高いエリアで投資する方が、入居の確率が上がります。つまり、人口密度が高いエリアは賃貸需要が強いエリアとも言えます。

2019年のフィリピンにおける1㎢あたり人口密度は362.6人です。他国と比較すると、タイは136.3人でマレーシアは97.2人となっています。日本は348人なので、フィリピンの人口密度は日本を上回っていることがわかります。（*参照：国連データ・ポータル）

他方、フィリピン不動産のデメリットは、竣工リスクがあることです。竣工リスクとは、物件が完成せずに放置されてしまうリスクのことです。プレビルドの物件に投資する場合、物件と売主を慎重に見極めることが大切です。

また、物件が完成したものの出来上がりが悪く賃貸に出せなかったケースや、購入時に定められていた賃料保証賃料が支払われなかったなどのケースもあります。フィリピンのような新興国への投資を検討する際は、投資のパートナーとなる不動産会社やデベロッパーの見極めが特に重要です。

これからフィリピン不動産への投資を考えているのであれば、まずは日本国内と現地の両方に拠点を持つ企業から検討すると良いでしょう。例えば、国内でフィリピン不動産投資の相談ができる会社としては、ビヨンドボーダーズがあります。ビヨンドボーダーズは、フィリピンの現地法人と提携している会社で不動産の仲介、管理、客付け、売却に至るまでをトータルでサポートしている会社です。

2022年時点、フィリピン国内にはこのように不動産に関する事業をワンストップで対応できる会社は、ほとんどありません。不動産仲介業者に関しては、個人事業として業務を行うブローカーが多く、法人化している会社も社員数2～3名の個人経営的な会社が多く、組織として事業展開している会社は非常に少ないと言えます。

その点においてビヨンドボーダーズは、フィリピン不動産の購入をはじめとして、物件の賃貸や、賃貸している間の物件管理・家賃管理・入居者管理なども相談することが可能です。最終的に売却するところまでをワンストップでサポートしてもらえます。

3-4．タイでの不動産投資のメリット・デメリット

タイの不動産に投資するメリットは、現地に住む日本人の多さです。

フィリピン不動産の項目で解説したように、海外不動産投資では日本人の賃貸管理会社を利用できるかどうかが大きなポイントとなります。タイの首都バンコクには多くの日本人が住んでおり、現地で不動産業を営む日本人も少なくありません。

また、日本とタイの時差は2時間と小さいので、時差によるコミュニケーションの難易度も低いと言えます。現地で不動産業を営む日本人が多く、他の国と比較して賃貸管理をしやすいのは、タイの大きなメリットといえるでしょう。

他方、タイのデメリットは物価の高騰です。タイの不動産投資では主に首都バンコクの物件が対象となります。バンコクの物件は値上がり傾向にあり、比例して期待利回りも低下しているため、日本で投資するのとあまり変わらない物件も出てきています。

条件の良いバンコクの物件を探すためには、現地のエージェントと密なコミュニケーションをとることが重要になります。

【関連記事】バンコク（タイ）での不動産投資のメリットとデメリットは？手順も解説

3-5．モンゴルでの不動産投資のメリット・デメリット

モンゴルはアジアの中でも人口増加率が高く、豊富な賃貸需要が期待できる国の一つです。カンボジア・フィリピン・マレーシアなども人口増加が著しい国ですが、モンゴルは3カ国よりも人口増加率が高くなっています。（*参照：World Bank Open Data）

また、モンゴルでは10歳未満の年代を除くと20代後半〜30代前半の人口が最も多く、人口ピラミッドが健全な形を保っています。20代後半〜30代前半は働き盛りの年代であり、労働者人口が多いことからも今後の住宅需要増進を期待できます。（*参照：US Census Bureau「International Data Base」）

一方、モンゴル不動産投資において、現地の情報を入手する難易度が高い点はデメリットと言えます。

海外不動産投資において投資判断を下すために現地の情報を掴むことは非常に重要ですが、モンゴル語は不慣れな日本人からすると読解するのが困難と言えるでしょう。現地の人とコミュニケーションを取るハードルが高い点はデメリットになります。

モンゴル不動産を扱う主な不動産投資会社としては、フィリピン不動産会社でも取り上げたビヨンドボーダーズと、新興国不動産を扱う不動産投資型クラウドファンディングのTECROWD（テクラウド）があります。

TECROWDを運営するTECRA株式会社は日本や海外で建設と不動産を扱う会社で、豊富な物件の施工実績があります。TECROWDで運用される不動産の品質にも活かされ、日本の物件と同じ基準で工程・品質の管理・監督を行っている物件が対象となります。

TECROWDは不動産投資型クラウドファンディングであるため、ビヨンドボーダーズと異なり不動産を購入する投資方法ではない点に注意が必要ですが、現地情報の取得難易度が高いモンゴル不動産投資において、クラウドファンディングを介して手軽にモンゴル不動産投資が可能である点はTECROWDの大きなメリットと言えます。

3-6．マレーシアでの不動産投資のメリット・デメリット

マレーシアでの不動産投資のメリットは経済の発展に伴う将来性です。マレーシアは「東南アジアの優等生」といわれており、すでに中進国といえる段階まできています。

マレーシア政府は2025年までに先進国入りを目指すとしており、IT産業の誘致など国策として積極的な経済対策を進めています。経済が発展すれば平均所得も上がるため、家賃収入や転売益などの上昇が期待できるでしょう。

