築古でも不動産投資ローンの融資は受けられる?中古物件選びのポイントや融資審査のコツ

築古でも不動産投資ローンの融資は受けられる?中古物件選びのポイントや融資審査のコツ

不動産投資の一番の魅力である利回りは、新築物件や築浅物件よりも築古の中古物件のほうが高くなります。しかし、築古物件は融資審査ではなかなか良い顔をされなといういのが難しいところです。

この記事では、そういった築古物件への投資をお考えの方に向けて、融資で評価を得やすい物件選びや融資審査のポイントなどをまとめていきたいと思います。

  1. 築古物件はなぜ審査が厳しいのか?
  2. 築古物件選びの2つのポイント
  3. 物件選び以外の融資審査のコツ

築古物件はなぜ審査が厳しい?

築浅物件は築5年以内~長くても築10年以内がイメージされますが、築古物件は20年超程度の物件を指すかと思います。物件は20年も経つと設備が一回り古くなってしまい、そのままでは周辺の築浅物件に勝つことができなくなってしまいます。そのため、入居率の低下状況を見ながら、賃料を適宜下げて行く必要があります。

このように築古物件は入居率低下とそれに対応するための賃料低下が想定されるため、新築時よりも収益性が落ち込む事になります。これが融資審査で厳しい評価を受ける一点目の理由となります。

一方、物件の耐用年数は木造22年、RC造(マンションなど)47年となりますので、築20年超の木造アパートなどは建物の耐用年数を超えてしまっていることが多く、こちらも建物価値がほとんどゼロに近い形となり、担保価値が非常に低くなってしまいます。こちらも、融資審査ではマイナス評価を受ける原因となります。

この物件の収益性の低下と担保価値の低さの2点が、築古物件が厳しい評価を受けてしまう主な理由となります。なお、築古物件に無理に融資を通そうとすると、個人のバランスシート(資産と負債の状況)が債務超過状態となってしまい、その後の融資に悪影響が出てしまうため、交渉などで審査を乗り切るというよりは、融資評価をしっかりと得ることを目指したほうが良いでしょう。

築古物件の選び方

先ほどの築古物件が厳しい評価を受ける2点をもとに、融資がつきやすい築古物件を考えてみると、次の2点に集約されることになります。それは、収益性が高い(入居や賃料を見込むことができる)ということと、担保価値があるという点です。これを以下で詳しく見ていきましょう。

収益性が高い物件を選ぶ

まず一点目の収益性が高いという点に関しては、方法は2つあります。一つは、都心やターミナル駅の徒歩7分以内の物件など、今後の入居需要が安定的に見込まれるエリアにある物件を中心に選ぶということ、もう一つはやや玄人の手段となりますが、リノベーションによりバリューアップ(リノベーション後に賃料アップや満室経営を実現すること)された物件を狙うこと、となります。

物件選びは何を差し置いてもエリアが重要です。エリアさえよければ、入居率を高く維持することが可能なためです。入居者のニーズにおいて、物件の設備よりもエリアの利便性が高いことのほうが重要、というわけです。融資審査においては、エリアが良いということだけではなく、客観的に購入後の入居率が見込めるという証拠を提示することが求められるかと思いますので、これまでの物件の入居状況や周辺類似物件の入居状況、エリアの今後の入居需要予測なども揃えることができれば、融資審査でプラスとなります。

リノベーション物件については、購入時にリノベーション費用が上乗せされる形となり、金額はやや高めになり利回りも低下する可能性がありますので、高利回りを狙いたい方にとってはしっかりと検討をしたほうが良いポイントとなります。

なお、手元に現金の余裕がある方は、物件を一度現金で購入してからリノベーションを行い、改めて融資審査を受けに行くといった不動産投資手法も可能だと思いますが、やや玄人的なやり方となりますので、あくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

担保価値がある物件を選ぶ

先ほども少し触れたとおり、築古の木造物件は土地以外の担保価値をあまり期待できないため、融資を引くことを考えるとあまり得策ではありません。担保価値を考えるのであれば、狙うべきはRC造の物件となります。

たとえば、RC造のマンションは築20年の物件であっても、耐用年数があと27年残っているため、建物価値は半分以上も残存している計算となります。そのため、築古物件のなかでもマンションであれば、比較的融資は引きやすくなります。属性が良い方であれば、マンションの中でも金額や利回りが高い一棟投資や価値が落ちにくいヴィンテージマンション(一等地にある物件やブランド化した物件)を視野に入れると良いでしょう。

物件選び以外の融資審査のコツ

融資審査を通しやすくするには、属性を引き上げておくことも大切です。ローンの金額に対して、保有している資産が多ければ債務超過状態にはなりません。そのため、融資審査前に現金・預金・金融資産の状況をリストにまとめることはもちろん、住宅や車、保険、相続予定の資産など、担保価値がつきそうな資産がないかもしっかりと確認をしておきましょう。

自分の属性を引き上げる以外でできる取り組みとしては、築古物件の融資を通した実績が多い不動産投資会社に相談をすることも有効です。実績が多い会社ほど「今の融資環境では、どんな中古物件であれば融資評価がつきやすいか」「過去に融資を引くことができた築古物件はどういう物件か」「金融機関ごとの特徴と対策方法」など、有益な情報を蓄積しています。

これから築古物件に投資をしてみたいとお考えの方は、築古10年以降の中古マンション投資などに特化しているジーエーテクノロジーズや、公認会計士資格を持つ社長が運営をしており、融資にも強いブリッジ・シー・エステートなどの会社に資料請求やセミナー参加をして情報収集をしてみることをおすすめします。

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HEDGE GUIDE 編集部

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