現在住んでいる家のローンが残っている場合、「この家は売却する事が出来るのか？」と疑問が出てくる事があります。また転勤や離婚・収入の減少等のやむを得ない事情で、ローンが残っている家を手放す方も少なくないのではないでしょうか。
今回の記事では、ローンが残っている家を売却する3つの手順をご紹介します。家の売価でローンが完済できないオーバーローンとなってしまった場合の対処法と併せて見ていきましょう。
（記事監修者：依田泰典）
目次
- 住宅ローンが残っている家を売却する3つの手順
1-1．住み替えの際は基本的に「売り先行」で検討する
1-2．売却する家の住宅ローンの残債を把握しておく
1-3．不動産会社の査定を受け、家の価格を調べておく - オーバーローンになってしまった時の対処法
2-1．住み替えで売却するのであれば、住み替えローンを検討する
2-2．現在の家に住み続けられないか検討する
2-3．他の不動産会社に売却を依頼する - まとめ
1．住宅ローンが残っている家を売却する3つの手順
住宅ローンが残っている家を売却する場合、金融機関の抵当権がついているため、家の売却益や預貯金などで住宅ローンの完済をしなければなりません。
家の売却を進める前に確認しておくポイントは下記の3つです。
- 住み替えの際は基本的に「売り先行」で検討する
- 売却する家の住宅ローンの残債を把握しておく
- 不動産会社の査定を受け、家の価格を調べておく
それぞれ詳しく見て行きましょう。
1-1．住み替えの際は基本的に「売り先行」で検討する
家の住み替えは購入が先の「買い先行」、売却が先の「売り先行」という2つのパターンがありますが、住宅ローンが残った家から住み替える際は「売り先行」が基本となります。
ローンが残っている家を売却する際はローンの完済を優先することとなります。現在の家を売却して得たお金をローンの返済に充てる流れになりますので、売り先行で住み替えを進めると良いでしょう。
後に紹介する住み替えローンを利用すると買い先行も検討できますが、金利や手数料が比較的高く、金銭的に負担となってしまう可能性があります。
十分な預貯金がある場合は買い先行で検討することも可能です。しかし、どうしても購入したい物件がある、他の購入希望者との競争になっているなどの特別な理由がない限りは、売り先行で進めることを優先すると良いでしょう。
【関連記事】家の住み替え、スムーズに行う手順とは？適用したい住宅ローン控除も
1-2．売却する家の住宅ローンの残債を把握しておく
ローンの残債が残っている家には「抵当権」が付いています。物件の購入者が住宅ローンなどを借りる際、金融機関が物件に設定する権利のこと、つまり、家を担保として差し出すことです。
金融機関は抵当権を付ける事でローンを契約した債務者がローンを返済できなくなった時に、法的に家を差し押さえ競売にかけられる権利を持ちます。
ローン未払いのまま抵当権が残っていると、金融機関が物件を差し押さえられる状態です。そのため、ローンを全額返済して抵当権を抹消したうえで家を売却することとなります。
売却前にはおおよその家の売却価格とローンの残債を把握しておき、オーバーローンになっていないかどうか確認することが大切です。
ローンの残債よりも家の売却価格が低いオーバーローンの状況（※「担保割れ」とも言います）になってしまった場合、ローンの返済が残ってしまいます。預貯金で補えない場合には、別の金融機関から借り入れるか、親や親族から借りるなどの資金調達が必要になります。
1-3．不動産会社の査定を受け、家の価格を調べておく
住宅ローンの残債よりも家の売却価格が上回っているかどうか、不動産会社の査定を受けて確認しておきましょう。
また、不動産会社へ査定を依頼する際は1社だけでなく複数社に依頼し、それぞれの査定結果を比較検討することが大切です。1社だけに依頼した場合、査定価格や査定の根拠、営業マンの対応内容などを比較することが出来なくなるためです。
複数社へ同時に査定を依頼する場合は、不動産一括査定サービスを利用すると効率的に査定を受けることが可能です。物件情報を一度登録すると、複数の不動産会社から査定結果が送られてくるため、1社ずつ問い合わせる手間を省くことができます。
下記は主な不動産一括査定サービスの表です。それぞれ登録されている不動産会社が異なりますので比較してみましょう。また登録は無料のため、様々な不動産会社の査定を受けたい方は複数のサイトに登録しておくと良いでしょう。
