海外不動産投資、どの国がおすすめ?国別のメリット・デメリットを比較

近年では海外不動産投資を扱う不動産会社も増え、日本にいながら様々な国で不動産投資できるようになってきています。選択肢の多さから、どこの国に投資しようか迷ってしまう方も少なくないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、投資先の国を選ぶうえでのポイントと各国の特徴について解説します。海外不動産投資における各国の特徴を知りたい方はご参考下さい。

目次

  1. 海外不動産の賃貸管理ができるかどうかを把握する
  2. 海外不動産投資、国別のメリットデメリット
    2-1.アメリカでの不動産投資のメリット・デメリット
    2-2.イギリスでの不動産投資のメリット・デメリット
    2-3.フィリピンでの不動産投資のメリット・デメリット
    2-4.タイでの不動産投資のメリット・デメリット
    2-5.マレーシアでの不動産投資のメリット・デメリット
    2-6.ポルトガルでの不動産投資のメリット・デメリット
    2-7.オーストラリアでの不動産投資のメリット・デメリット
  3. まとめ

1.海外不動産の賃貸管理ができるかどうかを把握する

投資先の国を選ぶときに最も重要なポイントに、しっかり賃貸管理できるかどうかという点があります。つまり、しっかりコミュニケーションを取れる賃貸管理会社に管理委託できるかどうかということです。

投資目的がどんなものであれ、長期間空室のままでは家賃収入が発生しません。不動産投資をするには、賃貸管理費がかかるほか、マンションであれば管理組合に支払う管理費等も発生します。

これらは空室であっても発生するため、利益がないのに経費だけがかかる結果となり、赤字が拡大する原因となってしまうでしょう。

仮に転売益が出たとしても、それまでに発生した赤字のほうが大きければ投資として失敗と言えます。また、空室が続いているのに賃貸管理会社と連絡がつかないなどの状態は避けたいところです。

なお、連絡がつく管理会社であっても、言語の違いなどによってコミュニケーションがうまくいかない状態は望ましくありません。日本人の賃貸管理会社を利用できるかどうか、あるいは現地の賃貸管理会社と代わりにコミュニケーションを取ってくれる不動産エージェントであるかなどを事前に確認しておきましょう。

2.海外不動産投資、国別のメリットデメリット

ここからは、日本から不動産投資できる海外の各国について、メリットとデメリットを解説します。

2-1.アメリカでの不動産投資のメリット・デメリット

アメリカの不動産に投資する最大のメリットは、世界の主要先進国の中で人口増加率が高く推移し、賃貸需要の増加が見込める点でしょう。

人口が増加すれば衣食住の需要は高まるため、不動産の需要も高まる結果となります。先進国でありながら、エリアによって物件の値上がり益を狙えるのがアメリカ不動産投資の特徴です。

新興国と比較して不動産取引の法整備が進んでいるため、先進国して取引上の事故が起こりにくい点もメリットです。また、アメリカ不動産マーケットの多くは中古物件が占めており、外国人による不動産所有に規制がないため中古不動産の売買がしやすいなどのメリットがあります。

一方、デメリットの1つに時差の大きさが挙げられます。例えば日本とニューヨークの時差は13時間で、日本とハワイの時差も19時間です。時差が大きいと現地とのコミュニケーションのスピードに影響があり、コミュニケーションの難易度は賃貸管理の難しさに繋がります。

例えば東南アジアの新興国などは、日本との時差が小さいために、コミュニケーションの難易度は比較して高くありません。できる限りコミュニケーションの障害を減らすため、信頼できる日本人エージェントを探せるかどうかがアメリカ不動産投資では重要なポイントです。

アメリカ不動産を扱う国内の不動産投資会社としては、東証1部上場のオープンハウスがあります。アメリカ現地の不動産市場に深く入り込み、人口動態や需給バランス、空室率、学区などの生活環境、周辺取引事例といった広範囲に渡るデータを駆使することで投資に適した地域、物件を見極めています。厳選された物件により、投資家は運用益・売却益を狙うことが可能となっています。

