不動産投資のエリア選定に必須？2040年の全国市町村の姿が一瞬でわかる「未来カルテ」が無料なのに便利過ぎる | 不動産投資コラム

10月30日、各種統計データなどを用いて現在の人口減少・高齢化傾向が継続した場合の2040年の各地域の状況の予測結果が分かる「未来カルテ」が無料ダウンロードできるようになったと公表がありました。（http://opossum.jpn.org/）。

もともとは政策検討の基盤となるように、とのことで無償提供されたツールなのですが、都道府県・市区町村に関する重要数値や成長性（衰退性）を一瞬で見極めることができる、ということで不動産投資を検討する際のツールとしても大いに活用することが可能です。

この記事では、この「未来カルテ」が不動産投資のツールとして優れている点や、チェックしておきたい不動産投資関連データ・機能のご紹介をしていきたいと思います。

「未来カルテ」の何がすごいのか

エリアに関する重要な情報の収集や予測がすぐできる

未来カルテでは、2040年の全国市区町村の総人口の予測や年齢構成予測などを一瞬で確認することができます。これまで、投資対象エリアを検討する際に、エリアの人口統計や年齢構成を知りたい場合は、市区町村のサイトに行って情報を検索したり、省庁の統計データにアクセスをしたりしなければいけなかったのですが、未来カルテがあればこれらの手間がほぼゼロとなり、即時の情報収集と判断が可能になります。

20年後の予測を知ることができる

また、予測の年が2040年というのも非常に使い勝手が良い点です。将来の老後収入などインカムゲイン（家賃収入）をメインとした不動産投資の場合、購入してから数十年の長期にわたって、物件を保有することになります。それを考えると、2040年時点での予測データは期間として短すぎず・長すぎず、投資判断としてちょうど良いのです。

無料で利用することができ、随時でバージョンアップも予定

上記のポイントに加えて、このツールは無料で提供されていますので、不動産投資家としてはぜひともダウンロードをしておきたいところです。なお、未来カルテはExcelマクロで動作するツールですので、基本的にWindowsでの動作を想定していますので、その点だけ注意が必要です。

「未来カルテ」でチェックしたい不動産投資の関連データ

未来カルテで確認できる予測情報のうち、不動産投資で活用できるのは主に下記項目となります。

2040年時点の総人口予測・年齢構成
2040年時点の就業者人口と産業構造予測
2020年時点の就業者人口予測と年齢別産業構造
2030年時点の就業者人口予測と年齢別産業構造
2040年時点の就業者人口予測と年齢別産業構造
2015年までの空き家率の推移

2040年時点の総人口予測・年齢構成

最も重要なのが、人口に関する予測と年齢構成です。2040年時点の全国の人口は2015年と比べると87.3%となりますので、その数値より高いということであれば、全国平均よりも人口減少がゆるやかな地域だということが分かります。

試しにいくつかの代表的な都市で2040年の人口予測比を調べてみると下記のようになります。このように数値を見比べていくと、投資対象のエリアの将来性を判断する材料となるでしょう。

全国（87.3%）
北海道全体（91.1%）
秋田県仙台市（91.1%）
東京都全体（91.1%）
東京都中央区（99.5%）：都心
東京都品川区（92.4%）：準都心
東京都東久留米市（84.4%）：都下
神奈川県全体（91.4%）：首都圏・郊外
神奈川県横浜市（93.1%）：首都圏・郊外
埼玉県全体（86.8%）：首都圏・郊外
埼玉県さいたま市（92.4%）：首都圏・郊外
大阪府全体（84.3%）
大阪府大阪市（85.2%）
愛知県全体（91.6%）
愛知県名古屋市（91.0%）
福岡県全体（85.8%）
福岡県福岡市（93.5%）

