空き地・土地を有効活用する方法は？メリット・デメリットを比較

空き地・土地を利用せずに放置してしまうと、維持管理費や固定資産税の支払いなど、支出がかさんでしまいます。土地を有効活用することを検討しているものの、どのような活用方法がよいのか、どのような点を比較して決めればよいのか分からず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、空き地・土地を有効活用する方法について、土地の所有にこだわらない方法、土地のまま利用する方法、建物を建てて利用する方法、の3つに分け、メリット・デメリットを比較して紹介していきます。

目次

1. 空き地・土地を手放すか、共同活用する方法
   1-1．空き地・土地の売却
   1-2．等価交換
   1-3．土地信託
2. 土地のまま利用する活用方法
   2-1．定期借地
   2-2．農園、資材置き場
   2-3．駐車場経営
   2-4．太陽光発電
3. 建物を建てて利用する活用方法
   3-1．賃貸アパート・マンション・戸建経営
   3-2．トランクルーム経営
   3-3．商業施設経営
   3-4．介護系施設経営
4. 土地活用を検討する際の注意点
5. まとめ

1．空き地・土地を手放すか、共同活用する方法

まず、土地の所有権を手放すか、あるいは、所有権がかなり制限される活用方法についてメリット・デメリットをみてましょう。土地の所有にこだわらない活用方法は、総じてリスクが低いといえるでしょう。

1-1．空き地・土地の売却

売却するのも、土地の活用方法といえます。売却のメリット・デメリットをみてましょう。

メリット

土地の所有者は、その土地を使用しているかどうかに関係なく、固定資産税や都市計画税が毎年課税されます。建物の残っている宅地の場合は軽減措置を受けられますが、更地の場合は軽減措置を受けられず、税負担が大きくなります。

土地を売却することで、これらの維持管理について費用や手間がかからなくなる点が大きなメリットです。また、すぐに売却益のキャッシュが手に入るため、他の運用対象へ再投資することも検討できるでしょう。

デメリット

売却のデメリットは、土地活用によって将来の収益を得ることができなくなること、売却の諸費用や利益がある場合、譲渡所得税などの税金がかかること、が挙げられます。その他、相続などで取得した思い入れのある土地である場合、手放してしまう精神的なデメリットもあると言えるでしょう。

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1-2．等価交換

等価交換は、建物の建設費を建設業者が負担し、土地のオーナーは、その土地と建物の一部を等価交換することによって所有して運用する方法です。利便性の高い、広い土地であることが条件になります。

メリット

土地を提供するだけで収益が得られ、金銭的なリスクがないというメリットがあります。

その他、等価交換で取得した住宅は賃貸運用だけでなく、自分や家族が居住することも可能です。等価交換はローンを活用しないために、賃貸併用住宅のような条件付けがありません。自身の住宅の確保と賃貸経営を効率的に行える点もメリットとなります。

デメリット

土地全体の所有権を手放し区分所有となる、管理や運営に携わることはできない、というデメリットがあります。また、交換価値に明確な基準が無いため、土地と建物の評価額をいくらに設定するかはデベロッパー側が行うこととなります。等価交換を行う際は、評価額がどのように設定されているのか注意が必要です。

【関連記事】不動産の等価交換でマンションを取得するメリット・デメリットは？注意点も

1-3．土地信託

土地信託は、金融機関などに土地を預けてその土地を運用してもらい、土地のオーナーは、信託からの配当として収益を得る方法です。利便性の高い土地であることが条件になります。

メリット

土地の所有権は維持することができる、運営に関する手間や知識が不要である、初期投資費用を負担する必要がない、というメリットが挙げられます。

デメリット

収益を得られるかどうかは信託会社次第であるのに、土地のオーナーは、事業から生じるリスクを負担しなければならない場合もあることがデメリットになります。

【関連記事】空き地の土地活用、土地信託のメリット・デメリットは？手順や注意点も

2．土地のまま利用する活用方法

次に、土地の所有権を維持し、土地のまま利用する活用方法について、メリット・デメリットを比較してみましょう。

土地を所有しているため、その土地利用に関連するリスクを負うことになります。ただし、新たに建物を建てる活用方法に比べると初期投資が少なくい、リスクが低くなります。

2-1．定期借地

事業用建物や住宅用建物を建てるために、定期借地として土地を貸して地代収入を得るという方法があります。

定期借地として貸し出した場合、借地期間経過後、更新なしで土地の返却を受けることができます。事業用や住宅用の賃貸ニーズがある利便性の高い立地であることが条件になります。

