物件を買わずに少額で始められる、新しい不動産投資サービスとは？

不動産投資は安定したインカムゲインを狙いたいという投資家に人気がある投資対象ですが、物件の取得価格が数百万円から高いものになると数億円が必要になるなど、多くの方にとってはハードルの高いものと考えられていました。しかし、最近は不動産投資の種類も豊富になり、従来のように物件を自分で買うのではなく、少額から気軽に参加できるサービスが続々登場しています。

そこでこの記事では、新しい不動産投資の特徴や仕組み、具体的なサービスなどをご紹介します。不動産投資に興味のある方は、参考にしてみてください。

※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

1. 従来の不動産投資の特徴
   1-1．お金がかかる・運用期間が長期に及ぶ
   1-2．借り入れが必要なケースが多い
   1-3．空室リスクや滞納リスク、修繕リスクなども
2. 少額で始められる不動産投資サービス
   2-1．不動産投資信託（REIT）
   2-2．不動産小口化商品（任意組合型）
   2-3．不動産投資クラウドファンディング
   2-4．不動産ST（セキュリティ・トークン）
3. 不動産投資クラウドファンディングを始められるサービス
   3-1．COZUCHI（コヅチ）
   3-2．TECROWD（テクラウド）
   3-3．信長ファンディング
   3-4．property+（プロパティプラス）
   3-5．CREAL（クリアル）
   3-6．ちょこっと不動産
   3-7．jointo α（ジョイントアルファ）
   3-8．Rimple（リンプル）
   3-9．OwnersBook（オーナーズブック）
4. まとめ

1　従来の不動産投資の特徴

これまでの不動産投資は、マンションやアパート、戸建て住宅などを購入し、その不動産を運用することで家賃収入や売却益を狙う手法が中心でした。従来の不動産投資の特徴について確認してみましょう。

1-1　お金がかかる・運用期間が長期に及ぶ

不動産を購入するには、ワンルームマンションの場合でも最低数百万円以上は必要になります。都内に限らず物件の立地や広さによっては億を超えることも珍しくありません。アパートやマンションなどを一棟建てする場合には10億円以上に達することもあります。

また、投資資金を回収するのにも相応の期間を要します。短くても数年、長い場合には20〜30年かけなければ利益にならないこともあります。不動産投資は、基本的に長期になるほど物件の経年劣化や市場環境の変化が生じやすく、リスクも大きくなります。

さらに、不動産は株式や債券などと比べれば流動性が低いため、売却の際になかなか買い手が見つからないこともあります。そのため、ひとつの投資が完全に終わるまでの期間が想定より長くなる場合もあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、築古の物件なら利回り10％以上になることもあります。しかし、収益が見込める物件の見極めは簡単ではなく、長期運用やリスク管理が苦手な方には始めにくい投資方法と言えます。

1-2　借り入れが必要なケースが多い

不動産投資では、一括で購入できるだけのお金を用意できる方は多くありません。そのため、通常は金融機関から融資を受けるなどして資金調達をします。借り入れの際は、購入予定の不動産の資産性や収益力に加え、本人の職業や収入といった属性が審査され、内容によっては希望の融資額に届かないこともあります。

さらに、借り入れたお金には利子が発生し、投資による収益率を下げる要因にもなるため、いかに有利な条件で資金調達をするか等のノウハウも求められます。また、変動金利で借り入れをする場合は、金利上昇もリスクとなります。

借り入れた金額の返済ができない場合、購入物件を担保に入れているケースでは物件を手放すことになります。しかし、その時には物件の資産価値が購入時よりも低下していることが多く、借金だけが残るケースもあります。

不動産投資では融資を受けることで、少ない元手で大きな家賃収入を得るレバレッジ効果の恩恵を受けられることが強みの一つですが、反面上記のようにリスクが大きくなるため、物件を購入する際は様々な知識をもとに慎重な判断が求められます。

1-3　空室リスクや滞納リスク、修繕リスクなども

不動産投資では物件購入後にも空室リスクや家賃の滞納リスク、大規模修繕のリスクなどがあります。入居者募集や家賃の督促などの管理業務は管理会社に委託が可能ですが、そもそも立地が良くないケースや、入居者審査が甘かったケースでは、空室や滞納のリスクを抱えることになります。

また、区分マンション投資の場合は、購入した建物全体で修繕費が十分に集まっていない場合は大規模修繕が適切に行われないケースなどもあります。

このようなことから、不動産投資に参入する人が少なく、競争率が低いという点はメリットにもなります。毎月の家賃収入があるので次の投資に向けた収支計画なども立てやすく、マンションやアパートをプライベートでも活用できるのも特徴です。

