アパート経営に向いた土地の特徴は？人口推移や地価、調査の方法も

土地を所有している人の中には、土地活用としてアパート経営を検討している人も少なくないのではないでしょうか。

しかし、立地条件が悪ければ、継続的な需要を確保できずアパート経営に失敗するリスクを高めてしまいます。事前にアパート経営に適した土地であるのか、調査をすることが重要です。

この記事では、アパート経営に向いた土地の特徴と調査の方法について解説します。

目次

1. アパート経営に向いた土地の特徴6つ
   1-1．人口推移が増加傾向にある
   1-2．最寄り駅までの距離が近い
   1-3．競合物件の数が少ない
   1-4．日常生活に欠かせない施設が近くにある
   1-5．大学や規模の大きな工場、総合病院などの施設が近くにある
   1-6．災害のリスクが低い
2. アパート経営に向いている土地か調査する方法
3. まとめ

1．アパート経営に向いた土地の特徴6つ

土地活用の手段の1つにアパート経営がありますが、アパート経営はどのような土地でも需要が期待できるわけではありません。

立地条件が悪いと、継続的な需要を確保できず初期費用を回収できない可能性もあるのでアパート経営に向いた土地なのかどうかを確認することが重要です。

アパート経営に向いた土地の特徴を詳しく見ていきましょう。

1-1．人口推移が増加傾向にある

アパート経営は長期的な視点で入居率を高く維持できるか、継続的に入居者を確保できるかどうかをシミュレーションしておくことが重要です。

日本では、少子高齢化で人口が減少している背景から全体的に人口が減少傾向にある地域が増えています。

しかし、住環境が優れている、通勤・通学に便利な地域は、転出者よりも転入者の方が多い「転入超過」の状態であることがあります。人口推移はそのエリアの賃貸需要や地価にも大きな影響を与えるため、アパート経営を始める前に調査しておきましょう。

1-2．最寄り駅までの距離が近い

最寄り駅までの距離は近いほど、賃貸需要が獲得しやすいエリアとなります。特に都心部などの地価の高い地域では駐車場の月額料金が高いため、電車の利便性が高い地域が好まれる傾向にあります。

また、単に最寄り駅までの距離が近いだけでなく、1日の乗降者数が多く、ターミナル駅へのアクセスが良好、複数路線を利用できる駅の方がより立地条件が良いと言えるでしょう。

なお最寄り駅が遠い場合には、公共交通機関ではなく車での移動がメインとなる可能性があります。この場合、主要道路や高速道路までのアクセスが良いか、駐車場を用意できるかなど別の視点での対策が必要になります。

1-3．競合物件の数が少ない

競合物件が多い地域の場合、限られた需要を奪い合うので継続的に需要を獲得することが困難です。そのため、競合物件の数が少ない地域の方がアパート経営に向いています。

しかし、競合物件の数が少ない背景にそもそも賃貸需要が少ないという理由が挙げられる場合、その地域はアパート経営に向いているとは言えません。

競合物件の数が少ないという条件だけではなく、他の条件も踏まえながら総合的に判断することが重要と言えるでしょう。

1-4．日常生活に欠かせない施設が近くにある

スーパーやコンビニ、ドラッグストア、病院などの日常生活に欠かせない施設がアパートの建設予定地に近いかどうかも重要です。

特に都心部では、駐車場の月額料金が高いという理由で車を持たない人も多いため、これらの施設が徒歩圏内にあるかどうかは物件を選ぶ際の重要なポイントとなります。銀行や市役所、コインランドリーといった施設が近くにあるとさらに利便性が高まります。

1-5．大学や規模の大きな工場、総合病院などの施設が近くにある

大学や規模の大きな工場、総合病院などの施設が近くにある場合、学生や従業員といった通学・通勤する人の入居需要が期待できる可能性があります。

ただし、これらの施設の入居需要に依存しているエリアの場合、移転や撤退、倒産などで需要を失う可能性もあります。周辺環境は重要なポイントとなりますが、1つの要因に依存していないかどうか、確認しておきましょう。

1-6．災害のリスクが低い

地震が起きた場合の影響が大きい、津波や台風が発生した場合に浸水する可能性のある地域では、建物が倒壊する災害リスクが高いと言えます。

アパート経営では、一度災害がおきてしまうと高額な修繕費がかかってしまったり、重大な損傷がおきると修繕期間に入居者を入れられないなどの被害が出てしまうため、災害のリスクが低い地域かどうかも重要です。

災害のリスクが低い地域であれば、建物が倒壊するリスクを抑えられるだけでなく、災害リスクが低いという理由による需要確保も期待できます。

2．アパート経営に向いている土地か調査する方法

ここまでアパート経営に適した土地であるかどうかのポイントについてご紹介してきました。次に、実際に調査を行う手段について見て行きましょう。

• 人口推移：市区町村が公開している人口データ
• 地価推移：全国地価マップ
• 最寄り駅や周辺環境：Googleマップなどの地図検索サービス
• 競合賃貸物件：SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイト
• 災害リスク：ハザードマップ

これらのウェブサービスを利用することで、アパート経営に適した立地であるかどうかおおよその推測をすることが出来ます。

ただし、これらの情報だけでアパート経営の詳細なシミュレーションを行うことは困難です。「アパート経営に適している可能性があるかどうか」という、はじめの検討を行う際の判断材料としてとらえておきましょう。

また、適した土地活用の方法を調査し、様々な活用方法の提案を受けられる土地活用サービス（HOME4U（土地活用）など）や、事前のシミュレーションを提案してくれるアパート経営会社へ相談することも検討すると良いでしょう。

これらの不動産業者の具体的な提案を受け、その内容を比較することでアパート経営が現実的であるかどうか、慎重に判断することが大切です。

【関連記事】アパート経営に強い不動産投資会社一覧
【関連記事】HOME4U（土地活用）の評判・概要

まとめ

アパート経営には初期費用が多くかかります。初期費用を回収できないということがないよう、長期的に収益を上げられる土地かどうか調査しておくことが重要です。

アパート経営以外にも、土地活用の手段には駐車場経営やトランクルーム経営、太陽光発電など多くの手段があります。その他の活用手段とも比較しながら、適した活用手段を考えることも重要なポイントとなります。

この記事には、アパート経営に向いた土地の特徴をピックアップしました。下調べをしっかりと行ってから経営に臨みましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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