メリット

土地の所有権を維持することができる、初期費用や金銭的なリスクがない、長期的な一定の収益を見込める、というメリットがあります。

デメリット

収益性が低く、賃料変更ができない、借地借家法により借地権が設定されてしまい借地期間中にオーナーが土地利用できない、というデメリットがあります。

【関連記事】土地活用、定期借地と定期借家の違いは？メリット・デメリットを比較

2-2．農園、資材置き場

土地の上に建物を建てることなく、そのまま、農園や資材置き場として貸し出し、賃料を得る活用方法です。

メリット

初期費用や管理の費用・手間がほとんどかからない、転用が容易である、というメリットがあるといえます。資材を置くスペースを確保できれば良いため、整地が必要な荒れ地であるケースを除いて駐車場経営よりも初期投資を抑えることが可能です。

デメリット

資材置き場は利用者が資材置き場を必要とするような企業に限られています。資材置き場として活用を開始しても、周辺に資材置き場が必要な企業がいなければ、収入を得られません。その他、土地を貸し出すだけのため、収益性も低い点がデメリットとなります。

2-3．駐車場経営

舗装工事や駐車設備などの設置をおこなって、月極駐車場やコインパーキングとして貸し出す活用方法です。

メリット

初期費用が比較的安価であり、管理や運営の手間もそれほどかからない、転用もしやすい、というメリットがあります。特に、土地活用でうまく収益が得られなかった場合、有効活用の手段を見直す必要があります。駐車場経営は土地にほぼ手を加えず、他の有効活用方法への転用が容易であるという点は大きいメリットと言えるでしょう。

デメリット

収益性が、アパート・マンション経営ほど高くない傾向があります。また、駐車場の利用ニーズに大きく影響を受けるといえます。その他、家を解体して駐車場経営を始める場合、土地が宅地として扱われなくなることで優遇措置が適用されなくなり、税負担が大きくなる点もデメリットです。

【関連記事】駐車場経営のメリット・デメリットは？始め方や手順も解説

2-4．太陽光発電

太陽光発電パネルやシステムを設置して、太陽光発電による売電収入を得る活用方法です。陽当たりの良い、広い土地に向いているといえます。

メリット

太陽光発電によって発電された電力は、一定期間固定価格で買い取ってもらえる制度（FIT制度）があり、一定の収益を見込みやすいという特徴があります。初期費用も、アパート・マンション経営ほど大きくならないこともメリットといえます。

近年、国の買い取り価格は大幅に低下していますが、国が買い取りを保証する期間経過後は国に登録された民間企業に売電することが可能です。

デメリット

陽当たりの良い広い土地が必要であること、駐車場経営よりは初期費用がかさみ、土地をそのまま利用する活用方法のなかでは比較的高額であること、がデメリットといえるでしょう。その他、立地や土地の形状などを選ぶことができないため造成費用がかさんだり、設置後の日照条件によっては発電量が少なくなったりする可能性があります。

【関連記事】太陽光発電投資の利回りは？必要な初期費用や土地活用の注意点も

3．建物を建てて利用する活用方法

建物を建てて、土地と建物を所有して貸すことで運用していく活用方法について、メリット・デメリットを比較してみます。建物の規模が大きくなるほど初期費用がかさみ、オーナーの負担するリスクも大きくなる傾向があります。

3-1．賃貸アパート・マンション・戸建経営

土地の上に賃貸アパートや賃貸戸建、賃貸マンションを建築し、入居者を募集し賃貸経営することによって活用する方法です。

メリット

高収益が可能であること、不動産投資ローンを利用して投資効率を高めることができること、がメリットといえます。

賃貸経営では、運用していく過程で、入居者の募集、入居者対応・集金管理、物件の修繕・原状回復などの運営管理業務が発生しますが、これらの業務は、不動産管理会社などの外部業者に委託することができます。委託手数料（管理費）はかかりますが、オーナーは大きな手間をかけることなく運用することが可能です。