しかし、不正融資事件などの不動産投資詐欺に巻き込まれる可能性もゼロではありません。投資用不動産の購入・運営は、ある程度の専門的なノウハウや知識を身につけ、実際に取り組む時間を確保できなければ難しいでしょう。

2　少額で始められる不動産投資サービス

従来型の不動産投資と比較すると、最近の不動産投資サービスは少額で始められるものが増えています。まずはその特徴やメリット・デメリットを確認しましょう。

2-1　不動産投資信託（REIT）

REITとは不動産投資信託のことで、「リート」と読みます。世界共通の投資用語ですが、日本のREITでは特殊なルールもあるため、日本のREITをJ-REIT（Jリート）と呼ぶこともあります。

REITでは、投資家から資金を集め、それを元手にして専門家である投資法人が不動産投資を行って、得られた収益を投資金額に基づいて投資家に分配します。REITの提供事業者によっては、レバレッジをかける（＝少ない投資金額でも大きな収益を狙う）ことも可能です。

REITのメリット

REIT投資は数万円程度から始めることができるのが特徴です。また。不動産の運用という初心者では難しい部分を専門家に委託できるため、投資を行った後は手放しで良いのがメリットです。

また、REITでは投資運用における収益のほとんどが投資家に還元されるため、同じく出資金額に応じて収益が分配される株式よりも利回りが高い場合もあり、10%以上のファンドも少なくありません。また、REITは株式などと同様に流動性が高く、いつでも売却することが可能です。

REITのデメリット

専門家が不動産を運用してくれる場合でも、市場環境によっては元本割れ等を起こすリスクがあります。また、投資法人の経営破綻などによって投資したお金が戻ってこない可能性もあるため、注意が必要です。

2-2　不動産小口化商品（任意組合型）

任意組合型の不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割することで取引や所有を手軽に行えるようにするための投資商品です。多くの投資家が出資して不動産を購入し、プロの管理会社に運用を委託します。そして、その運用益を投資家の出資分に応じて分配します。

収益だけでなく所有権も分配されているのが特徴で、不動産特有の税制メリットを受けることが可能です。不動産小口化商品は、おもに不動産会社で取り扱っています。

不動産小口化商品のメリット

個人では購入の難しい高額物件でも少額で投資することができます。都心の新築マンションや長期的に賃料収入を狙える物件が、一口100万円程度から購入可能になります。さらに物件の所有権の一部を保持しているだけなので、流動性は比較的高く、いつでも売却可能な点もメリットです。

不動産小口化商品のデメリット

REITと同様に、投資を行った後は物件の管理や運用の手間を必要としませんが、中間に業者が入るため従来の不動産投資と比較すると利回りは劣ります。また、募集に対して応募者が多い場合、投資ができないケースがあることや、金融機関から融資を受けて投資することができないことにも注意が必要です。

2-3　不動産投資クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、国が2019年にガイドラインを定めた新しい投資方法です。特定の不動産の購入やリノベーションのための資金を広く投資家に対して募集し、出資金に応じて収益の一部が分配されるのが特徴です。

不動産投資クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングは、多くの投資家から少額ずつ資金を集めるため、個人の出資額の上限・下限が低めに設定されており、1万円程度から投資することが可能です。

また、不動産クラウドファンディングの投資期間は半年〜2年など比較的短期に設定されている上、運用の手間がかかりません。

不動産投資クラウドファンディングのデメリット

物件の所有権がなく、大半のサービスでは一度投資を行うと途中で売却することができない点に注意が必要です。また、投資の元本割れリスクや、募集する企業の破綻リスクもあります。

不動産クラウドファンディングの利回りは低い水準ではありませんが、信用取引や融資などのように自己資金にレバレッジはかけられないため、大きな収益を狙う場合には不向きです。

2-4．不動産ST（セキュリティ・トークン）

不動産ST（セキュリティ・トークン）は、不動産の信託受益権がデジタル証券化された不動産小口化商品です。REITと似たスキームになっていますが、REITが不動産を保有する会社の株式に投資しているのに対し、不動産STは主に不動産の受益権を証券化した投資商品である点が大きな違いです。

不動産STでは不動産クラウドファンディングと同じく個別の不動産への投資が可能ですが、不動産クラウドファンディングが不特法（不動産特定共同事業法）の制限を受けるのに対し、不動産STは信託受益権を証券化しているため、不特法の制限を受けません。これによりSPCを介在させた運用が比較的に容易に行えるという特徴があります。

