トランクルーム経営のメリット・デメリットは？土地活用の手順も解説

使用していない不動産を売却せずに所有している人の中には、良い有効活用方法がないか悩んでいる人もいると思います。

不動産の有効活用方法の1つにトランクルーム経営がありますが、トランクルーム経営はメリットだけでなくデメリットを伴うため、失敗を防ぐためにも双方をよく理解した上で始めることが重要です。

この記事では、トランクルーム経営のメリットとデメリット、手順について解説します。

目次

1. トランクルーム経営のメリット
   1-1．設備設置の初期費用を抑えられる
   1-2．トランクルームは賃貸不動産と比較して管理の手間が少ない
   1-3．土地の形状の影響を受けにくい
2. トランクルーム経営のデメリット
   2-1．利益が得られるまでに時間がかかる
   2-2．金融機関の融資を受けにくい
3. トランクルーム経営を始める手順
4. まとめ

1．トランクルーム経営のメリット

不動産を所有している場合は、固定資産税や都市計画税などの費用がかかります。これらの費用は不動産を使用せずに放置している場合でも同様です。

そのため、不動産を売却せずに所有している人の中には、不動産を有効活用することによって少しでも支出を補いたいと考えている人も多いのではないでしょうか？

トランクルーム経営も不動産の有効活用の1つですが、トランクルーム経営はメリットとデメリットがあるため、失敗を未然に防ぐためにもそれらをよく理解した上で最適な有効活用を選ぶことが重要です。

トランクルーム経営のメリットには、以下の3つが挙げられます。

• 初期費用を抑えられる
• 管理の手間を省くことができる
• 土地の形状の影響を受けにくい

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

1-1．設備設置の初期費用を抑えられる

土地にコンテナを設置して収納スペースを貸し出すトランクルーム経営の場合、建物が経っていない土地であればコンテナを購入して設置するだけなので、初期投資を少なく抑えることが可能です。

アパートを新築して賃貸経営を行う場合には、賃貸住宅の規模によって異なりますが、数千万円～数億円の初期費用がかかってきます。コンテナ経営を行う場合も、コンテナの規模によって異なりますが、数百万円程度の初期費用に抑えられます。

初期費用を抑えることによって経営リスクを抑えられるのがトランクルーム経営のメリットと言えるでしょう。

1-2．トランクルームは賃貸不動産と比較して管理の手間が少ない

コンテナを設置するタイプのトランクルーム経営では、利用者を募集して契約書を交わし、鍵を渡すといった管理を行います。

荷物を預かるだけのトランクルーム経営は、住居を貸し出す賃貸経営と比べるとトラブルが生じる可能性が低く、一度契約が成立すると契約期間が長期になる場合が多いため、管理の手間も少なくなります。

また、賃貸経営では、入退去の管理やトラブル対応といった入居者管理、建物の清掃や設備の修繕など、様々な管理が必要です。これらの業務は不動産会社に管理委託することが多く、家賃収入から管理費用が差し引かれることになります。

一方、トランクルーム経営は規模によって自主管理も検討できることがあります。この場合は管理委託にかかる費用も抑えられるでしょう。

1-3．土地の形状の影響を受けにくい

所有している不動産が狭小地の場合には、賃貸経営を始めようとしても建てられる建物が限られるため、有効活用しにくいと言えます。

しかし、トランクルーム経営の場合には、狭小地や不整形地であったとしてもコンテナさえ設置できれば十分経営を行うことが可能です。

また、トランクルーム経営はあまり駅からの距離を気にする必要はありません。スノーボードやスキー用具、サーフボードといった季節が限られるものやかさばるものなどの保管場所を確保したい人も多く、住宅地での需要が多くなる傾向にあります。

2．トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営は不動産の有効活用の選択肢として期待できますが、始めてから後悔しないためにもデメリットをしっかり確認しておくことが重要です。トランクルーム経営のデメリットには、以下の2つが挙げられます。

• 利益が得られるまでに時間がかかる
• 金融機関の融資を受けにくい

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．利益が得られるまでに時間がかかる

新築物件の価値が高い賃貸用不動産と異なり、トランクルームは新規設置によるバリューが低く、運営を稼働してから軌道に乗るまでに時間がかかる傾向にあります。

また、トランクルームは賃貸用不動産のような大手ポータルサイトがなく、広告力の弱さから集客に時間がかかってしまう可能性があります。

2-2．金融機関の融資を受けにくい

賃貸経営を行う場合には、建築する賃貸住宅が担保になるため、金融機関から比較的融資を受けやすいと言えます。

しかし、トランクルームは住宅と比較して担保としての価値が低く、賃貸経営のように金融機関から融資を受けることは容易ではありません。

そのため、自己資金が必要になる、金融機関から融資を希望する場合には何かしらの担保を用意しなければならない可能性があるなど、トランクルーム経営は始める際のハードルが高いという点に注意が必要です。

3．トランクルーム経営を始める手順

トランクルーム経営には大きく分けて下記の4つの方法があります。まずはこれらのうち、どのような形式でトランクルーム経営を始めるのか検討してみましょう。

• 自己経営型：開業から管理までをすべて自分で運営
• 業務委託型：管理をトランクルームの運営会社に委託
• 一括借り上げ型：オーナーが設置、運営会社が一括で借り上げ
• 定期借地型：運営会社が初期費用を負担

開業から管理までを自分で運営する「自己経営型」以外は、トランクルーム運営会社を探すところから始めることになります。委託先の運営会社や立地条件によって、契約内容や委託内容は様々なため、複数の運営会社に問い合わせてそれぞれの条件を比較することが大切です。

また、所有する土地がトランクルーム経営に適していない場合、委託先の運営会社を見つけることが困難になる可能性があります。そのような場合に備え、他の土地活用と並行して検討しておきましょう。

例えば、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスでは、トランクルーム経営に加え、マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設などの収益性の高い土地活用や不動産投資について、最大10社の収益最大化プランを比較することができます。

【関連記事】放置している不動産、売却以外の有効活用方法は？5つの事例を紹介

まとめ

不動産を使用せずにそのまま所有していても、固定資産税や都市計画税といったコストが生じます。そのため、売却する予定がないのであれば、ただ所有しているよりも有効活用を検討した方が良いと言えます。

トランクルーム経営は不動産の有効活用の選択肢の1つですが、初期費用を抑えられる、土地の形状の影響を受けにくいなどのメリットがある一方、利益が得られるまでに時間がかかる、金融機関の融資を受けにくいなどのデメリットも伴うので注意が必要です。

また、所有する土地の条件によってトランクルーム経営が最適な選択肢とは限りません。トランクルーム経営を始める際は、他の活用方法も並行して検討しておくと良いでしょう

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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