フィリピン不動産を売却する手順や流れは？税金の注意点も

フィリピンは不動産価格が上昇傾向にある国の1つです。フィリピンの不動産を所有している方の中には、売却を検討している方も少なくないのではないでしょうか。

しかし、フィリピン不動産の売却手順は日本国内の不動産売買とは異なり、注意しておきたいポイントもあります。特に、仲介会社を見極めることと発生する税金について把握しておくことは重要です。

そこで本記事ではフィリピン不動産を売却する手順と税金に関する注意点について解説します。フィリピン不動産の売却手順に悩んでいた方はご参考下さい。

目次

1. フィリピン不動産を売却する手順
   1-1．不動産エージェントを探す
   1-2．売却する物件の査定を受ける
   1-3．売却活動を始める
   1-4．買主と合意書を取り交わす
   1-5．売買契約の締結および手付金の受領
   1-6．残金の決済および所有権の移転手続き
   1-7．各種税金の支払い
2. フィリピン不動産売却の注意点
   2-1．プレビルドの物件売却は要注意
   2-2．不動産業者の見極めは重要
3. フィリピン不動産を売却した際の税金
   3-1．為替について
   3-2．外国税額控除について
4. まとめ

1．フィリピン不動産を売却する手順

フィリピン不動産の売却では、不動産エージェントをしっかり選ぶことが重要なポイントとなります。フィリピン不動産を売却するための手順について順番に解説します。

1-1．不動産エージェントを探す

フィリピン不動産を売却するためには、まず売却関連の手続きを委託する不動産エージェントを探します。不動産エージェントを比較する際、不動産エージェントの実績を確認してみましょう。

フィリピンでは、日本のように中古不動産を売却するためのウェブサイトなどが整備されていません。中古不動産の情報は主に不動産エージェントが握っているため、売却をスムーズに進めるために不動産エージェントが担う比重は大きいと言えます。

不動産エージェントが見つかったら、媒介契約（売買仲介を依頼する契約）を締結します。なお、フィリピンでも、日本での専任媒介契約や一般媒介契約と同じような契約の方式があります。

契約の種類によって、特定の不動産エージェントのみに売却活動を任せるか、複数の不動産エージェントに並行して売却活動を任せるか選択可能です。

1-2．売却する物件の査定を受ける

不動産エージェントを決めたら、売却価格を決めるために物件の査定を受けます。査定額の提示を受けたら、査定額の根拠を確認することが重要です。

不動産の売却にあたっては、初めの売出価格の設定によって、最終的な売却価格や売却までの期間に大きな影響を与えることが少なくありません。査定額が相場から低いと金銭的な損失となり、逆に高すぎると売却が長期化してしまう可能性があります。

査定額の妥当性を検証するためには、周辺相場と乖離はないか、不動産エージェントが持つ過去の売買履歴に基づいているかなどを確認してみましょう。

1-3．売却活動を始める

物件の売出価格について不動産エージェントと合意したら、物件の売却活動を始めます。売却にあたっては、室内のきれいな写真が撮れているかなども重要なポイントです。

また、物件が空室中の場合は、買主候補者が物件を視察しにくることもあります。空室なのであれば、たまにクリーニングを入れるなどして物件を清潔に保っておくことも必要です。

1-4．買主と合意書を取り交わす

買主が見つかったら売却条件の交渉に入ります。買主から価格などについて交渉が入る場合もあるので、不動産エージェントと打合せを重ねて対応することが重要です。

価格を含めて売却条件の合意に至ったら、買主と売却条件の合意書を取り交わします。合意書締結後は、基本的に他の買主との交渉ができません。書面取り交わしの前に売却条件をしっかりと詰めておくことが重要です。

1-5．売買契約の締結および手付金の受領

買主と合意書を締結したら売買契約書の作成に入ります。売買契約書が完成したら、買主と売買契約を締結し手付金を受領します。

売買契約の条件にもよりますが、売主側の不備によって取引を継続できなくなった場合は、手付金を返還する可能性もあるので要注意です。

手付金は所有権移転完了まで銀行口座に保管しておきましょう。万一手付金の返還に至った場合、日本の銀行口座から返金手続きすると外為送金手数料が余分にかかることになるためです。

なお、買主がローンを利用する場合は、売買契約の締結後に買主側でローン審査に入ります。

1-6．残金の決済および所有権の移転手続き

手付金の受領後は、買主と合意した決済期日に合わせて残金の決済をします。また、物件所有権の移転手続きにあたり、以下の書類が必要です。

• 売主と買主とがサインした売買契約書
• 売主の物件所有権登記済証
• フィリピンの税務署から受領した物件所有権の移転許可証
• フィリピンの税務署から受領した固定資産税の領収証
• 売主の納税申告書

