メガバンク続々撤退?住宅ローン融資縮小の動きが鮮明に~今後の不動産投資への影響は?

メガバンク続々撤退?住宅ローン融資縮小の動きが鮮明に~今後の不動産投資への影響は?

11月1日、みずほフィナンシャルグループが、東北など地方の一部で住宅ローンの融資新規実行を取り止める検討をしているとの報道がありました。10月30日にも三菱UFJ信託銀行が住宅ローン業務の停止を検討しているとの報道がなされたばかりで、メガバンクが住宅ローン融資に消極的な姿勢が鮮明となりつつあります。

この記事では、なぜいま住宅ローン融資の取りやめが検討され始めているのか、地方でメガバンクの住宅ローン撤退が決まると、不動産投資にどのような影響がありうるのか、ということを解説していきたいと思います。

マイナス金利政策から続いている低金利水準

マイナス金利政策の導入と低水準の住宅ローン金利

日銀が2016年1月29日に導入を決定したマイナス金利政策によって、銀行が日銀の当座預金口座にお金を預けているとお金を支払わなくてはいけない、ということになりました。
そのため、銀行としては「日銀に預けているとマイナスになるのであれば、資金を融資などに充てて運用をしたほうが良い」ということになり、その有力な融資の一つが、定収入があり完済できる可能性の高いサラリーマンを対象とした住宅ローンと考えられていました。

住宅ローン金利は低水準で薄利多売に

しかし、現在はメガバンクの住宅ローン融資の金利は10年固定型の最優遇で0.7%(三井住友信託:2017年11月1日時点)など非常に低い水準が続いており、1000万円を10年間融資しても得られる利息は数十万円程度という薄利多売の状況となっています。

首都圏に比べると、地方の物件は価格が安い

上記の状況に加えて、地方物件は首都圏に比べると価格が安く、新築マンションなどでは首都圏の5割~7割程度の価格水準となっています。融資を行うと一口に言っても、融資審査や契約手続き、融資後の資金回収などの各種業務が発生し、融資する側にも人件費などのコストが発生することになるため、ただでさえ低い金利水準に、物件価格まで低いとなると住宅ローンの収益性はほとんど期待できないという話になってしまいます。

収益性が高い他の業務・事業への注力に切り替え

加えて、銀行には富裕層の資産運用など、他にも利益率の高い業務が存在するため、収益性の低い地方の住宅ローン融資に費やす人件費を、他の事業や業務に回そうという話になり始めているのです。

地方のメガバンクの住宅ローン撤退は不動産投資にどう影響する?

では、メガバンクが住宅ローンの融資を取り止めると、不動産投資にどのような影響がありえるのでしょうか? 以下では、いくつかの想定される動きを考えてみましょう。

地方銀行も住宅ローン融資から撤退

地方銀行はメガバンクの動向を注視しているため、メガバンク(もしくはグループ会社)の住宅ローン融資の新規実行の取り止めが現実の話となれば、「我々も新規実行を停止したほうが良いのでは?」ということを検討する地方銀行が増えるかと思います。

住宅ローンの選択肢が少なくなり地方の住宅購入が低迷

住宅購入を検討している消費者は、利用できる住宅ローンの条件などを見て、住宅購入の判断をしますので、メガバンクや地方銀行が住宅ローンから撤退した場合に、東北・九州などの地方では住宅購入の意欲が低下することが考えられます。

住宅購入者が減少することにより地方の不動産価格が低下

住宅購入者が少なくなると不動産売買の流動性が低下しますので、価格を安くしないと不動産が売れないという状況になってきます。これが続くと、地方での不動産価格の水準が徐々に低下をするという流れになることが予想されます。

これから不動産投資を始める方には都心の不動産がおすすめ

これまで見てきたように、メガバンクの地方での住宅ローン業務撤退の話が本格的に動き出すと、地方のマンションやアパートの価格は低下する恐れがあります。そういった価格下落リスクを避けたいという方は、都心での不動産投資をご検討されると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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