不動産の等価交換でマンションを取得するメリット・デメリットは？注意点も

所有している土地で賃貸マンション経営をこれから始める人や、既に行っているものの建て直しの時期を迎える人の中には、少しでも建築費用を抑えたいと考えている人も少なくないのではないでしょうか。

このような場合、「等価交換」という方法が選択肢として検討できます。等価交換はどのような賃貸マンション経営の始め方で、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

この記事では、等価交換とは何なのか、メリットとデメリット、注意点について解説します。

目次

1. 等価交換とは
2. 等価交換のメリット
   2-1．建築費用が不要
   2-2．土地の固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられる
   2-3．自分の住まいを確保しながらの土地活用が出来る
3. 等価交換のデメリット
   3-1．土地の所有権を失う
   3-2．交換価値に明確な基準が無い
   3-3．等価交換できる土地は限られている
4. 等価交換の注意点
5. まとめ

1．等価交換とは

土地を所有している方が賃貸マンションを新築で建てて経営を始める場合、マンションを建設するための多額の資金が必要です。また、これまでにマンション経営をしており、建物の老朽化によって建て直しを検討するケースでも資金をどのように調達するか悩む方も少なくないのではないでしょうか。

等価交換とは、マンション建設を手掛けるデベロッパーに土地の所有者が土地を提供して、デベロッパーが提供された土地にマンションを建設するという仕組みです。

土地の所有者は土地をデベロッパーに提供する代わりに、提供した土地の評価割合と同じ建物の専有面積を受け取ることが可能になります。例えば、土地の評価額4分の1を譲渡した場合、土地の所有者は建物の4分の1の所有権を得ることが可能です。

デベロッパーは建物の残りの4分の3を売却すれば売却益を、運用すれば運用駅を得られます。土地の所有者は費用負担なしで建物の一部、デベロッパーは売却益や運用益が手に入るため、等価交換は双方にメリットのある契約方法と言えるでしょう。

ただし、等価交換には契約前に確認しておきたいデメリットも存在します。メリットとデメリットの双方を比較し、慎重に検討することが重要です。

2．等価交換のメリット

土地の所有者、デベロッパーの双方にメリットのある等価交換ですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．建築費用が不要

賃貸マンション経営を始める際、金融機関が提供する不動産投資ローンを利用すれば自己資金を抑えることが可能ですが、不動産投資ローンの返済負担が毎月生じることとなります。

空室の増加によって運用結果が想定通りにならなかった、金利の上昇によって返済負担が大きくなった場合は、不動産投資ローンの返済が困難になる可能性があります。一方、等価交換を活用した場合、建築費用はデベロッパーの負担となるため、建築費用の負担が生じず、新規の借入をすることなくマンション経営を始めることが可能です。

返済負担が生じないため、リスクを抑えながら賃貸経営を行いやすいと言えるでしょう。

2-2．土地の固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられる

更地には固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されません。そのため、宅地と比較して固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。

また、更地で駐車場経営や太陽光発電、トランクルーム経営などを始めても、宅地とはならないために上記の軽減措置が受けられません。

一方、等価交換は土地に建物を建てることとなるため、宅地とすることが可能です。所有している土地が宅地になることで、税制上の軽減措置を受けられる点もメリットと言えます。

2-3．自分の住まいを確保しながらの土地活用が出来る

等価交換で取得した住宅は賃貸運用だけでなく、自分や家族が居住することも可能です。

居住しながら同一の建物で不動産運営を行うスタイルには「賃貸併用住宅」という方法があります。しかし、賃貸併用住宅では利用する住宅ローンの条件によって、賃貸に使える面積が制限されているデメリットがあります。

一方、等価交換はローンを活用しないために、賃貸併用住宅のような条件付けがありません。自身の住宅の確保と賃貸経営を効率的に行える点もメリットとなります。

3．等価交換のデメリット

等価交換には、建築費用が不要、高利回りでの運用が可能といったメリットがありました。しかし、事後に後悔しないためにも、どのようなデメリットを伴うのか事前に把握しておくことが重要です。

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

3-1．土地の所有権を失う

金融機関の不動産ローンを契約して更地に賃貸マンションを建設した、またはマンションを建て直した場合、土地と建物の所有権は全て自分のものになります。

そのため、賃貸マンションの建っている土地に自分の家を建てることになっても、入居者が全て退去した場合、自分の自由に土地を使用することが可能です。

しかし、等価交換の場合、土地は建てられた賃貸マンションのオーナーの共有になるため、土地の所有権は持ち分割合に応じて分割されることになります。

自由に土地を使用できなくなるため、将来的にその土地を使用したいと考えている人には等価交換は適していないと言えるでしょう。

3-2．交換価値に明確な基準が無い

等価交換で賃貸マンションを建築する場合は、土地の価値に基づいて建物の持ち分割合を決めます。しかし、土地と建物の評価額をいくらに設定するかはデベロッパー側が行うこととなり、明確な基準が設けられていない点に注意が必要です。

例えば、土地の相場価格は5,000万円であるにもかかわらず、デベロッパーが評価額を4,500万円と評価して等価交換を行えば、土地の所有者の取り分は少なくなります。

また、建物の適正な評価額が2億円であるにもかかわらず、デベロッパーが評価額を2億2,000万円と高く評価した場合も同様です。

土地の所有者と不動産デベロッパーとの間には情報差があり、デベロッパーに有利な条件となっていても土地所有者がそれに気づかない可能性もあります。土地の不動産査定を別途行ったり、他の活用方法と並行して比較するなど、慎重に検討することが重要となります。

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

3-3．等価交換できる土地は限られている

等価交換はデベロッパー側の事業計画により進められるため、デベロッパーの利益の確保が難しい賃貸需要の少ないエリアや、地価下落・人口減少傾向にある都市の場合は等価交換による土地活用が検討出来ない可能性が高いと言えます。

また、土地の広さが狭いと大規模なマンションなどの共同住宅が建てられないため、狭い土地は等価交換の対象外となるケースもあります。どのような土地でも等価交換ができるわけではない点はデメリットとなります。

4．等価交換の注意点

等価交換を進める際は、誠実に対応してくれるデベロッパーに出会えるかが重要なポイントです。

例えば、等価交換のデメリットも含めて土地の所有者へ説明し、慎重な検討を促してくれるかどうか、土地と建物の評価額の算定結果を分かりやすく説明してくれるか、という点に注目してみましょう。

その他、土地の売却や等価交換以外の土地活用についても並行して検討しておく事が大切です。等価交換で得られる利益と売却した際の売却益、他の土地活用をした際の運用益などを比較し、それぞれのメリット・デメリットを見比べてみましょう。

誠実なデベロッパーに等価交換を依頼する、適正な評価額がいくらかなのかをあらかじめ調べておけば、等価交換に失敗するリスクを抑えられるでしょう。

【関連記事】HOME4U（土地活用）の評判・概要

まとめ

等価交換では、土地の所有者が土地を提供、土地を提供されたデベロッパーがマンションを建設します。

土地の所有者は土地の評価額に応じてマンションの一部を受け取れるため、自己負担なく賃貸マンション経営を始められます。一方、デベロッパーは建設したマンションを売却して売却益を得られるため、双方にメリットがあるのが等価交換の特徴です。

等価交換はリスクを抑えながら賃貸経営を行いたい人に適していると言えますが、土地を手放さなくてはならない、持ち分割合を決めるのが難しいという点に注意が必要です。

悪質なデベロッパーに言いくるめられてしまう可能性もあるため、等価交換のメリットとデメリット、注意点をよく理解してから等価交換を選びましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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