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【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧
2．オーバーローンになってしまった時の対処法
ローンの残債よりも家の売却価格が低いオーバーローンの状況になってしまった場合、家を売却するには預貯金などの他の資金が必要となります。
しかし、住宅ローンの残債と物件価格との間の価格差が大きい場合には、預貯金が足りずに売却できない可能性もあるでしょう。このような場合、どのような対策をとれば良いのでしょうか。
ここからは、オーバーローンになってしまった物件を売却する際の対処方法について解説していきます。
2-1．住み替えで売却するのであれば、住み替えローンを検討する
現在の家の売却価格と預貯金を合わせても、ローンの残債を支払えない場合は「住み替えローン」を検討してみましょう。住み替えローンは現在の住宅ローンの残りと新しい住宅ローンをまとめて支払えるローンです。
通常の住宅ローンは購入予定の家を担保にするのに対し、住み替えローンは担保（新居）に旧居のローンの残債が加わります。そのため通常の住宅ローンと比較して金融機関の審査が厳しくなり、金利も高くなる傾向があります。
住み替えローンは、基本的に抵当権の抹消と設定を同時に行うことから、同じ不動産会社で売却と購入を同時並行して進めることが必要となります。また、売却と購入の決済日を同日にする条件が設けられていることも多く、新居を探す時間が限られてしまうデメリットがあります。加えて、購入直後からオーバーローンになってしまうことにも留意しておきましょう。
金利が高くローン返済の負担が大きくなるリスクや、上記の制約を考慮した上で住み替えローンを検討することが大切です。
2-2．現在の家に住み続けられないか検討する
やむを得ない事情がある場合は住み替えローンで対処する方法もありますが、オーバーローンが予想される時は、現在の家に住み続けられないか再度検討してみましょう。
家の住み替えには新居の初期費用だけでなく、不動産会社への仲介手数料や引越し代などお金が必要です。預金を貯める、ローンを繰り上げ返済するなど、オーバーローンという金銭的なリスクを減らしてから住み替えを検討してみましょう。
2-3．他の不動産会社に売却を依頼する
住宅の売却価格や売却までにかかる期間は、依頼する不動産会社によって大きく異なることがあります。不動産会社によって住宅の販売力や顧客の数、得意としている業務が異なってくるためです。
そのため、1社に売却依頼したものの「査定価格が低くオーバーローンになってしまった」「売却が長期化していつまでも住み替えができない」という状況になっているのであれば、依頼する不動産会社を変えてみることも検討しましょう。
【関連記事】マンション売却、不動産会社の選び方は？大手と地域の不動産会社の比較も
まとめ
住宅ローンが残っている家を売却する上で重要なポイントは、家の売却代金でローンを完済できるかという点です。
オーバーローンという事態を避けることができれば、ローンの残債があっても家を売却する事は難しくはありません。
オーバーローンになってしまい、現在の家に住み続けられない事情がある場合は住み替えローンの利用や、他の不動産会社に依頼し直すなどの対策を検討してみましょう。
依田泰典
ソニーにて、ITソリューション関連の法人営業や企画・マーケティングに従事（MVP受賞）。株式（信用取引）等幅広く金融商品を運用。リーマン・ショックを経験後、不動産投資を徹底研究。日本銀行のマイナス金利政策を勝機とし数億円の融資を獲得。分譲マンション（1Kから3LDK）を20戸以上購入。ソニー退職後、不動産会社（ベンチャー企業・東証上場企業）にて、収益用不動産（1棟物件）の売買、事業開発、広報・広告宣伝に従事。現在は、ベンチャー企業を創業。東証上場グループ企業等の社外取締役、顧問、アドバイザーとして活動。不動産テック等スタートアップ30社に出資。貸金業務取扱主任者、ビル経営管理士、賃貸不動産経営管理士、社会保険労務士、行政書士等の資格を保有。趣味は、マンガアプリ（電子書籍）とYouTube。街の散策と食べ歩き。合気道（有段者）。アイドルファン（乃木坂46齋藤飛鳥）。
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