不動産ST（セキュリティ・トークン）のメリット

信託受益権をデジタル証券化した不動産STのメリットとしては、信託会社の介在によって厳しい審査を通過した物件への投資が期待できるという点が挙げられます。信託会社は不動産の運用によって利益を上げる必要があるため、リスクを考慮しながら慎重に物件の調査を行う必要があるためです。

その他、不動産STの多くはブロックチェーン技術により分散型台帳上で権利の記録・移転が行われているため、権利の譲渡・売却が行いやすいという点もメリットとなります。ただし、2024年時点では不動産STの譲渡・売却の事例は少なく、今後よりプラットフォームが成熟していくことによって、売買が盛んに行われるようになることが期待されています。

不動産ST（セキュリティ・トークン）のデメリット

不動産STは、主に信託会社を介在させた運用になるため、信託会社への信託報酬が発生します。これにより運用のコストが上がり、不動産クラウドファンディングなどと比較して利回りが低下してしまうという点がデメリットとなります。コスト回収のために物件価格が十数億円～百億円などの大型の不動産が運用対象となりやすく、小規模の不動産への投資には不向きであるという点にも注意が必要です。

野村證券の「不動産ST（セキュリティ・トークン）」

野村證券の不動産ST（セキュリティ・トークン）は、不動産の証券化によって、個人では難しかった大型の不動産へ小口投資ができる不動産投資サービスです。ブロックチェーン技術を利用しており、分散型台帳上で権利の記録・移転がされている点が従来の不動産ファンドとの大きな違いとなっています。

予定分配利回りは3.0%～4.5%、最低投資額は100万円/1口です。2023年以降は100億円前後の大規模なファンド組成を行うなどの運用実績があり、主なアセットマネージャーとしては、りそな銀行、三井物産デジタル・アセットマネジメント、ケネディクス・インベストメント・パートナーズなどが参画しています。

野村證券の不動産ST（セキュリティ・トークン）に投資するには、野村證券に証券口座を開設し、野村證券オンラインサービスから募集中の銘柄を購入する流れとなります。

3　不動産投資クラウドファンディングを始められるサービス

不動産クラウドファンディングはここ数年で提供事業者が増えてきた新しいサービスのため、現在は玉石混交の状態です。なお、事業者によって取り扱う案件の種類や最低投資金額などは異なるので、内容をよく調べて選ぶことが大切です。

以下では、最近注目されている不動産投資クラウドファンディングサービスを1社ずつ詳しくご紹介します。

3-1．COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。LAETOLI社は1999年創業の不動産投資会社で、リノベーションや不動産買取事業なども行っているため、投資用不動産のノウハウを豊富に有しています。数十億円規模の大規模案件を定期的に募集しているため、業界内でもかなり注目されています。

COZUCHIでは1口1万円からの出資が可能で、想定利回りは2.0%～20.0%と幅広く、運用期間が最短3ヶ月～1年程度と比較的短期であることに加え、独自のルートで物件を相場価格よりも安く仕入れることができているケースも多く、リスクを抑えた運用やリターンを狙った運用のどちらにも対応できるサービスです。

投資対象は都心や首都圏のマンションなどが中心ですが、案件によっては六本木や代々木公園、虎ノ門など都心エリアの事業用地仕入れや再開発案件などクラウドファンディングを通じてまちづくりにも参加できるという面白さがあります。ファンドの詳細ページでは、物件画像、所在地や物件情報に加え、空室率や物件情報、最寄駅などの周辺状況も詳細に開示されています。

また、COZUCHIには途中解約が可能という特徴もあります。他の不動産クラウドファンディングの中には途中解約ができないサービスもありますが、COZUCHIでは事務手数料はかかるものの、申請すれば途中解約が可能で、出資した資金は翌月に換金することができます。急に現金が必要な状況になったりしたときにも対応しやすいメリットがあります。

※COZUCHI（コヅチ）では、はじめての不動産投資クラファン応援特典として2024年11月5日〜2024年11月30日まで、HEDGE GUIDE経由で新規に投資家登録を完了すると、Amazonギフト券2000円分がプレゼントされるタイアップキャンペーンを実施中。また、登録完了後の投資額に応じて最大50,500円分のAmazonギフトカードがもらえます。キャンペーンの詳細はCOZUCHIにお問い合わせください。

※投資家登録時の登録メールアドレス宛に2024年11月以降に送付されます。※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせはAmazonでは受け付けていません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。※Amazon、http://Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはhttp://Amazon.com,Inc.またはその関連会社の商標です。