一方、マレーシア不動産投資のデメリットは冷え込んだ不動産市場の現状です。数年前に中国系の投資マネーが大量に流入した背景もあり、海外資本を当て込んだ不動産の乱開発が進みました。

マレーシアの首都クアラルンプールやイスカンダル計画の対象となったジョホールバルでは、似たようなコンドミニアムが乱立する結果となっています。

マレーシアではコンドミニアムの過剰供給がなかなか解消されておらず、人口増加こそ続いているものの、住宅需要と供給のバランスが崩れているのが実態です。このため、物件は購入できても入居者を入れるのは難しい状況が続いています。

ただし、既に解説した通り継続的な経済発展や人口増加など、不動産価格が値上がりする環境は整っているため、不動産の需給バランスが改善されれば将来的な値上がりを期待できる可能性もあります。今後の見通しなどについて、現地のエージェントから情報取集を怠らないことが重要です。

【関連記事】マレーシア不動産投資の利回りやリスクは？エリアや物件の選び方も

3-7．カンボジアでの不動産投資のメリット・デメリット

カンボジアは東南アジアの中でも特に経済成長率と人口増加率が高い国です。豊富な住宅需要の増加を背景に、カンボジア不動産投資はキャピタルゲインを狙いやすい国の一つと言えるでしょう。また、アメリカドルが市中に流通しているため、アメリカドルで家賃収入を得られることもカンボジア不動産投資のメリットです。

カンボジア国内にはアメリカドル建ての銀行口座も開設できるため、家賃収入を定期預金に入れておくなどすれば、アメリカドルの二次運用も可能となります。

その一方で、フィリピンやマレーシアなど他の国と比較すると、カンボジアは不動産に関連する法律整備やマーケットの整備が遅れている国です。カンボジア不動産投資では、情報収集や取引そのものに関するリスクが周辺諸国よりも高くなっています。

また、主な投資先は首都プノンペンですが、プノンペンには現地住民の所得とはかけ離れた高額なコンドミニアムも多数建設されており、投資用不動産として販売されています。高級コンドミニアムの主な入居者は中国人の海外駐在員です。

2022年11月時点では新型コロナウイルスの感染拡大防止策のための入国規制なども緩和されてきましたが、国際的有事の際は入居者が退去してしまうリスクもあるでしょう。

【関連記事】カンボジア不動産投資のリスクは？法整備の状況や不動産会社の選び方も

3-8．ポルトガルでの不動産投資のメリット・デメリット

ポルトガルの不動産に投資するメリットは、永住権の獲得が可能であるという点です。ポルトガルは海外マネーを呼び込む国策として、50万ユーロ以上の物件を購入した後、物件を保有し続けた外国人に対して永住権の獲得を認めています。（2021年4月時点）

永住権を取得する場合、物件によっては35万ユーロの価格帯でも可能です。ただし、価格が下がる分競争は激しくなるので即決することが必要になります。

一方、デメリットとしては物件価格が高額であるため、東南アジアでの不動産投資と比較して投資効率は低くなります。物件を購入後、すぐに現地に住む必要はないので、日本に住みながら投資を進め、永住権の獲得を目指すこともできます。

しかし、ポルトガルはそこまで物価が高くない一方で、条件となる物件価格が高額なため、投資効率は下がりやすいと言えます。投資によって資産を作りたいというより、最終的に海外移住をしてゆっくり生活したい人にはポルトガルの不動産が検討できるでしょう。

3-9．オーストラリアでの不動産投資のメリット・デメリット

オーストラリアに投資するメリットは、物件の資産性にあります。オーストラリアには別荘地が多く、東海岸のゴールドコーストは世界的に有名ですが、西海岸のパースも東海岸に負けないくらいの有数の別荘地で、パースに別荘を持っている日本人もいます。

パースにはANAが日本からの直行便を就航したので、日本からのアクセスも改善されました。日本にも取り扱いしている不動産業者がいるため、コミュニケーションに苦労せず取引を進められるでしょう。

一方、オーストラリアのデメリットとしては、ポルトガルと同じく投資の利益が少ないというポイントが挙げられます。また物件価格も高額であり、手頃に投資できる環境ではないこともデメリットとなります。

まとめ

今回は海外不動産投資をするうえで国ごとの特徴をご紹介しました。それぞれ目的別の国の特徴は以下の通りです。

• 手堅く海外不動産投資をしたい：アメリカ
• 学生寮投資を検討してみたい：イギリス
• 将来的な転売益を狙いたい：フィリピン・マレーシア・カンボジア
• ストレスの少ない賃貸管理で家賃収入を狙いたい：タイ
• 豊富な賃貸需要で高い利回りを狙いたい：モンゴル
• 海外移住を第一目的にしたい：ポルトガル
• 自己利用できる別荘地を購入したい：オーストラリア

上記は大まかな特徴であり、各国の詳細なエリア・物件によっても特徴は変わってきますので、詳しく調べてから投資判断をすることが大切です。どの国に投資する場合でも共通していえることは、目的を明確化し現地エージェントとのコミュニケーションが重要になります。信頼できるエージェントを見つけ、常にコミュニケーションを欠かさないようにしましょう。

• 海外での不動産投資に強い会社の比較・まとめ

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