上記のように、税金関係の書類が多く含まれています。あらかじめ賃貸管理を委託している管理会社や税理士などから書類を回収しておき、スムーズに手続きを進めていきましょう

1-7．各種税金の支払い

物件の所有権移転手続きが完了したら、物件の売却に関する各種税金を支払います。不動産の売却にあたってフィリピンでかかる税金は以下の通りです。

• 売買契約書にかかる印紙税
• 物件所有権の移転登記にかかる不動産所有権の移転税
• 物件の売却益に課税される不動産譲渡税
• 一定以上の物件売却額に課税される付加価値税（VAT）

いずれの税金も、物件の売却額と評価額を比較して高いほうの金額に課税されます。税率は年度によって変更されることもあるので、あらかじめエージェントやフィリピンの税理士に確認しておきましょう。

2．フィリピン不動産売却の注意点

フィリピン不動産の売却にあたっては注意を要するポイントがあります。それぞれ見て行きましょう。

2-1．プレビルドの物件売却は要注意

まだ工事中の未完成物件を「プレビルド」と呼びます。プレビルドの物件では、同タイプのユニットでも工事の進捗に合わせて値上げされることがめずらしくありません。

キャピタルゲインを狙う場合は、工事着工後すぐに物件を購入し、売主による値上げに合わせて売却する方法もあります。しかし、実際に完成前の物件が売れるかは物件の需要にもよるため、確実に売却できる保証はありません。

人気が高く成約済みのユニットが多い場合は売却益を狙えますが、それほど人気が高くない場合は買い手がつかず売却できないこともあります。完成前物件の売却は難易度が高く、希望価格での売却に至らない可能性に注意しておきましょう。

2-2．不動産業者の見極めは重要

不要な経費を支払ったり業者に騙されたりしないためにも、不動産業者や不動産エージェントの見極めは重要です。

フィリピンでは日本と違って不動産業に関する免許の制度などがありません。このため、例えば不動産エージェントの紹介だけなど、不動産売却に関する実務を行っていないのに手数料などを請求してくる業者も存在しています。

不動産業者や不動産エージェントを選ぶ際は、実務経験や過去の実績を確認し、信頼性の高い不動産会社であるのかどうか、慎重に確認しておきましょう。

3．フィリピン不動産を売却した際の税金

海外不動産を売却すると、日本でも納税の義務が発生します。フィリピンの不動産を売却した場合も例外ではありません。フィリピン不動産を売却するときに注意すべき税務上のポイントを解説します。

3-1．為替について

海外不動産を売却した場合も、日本国内の不動産を売却した場合と同様に譲渡所得税の課税対象となります。なお、フィリピン不動産の売却益は、現地通貨であるフィリピンペソで入ってきます。

日本で支払う税金を計算するためには、売却益をフィリピンペソから日本円へ換算することが必要です。売却益を計算するとき、為替差損が発生してしまう可能性があることに注意しておきましょう。

なお、国税庁「居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等」によると、物件購入時の購入額については、決済日の売相場と買相場との仲直を適用するのが原則となっています。

物件購入時に日本から売主指定口座へ日本円で送金し、当日の為替レートにしたがってフィリピンペソで着金させた場合は、譲渡所得計算時に売相場を適用できます。また、物件の売却にあたり、入ってきたフィリピンペソをすぐに日本円へ両替した場合は、物件売却額の換算に際して買相場を適用可能です。

3-2．外国税額控除について

フィリピン不動産を売却すると、フィリピンと日本との両方で譲渡所得税が課税されます。しかし、日本はフィリピンと租税条約を締結しているため、譲渡所得税の計算にあたっては外国税額控除を適用可能です。

外国税額控除の適用を受けるためには確定申告が必要で、控除額は以下の計算式によって計算します。

控除限度額 ＝ 申告する所得税額 ×（国外所得額 ÷ 申告する所得総額）

※参照：国税庁「居住者に係る外国税額控除」

不動産投資の利益や給与所得などを合算した所得総額によって控除額が異なるため、売却時の税金については、あらかじめ税理士へ確認しておきましょう。

まとめ

フィリピン不動産の売却での重要なポイントは、売却を依頼する不動産会社やエージェントを見極めることです。フィリピンでは日本の宅建資格に該当する資格制度が無いため、トラブルを防ぐためには、あらかじめ売却の実績などを確認することが重要になります。

また、フィリピン不動産を売却するにあたっては、プレビルドの物件を完成前に転売する手法もありますが、物件の需要が少ないと売却に至らないリスクもあるので要注意です。

そのほか、譲渡所得税の支払いに関しても、現地と日本の二重課税になる可能性もあります。物件の売却活動へ入る前に税理士へ相談し、問題が無いか確認しておきましょう。

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