COZUCHI（コヅチ）に関するニュース

3-2．TECROWD（テクラウド）

モンゴルなど中央アジアに位置する新興国の不動産ファンドを取り扱う海外不動産投資型クラウドファンディング「TECROWD（テクラウド）」は2021年2月に登場した比較的新しいサービスです。建設と不動産を扱う会社であり、横浜に本社を構えるTECRA株式会社が運営を行っています。

TECROWDは一口10万円からとやや高い投資額が必要となりますが、1号案件・2号案件の予定分配率は8%となっており、他の不動産クラウドファンディングよりも高い水準となっています。投資物件は、TECRA株式会社の施工物件であり日本の技術、品質基準に適合したものとなっています。国内でも総合建設を扱うTECRA株式会社による施工管理も行われており、品質は日本の物件と同等となっています。

また、最近では国内の障害者向けグループホームの案件やウクライナへの寄付ファンドなど、ESG関連の投資・運用ができる点も特徴です。

また、優先劣後方式を採用しているため、対象不動産の売却時に値下げが発生した場合は、物件ごとに一定割合までTECRAが先に損失を負担する仕組みとなっています。また、海外不動産への投資ということで生じる為替リスクに対しては、TECROWDではあらかじめ一括借上げを円建てで契約することで、為替変動リスクを軽減しています。

TECROWD（テクラウド）に関するニュース

3-3．信長ファンディング

信長ファンディングは、名古屋に本社を置く株式会社ウッドフレンズが提供する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。運営元の株式会社ウッドフレンズは、東証スタンダード市場と名古屋証券取引所（名証）に上場しており、不動産開発や販売だけでなく生活環境に関連する事業なども行っている企業です。建売住宅の販売などで実績豊富な企業で、地元の名古屋を中心とした東海エリアをはじめ、東京でも不動産を取り扱っています。

信長ファンディングは、国産木材を積極的に活用した賃貸アパートや中古不動産再生物件を商品化することで、株式会社ウッドフレンズがこれまで培ってきた不動産事業や建設事業、建材事業などのノウハウを活かした不動産型クラウドファンディングサービスとなっています。最低投資金額は10万円と他サービスと比べてやや高めですが、名古屋など東海エリアに投資ができる点や予定分配率の水準が5%程度と高めな点、上場企業が運営しているといったメリットがあります。

また、信長ファンディングは地域経済の活性化や国産材の積極活用などを特徴として掲げており、不動産でESG投資ができるクラウドファンディングでもあります。ESG投資に関心がある方や、地方創生・地域活性化・環境問題などに関心のある方にとっても大きなメリットになるでしょう。

3-4　property+（プロパティプラス）

property+（プロパティプラス）は、東証⼀部上場で分譲住宅トップシェア※の飯⽥グループが提供するサービスです。東京、名古屋、福岡などの都心や政令指定都市の物件が中心で、投資対象は自社施工物件で品質が高いという特徴があります。

想定利回りは3%～10%程度、運用期間は3ヶ月～14ヶ月程度、募集額は1000万円台のワンルーム物件から2億円を超える一棟物件まで幅広く、リスク許容度などに応じて様々な案件に投資可能です。

また、一部のファンドでは社会貢献の一環として、出資金を用いて不動産購入を通じて入居者の夢応援サービスを実施する「夢応援不動産プロジェクト」を実施するものがあります。夢応援不動産プロジェクトの対象ファンドでは、入居者の中から希望者のみ将来の夢を宣言してもらい、退去時に進捗を報告することを条件に、一時金として礼金や賃料の値引きという位置づけで3万円程度の応援金の支給や月1時間程度まで無料で人生相談や人脈提供を行い、夢の実現を支援します。

※分譲戸建住宅市場におけるシェア（2020年4月1日〜2021年3月31日 住宅産業研究所調べ）

3-5　CREAL（クリアル）

CREALはクリアル株式会社が運営しているサービスです。1口1万円から始めることができ、クリアルが劣後出資を引き受けているため、物件の資産評価額が下落しても、一定の割合までは分配が保証されます。

また、運用は基本的に短期で行われ、分配は毎月行われるため、投資初心者の方にとって運用結果が見やすいサービスと言えます。また、キャンペーンも多く、株式の株主優待のようにクーポンが貰えたり、投資申し込みで現金が当たったりする案件もあるので、「不動産クラウドファンディングを始めたい」「さまざまな物件に投資して経験を積みたい」という方にも向いています。