2-2.イギリスでの不動産投資のメリット・デメリット

イギリスの不動産に投資するメリットは、アメリカと同じ取引の安全性および不動産マーケットの特徴です。

イギリスの不動産を購入するときには、「ソリスター」と呼ばれる弁護士などを間に挟み、法的な対応を専門家に任せられるため、新興国の不動産投資と比較して売買契約書や物件所有権の登記などの法的な事故が起こりにくくなっています。

また、不動産マーケットの特徴としては少額から学生寮などに投資しやすいことが挙げられます。イギリスは、アメリカに次いで海外からの留学生受け入れ数が多い国です。

このため学生寮に需要があり、学生寮は1部屋があまり広くないことから物件の価格も比較的安価となっています。また、イギリスはアメリカよりも国土がかなり狭いため、アメリカよりも学生の人口密度が濃くなっています。

一方、デメリットとしては取引の煩雑さが挙げられます。他国と比較すると、マネーロンダリングチェックなど売買契約締結の手続きが多く、物件の取得までに時間がかかるのが難点になります。

2-3.フィリピンでの不動産投資のメリット・デメリット

フィリピンの不動産に投資するメリットは、高い人口増加率を背景とした将来性豊かなマーケットに安価で投資できることです。

不動産投資を検討するときに見るべきデータとしては、平均年齢も重要です。平均年齢が低いエリアの方が、生産年齢人口(労働力となるような年齢の人口)が多くなるためです。

フィリピンの年齢中央値(最高年齢と最低年齢とのちょうど真ん中の数値)は2018年時点で23.7歳です。タイは38.1歳でマレーシアでは28.7歳、日本は47.7歳となっています。周辺諸国と比較して、フィリピンは若い人が多いことが分かります。(*参照:index mundi

人口増加率や平均年齢とともに人口密度もまた重要な指標です。例えば集合住宅であるコンドミニアムに投資するならば、人口密度が高いエリアで投資する方が、入居の確率が上がります。つまり、人口密度が高いエリアは賃貸需要が強いエリアとも言えます。

2019年のフィリピンにおける1㎢あたり人口密度は362.6人です。他国と比較すると、タイは136.3人でマレーシアは97.2人となっています。日本は348人なので、フィリピンの人口密度は日本を上回っていることがわかります。(*参照:国連データ・ポータル

他方、フィリピン不動産のデメリットは、竣工リスクがあることです。竣工リスクとは、物件が完成せずに放置されてしまうリスクのことです。プレビルドの物件に投資する場合、物件と売主を慎重に見極めることが大切です。

また、物件が完成したものの出来上がりが悪く賃貸に出せなかったケースや、購入時に定められていた賃料保証賃料が支払われなかったなどのケースもあります。

国内でフィリピン不動産投資の相談ができる会社としては、GSR株式会社があります。GSRはフィリピンのマニラに本社を構え、フィリピンに特化した不動産の仲介、管理、客付け、売却に至るまでをトータルでサポートしている会社です。物件購入後の賃貸収入から売却による利益の取得までを一貫してサポートしてもらえます。

現在フィリピン国内には、このように不動産に関する事業をワンストップで対応できる会社は、ほとんどありません。不動産仲介業者に関しては、個人事業として業務を行うブローカーが多く、法人化している会社も社員数2~3名の個人経営的な会社が多く、組織として事業展開している会社は非常に少ないと言えます。

その点においてGSRは、フィリピン不動産の購入をはじめとして、物件の賃貸や、賃貸している間の物件管理・家賃管理・入居者管理なども任せることが可能です。加えて、メンテンスや内装施工、インテリア提案の相談にも対応し、最終的に売却するところまでをワンストップでサポートしてもらえます。

2-4.タイでの不動産投資のメリット・デメリット

タイの不動産に投資するメリットは、現地に住む日本人の多さです。

前述したように、海外不動産投資では日本人の賃貸管理会社を利用できるかどうかが大きなポイントとなります。タイの首都バンコクには多くの日本人が住んでおり、現地で不動産業を営む日本人も少なくありません。

また、日本とタイの時差は2時間と小さいので、時差によるコミュニケーションの難易度も低いと言えます。他の国と比較して賃貸管理をしやすいのは、タイの大きなメリットといえるでしょう。