デメリット

一定規模が必要なアパート・マンションでは初期費用が高くなる傾向があります。また、初期費用が高額になるため、不動産投資ローンなどを組むケースが多く、運用に失敗した場合の損失リスクも大きくなるといえます。

【関連記事】アパート経営に向いた土地の特徴は？人口推移や地価、調査の方法も

3-2．トランクルーム経営

トランクルームを建てて、荷物を預ける利用者に貸し出し、その利用料によって収益を得る活用方法です。

メリット

初期費用が、アパート・マンション・戸建経営ほど高くない傾向があります。管理の手間や費用も、居住用の賃貸経営ほどかかりません。また、狭小地や不整形地であっても検討できる活用法であることもメリットといえます。

デメリット

新築物件の価値が高い賃貸用不動産と異なり、トランクルームは新規設置によるバリューが低く、運営を稼働してから軌道に乗るまでに時間がかかる傾向にあります。また、トランクルームは賃貸用不動産のような大手ポータルサイトがなく、広告力の弱さから集客に時間がかかってしまう可能性があります。

【関連記事】トランクルーム経営のメリット・デメリットは？土地活用の手順も解説

3-3．商業施設経営

商業施設を建設し、自分で経営してその施設で運営する事業から収益を得る活用方法です。

メリット

居住用のアパート・マンション・戸建経営よりも高い収益性を期待できます。また、入居者から建設協力金として建築費を調達するケースもあり、初期費用の負担を軽減できる可能性があります。

デメリット

商業施設のニーズは限定的、流動的であり、入居者が決まらなかったり、撤退したりするリスクがあります。また、商業施設は他の活用目的に転用しにくい傾向があります。

3-4．介護系施設経営

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、デイサービス、グループホームなど、介護系の施設を建設して運営する活用方法です。運営については、介護事業者に委託するか、あるいは、一括借り上げしてもらいオーナーは賃料のみを受け取る方式があります。

メリット

少子高齢化が進む日本において、介護系施設の利用ニーズは増加傾向にあります。また、補助金を受けられたり、税制優遇を受けられる可能性があります。

駅から離れた立地であっても、一定の交通便があれば運営が可能である点もメリットいえるでしょう。

デメリット

比較的広大な土地が必要となり、施設建設のための初期費用も多額になるといえます。汎用性が低い施設であるため、介護事業者の退去があった場合後継事業者を探すことが難しかったり、介護事業以外の用途に転用することが難しかったりする傾向があります。

【関連記事】土地活用、サービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリットは？

4．土地活用を検討する際の注意点

空き地・土地の活用方法について、それぞれのメリット・デメリットを比較してきました。

土地活用を検討する際は、まずは立地に適した土地活用法をピックアップしましょう。法規制によって、建物を建築できない地域であったり、高さ制限があったりして、建築できる建物が制限されることがあります。その場合、建物を建築する活用法の選択肢が狭まる可能性があります。

さらに、活用方法によって、一定の広さや形状である土地であることが必要であったり、賃貸料や利用料を収益源とする場合、その下となるニーズがある立地である必要があります。

また、土地活用では、活用目的や資金背景も重要です。収益性や収益を得たい期間、リスク負担の限度、などを明確にして、収支計画を慎重におこない、それぞれの個別事情に適した土地活用方法を選ぶようにしましょう。

最大7社から提案が受けられるHOME4Uの土地活用サービス

HOME4Uの土地活用サービスでは、マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することができます。

前述したように、土地活用を検討する際は該当する土地にどのような法的な制限があるのか調査する必要があります。HOME4Uではこのような用途制限の調査に加え、土地活用を行った際の収益のシミュレーションを行うことが可能です。

「まずは土地診断を行ってみたい」「どのような土地活用が良いか迷っている」という場合には、利用を検討してみましょう。

まとめ

土地の所有権が制限される活用方法、土地を土地のまま利用する活用方法、土地に建物を建てて利用する活用方法、に区分してそれぞれメリット・デメリットを比較してきました。

所有する土地や建物の規模が大きくなると、総じてオーナーが負うリスクも大きくなる傾向があります。土地活用を検討する際は、立地による法規制や利用ニーズを調査して、活用目的、資金背景などの個別事情に応じた活用方法を選択してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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