なお、クリアルの利回りは平均4％～5％程度となっており、運用期間は1年程度が中心です。収益を効率的に狙うには複数案件に分散投資を行っていく必要も出てくるでしょう。

※CREALでは、下記ページ経由で新規に投資家登録やファンドへの投資を行うと最大50,000円のAmazonギフト券がプレゼントされるキャンペーンを開催中です。詳しくはCREALのキャンペーンページでご確認下さい。

CREAL（クリアル）に関するニュース

3-6．ちょこっと不動産

ちょこっと不動産は、2021年3月にオープンした不動産クラウドファンディングサービスで株式会社良栄が運営しています。良栄は、用地取得から市場分析、企画、設計、施工、アフターサービスに至るまで自社一貫体制を築いており、不動産開発や不動産賃貸の分野で多くの実績がある会社です。

ちょこっと不動産では、1口1万円から不動産投資を開始でき、対象不動産はレジデンス（戸建て、アパート、マンション）、オフィスビル、テナントビル、店舗など多様な商品が予定されており、運用期間も短期～中長期とラインナップに幅を持たせることが予定されています。

投資対象の不動産は都内区分マンション、期間は6～12カ月、予定分配率5%～6%程度となっています。

3-7　jointo α（ジョイントアルファ）

jointo αは東証プライムに上場している穴吹興産株式会社が提供している不動産クラウドファンディングサービスです。主に西日本を中心として、地方の分譲マンションなどの物件のリノベーションや購入を通し、地域への貢献を意識した企画が行われています。

jointo αは優先/劣後の出資構造をとっていて、投資家が優先出資となっているため、企画が元本割れした場合でも、投資家は優先的に分配を受けることが可能です。手堅いサービスとして投資家から人気があります。

なお、jointo αの最低投資金額は10万円程度と比較的高く、利回りは年3.6%～5.0%となっています。また、地方の案件のため土地勘がない場合は投資判断が難しいケースもあります。

都心の収益物件のような案件が中心ではないため、収益性を最優先にする人には不向きですが、資産運用を実績のある事業者に任せたい方や、投資を通して地域貢献をしたい人に向いたサービスとなります。

3-8　Rimple（リンプル）

Rimpleは、東証プライム上場グループのマンション投資会社で「プロパティエージェント」が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。Rimpleの投資案件は、プロパティエージェントが都心エリアを中心に企画・開発したマンション「クレイシア」シリーズなどに投資をすることができ、1口1万円からの少額投資が可能となっています。リンプルの年率の利回りは5％前後、運用期間は6ヶ月前後となっています。

また、Rimpleでは、他社のポイントを、リンプルで使用できる「リアルエステートコイン」に交換し、投資をすることができます。永久不滅ポイントやハピタスポイント、モッピーポイントなどから交換することができ（※交換例：永久不滅ポイント：1000ポイント×4.5＝4500リアルエステートコイン）、「1コイン=1円」の価値で不動産に投資することができます。今後も、ポイントサービスは順次追加されていく予定です。

余ったポイントを不動産投資で運用したい方や、都心のマンション投資を少額で始めてみたいという方に向いているサービスと言えるでしょう。

3-9　OwnersBook（オーナーズブック）

オーナーズブックは、東証グロース上場企業ロードスターキャピタルの100%子会社であるロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

オーナーズブックでは不動産の専門家が投資案件を発掘しており、厳しく担保評価された上で全ての案件に担保が設定されています。利回りは年3.0％～5.0％程度となっています。

一方、案件を厳選しているため、案件数や実績は伸びにくいという側面もあります。また、プロジェクト期間は比較的長い案件もあるので、余裕資金で行うことが大切です。人気が高いため、募集からすぐに目標金額が集まり、募集が打ち切られる場合もあります。

オーナーズブックの投資は中長期的な視点が求められるため、不動産に関する知識がある程度あって、運用による利回りを求める方向けのサービスといえます。従来の不動産投資に近い利回りで、かつ不動産の管理や経営の手間がないメリットがあります。

4　まとめ

これまでの不動産投資は物件購入と賃貸経営を行うのが主流でしたが、最近は複数の投資家から少額ずつ出資を募り、運用はプロに任せるスタイルの投資手法が増えてきています。個人では購入するのが難しかった人気案件までが投資対象となるので、選択肢の幅は大きく広がっています。

この記事を参考に不動産クラウドファンディング等に興味が湧いた方は、サービスの特徴のほかデメリットなどをしっかりと確認した上で、ご自身の投資方針に合った案件を検討してみてください。

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