他方、タイのデメリットは物価の高騰です。タイの不動産投資では主に首都バンコクの物件が対象となります。バンコクの物件は値上がり傾向にあり、比例して期待利回りも低下しているため、日本で投資するのとあまり変わらない物件も出てきています。

条件の良いバンコクの物件を探すためには、現地のエージェントと密なコミュニケーションをとることが重要になります。

2-5.マレーシアでの不動産投資のメリット・デメリット

マレーシアでの不動産投資のメリットは経済の発展に伴う将来性です。マレーシアは「東南アジアの優等生」といわれており、すでに中進国といえる段階まできています。

マレーシア政府は2025年までに先進国入りを目指すとしており、IT産業の誘致など国策として積極的な経済対策を進めています。経済が発展すれば平均所得も上がるため、家賃収入や転売益などの上昇が期待できるでしょう。

一方、マレーシアのデメリットは冷え込んだ不動産市場の現状です。数年前に中国系の投資マネーが大量に流入した背景もあり、海外資本を当て込んだ不動産の乱開発が進みました。2020年4月現在では多くの不動産が売れ残り、社会問題化しています。

ただし、考え方によっては不動産市場が底を打っているうちに購入しておき、メンテナンスを怠らなければ、将来的な値上がりを期待できるともいえます。今後の見通しなどについて、現地のエージェントから情報取集を怠らないことが重要です。

2-6.ポルトガルでの不動産投資のメリット・デメリット

ポルトガルの不動産に投資するメリットは、永住権の獲得が可能であるという点です。ポルトガルは海外マネーを呼び込む国策として、50万ユーロ以上の物件を購入した後、物件を保有し続けた外国人に対して永住権の獲得を認めています。(2020年4月現在)

永住権を取得する場合、物件によっては35万ユーロの価格帯でも可能です。ただし、価格が下がる分競争は激しくなるので即決することが必要になります。

一方、デメリットとしては物件価格が高額であるため、東南アジアでの不動産投資と比較して投資効率は低くなります。物件を購入後、すぐに現地に住む必要はないので、日本に住みながら投資を進め、永住権の獲得を目指すこともできます。

しかし、ポルトガルはそこまで物価が高くない一方で、条件となる物件価格はそれなりなので、投資効率は下がりやすいと言えます。投資によって資産を作りたいというより、最終的に海外移住をしてゆっくり生活したい人にはポルトガルの不動産が検討できるでしょう。

2-7.オーストラリアでの不動産投資のメリット・デメリット

オーストラリアに投資するメリットは、物件の資産性にあります。オーストラリアには別荘地が多く、東海岸のゴールドコーストは世界的に有名です。しかし、西海岸のパースも東海岸に負けないくらいの有数の別荘地で、パースに別荘を持っている日本人の芸能人もいます。

パースにはANAが日本からの直行便を就航したので、日本からのアクセスも改善されました。日本にも取り扱いしている不動産業者がいるので、コミュニケーションに苦労せず取引を進められるでしょう。

一方、オーストラリアのデメリットとしては、ポルトガルと同じく投資の利益が少ないというポイントが挙げられます。また物件価格も高額であり、手頃に投資できる環境ではないこともデメリットとなります。

まとめ

今回は海外不動産投資をするうえで国ごとの特徴をご紹介しました。それぞれ目的別の国の特徴は以下の通りです。

  • 手堅く海外不動産投資をしたい:アメリカ
  • 少ない元手で利回り重視の投資をしたい:イギリス
  • 将来的な転売益を狙いたい:フィリピン・マレーシア
  • ストレスの少ない賃貸管理で家賃収入を狙いたい:タイ
  • 海外移住を第一目的にしたい:ポルトガル
  • 自己利用できる別荘地を購入したい:オーストラリア

もちろん、上記は大まかな特徴であり、各国の詳細エリアによっても特徴は変わってきますので、詳しく調べてから投資判断をすることが大切です。どの国に投資する場合でも共通していえることは、目的を明確化し現地エージェントとのコミュニケーションが重要になります。信頼できるエージェントを見つけ、常にコミュニケーションを欠かさないようにしましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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