2040年時点の就業者人口と産業構造予測

就業者人口や産業構造も重要な情報です。就業者人口の比率が高ければ、賃貸の需要を見込むことができますし、そのなかでも若年層の比率が高いようならワンルームマンションやアパートの投資が、子育て世代の比率が高い地域ならファミリー向けの投資が期待できます。

2020年時点の就業者人口予測と年齢別産業構造

未来カルテでは、2020年・2030年・2040年のそれぞれの就業者人口の推移を見ていくことも可能です。5年から10年の期間で短期・中期の不動産投資を検討している方には、非常に重要な情報の一つと言えます。

2030年時点の就業者人口予測と年齢別産業構造

2040年時点の就業者人口予測と年齢別産業構造

2015年までの空き家率の推移

予測データではありませんが、2015年までの空き家率についてもチェックをすることが可能です。2015年時点で空き家率が高いようであれば、慎重に投資判断をしたほうが良いでしょう。

まとめ：不動産投資ではエリア選びが最も重要

不動産投資では、物件設備が多少古くても、エリアがよければ安定的な入居を期待することができます。エリアにこだわるという意識を持って、未来カルテなどのツールも上手に活用をしていきましょう。

エリアの検討がすでに済んでいる方や、具体的な物件と一緒にエリアを検討していきたいという方は、不動産投資会社に一度相談をしてみると良いでしょう。

アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から約1000棟の開発・引渡し実績があります。対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.7％以上（2021年12月時点）を実現しています。事業計画の設定家賃に対して、築10年以上経っても98.5％（2022年6月末時点）の高い収益率を維持しています。

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グローバルリンクマネジメント(GLM)

グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている東証プライム上場の不動産投資会社です。東京23区・川崎駅から徒歩10分圏内でのみ開発を行っており、入居者率は入居率98.27%（2021年12月時点）、国内で唯一7年更新のサブリース契約のため、長期間で賃料変動が少ないといった特長があり、空室リスクが気になる方や長期的な賃貸収入を狙いたい方にメリットがあります。また、金融機関の提携先も豊富で低金利のローンが組むことできるという魅力もあり、成約の約84.44%（2017年度実績）がリピート・紹介という業界随一の顧客満足度を誇ります。定期的に初心者向けのセミナーも開催しており、セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらえるなど、不動産投資初心者にメリットがある会社です。

なお、グローバル・リンク・マネジメントでは今後の自社開発すべての新築物件を「ZEH-M Oriented」（住棟全体で正味20%以上省エネ）や「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）4つ星以上などの環境対応として標準仕様にしていく予定です。経産省と環境省が登録制度を設けている一般社団法人環境共創イニシアチブの「ZEHデベロッパー」にも登録予定で、2024年12月期には自社企画開発物件を100%環境配慮対応にしていくとしており、サステナブルな不動産開発に注力しているESG不動産投資会社でもあります。

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GAテクノロジーズ（Renosy）

GAテクノロジーズ（Renosy）は、都心の中古ワンルームマンション投資などを手がける東証グロース上場企業です。物件情報の管理ツールやデータ解析などにAIを活用し、効率的に不動産投資の運用を行うことができます。物件は投資効率の良い「築10年以降」の中古マンションを中心に扱っており、GAテクノロジーズが売主となることで購入時の「仲介手数料0円」を実現しています。入居率は業界トップクラスの99.3%（2020年4月時点）、賃貸管理は家賃に関わらず「月額1,100円（税込）」で入居者募集から家賃集金・解約精算までわずらわしい管理を全面的にサポートをしてくれます。また、金融機関とのアレンジによっては「フルローン（頭金0円）」で開始することも可能なので、自己資金が少ないという方にもおすすめです。

資料請求をすると「不動産投資のしくみ」「マンション経営にともなうリスク」「物件の選び方」「入居者募集や管理はどうすればいい？」など不動産投資の始め方がわかるノウハウ集「Investment Guidebook」をプレゼントしてもらえますので、興味のある方は資料を取り寄せて情報収集をしてみると良いでしょう。